ECLI:NL:RBGEL:2021:3725 - Rechtbank Gelderland - Verkrijgende verjaring van strook grond bevestigd ondanks...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/361085 / HA ZA 19-126 1291 / 1496

Vonnis van 3 februari 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RECREATIEPARK HET HOEFIJZER B.V.,

gevestigd te Lobith, gemeente Zevenaar,

eiseres,

advocaat mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford te Arnhem,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.H.M. Deppenbroek te Doetinchem.

Partijen zullen hierna Het Hoefijzer en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 5 februari 2020,
de spreekaantekeningen van Het Hoefijzer,
de pleitaantekeningen van [gedaagde] ,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 5 november 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Het Hoefijzer is eigenaar van een perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie nummer A] , sinds 27 maart 2007 .

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van het naastgelegen perceel kadastraal bekend [gemeente] , [sectie nummer B] . Hij is daarvan in 1973 , na het overlijden van zijn vader, mede-eigenaar van geworden samen met vijf andere erfgenamen. Hij heeft het volle eigendom van dit perceel verkregen in 1985 .

2.3.

[gedaagde] heeft een deel van perceel [sectie nummer A] dat aan perceel [sectie nummer B] grenst in gebruik (hierna: de strook grond). Op de strook grond heeft [gedaagde] een tuinhuis, een ballenvanger en een voetbaldoel geplaatst. Om de strook grond staat een afrastering waarin een opening met een doorgang is gecreëerd met een aan beide kanten van de afrastering geplaatst opstapje. De tuin van [gedaagde] op perceel [sectie nummer B] is deels afgescheiden van de strook grond door een dichte coniferenhaag en een schutting. Ook heeft [gedaagde] een stenen garage over de kadastrale erfgrens heen gebouwd.

2.4.

Bij brief van 11 januari 2003 heeft [de heer A] , toenmalig eigenaar van het perceel [sectie nummer A] , aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Raad van State) geschreven dat uit het kadaster weliswaar blijkt dat de strook zijn eigendom is, maar dat hij daarover door verjaring niet meer kan beschikken.

2.5.

Op 2 april 2003 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in een zaak waar onder andere [de heer A] en [gedaagde] procedeerden tegen het college van gedeputeerde staten van de provincie Gelderland over de vaststelling van het bestemmingsplan. In rechtsoverweging 2.4.3 staat:

Op de grens van het woonperceel van [appellant sub 7b] en de dierenweide staat een open hek van 1 m hoog. Op enige afstand hiervan bevindt zich op het woonperceel een ongeveer 2 m hoge, dichte schutting, een garage en een schuurtje die de rest van de tuin van [appellant sub 7b] en zijn woning visueel nagenoeg geheel afschermen van de weide. Tussen deze erfafscheiding en het hekwerk ligt een trapveldje van circa 400 m2, dat eigendom is van [appellant sub 1], doch bij [appellant sub 7b] in gebruik is. De tuin aan de westelijke zijde van het perceel is door middel van dichte hoogopgaande beplanting afgescheiden van de dierenweide.

(…)

2.6.

Bij aangetekende brief van 12 september 2013 heeft Het Hoefijzer aan [gedaagde] geschreven dat haar bekend is geworden dat de strook grond door [gedaagde] wordt gebruikt en dat zij deze strook terug eist. Verder heeft Het Hoefijzer geschreven dat [gedaagde] zich onterechte beroept op verjaring, omdat hij slechts houder was van de strook grond op basis van art. 3:107 lid 4 BW Pro. Verder zegt Het Hoefijzer het gebruik van de strook grond op.

3.Het geschil

3.1.

Het Hoefijzer vordert dat de rechtbank bij zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair:

i. voor recht verklaart dat het perceel, kadastraal bekend, [gemeente] , [sectie nummer A] (inclusief de strook grond, zoals aangeduid op productie 3) in eigendom toebehoort aan Het Hoefijzer,

ii. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis de strook grond, zoals aangeduid op productie 3, te ontruimen, waaronder tevens wordt verstaan het slopen en/of verwijderen van alle door [gedaagde] gerealiseerde bebouwingen, zoals de stenen garage, het tuinhuis en de omheining en om de strook grond ontruimd te doen houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag of dagdeel dat ontruiming niet althans niet geheel plaatsvindt met een maximum van € 25.000,00,

iii. Het Hoefijzer machtigt om, indien [gedaagde] met de nakoming van de hierboven onder ii. genoemde veroordeling in gebreke mocht blijven, de verwijdering c.q. de ontruiming zelf, maar op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie,

Subsidiair:

iv. voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig jegens Het Hoefijzer heeft gehandeld, indien en voor zover de vorderingen i tot en met iii niet voor toewijzing in aanmerking komen en wordt geoordeeld dat [gedaagde] door middel van verjaring het eigendom van de strook grond heeft verkregen,

v. [gedaagde] veroordeelt om ervoor zorg te dragen dat de strook grond zoals schetsmatig weergegeven op de tekening zoals overgelegd als productie 3, binnen vier weken na betekening van dit vonnis geheel op kosten van [gedaagde] in eigendom is overgedragen aan Het Hoefijzer, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] nalaat aan voornoemde veroordeling te voldoen een maximum van € 25.000,00,

vi. [gedaagde] veroordeelt om aan Het Hoefijzer de proceskosten te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

Het Hoefijzer stelt dat zij eigenaar is van de strook grond. Het gebruik van de strook grond door [gedaagde] is door Het Hoefijzer en haar rechtsvoorgangers gedoogd totdat de stilzwijgend tot stand gekomen overeenkomst voor het gebruik van de strook grond door [gedaagde] is opgezegd bij brief van 12 september 2013. [gedaagde] dient de strook grond daarom te ontruimen. De strook grond is niet door verjaring eigendom geworden van [gedaagde] . Hij heeft de strook grond niet in bezit gehad. Hij was slechts houder krachtens de gedoogovereenkomst en bovendien heeft hij de strook grond niet ondubbelzinnig in bezit genomen nu hij nooit heeft gepretendeerd eigenaar te zijn. De afrastering is geplaatst in 1994 om de dieren uit de dierenweide van de strook grond te weren en om te voorkomen dat ballen vanuit het trapveldje op de dierenweide terecht kwamen. Ook kon men vanaf het opstapje van en naar de dierenweide gaan vanaf de strook grond, waardoor de strook grond dus niet volledig was afgesloten. Verder was de strook grond van de tuin van [gedaagde] afgescheiden door de stenen schuur met aansluitend een dichte coniferenhaag en schutting waardoor de strook grond visueel geen onderdeel van de tuin van [gedaagde] is. Uit het feit dat de stenen schuur deels staat op perceel [sectie nummer B] volgt dat het de intentie van [gedaagde] was om deze op zijn eigen perceel te plaatsen. Een eventueel bezit is ook niet te goeder trouw, omdat uit de openbare registers en de uitspraak van de Raad van State blijkt dat Het Hoefijzer en haar rechtsvoorgangers eigenaar zijn of waren van de strook grond. Als [gedaagde] al had gemeend dat hij de eigenaar was, dan had hij dat na deze uitspraak moeten verklaren aan de toenmalige eigenaar van perceel [sectie nummer A] . Daarop heeft de brief van [de heer A] geen invloed, nu hij geen jurist is en dus niet kan beoordelen of [gedaagde] door verjaring eigenaar van de strook grond is geworden. [gedaagde] heeft echter pas in 2013 verklaard dat hij bezitter is van de strook grond, zodat toen de verjaring pas kon aanvangen. De subsidiaire vordering is gegrond op onrechtmatige daad. [gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld door de strook grond in bezit te nemen en te houden terwijl zij wist dat Het Hoefijzer daarvan de eigenaresse was. Dit blijkt uit het vonnis van de Raad van State van 2 april 2003. [gedaagde] dient de door deze onrechtmatige gedraging door Het Hoefijzer geleden schade te vergoeden in natura op grond van art. 6:103 BW Pro door de strook grond aan Het Hoefijzer over te dragen op zijn kosten, aldus Het Hoefijzer.

3.3.

[gedaagde] doet een beroep op verjaring. Een stilzwijgende gedoogovereenkomst is nooit gesloten. [gedaagde] heeft de strook grond in bezit genomen. In 1985 , toen [gedaagde] perceel [sectie nummer B] in eigendom heeft verworven, stond er al een erfafscheiding in de vorm van een afrastering. Dat blijkt uit door [gedaagde] overgelegde foto’s. In 1987 heeft [gedaagde] een tuin aangelegd met een coniferenhaag en een speelveldje. Ook heeft [gedaagde] het tuinhuis en een deel van de stenen garage op de strook grond gebouwd. Rond 1994 heeft [gedaagde] de strook grond opnieuw omheind en er een ballenvanger op geplaatst. De inbezitneming is kenbaar geweest door de afrastering. Het opstapje doet daar niet aan af, omdat dit door [gedaagde] is gebruikt om vanaf de strook grond naar de dierenweide te gaan, maar niet andersom door de eigenaren van perceel [sectie nummer A] om naar de strook grond te gaan. [gedaagde] heeft het bezit te goeder trouw verkregen, nu hij altijd heeft verondersteld eigenaar van de strook grond te zijn geweest. In dat geval behoefde hij niet perse het openbaar register te raadplegen. Daar moet een aanleiding voor zijn, welke er niet was omdat de strook grond door zijn vader al bij perceel [sectie nummer B] was getrokken. Door voltooiing van de verjaring is hij in 1997 krachtens art. 3:99 BW Pro eigenaar van de strook grond geworden. Daar staat het vonnis van de Raad van State niet aan in de weg, omdat [de heer A] in zijn brief al heeft geschreven dat het trapveldje door verjaring eigendom van [gedaagde] is geworden. Subsidiair geldt dat [gedaagde] eigenaar is geworden krachtens art. 3:105 jo Pro 3:306 BW, omdat er sinds de inbezitneming in 1987 meer dan 20 jaren zijn verstreken. Ook de subsidiaire vordering treft geen doel, onder andere omdat [gedaagde] niet te kwader trouw was toen hij de strook grond in bezit heeft genomen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De primaire vorderingen en het primaire verweer: verjaring

4.1.

[gedaagde] doet primair een beroep op verkrijgende verjaring. Volgens hem is de verjaring in ieder geval aangevangen in 1987. Op dat moment gold nog het oude Burgerlijk Wetboek. De vraag of [gedaagde] eigenaar is geworden van de strook grond door verjaring dient echter met toepassing van het nieuwe Burgerlijk Wetboek te worden beantwoord (art. 73 lid 1 Overgangswet Pro NBW). Dat betekent dat er moet worden getoetst aan de criteria van art. 3:99 BW Pro. Daarin staat dat rechten op onroerende zaken door een bezitter te goeder trouw worden verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. De rechtbank zal hierna de criteria bezit, de termijn van tien jaren en de goede trouw bespreken.

4.2.

Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 lid 1 BW Pro). Voor beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW Pro). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW Pro). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (art. 3:108 BW Pro en HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78). Tot slot is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe kenbaar was (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141).

4.3.

Het Hoefijzer stelt dat [gedaagde] de strook grond niet in bezit heeft, omdat de rechtsvoorgangers van Het Hoefijzer gebruik van de strook grond slechts hebben gedoogd, waardoor hij slechts houder was. Dit is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en door Het Hoefijzer niet nader onderbouwd. Nu zij dit heeft nagelaten wordt van de juistheid van de betwisting uitgegaan en wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

4.4.

[gedaagde] heeft zich openlijk als eigenaar van de grond gedragen, waardoor hij het bezit daarover heeft verworven. Hij heeft de strook grond omheind en er een tuinhuis, ballenvanger met doel en een deel van de stenen garage op geplaatst. Aan dit oordeel doet niet af dat er een doorgang in het hek is gemaakt middels een opstapje of dat de coniferenhaag en schutting de strook grond visueel afscheidt van de tuin op perceel [sectie nummer B] , zoals Het Hoefijzer stelt. Voorts is irrelevant met welk doel de omheining is geplaatst of dat [gedaagde] de stenen garage in het geheel op perceel [sectie nummer B] wilde plaatsen, omdat voor de wil om voor zichzelf te houden en dus voor bezit bepalend is de verkeersopvatting en uiterlijke feiten. De innerlijke wil van de bezitter is niet naar buiten toe kenbaar en doet er dus niet toe.

4.5.

Het Hoefijzer betwist tot slot nog het bezit op de grond dat [gedaagde] had moeten verklaren dat hij de strook grond is gaan houden voor zichzelf in 2003 naar aanleiding van het vonnis van de Raad van State aan [de heer A] , zodat duidelijk wordt dat hij zich als eigenaar is gaan gedragen. Ook hierin wordt Het Hoefijzer niet gevolgd. Zoals hiervoor is overwogen is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk kennis heeft gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit teniet is gegaan. Voldoende is dat het naar buiten toe kenbaar was. Daarom hoeft een niet-rechthebbende aan de rechthebbende niet te verklaren dat hij een goed van de rechthebbende in bezit neemt alvorens hij bezitter kan worden.

4.6.

Het tweede criterium is dat het bezit onafgebroken moet zijn gedurende tien jaren. De verjaringstermijn neemt een aanvang op de dag na de dag waarop het bezit is verkregen (art. 3:101 BW Pro). De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat uit de door hem overgelegde foto’s blijkt dat er in 1987 een hek om de strook grond stond waarmee deze was afgesloten. Daaruit blijkt de inbezitneming. De verjaringstermijn heeft daarom in 1987 haar aanvang genomen. Niet gesteld is dat het bezit enige tijd afgebroken is geweest. De verjaringstermijn is daarom in 1997 geëindigd.

4.7.

Het laatste criterium is dat het bezit te goeder trouw moet zijn. Een bezitter is te goeder trouw als hij zich bij de verkrijging van zijn bezit als rechthebbende beschouwde en zich ook redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen (art. 3:118 lid 1 BW Pro). Daarbij is krachtens art. 3:11 BW Pro noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te voorkomen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval mag daarbij enig onderzoek worden gevergd. Als een bezitter eenmaal te goeder trouw is, dan wordt de bezitter geacht te goeder trouw te blijven, ook indien hij later ontdekte dat er een gebrek aan de verkrijging kleefde (art. 3:118 lid 2 BW Pro). Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van de goede trouw moet worden bewezen (art. 3:118 lid 3 BW Pro). Het beroep op de goede trouw van een verkrijger van een registergoed wordt niet aanvaard wanneer dat beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend (art. 3:23 BW Pro). Met ‘registers’ in dit artikel worden in beginsel slechts de openbare registers bedoeld en niet het kadaster (HR 20 februari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5543, NJ 1987/1002).

4.8.

Het Hoefijzer betwist dat [gedaagde] bij de verkrijging van het bezit te goeder trouw was. Bij raadpleging van de openbare registers had [gedaagde] erachter kunnen komen dat de strook grond onderdeel is van het perceel van Het Hoefijzer. Bovendien wist hij door de uitspraak van de Raad van State dat hij geen eigenaar van de strook grond was.

4.9.

Het feit dat uit de kadastrale kaart kan worden opgemaakt dat de feitelijke grens niet samenvalt met de kadastrale grens sluit niet automatisch op grond van art. 3:23 BW Pro de goede trouw uit. Er dient een aanleiding te zijn voor [gedaagde] om ten tijde van de verkrijging van het eigendom in 1985 onderzoek te doen door raadpleging van de kadastrale kaarten. Het Hoefijzer heeft niet onderbouwd op grond van welke omstandigheden van [gedaagde] verwacht mocht worden dat hij dat nadere onderzoek zou doen. Deze nadere onderbouwing had wel van haar verwacht mogen worden, nu [gedaagde] heeft gesteld dat hij in 1985 , toen hij perceel [sectie nummer B] in volledige eigendom heeft verworven, te goeder trouw was, nu zijn rechtsvoorganger, zijn vader, de strook grond al bij perceel [sectie nummer B] had getrokken en daarbij bezitter te goeder trouw was. Daarmee heeft zij haar betwisting van de goede trouw van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd en zal zij niet in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren.

4.10.

Omdat de verjaring in 2003 al was voltooid, is voorts irrelevant dat uit de uitspraak van de Raad van State zou blijken dat [gedaagde] geen eigenaar van de strook grond is.

4.11.

De rechtbank komt tot de slotsom dat de strook grond door verkrijgende verjaring in 1997 eigendom is geworden van [gedaagde] . Daarom zullen de primaire vorderingen worden afgewezen.

De subsidiaire vorderingen

4.12.

Nu de primaire vorderingen zullen worden afgewezen, dienen de subsidiaire vorderingen te worden behandeld.

4.13.

Een persoon die een zaak te kwader trouw in bezit heeft genomen kan bloot staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de voormalige rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW Pro. Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, r.o. 3.7.3). Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] bezitter te goeder trouw is. Hij heeft daarom niet onrechtmatig gehandeld door de strook grond in bezit te nemen en te houden. De subsidiaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

4.14.

Het Hoefijzer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het vonnis zal wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard als gevorderd. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 81,00

- salaris advocaat
€ 1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.167,00.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Het Hoefijzer in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.167,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.R. van Heemstra en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2021.