ECLI:NL:RBGEL:2020:6998

• Datum uitspraak: 24 december 2020
• Publicatiedatum: 6 januari 2021
• Zaaknummer: 8883393
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: C.J.M. Hendriks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte, kort geding, huurprijsvermindering in verband met corona crisis

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 24 december 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurder en een huurder van een bedrijfsruimte. De verhuurder, [naam eiseres], vorderde ontruiming van de gehuurde ruimte en betaling van huurachterstand, terwijl de huurder, [naam gedaagde], een restaurant exploiteert en zich beroept op huurprijsvermindering vanwege de coronamaatregelen. De huurder had eerder een huurachterstand opgebouwd, maar had een deel van deze achterstand inmiddels voldaan. De kantonrechter oordeelde dat de gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkage en rioolproblemen, voldoende waren hersteld, waardoor de huurder geen recht meer had op opschorting van de huurbetalingen. Echter, de rechter erkende ook dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid vormden die invloed had op de exploitatie van het restaurant. Daarom werd een huurprijsvermindering van 50% voor de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 en 25% voor de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 toegewezen. De gevorderde ontruiming werd afgewezen, omdat de huurder een deel van de huurachterstand had voldaan en de rechter oordeelde dat de bodemrechter in een eventuele procedure waarschijnlijk niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zou overgaan. De kantonrechter compenseerde de proceskosten en verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8883393 \ VV EXPL 20-154 \ 512 \ 32268

uitspraak van

vonnis in kort geding

in de zaak van

[naam eiseres]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. M. Stokdijk

tegen

[naam gedaagde] h.o.d.n. [naam restaurant]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. J. Goemans

Partijen worden hierna [naam eiseres] en [naam gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 december 2020 met producties 1 t/m 7;

- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie met producties 1 t/m 11, op 10 december 2020 aan de griffie per e-mail gezonden;

- de e-mail van 10 december 2020 met producties 8 t/m 14 van de zijde van [naam eiseres] ;

- de e-mail van 10 december 2020 met producties 12 t/m 18 van de zijde van [naam gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 11 december 2020 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigde van [naam eiseres] met daarin opgenomen het antwoord in reconventie .

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[naam eiseres] verhuurt sinds 29 juni 2017 de bedrijfsruimte aan de [adres] aan [naam gedaagde] tegen een maandelijks verschuldigde huurprijs van € 1.538,62.

2.2.

[naam gedaagde] exploiteert een restaurant, [naam restaurant] , in het gehuurde.

2.3.

Op 22 mei 2019 heeft [naam eiseres] [naam gedaagde] gedagvaard in verband met de ontstane huurachterstand. In die procedure heeft [naam eiseres] tevens ontbinding en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 8 januari 2020, kort gezegd, geoordeeld dat [naam gedaagde] terecht de huur had opgeschort in verband met de door hem gestelde gebreken aan het dak (lekkage) en het riool. De vorderingen van [naam eiseres] zijn in dat vonnis afgewezen en zij is door de kantonrechter veroordeeld tot herstel van de lekkage en de riolering.

2.4.

Op 21 januari 2020 heeft een loodgietersbedrijf namens [naam eiseres] een plan van aanpak opgesteld voor het volledig vernieuwen van het dak en voor reparatie van een scheurtje in de riolering bij de entree van het gehuurde.

2.5.

Bij exploot van 28 januari 2020 heeft [naam eiseres] hoger beroep aangetekend tegen het vonnis van de kantonrechter van 8 januari 2020.

2.6.

Na een bespreking tussen partijen, hun gemachtigden en medewerkers van het loodgietersbedrijf op 2 maart 2020 over de te verrichten werkzaamheden, is in de week van 6 april 2020 het dak van het gehuurde vervangen.

2.7.

Bij brief van 27 maart 2020 heeft [naam gedaagde] [naam eiseres] verzocht hem vrij te stellen van de verplichting tot betaling van de huurprijs voor de maanden maart en april 2020. Daarnaast heeft hij gevraagd om een huurprijsvermindering van 50% vanaf het moment dat zijn bedrijfsvoering na heropening weer zou zijn gestabiliseerd.

2.8.

Bij brief van 29 maart 2020 heeft [naam eiseres] te kennen gegeven dat [naam gedaagde] de huur als overeengekomen door moet betalen.

2.9.

Op 9 april 2020 heeft het door [naam eiseres] ingeschakelde rioleringsbedrijf door middel van een camera inspectie vastgesteld dat er een scheur in de riolering zat, in het deel buiten het gehuurde, in gemeentegrond. Het inspectierapport is overgelegd. In opdracht van de gemeente zijn er vervolgens op 5 mei 2020 werkzaamheden aan het riool verricht.

2.10.

Blijkens de overgelegde factuur van 18 april 2020 heeft de dakrenovatie [naam eiseres] € 6.447,12 gekost.

2.11.

De Omgevingsdienst Regio Arnhem (hierna: ODRA) heeft op 29 april 2020 een controle uitgevoerd. In het verslag van 3 juni 2020 , gericht aan [naam eiseres] , staat onder meer:

Resultaten

Aan de onderzijde ziet het platte dak er goed uit. Er is een degelijke houten balklaag toegepast, met daarop underlayment. Het nieuwe dak is hoger aangebracht dan het oude dak. Daardoor is ook het openstaande deel verhoogd. Hierdoor is een hogere dakrand ontstaan, wat voor een beter aansluitdetail zorgt met het hellende dak van het naastgelegen pand.

Dit opstaande deel was voorheen dichtgezet met vliegengaas en zachtboard, en was niet wind- en waterdicht. Ook bood het geen weerstand tegen ratten en muizen. Nu is het netjes dichtgezet en bovendien geïsoleerd. Ook is er een daklicht aangebracht. Het heeft nu een aantal dagen geregend en er is geen lekkage opgetreden. De heer [naam gedaagde] (de huurder) geeft aan tevreden te zijn met het nieuwe dak.

De bovenzijde van het dak, met de verschillende aansluitingen rondom, moet nog wel beoordeeld worden. Hiervoor moet via uw woning aan de [adres] het dak worden betreden. Tegen de eerder gemaakte afspraken in, heeft u zowel op 7 mei als op 28 mei 2020 geen toestemming verleend aan onze toezichthouder [naam toezichthouder] om uw pand te betreden. Het is desondanks voldoende aannemelijk dat de lekkage en de gevaarzetting van deze lekkage (kortsluiting e.d.) verholpen zijn. Op langere termijn moet blijken of het geplaatste dak echt aan de gevraagde maatregelen tegemoet komt.

Op 2 juni 2020 heeft de heer [naam gedaagde] aan toezichthouder [naam toezichthouder] laten weten dat er sinds de vernieuwing van het dak geen lekkages meer hebben plaatsgevonden.

U voldoet hiermee aan de gecontroleerde voorschriften. Dit betekent dat verder geen maatregelen nodig zijn. Wij beschouwen deze zaak hiermee als afgedaan

2.12.

Bij brief van 28 oktober 2020 aan [naam eiseres] heeft [naam gedaagde] nogmaals verzocht om een huurprijsvermindering.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[naam eiseres] vordert, na vermindering van haar eis tijdens de mondelinge behandeling, dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis;

[naam gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen die niet tot het gehuurde behoren, te verlaten en te ontruimen, ontruimd te houden en in de bij de huurovereenkomst van 29 juni 2017 overeengekomen staat met afgifte van de sleutels ter beschikking van [naam eiseres] te stellen;

bepaalt dat, voor zover [naam gedaagde] niet binnen voormelde termijn aan het vonnis voldoet en met de ontruiming in gebreke blijft en [naam eiseres] zelf voor ontruiming zorgdraagt, deze ontruiming zal geschieden op kosten van [naam gedaagde] en met het bevel aan [naam gedaagde] om deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot van de met de ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, aan [naam eiseres] te voldoen;

[naam gedaagde] veroordeelt om aan [naam eiseres] te betalen:

- de totale huurachterstand per heden (onder aftrek van de verrekenbare schoonmaakkosten) van € 6.107,39;

- de huur van € 1.538,62 per maand vanaf december 2020 t/m de dag waarop het gehuurde leeg en ontruimd ter beschikking aan [naam eiseres] wordt gesteld;

- de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.845,25;

- de boete van € 2.400,00 per heden en € 300,00 voor iedere maand dat de betaling uitblijft vanaf 1 januari 2021;

4. [naam gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien betaling binnen veertien dagen na dit vonnis uitblijft.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam eiseres] hier nog aan toegevoegd dat een bedrag van € 656,54 in mindering strekt op de totale huurachterstand in verband met te veel in rekening gebrachte servicekosten tussen juli 2019 en december 2020.

3.2.

[naam eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam gedaagde] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan terzake de huurtermijnen die hij aan [naam eiseres] verschuldigd is. Over de periode van 2018 tot en met maart 2020 bedroeg die huurachterstand € 12.850,00. [naam gedaagde] had dat bedrag opgeschort in afwachting van herstelwerkzaamheden aan het dak en de riolering. De herstelwerkzaamheden zijn, na vonnis van de kantonrechter van 8 januari 2020, in maart/april 2020 verricht. Er is voor [naam gedaagde] dus niet langer een grond om die huurtermijnen op te schorten. Daarnaast heeft [naam gedaagde] , eveneens zonder grond, vanaf 1 april 2020 iedere maand slechts de helft van de verschuldigde huurprijs betaald. Berekend tot en met november 2020 had [naam gedaagde] in dat kader een achterstand van € 6.154,48. Vlak voor de betekening van de dagvaarding in onderhavige zaak heeft [naam gedaagde] een bedrag van € 6.762,09 ten aanzien van de opgeschorte huurtermijnen over de periode vanaf 1 april 2020 tot en met november 2020 betaald. Op 8 december 2020, na betekening van de dagvaarding, is voorts een bedrag van € 5.885,00 ten aanzien van de huurachterstand over de periode 2018 tot en met maart 2020 betaald.. In dat kader heeft [naam eiseres] haar vordering verminderd, in die zin dat zij thans een bedrag van € 6.107,39 aan huurachterstand vordert, waarop nog een bedrag van € 656,54 terzake teveel betaalde servicekosten in mindering dient te strekken.

Gelet op de betalingsachterstand, is sprake van een tekortkoming die volgens [naam eiseres] zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dus ook de toewijzing van de vordering tot ontruiming in dit kort geding. Daarbij speelt voor [naam eiseres] ook mee dat [naam gedaagde] voor haar een onbetrouwbare huurder is gebleken door onder meer het herstel van gebreken af te dwingen onder verbeurte van dwangsommen en vervolgens zelf niet is overgegaan tot betaling van de opgeschorte huur.

De verschuldigdheid van de boete van € 300,00 per maand baseert [naam eiseres] op artikel 25.3 van de algemene bepalingen en de buitengerechtelijke incassokosten zijn gegrond op artikel 25.2 van de algemene bepalingen.

3.3.

[naam gedaagde] betwist de vorderingen en voert primair aan [naam eiseres] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen in conventie, althans deze ongegrond te verklaren en af te wijzen. Subsidiair, indien de kantonrechter tot het oordeel komt dat de vorderingen voor toewijzing in aanmerking komen, dienen de bedragen van te veel betaalde huur, een bedrag van € 607,61, de premie glasverzekering (bedrag onbekend) en de glasschade van € 222,95 in mindering gebracht te worden op deze vordering. Meer subsidiair vraagt [naam gedaagde] ten aanzien van het te betalen bedrag dat naar het oordeel van de kantonrechter een toekenning van de vordering tot ontruiming rechtvaardigt, aan [naam gedaagde] een in goede justitie te betalen term de grâce te verlenen.

Op het verweer van [naam gedaagde] wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

In reconventie vordert [naam gedaagde] , na wijziging van zijn eis en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- [naam eiseres] te gelasten binnen een termijn van een week na dit vonnis de oude polis van de glasverzekering te overleggen en een bewijs van de premie die daarvoor werd betaald alsmede een nieuwe polis voor een glasverzekering af te sluiten en daartoe deugdelijk bewijs van te overleggen alsmede dat de ten onrechte in rekening gebrachte bedragen in de periode vanaf 9 juli 2019 tot aan de datum van ingang van de nieuwe verzekering worden terugbetaald;

- [naam eiseres] te gelasten binnen een termijn van een week na dit vonnis een berekening van het waterverbruik op te stellen met afrekening van het voorschot daarover over de periode van ingang van de huurovereenkomst tot aan december 2020;

- een huurvermindering toe te passen conform hetgeen is verzocht vanaf 15 maart 2020 tot het einde van de huidige Corona-maatregelen vanwege onvoorziene omstandigheden die tevens een gebrek opleveren die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet enkel voor rekening van [naam gedaagde] dienen te komen, althans [naam eiseres] een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten;

- de veroordeling van [naam eiseres] in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien niet binnen een termijn van twee weken aan de betalingsverplichting is voldaan, tot aan de dag van volledige betaling.

4.2.

[naam gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij op grond van de huurovereenkomst maandelijks een bedrag aan voorschot servicekosten betaalt. Dit ziet onder meer op een glasverzekering van de ruiten aan de voorkant van het gehuurde. Begin 2019 heeft [naam gedaagde] tijdens een inbraak schade geleden aan een raam van het gehuurde. Reparatie van dat raam heeft [naam gedaagde] € 222,95 gekost. Die schade wordt nu ten onrechte niet vergoed omdat het zou gaan om een zijruit en niet om een raam aan de voorkant van het gebouw. Gebleken is dat [naam eiseres] de verzekering per 9 juli 2019 heeft beëindigd. Pas op 8 december 2020 is dit aan [naam gedaagde] medegedeeld en in de tussentijd zijn de servicekosten niet verminderd. Ook heeft er nooit een afrekening van het voorschot voor het waterverbruik plaatsgevonden.

Tot slot vordert [naam gedaagde] wegens onvoorziene omstandigheden (de uitbraak van Corona en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen), die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet enkel voor rekening van [naam gedaagde] dienen te komen, een vermindering van de huurprijs (artikel 7:657 BW). Naar de mening van [naam gedaagde] is een huurprijsvermindering van 50% redelijk voor de periodes van gedwongen horecasluiting (15 maart 2020 tot 1 juni 2020, alsmede vanaf 15 oktober 2020) en 30% voor periodes dat het gehuurde wel gebruikt kan worden, maar onder voorwaarden. [naam gedaagde] heeft nu onvoldoende inkomsten, ook wanneer de TOGS- en TVL-uitkeringen worden meegeteld. Door de overheidsmaatregelen kan het gehuurde niet gebruikt worden voor het doel van het gehuurde en dat is een gebrek op grond van artikel 7:204 BW dat niet voor rekening van [naam gedaagde] dient te komen. [naam gedaagde] vordert tevens op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering. Voor zover [naam gedaagde] geen beroep op dit artikel toekomt, staaft hij zijn vordering op artikel 6:248 BW en 6:258 BW.

4.3.

[naam eiseres] voert verweer waarop hierna, voor zover relevant, zal worden ingegaan.

5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

5.3.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken en van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

5.4.

[naam eiseres] heeft gesteld dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal toewijzen, omdat er een betalingsachterstand is en [naam gedaagde] een onbetrouwbare contractspartij is gebleken.

[naam eiseres] stelt een spoedeisend belang bij een ontruiming te hebben, omdat van haar niet verlangd mag worden om de huidige situatie, waarbij zij aanzienlijke kosten heeft gemaakt om onder meer het dak te vervangen, maar [naam gedaagde] nog steeds de huurtermijnen opschort, te laten voortduren.

5.5.

In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding en de gevolgen daarvan te rechtvaardigen. [naam gedaagde] voert aan dat weliswaar herstelwerkzaamheden zijn verricht, maar dat niet duidelijk is of daarmee de betreffende gebreken daadwerkelijk zijn verholpen. Om die reden heeft hij slechts een deel van de opgeschorte huurtermijnen overgemaakt. Het andere deel zal hij overmaken zodra vaststaat dat de gebreken goed zijn hersteld.

Opgeschorte huurtermijnen

5.6.

Vaststaat dat het dak, na het maken van een plan van aanpak en na bespreking van de te verrichten werkzaamheden met [naam gedaagde] , is vervangen. Dit blijkt ook uit de overgelegde factuur van deze werkzaamheden en het verslag van de ODRA naar aanleiding van een controle. Eveneens staat vast dat er sindsdien in het gehuurde geen lekkage meer is geweest. Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het gebrek aan het dak van het gehuurde afdoende is hersteld. Het enkele verweer van [naam gedaagde] dat het dak niet vanaf de boven het gehuurde gelegen woning van [naam eiseres] is geïnspecteerd is in dit kader onvoldoende om aan te nemen dat er niet deugdelijk zou zijn hersteld. Ook de door [naam gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat het tot nu toe weinig heeft geregend, doet hier niet aan af. Dat het plan van aanpak niet volledig zouden zijn, zoals [naam gedaagde] stelt, lijdt ook niet tot een ander oordeel. Het had op de weg van [naam gedaagde] gelegen dat in een eerder stadium, bijvoorbeeld tijdens het bespreken van dit plan, naar voren te brengen. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd.

5.7.

Met betrekking tot het gebrek aan het riool overweegt de kantonrechter als volgt. In 2017 was de klacht van [naam gedaagde] dat er sprake was van stankoverlast vanuit het riool in de wc groep in het gehuurde. In datzelfde jaar is bij een rioolinspectie in opdracht van [naam eiseres] een inpandige scheur in de riolering bij de entree van het gehuurde aangetroffen. Uit een nader onderzoek in april 2020 aan het riool is gebleken dat er sprake was van een uitpandige scheur in de riolering, in gemeentegrond (en derhalve niet onder het gehuurde). Door [naam eiseres] is een inspectierapport overgelegd en zij stelt dat op 5 mei 2020 in opdracht van de gemeente Arnhem werkzaamheden aan het riool zijn verricht. Dit is door [naam gedaagde] ter zitting ook als zodanig erkend. Niet gesteld of gebleken is dat thans nog sprake is van stankoverlast. Gelet op die omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [naam eiseres] het gebrek aan de riolering afdoende heeft verholpen, althans ervoor heeft zorggedragen dat de gemeente daartoe opdracht heeft gegeven. Dat [naam gedaagde] voorafgaand aan onderhavige procedure niet heeft kunnen beschikken over de verslaglegging van de inspecties, die door [naam eiseres] zijn afgegeven aan de gemeente Arnhem, doet aan het voorgaande niet af. [naam gedaagde] heeft immers niet gesteld dat hij thans nog last heeft van stankoverlast en evenmin stukken overgelegd waaruit volgt dat sprake zou zijn van een ander gebrek aan het riool.

5.8.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de gebreken aan het gehuurde zijn verholpen, zodat er voor [naam gedaagde] geen grond meer is om de huurtermijnen die hij in dat kader had opgeschort, nog langer onder zich te houden. De totale huurachterstand vóór april 2020 was € 12.850,00. Na betaling van een bedrag van € 5.885,00, resteerde een bedrag van € 6.965,00. Hierop strekt in mindering het bedrag van € 607,61 dat [naam gedaagde] te veel heeft betaald als zijnde huurachterstand tussen april en november 2020, het bedrag van € 250,00 aan schoonmaakkosten dat met instemming van [naam eiseres] mocht worden verrekend met de huur en het bedrag van € 656,54 aan te veel in rekening gebrachte servicekosten. Dan resteert een bedrag van € 5.450,85. [naam gedaagde] zal worden veroordeeld om dit bedrag te betalen op de hierna vermelde wijze.

Huurprijsvermindering

5.9.

Gelet op de getroffen maatregelen door de overheid en de gevolgen daarvan voor de economie en maatschappij, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat Corona moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

5.10.

De overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde, waarin een horecaonderneming wordt gedreven, niet (volledig) overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Hoewel exploitatie door [naam gedaagde] nog steeds mogelijk is in de vorm van afhaal- en bezorgdiensten, zoals door [naam eiseres] gesteld, heeft [naam gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het grootste deel van de omzet behaalde door middel van bezoekers en cateringactiviteiten. Deze vormen van exploitatie zijn nu niet meer mogelijk. Dit is een aantasting van het huurgenot en moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het feit dat sprake is van een gebrek maakt dat [naam eiseres] , zolang de beperkingen gelden, [naam gedaagde] niet volledig aan zijn verplichting tot betaling van de huur kan houden. [naam gedaagde] kan op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van deze situatie, ligt het naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand om het financiële nadeel als gevolg van de Corona uitbraak over hen te verdelen. Verwacht mag worden dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen.

5.11.

[naam gedaagde] heeft verwezen naar de overgelegde omzetvergelijking van 2020 ten opzichte van 2019 en voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van winstderving. Waar in 2019 positieve cijfers zijn te zien, valt uit de omzetvergelijking op te maken dat in 2020 door [naam gedaagde] verlies is geleden. Hoewel het restaurant van juni 2020 tot en met oktober 2020 open is geweest, heeft [naam gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat door de extra maatregelen, waaronder ook in de zomer maar een beperkt aantal zitplaatsen was toegestaan, de omzet ten opzichte van het voorgaande jaar is achtergebleven. De hogere omzet in juli 2020 ten opzichte van juli 2019 komt doordat [naam gedaagde] normaal gesproken in die periode op vakantie is en daardoor sprake is van een lagere omzet in juli 2019, zo heeft hij tijdens de mondelinge behandeling verklaard. [naam gedaagde] maakt aanspraak op de diverse steunmaatregelen vanuit de landelijke overheid en de gemeente Arnhem, maar die zijn onvoldoende om de omzetderving te compenseren, aldus [naam gedaagde] . [naam gedaagde] heeft ter zitting voorts voorgesteld dat de huurkorting zal gelden zolang de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot horecaondernemingen van kracht zijn.

5.12.

[naam eiseres] heeft van haar kant gesteld dat zij moeilijk kan doorgronden welke maatregelen [naam gedaagde] heeft genomen en had moeten nemen om zich aan de ontstane situatie aan te passen. Zo stelt [naam eiseres] dat [naam gedaagde] een uitbreiding van de openingstijden had moeten doorvoeren en de website van het restaurant zodanig had moeten inrichten dat op eenvoudige wijze afhaalmaaltijden te bestellen zijn. Daarnaast komt [naam gedaagde] volgens [naam eiseres] waarschijnlijk in aanmerking voor TOGS en TVL. Onder deze omstandigheden zou in redelijkheid slechts sprake kunnen zijn van een huurprijsvermindering van ten hoogste 10 tot 15%.

5.13.

Het is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands aannemelijk dat [naam gedaagde] winst heeft gederfd nu de inkomsten uit de exploitatie van zijn horecaonderneming als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van Corona aanzienlijk zijn gedaald. De resultaten zijn, ook na de heropening in juni 2020 nog niet op het gebruikelijk te verwachten niveau gekomen en het restaurant is momenteel weer zo goed als volledig gesloten. Daartegenover heeft [naam eiseres] , anders dan dat zij haar pensioen haalt uit de verhuur van enkele panden, onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie of andere aanknopingspunten naar voren gebracht die bij de beoordeling in een bodemprocedure een rol zouden moeten spelen.

5.14.

Op grond van het voorgaande en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, bestaat er aanleiding de gevolgen van de Corona uitbraak over beide partijen te verdelen. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat in een eerder stadium door [naam eiseres] de bereidheid is uitgesproken om de huurprijs te verminderen. Hier is het echter, gelet op de discussie over de opschorting van huur als gevolg gebreken en het herstel daarvan, niet meer van gekomen. Verder betrekt de kantonrechter in het oordeel dat het [naam gedaagde] vrijstaat om zijn onderneming in te richten zoals hij dat wenst. De voorstellen van [naam eiseres] terzake omzetvermeerdering worden buiten beschouwing gelaten.

5.15.

Het voorgaande leidt, voorshands oordelend, tot de navolgende vermindering van de huurprijs. De kantonrechter acht voor de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 een huurvermindering van 50% redelijk. In die periode was de horeca, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten. In de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 heeft [naam gedaagde] de exploitatie grotendeels kunnen hervatten zoals hij dat deed vóór de Corona uitbraak. Dit was echter met de nodige beperkingen in het aantal plaatsen waardoor er, naar voorshands wordt aangenomen, nog steeds sprake is van een aanzienlijke omzetderving. Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 25%. Vanaf 15 oktober 2020 is de horeca (behoudens afhalen en bezorgen) weer gesloten en dan is een huurprijsvermindering van 50% redelijk te achten.

5.16.

In dit kort geding kunnen uiteraard alleen voorlopige voorzieningen worden getroffen. Om die reden zullen de voorzieningen worden beperkt tot gedeeltelijke opschorting van de verplichting om huur te betalen. Dit betekent dat [naam gedaagde] de betaling van de huurtermijnen vanaf 15 maart 2020 mag opschorten met de percentages als hiervoor genoemd. Deze opschorting geldt tot het einde van de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot de horeca. Daar moet onder worden verstaan; totdat de horeca weer open mag en (met of zonder restricties) weer bezoekers mag ontvangen. Voor verderstrekkende voorzieningen is vooralsnog geen grond, mede omdat de verdere ontwikkeling van de Corona uitbraak en de daarop volgende maatregelen vanuit de overheid onzeker is.

Ontruiming

5.17.

De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt. Dat er, voorshands oordelend, sprake is van een tekortkoming is, is hiervoor vastgesteld. De afweging of die tekortkoming ontbinding in een bodemprocedure of het hoger beroep zal rechtvaardigen, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In dit kader acht de kantonrechter van belang dat [naam gedaagde] het gevorderde bedrag aan huurachterstand van maart 2020 tot en met november 2020 voor datum betekening van de dagvaarding heeft voldaan en een deel van de opgeschorte huur over de periode daaraan voorafgaand in verband met te herstellen gebreken kort na betekening van de dagvaarding. De discussie over deugdelijk herstel duurt onverminderd voort en maakt onderdeel uit van het hoger beroep. Ondanks bereidheid daartoe zijn partijen er voorts niet in geslaagd een afspraak te maken over huurprijsvermindering in verband met de overheidsmaatregelen in het kader van de bestrijding van het Corona virus. Het deel van de opgeschorte huur dat thans nog onbetaald is, acht de kantonrechter vooralsnog van onvoldoende omvang om aan te nemen dat de bodemrechter in de huidige omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken.

5.18.

Gelet op het voorgaande wordt aan de gevorderde terme de grâce niet toegekomen.

Boete, glasverzekering en waterverbruik

5.19.

De gevorderde boete van € 2.400,00 per heden en € 300,00 voor iedere maand dat de betaling uitblijft vanaf 1 januari 2021 wordt afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang. Ditzelfde heeft te gelden voor het in reconventie gevorderde met betrekking tot de glasverzekering en het waterverbruik. In dat kader is ook van belang dat tussen partijen zodanige discussie bestaat over de glasverzekering en het waterverbruik dat zonder nadere bewijsvoering, waar in kort geding geen ruimte voor is, hier geen oordeel over gegeven kan worden.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.20.

Op basis van de door/namens [naam eiseres] verrichte buitengerechtelijke pogingen om [naam gedaagde] tot betaling te bewegen is [naam gedaagde] een vergoeding van de met die werkzaamheden gepaard gaande redelijke kosten verschuldigd. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen kan hier echter geen grond voor zijn, omdat dat artikel bepaalt dat het verhuurder vrij staat door middel van een schriftelijke opgave aan huurder wijzigingen aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. De kantonrechter zal de hoogte van de buitengerechtelijke kosten daarom bepalen conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Uitgaand van de thans toewijsbaar te achten hoofdsom van € 5.450,85, wordt de vergoeding vastgesteld op € 783,53 incl. btw. Eventuele kosten van de gemachtigde van [naam eiseres] worden geacht verdisconteerd te zijn in dit bedrag.

Proceskosten

5.21.

Nu partijen over en weer in zowel de conventie als de reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in de conventie en de reconventie.

6. De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [naam gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 5.450,85;

6.2.

veroordeelt [naam gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 783,53 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af

in reconventie

6.6.

schort de verplichting van [naam gedaagde] tot betaling van huur van 15 maart 2020 tot 1
juni 2020 op voor 50%, van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 voor 25% en vanaf 15 oktober 2020 tot het einde van de huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot de horeca met 50%;

6.7.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.8.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op