ECLI:NL:RBGEL:2020:2837

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: AWB 18/5241

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 153.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2018 de waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen bij brief van 18 september 2018, ontvangen door de rechtbank op 19 september 2018, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2019.

Namens eiser is verschenen [persoon A] (kantoorgenoot gemachtigde). Namens verweerder is verschenen mr. [persoon B]

Op 31 maart 2020 heeft verweerder per telefax een brief gestuurd die onder meer ziet op deze procedure. Eiser heeft hierop bij brief van 12 mei 2020 gereageerd.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is huurder van de woning. Het betreft een sociale huurwoning, waarvan de “kale huur” per 1 juli 2018 € 504,35 bedraagt.

2. Verhuurder van de woning is [organisatie] te [plaats in NL] .

3. In de aan eiser bekendgemaakte WOZ-beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op € 153.000.

4. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2018 het bezwaar ongegrond verklaard.

Geschil

5. In geschil is of eiser een belang heeft bij het instellen van bezwaar tegen de WOZ-beschikking. Indien deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord is vervolgens de waarde van de woning op de waardepeildatum in geschil.
Beoordeling van het geschilPositie [organisatie]

6. De rechtbank heeft de eigenaar/verhuurder niet in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen, omdat uit de gedingstukken valt af te leiden
dat er tussen het streefhuurbeleid van [organisatie] ten aanzien van de woning en de WOZ-waarde geen rechtstreekse relatie bestaat. Er is daardoor in deze procedure geen sprake van een tegengesteld belang.

Ontvankelijkheid

7. Verweerder heeft zich in eerste instantie op het standpunt gesteld dat hij het bezwaar ten onrechte ontvankelijk heeft geacht. Omdat geen enkele mogelijke wijziging van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2018 invloed heeft op de door eiser te betalen maandelijkse huur en er ook overigens niet gebleken is van een fiscaal procesbelang had het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard moeten worden, aldus verweerder. Uit de brief van 31 maart 2020 leidt de rechtbank af dat verweerder deze stelling gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 20 maart 2020^[1]heeft ingetrokken. Deze stelling behoeft dus geen behandeling meer.

De beschikte waarde

8. Vervolgens komt de vraag op of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld.

9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

10. Eiser heeft de beschikte waarde betwist en onder verwijzing naar het referentiepand [adres 2] een waarde van € 135.000 bepleit.

11. Verweerder heeft in bezwaar de waarde van de woning gehandhaafd op € 153.000. Verweerder heeft in de beroepsfase geen taxatierapport overgelegd, noch heeft hij het taxatieverslag overgelegd dat ten grondslag heeft gelegen aan de uitspraak op bezwaar. Ter zitting heeft verweerder hierover desgevraagd verklaard dat hij van mening is dat de waarde juist is vastgesteld en dat hij niet de behoefte voelt de waarde aannemelijk te maken. Zo nodig zal in hoger beroep energie worden gestoken in het aannemelijk maken van de waarde, aldus verweerder. Gelet op deze verklaring ter zitting heeft de rechtbank geen aanleiding gezien verweerder in de gelegenheid te stellen om alsnog een taxatierapport in het geding te brengen.

11. Omdat er geen onderbouwing van de beschikte waarde is overgelegd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser niet geslaagd in het van hem gevraagde bewijs dat de door hem voorgestane waarde van € 135.000 niet te laag is. Daarvoor is een de verwijzing naar de referentiepanden [adres 2] en [adres 3] onvoldoende. Met betrekking tot [adres 2] heef eiser geen inzicht verschaft in de omvang van het object, de grootte van het perceel, de staat van onderhoud en dergelijke. Het referentiepand [adres 3] is anders dan de woning een vrijstaande woning. Ook met betrekking tot de [adres 3] is geen inzicht verschaft in de staat van onderhoud, ligging en dergelijke.

11. Het bovenstaande brengt mee dat verweerder en eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vaststellen op € 140.000.

14. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.

15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijze heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde tot € 140.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.572;

- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.J. Engel, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en
mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.

Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Vermindering WOZ-waarde sociale huurwoning wegens onvoldoende bewijs waardebepaling