ECLI:NL:RBGEL:2020:1620 - Rechtbank Gelderland - Nakoming koopovereenkomst losse parkeerplaats ondanks ket...

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer: NL19.8065

Vonnis van 4 februari 2020

in de zaak van

[naam eiser]wonende te [woonplaats] ,
eiseres, hierna te noemen: [naam eiser] ,
advocaat C.F.N. van Schaijk te Arnhem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ERA CONTOUR B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
verweerster, hierna te noemen: ERA,
advocaat C.G.B.J. Wijkamp te Rotterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de procesinleiding met producties;

- het verweerschrift met producties;

- de mondelinge behandeling van 19 november 2019, waarbij mr. Van Schaijk spreekaantekeningen heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Era is als projectontwikkelaar betrokken geweest bij de ontwikkeling van het projectgebied [projectnaam] te Arnhem.

2.2.

Op 30 september 2015 is een - op diezelfde dag door mr. P.R. Duijne, notaris te Arnhem - opgemaakte ‘Algemene akte’ (hierna: de algemene akte) ingeschreven in het kadaster. In de akte is onder meer vermeld:

(..)
[naam verkoper], (..) hierna te noemen:
de verkoper.

PREAMBULE

1. In verband met de ontwikkeling van het projectgebied [projectnaam] te Arnhem heeft verkoper met de gemeente Arnhem een "realisatieovereenkomst [projectnaam] " gesloten op een en twintig februari twee duizend dertien. Het project [projectnaam] omvat de percelen grond, zoals aangegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening van de Dienst Stadsontwikkeling (…). Verkoper is voornemens om na ontwikkeling van voornoemd percelen deze te verkopen aan de uiteindelijke kopers van drie en dertig kavels.

2. In verband met de verkoop en levering van de te vormen kavels in voormeld project aan de uiteindelijke kopers tevens eindgebruikers, wenst verkoper in deze algemene akte vast te leggen onder welke bepalingen en bedingen deze vervreemdingen dienen te geschieden.

(..)

KETTINGBEDING

In het kader van de individuele eigendomsoverdrachten zal voorts in de akten van levering waarbij wordt geleverd:

a. een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem; en/of

b. een perceel grond (bestemd voor de bouw van) een berging in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem; en

c. (een perceel grond bestemd voor de bouw van) een woning behorende tot het Projectgebied [projectnaam] te Arnhem;

worden opgenomen het navolgende kettingbeding, woordelijk luidende:

"Kettingbeding.

1. Omschrijving registergoederen

Partijen wensen bij deze akte een kettingbeding overeen te komen met betrekking tot:

a. voormeld appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem;

b. voormeld(e) (perceel grond bestemd voor de bouw van een) berging in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem;

c. voormeld(e) (perceel grond bestemd voor de bouw van een) woning behorende tot het Projectgebied [projectnaam] te Arnhem.

2. Omschrijving verplichting

Koper of diens verkrijger zal de hiervoor genoemde registergoederen niet los van elkaar vervreemden.

3. Kettingbeding

De koper verbindt zich jegens de gemeente Arnhem, voor wie verkoper dit aanvaardt, de hiervoor sub 2. vermelde verplichting, bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van de hiervoor genoemde registergoederen, alsmede bij elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van de verkoper op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmede, om het bepaalde in het onderhavige artikel in de akte tot levering, vestiging van beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruiks- of genotsrecht woordelijk op te nemen.

4. Boete

Bij niet of niet tijdige nakoming van de hiervoor sub 3. met koper of diens verkrijger zoals hiervoor bedoeld, overeengekomen verplichtingen is de koper of diens verkrijger een direct opeisbare boete verschuldigd van tien duizend euro (€ 10.000,--) ten behoeve van de gemeente Arnhem, met bevoegdheid voor deze daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade van de koper of diens verkrijger te vorderen.

5. Verzuim

Koper of diens verkrijger zal bij overtreding of niet-nakoming van een of meer der bepalingen van deze overeenkomst in verzuim zijn door het enkele feit van de overtreding of niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling daartoe zal worden vereist (of: in verzuim zijn na het verloop van een in een ingebrekestelling genoemde redelijke termijn), zodat zowel de bedongen boete, als de vergoeding der eventueel meer geleden schade dan terstond zullen kunnen worden gevorderd."

2.3.

Het projectgebied [projectnaam] te Arnhem betrof onder meer de bouw van nieuwbouwwoningen in het plandeel [plaatsnaam ] met een parkeerterrein op de hoek van de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] te Arnhem. Op 8 maart 2016 en 23 juni 2016 zijn de eigendomsrechten van ERA van een aantal parkeerplaatsen, die deel uitmaken van het parkeerterrein [plaatsnaam ] te Arnhem, in het kadaster ingeschreven.

2.4.

[naam eiser] heeft op 10 mei 2016 een appartementsrecht, rechtgevende op het gebruik van een woning aan de [adres eiser] , gekocht van Patrimonium B.V. Dat appartementsrecht is bij akte van levering van 2 juni 2016 aan haar in eigendom overgedragen. [naam eiser] had de mogelijkheid om bij deze woning van Patrimonium B.V. één parkeerplaats te kopen. [naam eiser] had echter twee parkeerplaatsen nodig. De verkoopmakelaar van Patrimonium B.V., Willemsen Makelaars, die tevens optrad als verkoopmakelaar van ERA, heeft [naam eiser] toen gewezen op de parkeerplaatsen op het parkeerterrein [plaatsnaam ] die ERA in de verkoop had.

2.5.

Op 19 oktober 2016 heeft [naam eiser] een koopovereenkomst ‘losse parkeerplaats project [projectnaam] Arnhem versie 15 augustus 2016’ gesloten met ERA, waarbij zij twee appartementsrechten heeft gekocht die recht geven op het uitsluitend gebruik van twee parkeerplaatsen op het parkeerterrein [plaatsnaam ] aan de [straatnaam 2] te Arnhem (hierna: de parkeerplaatsen). De koopprijs voor die parkeerplaatsen bedroeg in totaal € 20.000,00. In die koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

I. De verkoper verkoopt aan de koper, die van de verkoper koopt:

het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats, gelegen aan de [straatnaam 2] te Arnhem;

uitmakende het twee/dertigste (2/30e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit de grond met daarop te realiseren parkeerplaatsen aan de [straatnaam 2] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] ;

(..)

hierna te noemen: "het verkochte".

Bij deze aanvaardt de verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in een bij deze overeenkomst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlagen, te weten:

- de splitsingstekening;

- de akte van splitsing in appartementsrechten;

- een ontwerp akte van levering.

II. (..)

Deze koopovereenkomst is voorts aangegaan onder de volgende bepalingen:

Notariële akte van levering

Artikel 1.

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (..) uiterlijk binnen zes weken na ondertekening van deze overeenkomst.

(..)

Juridische levering

Artikel 6.

1. Verkoper garandeert dat de aan zijn verkrijging van het verkochte ten grondslag liggende titel(s) onvoorwaardelijk en onaantastbaar is casu quo zijn.

2. Verkoper garandeert dat hij ten tijde van het ondertekenen van de akte van levering bevoegd zal zijn tot de levering van het verkochte.

3. Verkoper garandeert dat het verkochte niet door of in opdracht van hem of zijn rechtsvoorgangers is gebouwd en/of verbouwd zonder de daartoe vereiste vergunningen.

4. Verkoper zal geen rechtshandelingen verrichten waardoor enigerlei wijziging in de rechtstoestand van het verkochte wordt gebracht, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming van koper.

5. Verkoper garandeert dat het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, en voor zover betreft het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken.

(..)

Garantieverklaringen van de verkoper

Artikel 8.

De verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor bepaalde in de artikelen 5 en 6, het volgende:

a. de verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;

b. het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur en/of pacht of enig ander gebruiksrecht en ongevorderd zijn;

c. (..).

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 10.

1. Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.

2. Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en kosten van verhaal.

3. Indien een wederpartij op grond van lid 1 nakoming van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 1 vermelde termijn van acht (8) dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3/1.000) van de koopsom, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

4. Indien een nalatige partij, na in gebreke te zijn gesteld binnen voormelde termijn van acht dagen, alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade tengevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

(..)

Bijzondere bepalingen/kwalitatieve verplichtingen

Artikel 12.

Gedoogplicht

1. De verkoper is verplicht de bepalingen, zoals deze volgen uit de algemene akte welke akte zal worden verleden voor notaris Duijne voornoemd, aan de koper op te leggen en te bedingen, van gemelde akte is een kopie aan deze overeenkomst gehecht.

2. Degenen, die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen en degenen aan wie de rechthebbende het goed zal verhuren, zijn eveneens aan voormelde verplichtingen gebonden.

3. (..)

Lasten

Artikel 14.

1. Onder verwijzing naar het hiervoor bepaalde ten aanzien van de in koopovereenkomst begrepen lasten en bepalingen, waaronder met name wordt begrepen, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen/bedingen, wordt eveneens verwezen naar het ontwerp akte van levering, waarvan koper verklaart een concept te hebben ontvangen.

2. Een gelijkluidend afschrift van het genoemde ontwerp van de akte van levering is gedeponeerd bij de notaris, mr. P.R. Duijne te Arnhem.

3. Koper dient in de akte van levering onherroepelijk volmacht te verlenen tot het vestigen of doen vestigen van al zodanige erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen ten behoeve en ten laste van het verkochte, als vereist door de Gemeente Arnhem, casu quo andere publiekrechtelijke organen en/of nutsbedrijven, dan wel voortvloeien uit het gebruik en de feitelijke situatie.

De laatste pagina van de koopovereenkomst bevat de volgende gegevens:

Kopie koopakte verwijderd

2.6.

In de ‘ontwerp akte van levering aangaande het verkochte, versie * 2016’ (hierna: de ontwerpakte) is onder meer vermeld:

AKTE VAN LEVERING

Vandaag, * twee duizend zestien, verschenen voor mij, mr. Pascal Robert Duijne, notaris te Arnhem:

1. (..)
[naam verkoper] ,(..) hierna genoemd: verkoper;

2. * (..)

De verschenen personen, handelende als gemeld, verklaarden het navolgende:

Levering, registergoed, gebruik.

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst, welke overeenkomst aan deze akte is gehecht, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt (..):

a. een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woonhuis (..) gelegen aan/nabij de [straatnaam 1] / [straatnaam 3] te Arnhem en deel uitmakende van het project [projectnaam] , zoals met
bouwnummer* schetsmatig is aangegeven op de situatietekening (..);

b. het een/zeventiende (1/17e) onverdeeld aandeel in het mandelig perceel, gelegen aan/nabij de [straatnaam 1] / [straatnaam 3] te Arnhem (..);

c. een perceel grond, bestemd voor de bouw van een berging, gelegen nabij de [straatnaam 1] / [straatnaam 3] te Arnhem (..); en

d. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] -*, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats, gelegen aan de [straatnaam 2] ongenummerd te Arnhem; uitmakende het een/dertigste (1/30e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit de grond met daarop te realiseren parkeerplaatsen aan de [straatnaam 2] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] , (..)

hierna tezamen ook te noemen: "het verkochte".

Gebruik.

1. Het verkochte zal door koper worden gebruikt voor bewoning, als berging en als parkeerplaats.

2. Ten aanzien van voorschreven gebruik van het verkochte is aan verkoper niet bekend, dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

Voorafgaande verkrijging.

Het verkochte is door de verkoper, met meer registergoederen, in eigendom verkregen:

voor wat betreft het verkochte sub * a. en b. en c., blijkens een akte van levering, houdende kwijting voor de koopsom, op dertig september twee duizend vijftien voor mij, notaris, verleden, van welke akte een afschrift is ingeschreven in register 4, gehouden door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, op dertig september twee duizend vijftien (..)

(..)

Kettingbeding.

1.
Omschrijving registergoederen

Partijen wensen bij deze akte een kettingbeding overeen te komen met betrekking tot:

a. voormeld appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem;

b. voormeld(e) (perceel grond bestemd voor de bouw van een) berging in Projectgebied [projectnaam] te Arnhem;

c. voormeld(e) (perceel grond voorde bouw van een) woning behorende tot het Projectgebied [projectnaam] te Arnhem.

2.
Omschrijving verplichting

Koper of diens verkrijger zal de hiervoor genoemde registergoederen niet los van elkaar vervreemden.

3.
Kettingbeding

4.
Boete

5.
Verzuim

zodat zowel de bedongen boete, als de vergoeding der eventueel meer geleden schade dan terstond zullen kunnen worden gevorderd.

2.7.

ERA heeft [naam eiser] vanaf medio 2016 in de gelegenheid gesteld om gebruik te maken van de parkeerplaatsen. Nadat het parkeerterrein [plaatsnaam ] gereed was heeft ERA aan [naam eiser] handzenders ter beschikking gesteld voor de bediening van de slagboom waarmee het parkeerterrein is afgesloten.

2.8.

Nadat [naam eiser] medio 2017 navraag had gedaan naar de levering van de parkeerplaatsen, is haar namens ERA meegedeeld dat voor de levering de toestemming van de gemeente Arnhem nodig is.

2.9.

In de brief van ERA van 2 november 2017 aan [naam eiser] is onder meer vermeld:

(..) Zoals u weet is in de akte van levering opgenomen dat een parkeerplaats niet los van ons project van 33 nieuwbouwwoningen mag worden overgedragen behoudens instemming van de gemeente Arnhem.

Wij trachten op zeer korte termijn een afspraak te maken bij de Gemeente Arnhem om bovenstaande nogmaals onder de aandacht te brengen en te bespreken. Hierbij zal ook de notaris aanwezig zijn. Voor een correcte afhandeling van deze zaak zijn wij genoodzaakt dit gesprek af te wachten.

Wij bieden onze excuses aan voor de onduidelijkheid en de opgelopen vertraging maar wij zijn in deze geheel afhankelijk van de Gemeente Arnhem.

Zodra wij zekerheid hebben over de wijze van afwikkeling zullen wij u hierover direct nader informeren. (..)

2.10.

Bij brief van 12 april 2018 heeft de gemeente Arnhem aan ERA meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat niet is voldaan aan de parkeernorm van het betreffende bestemmingsplan en dat ERA daarmee in strijd handelt. De gemeente heeft ERA erop geattendeerd dat eventuele juridische consequenties die daaruit voortvloeien geheel voor rekening en risico van ERA zijn.

2.11.

In de brief van de advocaat van ERA van 28 mei 2018 aan [naam eiser] is, onder verwijzing naar de brief van 2 november 2017, onder meer vermeld:

(..) Voormelde koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van schriftelijke goedkeuring van de Gemeente Arnhem vanwege het geldende kettingbeding (zie algemene akte 30 september 2015 onder “kettingbeding” op pagina 8 + 9), welke als bijlage onderdeel uitmaakte van de getekende koopovereenkomst. (..) De Gemeente handhaaft echter conform bijgevoegd schrijven d.d. 12 april 2018 (..) de eisen van het vigerende bestemmingsplan en wordt de toestemming tot notariële overdracht van het appartementsrecht (indirect) onthouden (..). Dit vormt formeel een beletsel voor een notaris om de akte van levering van de parkeerplaats(en) te passeren. Dientengevolge is uw koopovereenkomst met ERA inzake het appartementsrecht formeel niet in werking getreden en is de koopovereenkomst terstond beëindigd.

U wordt verzocht om de tijdelijk ter beschikking gestelde handzender(s) van de betrokken parkeerplaats aan ERA te retourneren vóór 1 oktober 2018, zodat u gelegenheid heeft om naar alternatieve parkeermogelijkheden uit te kijken. (..)

2.12.

Bij brief van 4 oktober 2018 heeft [naam eiser] aan ERA meegedeeld dat zij nakoming van de overeenkomst wenst, te weten overdracht van de parkeerplaatsen.

2.13.

Bij brief van 8 november 2018 heeft de advocaat van ERA aan [naam eiser] meegedeeld dat ERA haar standpunt, dat sprake is van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde, handhaaft.

2.14.

Bij brief van 30 november 2018 heeft de advocaat van [naam eiser] betwist dat sprake is van een overeengekomen opschortende voorwaarde en is ERA gesommeerd om de parkeerplaatsen alsnog binnen acht dagen na dagtekening van die brief te leveren aan [naam eiser] .

2.15.

De levering van de parkeerplaatsen heeft nog niet plaatsgevonden. [naam eiser] maakt vanaf medio 2016 tot heden gebruik van de parkeerplaatsen. De handzenders heeft zij niet geretourneerd aan ERA.

3.Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. ERA zal veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst van 15 augustus 2016 (bedoeld zal zijn: 19 oktober 2016) door haar te veroordelen tot medewerking aan de levering van de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats [nummer 1] en [nummer 2] aan de [straatnaam 2] te Arnhem, overeenkomstig de concept akte van levering die als bijlage 4 bij de koopovereenkomst is gevoegd, met dien verstande dat in ieder geval het litigieuze kettingbeding niet in de definitieve akte van levering wordt opgenomen, binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan het vonnis op voet van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de bij de akte van levering benodigde medewerking van ERA;

2. ERA zal veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van de contractuele boete ten bedrage van 3 promille per dag over de koopprijs, derhalve een boete van € 60,00 per dag, vanaf 9 december 2018 tot aan de dag van levering, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen periode;

subsidiair:

1. de koopovereenkomst van 15 augustus 2016 (bedoeld zal zijn: 19 oktober 2016) zal ontbinden;

2. ERA zal veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van de contractuele boete ten bedrage van 10% van de kooprijs, derhalve een bedrag van € 2.000,00;

3. ERA zal veroordelen tot betaling aan [naam eiser] de schade ter grootte van

€ 45.000,00, dan wel € 43.000,00, dan wel een door rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het oproepingsbericht tot aan de dag van volledige betaling;

primair en subsidiair:

1. ERA zal veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van de verhaalkosten ex artikel 10 lid 3 van Pro de koopovereenkomst van € 5.362,55, dan wel de buitengerechtelijke kosten van € 1.225,00, dan wel een door rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van oproepingsbericht tot aan de dag van algehele voldoening;

2. ERA zal veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van de onderzoekskosten van € 440,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van het oproepingsbericht tot aan de dag van algehele voldoening;

3. ERA zal veroordelen in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede ERA zal veroordelen in de nakosten met een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van

€ 199,00, en de eventuele verdere executiekosten.

3.2.

ERA voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze procedure staat de vraag centraal of de koopovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaatsen tussen ERA en [naam eiser] is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de gemeente toestemming dient te verlenen voor de levering van de parkeerplaatsen aan [naam eiser] , althans of [naam eiser] zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bewust is geweest, althans had moeten zijn, van de benodigde formele instemming van de gemeente met de levering van de parkeerplaatsen, zoals ERA stelt en [naam eiser] betwist. Daarnaast is in geschil of [naam eiser] al dan niet gebonden is aan het kettingbeding dat is opgenomen in de algemene akte en de ontwerpakte (hierna: het kettingbeding).

4.2.

Volgens ERA wist [naam eiser] , althans behoorde zij te weten of begrijpen, dat ERA op grond van het kettingbeding de parkeerplaatsen niet los mocht verkopen zonder toestemming van de gemeente en heeft dat te gelden als opschortende voorwaarde. [naam eiser] heeft dat weersproken en betwist tevens dat zij de bijlagen bij de koopovereenkomst heeft ontvangen.

4.3.

Dat [naam eiser] wist dat de toestemming van de gemeente nodig was voor de levering van de parkeerplaatsen, is niet komen vast te staan, gelet op het volgende.

Niet gesteld of gebleken is dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door of namens ERA aan [naam eiser] is meegedeeld dat toestemming van de gemeente nodig was voor de verkoop van de parkeerplaatsen en dat bij het uitblijven van die toestemming de koopovereenkomst niet tot stand zou komen. Ook is in de koopovereenkomst niet met zoveel woorden een opschortende voorwaarde opgenomen. Uit de omstandigheden dat [naam eiser] pas enkele maanden na het sluiten van de koopovereenkomst heeft geïnformeerd wanneer de parkeerplaatsen aan haar zouden worden geleverd en dat zij ook zelf contact heeft gehad met de gemeente, volgt niet zonder meer dat zij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst ervan bewust was dat de toestemming van de gemeente noodzakelijk was voor de levering van de parkeerplaatsen. [naam eiser] heeft overigens pas contact met de gemeente gehad in oktober 2018, nadat ERA aan haar had meegedeeld dat zij de parkeerplaatsen niet kon leveren en de koopovereenkomst niet in werking was getreden. ERA heeft geen andere omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [naam eiser] wist dat de toestemming van de gemeente nodig was voor de levering. In zoverre gaat de rechtbank aan het verweer van ERA, als onvoldoende onderbouwd, voorbij.

4.4.

Vervolgens moet beoordeeld worden of [naam eiser] behoorde te weten of te begrijpen dat die toestemming nodig was omdat in de bijlagen bij de koopovereenkomst een kettingbeding ten behoeve van de gemeente is opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of [naam eiser] de bijlagen bij de koopovereenkomst daadwerkelijk heeft ontvangen, zoals ERA stelt en [naam eiser] betwist, omdat ook indien ervan wordt uitgegaan dat zij deze wel heeft ontvangen, daaruit niet zonder meer kan worden afgeleid dat de toestemming van de gemeente noodzakelijk is voor de levering van de parkeerplaatsen en dat de koopovereenkomst zonder die toestemming moet worden geacht niet tot stand te zijn gekomen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.

4.5.

Voor de uitleg van een overeenkomst geldt dat de vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. De uitleg en reikwijdte van de overeenkomst moet worden bepaald aan de hand van de Haviltexnorm. Dit houdt in dat bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij tevens van belang is tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen mag worden verwacht.

4.6.

In het kettingbeding is niet met zoveel woorden vermeld dat bij verkoop van een ‘losse’ parkeerplaats voor de levering daarvan de toestemming van de gemeente noodzakelijk is. Uit de tekst van het kettingbeding volgt slechts - kort gezegd - dat een (appartementsrecht van een) woning, parkeerplaats en berging behorende tot het Projectgebied [projectnaam] niet los van elkaar mogen worden vervreemd en dat de koper zich jegens de gemeente verbindt deze verplichting bij vervreemding van die registergoederen aan zijn rechtsopvolger op te leggen, bij gebreke waarvan een boete is verschuldigd aan de gemeente. De sanctie op losse verkoop van voormelde appartementsrechten is ingevolge het kettingbeding dus dat door de verkoper een boete aan de gemeente moet worden betaald en niet dat de verkoop niet tot stand komt. Een opschortende voorwaarde kan dus niet in het kettingbeding worden gelezen. De rechtbank is van oordeel dat [naam eiser] , als leek, uit de enkele verwijzing in de koopovereenkomst naar de voormelde akten, waarin het kettingbeding is opgenomen, ook niet had moeten weten of begrijpen dat de instemming van de gemeente nodig was bij verkoop van de parkeerplaatsen en dat zonder die instemming de koopovereenkomst niet tot stand zou komen. De koopovereenkomst van 19 oktober 2015 is door ERA zelf immers aangeduid als “koopovereenkomst losse parkeerplaats project [projectnaam] Arnhem”, waaruit juist volgt dat de parkeerplaatsen ook los konden worden verkocht. De ontwerpakte (en de algemene akte) daarentegen ziet niet op de levering van een losse parkeerplaats maar ziet kennelijk op de levering van (de appartementsrechten van) een woning, een berging en een parkeerplaats. Dat het in die ontwerpakte opgenomen kettingbeding ook zou gelden bij de verkoop van losse parkeerplaatsen is niet duidelijk en kan daaruit niet zonder meer worden afgeleid. Ook uit het enkele feit dat in de ‘Technische omschrijving parkeren d.d. 18 september 2015’ is vermeld dat ‘alleen bewoners op de parkeerplaats kunnen komen’, maakt het voorgaande niet anders. ERA heeft [naam eiser] immers vanaf medio 2016 toestemming gegeven om de parkeerplaatsen te gebruiken en heeft haar daarna handzenders voor de toegang van het parkeerterrein verstrekt. Overigens heeft ERA onvoldoende weersproken dat voormelde technische omschrijving pas op 28 december 2016, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, aan [naam eiser] is verstrekt. Van ERA, als professionele en ter zake deskundige partij, mocht mede gelet op haar eigen belangen worden verwacht dat zij [naam eiser] nadrukkelijk zou wijzen op het bestaan en de praktische en juridische strekking van het kettingbeding. Niet is gebleken dat ERA dat heeft gedaan, hetgeen voor haar rekening en risico komt. Overigens heeft [naam eiser] in dit verband onweersproken naar voren gebracht dat de koopovereenkomst en de ontwerpakte door de betrokken (project)notaris zijn opgesteld. Mede gelet op de door ERA aan [naam eiser] in de koopovereenkomst zonder enig voorbehoud gegeven garanties dat zij bevoegd is tot levering, mocht [naam eiser] in deze omstandigheden gerechtvaardigd erop vertrouwen dat ERA de verbintenis tot levering zou nakomen.

4.7.

ERA voert voorts aan dat levering van de parkeerplaatsen zonder toestemming van de gemeente formeel niet mogelijk is en dat de vordering tot reële executie daarom niet kan worden toegewezen. Dat levering zoals door [naam eiser] op grond van de koopovereenkomst gevorderd ‘verbreking van de ketting’ betekent, kan haar niet worden verweten. Niet gebleken is dat [naam eiser] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist - of zelfs zou profiteren - van een wanprestatie van ERA tegenover de gemeente bij de (ver)koop zonder het kettingbeding. Dat betekent dat het kettingbeding door de gemeente niet aan [naam eiser] kan worden tegengeworpen op grond van onrechtmatig handelen. Bijkomende bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken (vgl. Hoge Raad 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740). Ook is niet gesteld of gebleken dat de verplichting jegens de gemeente, die voortvloeit uit het kettingbeding, een sterker recht is dan het recht op levering van [naam eiser] . Zoals hiervoor is overwogen is evenmin gebleken dat [naam eiser] jegens de gemeente onrechtmatig zou handelen door levering van de parkeerplaatsen te verlangen. Dat betekent dat er in zoverre geen beletsel is op grond waarvan de notaris zijn ministerie zou moeten weigeren (vgl. Hoge Raad 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831, Novitaris). Het verweer van ERA dat sprake is van onmacht (in plaats van onwil) om te leveren gaat dan ook niet op. Hooguit is ERA bij levering van de parkeerplaatsen aan [naam eiser] een boete verschuldigd aan de gemeente. Zoals hiervoor is overwogen kan dat niet aan [naam eiser] worden verweten en komt dat geheel voor risico van ERA. ERA heeft de stelling van [naam eiser] - dat zij (nog) eigenaar is van de parkeerplaatsen - niet betwist, zodat levering door ERA feitelijk mogelijk is. Voorts is niet gebleken dat [naam eiser] niet in staat zou zijn om de koopprijs bij levering terstond aan ERA te voldoen.

4.8.

De slotsom is dat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan ERA gehouden is de parkeerplaatsen aan [naam eiser] te leveren.

4.9.

De primaire vordering tot levering van de parkeerplaatsen zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat het kettingbeding, zoals vermeld in de ontwerpakte, niet in de akte van levering dient te worden opgenomen. [naam eiser] is immers geen eigenaar van een (aanvankelijk) bij de parkeerplaatsen behorend appartementsrecht van een woning en/of berging, zodat zij bij eventuele vervreemding van de parkeerplaatsen niet in staat zal zijn te voldoen aan de verplichting uit het kettingbeding. Dat zij daaraan niet kan voldoen kan haar niet worden verweten, nu het immers ERA is geweest die de losse parkeerplaatsen aan [naam eiser] heeft verkocht. Het opnemen van het kettingbeding in de leveringsakte is daarom in de gegeven omstandigheden zinledig en [naam eiser] kan in redelijkheid dan ook niet geacht worden aan het kettingbeding te worden gebonden. ERA zal dan ook worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan de gevorderde levering, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van ERA en de door haar te verrichten rechtshandelingen.

4.10.

ERA heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde contractuele boete. De advocaat van [naam eiser] heeft ERA per brief van 30 november 2018 in gebreke gesteld en haar gesommeerd om binnen acht dagen de parkeerplaatsen aan [naam eiser] te leveren. ERA heeft dat niet gedaan, zodat zij sinds het verstrijken van die termijn in verzuim is. De rechtbank zal daarom de contractuele boete, zoals gevorderd, vanaf 9 december 2018 toewijzen.

4.11.

[naam eiser] vordert primair op grond van artikel 10 lid 3 van Pro de koopovereenkomst de werkelijke kosten van verhaal van € 5.362,55, waarbij zij zowel kosten voor buitengerechtelijke werkzaamheden opvoert als kosten voor verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, zoals bedoeld in artikel 241 Rv Pro. Voor laatstgenoemde kosten geldt echter dat deze als proceskosten worden vergoed conform het liquidatietarief. Nu [naam eiser] geen onderscheid heeft gemaakt in buitengerechtelijke kosten en proceskosten, zullen de primair gevorderde kosten niet worden toegewezen. Niet in geschil is dat [naam eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten uitvoeren en dat daarvoor kosten zijn gemaakt. De door haar subsidiair gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.225,00 acht de rechtbank redelijk en zullen als onvoldoende betwist, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente, worden toegewezen.

4.12.

Ter onderbouwing van de subsidiair gevorderde schadevergoeding heeft [naam eiser] door een deskundige een taxatierapport laten opstellen. Zij vordert vergoeding van de kosten daarvan van € 440,00 inclusief btw. Nu de primaire vordering tot nakoming wordt toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan de subsidiair gevorderde schadevergoeding. De gemaakte kosten voor het taxatierapport zijn in het kader van laatstgenoemde vordering gemaakt en komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu niet gesteld of gebleken is dat deze zijn gemaakt om voldoening buiten rechte te verkrijgen.

4.13.

ERA zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden op basis van de toegewezen vordering aan de zijde van [naam eiser] begroot op totaal € 2.401,66, bestaande uit € 914,00 aan griffierecht, € 106,66 aan explootkosten en € 1.390,00 (2 punten x tarief III) aan salaris voor de advocaat. De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt ERA tot nakoming van de koopovereenkomst van 19 oktober 2016 door medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Arnhem, [kadastrale gegevens] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats [nummer 1] en [nummer 2] aan de [straatnaam 2] te Arnhem, aan [naam eiser] , overeenkomstig de conceptakte van levering die als bijlage 4 bij de koopovereenkomst is gevoegd, met dien verstande dat het daarin opgenomen kettingbeding niet in de definitieve akte van levering wordt opgenomen, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en bepaalt dat dit vonnis, bij gebreke van de medewerking van ERA aan de notariële eigendomsoverdracht op de voet van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de toestemming van ERA en de door haar te verrichten rechtshandelingen;

5.2.

veroordeelt ERA tot betaling aan [naam eiser] van de contractuele boete ten bedrage van 3 promille per dag over de koopprijs, derhalve een boete van € 60,00 per dag, vanaf 9 december 2018 tot aan de dag van levering;

5.3.

veroordeelt ERA tot betaling aan [naam eiser] van de buitengerechtelijke kosten van € 1.225,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van 2 april 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt ERA in de kosten van dit geding, aan de zijde van [naam eiser] begroot op € 2.401,66, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt ERA in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ERA niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en op 4 februari 2020 in het openbaar uitgesproken door mr. T.P.E.E. van Groeningen.

Nakoming koopovereenkomst losse parkeerplaats ondanks kettingbeding gemeente

Uitspraak

_________________________________________________________________ _

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing