Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 19/5546
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2020
in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 16 augustus 2019 waarbij het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslagen ongegrond is verklaard.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2020. Namens eiser is [persoon A] verschenen. Namens verweerder zijn [persoon B] , [persoon C] en [persoon D] verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 358.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting.
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning uit 1997 met twee dakkapellen en een inpandige garage. De inhoud van de woning is 413 m³ en het perceel is 230 m².
3. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 340.000, verweerder houdt vast aan de waarde van € 358.000.
4. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [persoon D] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 358.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] .
5. Eiser is het eens met de gebruikte vergelijkingsobjecten, maar concludeert tot een lagere waarde. Hij verwijst daarvoor mede naar een taxatierapport van [persoon E] .
6. De rechtbank is met partijen van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten geschikt zijn. Deze liggen in dezelfde straat als de woning van eiser, zijn van hetzelfde bouwjaar en zijn even groot.
7. Eiser heeft aangevoerd dat de voorzieningen in de woning van eiser (badkamer, keuken, sanitair) 21 jaar oud zijn en gemoderniseerd dienen te worden. De taxateur heeft de voorzieningen als gemiddeld gewogen. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de leeftijd van de woning de datering van de badkamer, de keuken en het sanitair voor de hand ligt. Het is aannemelijk dat in veel vergelijkbare woningen uit hetzelfde bouwjaar deze niet zijn vervangen. Daarom heeft de taxateur van verweerder de voorzieningen terecht als gemiddeld beoordeeld. Eiser heeft niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de voorzieningen in verhouding tot de leeftijd van de woning benedengemiddeld zijn. Verweerder heeft er in de matrix daarnaast rekening mee gehouden dat onderhoud en voorzieningen van het object [adres 4] bovengemiddeld zijn, wat ten voordele van eiser strekt. Verweerder heeft onderhoud en voorzieningen van [adres 2] lager gewaardeerd, maar heeft ter zitting ook toegelicht waarom: de woning beschikt over een eenvoudige keuken met losse apparatuur, oogt rommelig, beschikt nog over de oorspronkelijke badkamer en maakt een geleefde indruk onder meer als gevolg van versleten vloerbedekking op de eerste verdieping. De rechtbank ziet geen aanleiding voor de conclusie dat de taxateur van verweerder onvoldoende of op onjuiste wijze rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8. Eiser heeft gewezen op het afnemende grensnut van objecten met een grotere inhoud. De drie vergelijkingsobjecten hebben exact dezelfde inhoud als de woning van eiser. Deze stelling mist daarom in zoverre feitelijke grondslag. Bij de waardering van de grond is met afnemend grensnut rekening gehouden in de vorm van een grondstaffel. Er is geen reden te veronderstellen dat dit op onjuiste wijze is gebeurd. Op het niet overleggen van stukken ter onderbouwing van die grondstaffel gaat de rechtbank hierna afzonderlijk in.
9. Verder heeft eiser erop gewezen dat de woning zich bevindt in de nabijheid van een zendmast. De vergelijkingsobjecten liggen daar weliswaar iets verder van af, maar zoals de taxateur terecht heeft aangevoerd, is het verschil ten hoogste enkele honderden meters. De rechtbank acht het aannemelijk dat een waardeverschil op die grond (vrijwel) verwaarloosbaar is en dat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
10. Voor [adres 3] en [adres 4] heeft verweerder een correctie toegepast vanwege de marktontwikkeling ten opzichte van de waardepeildatum. Voor [adres 4] is op 4 februari 2017 een koopovereenkomst gesloten, de transportdatum bedraagt 15 september 2017. Daarom heeft de taxateur van verweerder 3% bij de transactieprijs van € 350.000 opgeteld, afgerond € 10.000. Voor [adres 3] is op 24 mei 2017 een koopovereenkomst gesloten. De transportdatum van dat object is 29 september 2017. Voor dat object heeft de taxateur 5% opgelegd vanwege de marktontwikkeling. Desgevraagd heeft de taxateur toegelicht dat de waardeopbouw voor de woning niet louter is gebaseerd op de drie vergelijkingsobjecten, maar uit een groter cluster verkopen. Die leiden tot een gemiddelde kubiekemeterprijs van € 643 voor de hoofdbouw. Bij de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten is dit inzichtelijk gemaakt en is de vertaling vanuit de verkoopprijs naar de modelmatig bepaalde prijs van € 643 gemaakt. Volgens de taxateur is dit een meer zuivere methode van waarderen dan enkel afgaan op de drie koopprijzen, omdat niet valt uit te sluiten dat sprake is van subjectieve elementen die invloed hebben gehad op de specifieke koopprijs.
11. De rechtbank heeft gevraagd of hiermee niet met WOZ-waarden (althans theoretische waarden) in plaats van (werkelijke) verkoopwaarden wordt vergeleken, maar komt tot het oordeel dat dit niet het geval is. De genormaliseerde prijs van € 643 (uitgaand van een gemiddelde score voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) is daadwerkelijk gebaseerd op verkopen, maar op meer dan de drie die in de matrix zijn genoemd. De rechtbank dient enkel de vraag te beantwoorden of de drie ter onderbouwing in de matrix opgenomen verkopen de prijs van € 643 per kubieke meter voldoende onderbouwen dan wel redenen geven aan de juistheid daarvan te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank liggen de verkoopprijzen van alle drie vergelijkingsobjecten voldoende in lijn met de uitkomst van de modelmatige waardering. Dat de ene woning 3% afwijkt en de andere 5%, terwijl de overdracht op vrijwel dezelfde datum heeft plaatsgevonden, maakt op zich nog niet dat aan de juistheid van het bedrag moet worden getwijfeld.
12. Gelet op het voorgaande is het beroep inhoudelijk ongegrond.
13. Eiser heeft nog aangevoerd dat hij in de bezwaarfase (onder meer) geen grondstaffel heeft ontvangen. Verweerder heeft bestreden dat eiser daarom heeft gevraagd. Eiser heeft echter terecht gewezen op de laatste alinea van de brief van 6 maart 2019. Kennelijk heeft verweerder het verzoek van eiser niet gezien, want verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen aanleiding was de grondstaffel niet te verstrekken. Van een weigering stukken te verstrekken is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Eiser heeft in bezwaar voorafgaand aan of op de hoorzitting niet opnieuw om de grondstaffel gevraagd. Daarin ziet de rechtbank aanleiding aan te nemen dat eiser niet is geschaad in zijn belangen, zodat de rechtbank aan het niet overleggen van de grondstaffel geen gevolgen verbindt. Zij passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad [1] leidt de rechtbank niet een verplichting af in een situatie als deze een proceskostenveroordeling uit te spreken.
14. Voor zover eiser erop heeft gewezen dat de grondstaffel een op de zaak betrekking hebbend stuk is dat sowieso dient te worden overgelegd, kan de rechtbank met toepassing van artikel 8:31 van Pro de Awb aan het niet overleggen daarvan de gevolgen verbinden die haar geraden voorkomen. Omdat er gelet op de overgelegde matrix geen aanleiding bestaat aan de juistheid van de grondstaffel te twijfelen, verbindt de rechtbank aan het niet overleggen daarvan in dit geval geen gevolgen.
15. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis,
griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.