Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/359472 / KG ZA 19-419
Vonnis in kort geding van 20 november 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2]
[eiser sub 2]
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3]
[eiser sub 3]
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. G. van der Spek te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
STAATSBOSBEHEER,
gevestigd te Amersfoort,
gedaagde,
advocaat mr. H.J.S.M. Langbroek te Den Haag.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en Staatsbosbeheer genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 november 2019 met producties 1 tot en met 16
- de brief met één productie van 8 november 2019 namens Staatsbosbeheer
- de mondelinge behandeling, gehouden op 12 november 2019
- de pleitnota namens [eisende partij]
- de pleitnota namens Staatsbosbeheer.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] vormt samen de maatschap [maatschap] . [eisende partij] heeft een melkveebedrijf voor de productie van zuivel.
2.2.
Staatsbosbeheer is (onder andere) eigenaar van twee percelen grond gelegen in Vuren. Het ene perceel is 389,60 hectare groot en het andere perceel 0,75 hectare (hierna: de percelen). [eisende partij] pacht dit grootste perceel van Staatsbosbeheer met ingang van 1 januari 2016. Zij hebben hiertoe een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor zes jaar of korter. [eisende partij] houdt jong vee op dit gepachte perceel.
2.3.
Op 25 april 2019 heeft [de heer A] , medewerker grondzaken van Staatsbosbeheer, (hierna: [de heer A] ) telefonisch contact opgenomen met [eiser sub 1] (eiser sub 1) in verband met verkoop van de onder 2.2. genoemde percelen.
2.4.
Vervolgens heeft [de heer A] op 25 april 2019 een e-mail gestuurd aan [eiser sub 1] , waarin hij het volgende schreef:
Van:[de heer A]
Verzonden:donderdag 25 april 2019 16:49
Aan:‘
[eiser sub 1]
[eiser sub 1]
Onderwerp:aankoop percelen
Geachte [eiser sub 1] ,
Zoals net telefonisch besproken:
Perceel Vuren N 475, 3.89.60 ha voor een getaxeerde waarden afgerond 147.000 euro
Evt. bosperceel N 601 0.75 ha voor afgerond 15.000 euro
Graag verneem ik uw reactie. (…)
2.5.
Op 26 april 2019 heeft [eiser sub 1] daarop geantwoord:
(…)
Onderwerp: RE: aankoop percelen
Beste [de heer A] ,
Wij hebben misschien wel interesse in beide percelen, maar ik neem aan dat er dan nog wel wat onderhandelings ruimte is. Graag hoor ik van je en zo ja hoeveel dat er dan nog van de prijs af kan? Tevens zou ik graag van je vernemen wanneer de eventuele overschrijving plaats moet vinden, dus met andere woorden hoeveel bedenk tijd hebben we? (…)
2.6.
Op 26 april 2019 heeft [de heer A] op voornoemde e-mail gereageerd:
(…)
Helaas weinig onderhandelingsruimte daar de waarde door een onafhankelijke taxateur is vastgesteld.
Als ik het half volgende week weet is het prima. (…)
2.7.
Op 27 april 2019 heeft de dochter van [eiser sub 1] (hierna: de dochter) namens [eisende partij] het volgende per e-mail bericht aan [de heer A] :
(…) Zoals aangegeven hebben wij serieus interesse. Daarom gaan wij maandag in gesprek met de bank over het financieren van deze grond.
Ik zal u daarna laten weten hoeveel tijd het kost voordat de bank definitief groen ligt geeft, maar ik ga er vanuit dat u daarop wacht alvorens met andere partijen in gesprek te gaan? Een financiering is immers door niemand is 3 dagen te regelen uitgaande van uw wens om medio komende week een definitieve toezegging te hebben.
Ik zie uw reactie graag tegemoet en wij zullen u maandag informeren over de termijn van bank. (…)
2.8.
Op 29 april 2019 heeft de dochter [de heer A] geprobeerd te bellen. [de heer A] was telefonisch niet bereikbaar waardoor zij een voicemailbericht heeft ingesproken waarin is bevestigd dat [eisende partij] de percelen wilde kopen. Op diezelfde dag heeft de dochter het volgende e-mailbericht aan [de heer A] gestuurd:
(…) Ik heb u vanmiddag geprobeerd te bellen, maar ik begrijp dat u vandaag vrij bent. Dit was ook het geval bij onze contactpersoon van de bank.
Graag benadruk ik nogmaals dat wij serieus interesse hebben en de grond dus willen kopen onder voorbehoud van financiering.
Wellicht dat we morgen of woensdag even (desnoods telefonisch) contact kunnen hebben om het een en ander verder af te stemmen? (…)
2.9.
Op 1 mei 2019 hebben [eiser sub 1] en [de heer A] telefonisch contact gehad. In dit gesprek heeft [de heer A] aangegeven dat de koop van de percelen niet door kon gaan omdat Staatsbosbeheer de beperking tot gebruik als natuurgrond van de grond wilde laten halen waardoor de grond als cultuurgrond verkocht zou kunnen worden voor een veel hoger bedrag. Naar aanleiding van dit telefoongesprek stuurde [de heer A] diezelfde dag de volgende e-mail aan [eiser sub 1] :
(…) Allereerst mijn excuses dat het gesprek niet is verlopen zoals ik had gehoopt dat het zou gaan verlopen. Ik kan mij enerzijds uw reactie best voorstellen. Anderzijds wist ik niet van deze mutatie af en heb ik u in alle eerlijkheid de waarden gegeven die gelden voor een GNN perceel. Dat deze hoger liggen is logisch maar zeker ook verassend voor u, maar ook zeer vervelend voor mij, gezien het reeds besprokene.
Na ons telefoongesprek vanmorgen heb ik nog even contact gehad met diegene binnen ons vastgoedteam die hier verantwoordelijke voor is. Hij ziet ook geen andere oplossing en hiermee zal het perceel op de markt worden gezet middels de Gelderse ruil. Dit zal rond de zomer gaan spelen. Via de media zal dit bekend worden gemaakt. Hoe dit precies gaat verlopen is nog niet bekend. (…)
2.10.
Op 17 mei 2019 heeft de advocaat van [eisende partij] een sommatiebrief aan Staatsbosbeheer gestuurd. In deze brief werd Staatsbosbeheer gesommeerd om uiterlijk 21 mei 2019 per e-mail te bevestigen dat Staatsbosbeheer de gesloten koopovereenkomst zou nakomen en dat de percelen aan [eisende partij] geleverd zouden worden. Staatsbosbeheer heeft dat niet bevestigd en de percelen niet geleverd.
2.11.
Op 23 september 2019 heeft Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2019.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Staatsbosbeheer te veroordelen om haar verplichtingen uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst na te komen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis,
II. Staatsbosbeheer te veroordelen om mee te werken aan het passeren van de akte van levering conform de inhoud van de concept akte welke als productie 16 door [eisende partij] in het geding is gebracht,
III. Het onder sub I en II gevorderde op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat Staatsbosbeheer niet aan deze verplichtingen voldoet, zulks tot een maximum van € 500.000,00,
IV. Staatsbosbeheer te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[eisende partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens haar heeft Staatsbosbeheer op 25 april 2019 telefonisch en bevestigd per e-mail een aanbod gedaan tot koop van de percelen. Dit aanbod heeft [eisende partij] aanvaard door middel van diverse e-mailberichten en het telefoongesprek op 1 mei 2019. [eisende partij] vordert daarom nakoming van de koopovereenkomst.
3.3.
Staatsbosbeheer voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter acht een voldoende spoedeisend belang aanwezig. Dit belang volgt uit de omstandigheid dat Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst tegen 31 december 2019 heeft opgezegd en [eisende partij] dus per die datum verstoken dreigt te raken van het gebruik van de grond. Het spoedeisend belang is ook niet betwist door Staatsbosbeheer.
4.2.
Het standpunt van [eisende partij] houdt in dat in de periode tussen 25 april 2019 en 1 mei 2019 door aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen, terwijl Staatsbosbeheer van mening is dat van een aanbod en van totstandkoming van een koopovereenkomst geen sprake is. Volgens Staatsbosbeheer ging het niet om een aanbod maar slechts om het informeren naar het bestaan van interesse in koop.
4.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter mocht [eisende partij] de e-mail van 25 april 2019, die volgde op het telefoongesprek tussen [eiser sub 1] en [de heer A] van diezelfde dag, redelijkerwijs als aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst begrijpen. Het onderwerp van die e-mail was ‘aankoop van percelen’ en de inhoud is een nauwkeurige beschrijving van de essentialia, namelijk de percelen en de prijs daarvan. Ook de e-mail van [de heer A] op 26 april 2019, in antwoord op de e-mail van [eisende partij] , kon [eisende partij] sterken in de opvatting dat beide percelen te koop werden aangeboden tegen de door [de heer A] genoemde prijzen. [eisende partij] liet in zijn e-mail van 26 april 2019 immers weten dat hij interesse had in de betreffende percelen, maar hij vroeg ook naar de onderhandelingsruimte. Uit de reactie van [de heer A] kon [eisende partij] afleiden dat er geen onderhandelingsruimte was en dat sprake was van vaste verkoopprijzen, namelijk de getaxeerde waarde van de percelen. Ook uit de mededeling van [de heer A] in die e-mail dat een ‘reactie half volgende week prima is’, mocht [eisende partij] , in het licht van zijn vraag van 26 april 2019 hoeveel bedenktijd er was, afleiden dat het aanbod tot dan gestand gedaan zou worden. Uit de daarop volgende e-mails van [eisende partij] blijkt niet alleen dat hij serieus van plan was het aanbod te aanvaarden, maar op 29 april 2019 metterdaad
per e-mail heeft aanvaard met de mededeling dat dit onder voorbehoud van financiering zou plaatsvinden.
4.4.
Volgens Staatsbosbeheer is van aanvaarding geen sprake, omdat de aanvaarding afweek van het aanbod, te weten door het noemen van het financieringsvoorbehoud. Dit doet er echter niet aan af dat met de mededeling dat [eisende partij] de percelen wilde kopen wilsovereenstemming is ontstaan over de essentialia van de koopovereenkomst. Een financieringsvoorbehoud, dat bij de koop van onroerende zaken gebruikelijk is, behoort, tenzij uit onderhandelingen iets anders moet worden afgeleid, niet tot de essentialia van een koopovereenkomst. Als gevolg van deze aanvaarding werd Staatsbosbeheer gebonden aan de koopovereenkomst en kon hij niet terugkomen op het eerdere aanbod zoals hij wel deed in het telefoongesprek van 1 mei 2019 (zoals weergegeven onder 2.9.). De e-mail van 1 mei 2019 bevestigt overigens dat Staatsbosbeheer eerder een aanbod heeft gedaan tot verkoop tegen de genoemde prijs, maar dat hij daarop terug wilde komen doordat er intern anders over de verkoopprijs werd gedacht. Dat kan aan de bereikte wilsovereenstemming niet af doen.
4.5.
Voor het geval sprake zou zijn van wilsovereenstemming beroept Staatsbosbeheer zich op de onbevoegdheid van [de heer A] om Staatsbosbeheer te vertegenwoordigen. [eisende partij] beroept zich er in dat verband op dat hij geen reden had om aan de bevoegdheid van [de heer A] te twijfelen. In de gegeven omstandigheden is er aanleiding voor het oordeel dat het voor risico van Staatsbosbeheer is dat [eisende partij] ervan uitging dat [de heer A] vertegenwoordigingsbevoegd was. Staatsbosbeheer heeft [de heer A] kennelijk de vrije hand gegeven voor het doen van het aanbod en om te corresponderen met [eisende partij] zonder dat het daarnaast voor [eisende partij] kenbaar was of moest zijn dat [de heer A] daartoe niet gemachtigd was, anders dan door verdergaand onderzoek daarnaar.
4.6.
Dit betekent dat er voorshands vanuit moet worden gegaan dat rechtsgeldig een koopovereenkomst met betrekking tot beide percelen tussen partijen tot stand is gekomen. Ter zitting is de vraag aan de orde geweest of er overeenstemming is tussen partijen of dit een koopovereenkomst is voor cultuurgrond of natuurgrond. Uiteindelijk is gebleken dat het voor Staatsbosbeheer van geen belang is of hij de grond verkoopt met de verplichting om de grond als natuurgrond of cultuurgrond te gebruiken, behoudens een verschil in prijs. In de concept akte van levering die door [eisende partij] is overgelegd is levering van de percelen als cultuurgrond opgenomen. Dit is dus niet een punt dat aan overeenstemming en levering in de weg hoeft te staan. Voor het overige heeft Staatsbosbeheer niet betwist dat levering overeenkomstig de conceptakte plaats kan vinden.
4.7.
Een belangenafweging brengt met zich om Staatsbosbeheer, vooruitlopend op een eventuele vaststelling in een bodemprocedure te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst. Niet in geschil is dat het kunnen beschikken van de grond voor [eisende partij] van groot belang is. Het belang om het perceel geleverd te krijgen is alleen maar urgenter geworden doordat Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst heeft opgezegd. De belangen aan de zijde van Staatsbosbeheer wegen daarmee niet op tegen de belangen van [eisende partij] . Staatsbosbeheer is op dit moment niet voornemens om de percelen te verkopen of een andere bestemming daarop te realiseren. Daarbij komt dat levering van de percelen weer ongedaan gemaakt kan worden voor het geval dat in een eventuele bodemprocedure anders wordt geoordeeld. Er is ook geen aanleiding voor de veronderstelling dat [eisende partij] de gronden op korte termijn zal vervreemden.
4.8.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eisende partij] worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.9.
Staatsbosbeheer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:
- dagvaarding € 104,54
- griffierecht 297,00
- salaris advocaat
633,00
633,00
Totaal € 1.034,54
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Staatsbosbeheer tot nakoming van de gesloten koopovereenkomst binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en wel door mee te werken aan het passeren van de akte van levering conform de inhoud van de concept-akte welke als productie 16 door [eisende partij] in het geding is gebracht,
5.2.
veroordeelt Staatsbosbeheer om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt Staatsbosbeheer in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot op heden begroot op € 1.034,54, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis,
5.4.
veroordeelt Staatsbosbeheer in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Staatsbosbeheer niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2019.