Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 7637816 \ CV EXPL 19-3945 \ 498 \ 40141
uitspraak van
vonnis in verzet
in de zaak van
[eisende partij in verzet]
[woonplaats eisende partij in verzet]
eisende partij in verzet
gemachtigde mr. J.H.F.M. van Rijswijck
tegen
de stichting Stichting Volkshuisvesting Arnhem
gevestigd te Arnhem
gedaagde partij in verzet
gemachtigde mr. J.E. Brands
Partijen worden hierna [eisende partij in verzet] en SVA genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verzetdagvaarding van 18 maart 2019
- de conclusie van antwoord in verzet met producties
- de conclusie van repliek in verzet met producties.
1.2.
Het verzet richt zich tegen het door de kantonrechter op 6 februari 2019 tussen SVA als eisende partij en [eisende partij in verzet] als gedaagde partij bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 7507705 CV EXPL 19-1869 / 31608-a.h.f.
2.De feiten
2.1.
SVA is werkzaam ten dienste van de volkshuisvesting. SVA en [eisende partij in verzet] hebben een huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres woning] gesloten. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2005.
2.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 1 / Bestemming bepaald “
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning.”
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning.”
2.3.
Op de huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing. In dit huurreglement is onder andere bepaald:
“
Artikel 6 Verplichtingen van de huurder ten aanzien van het gebruik en/of woonklimaat
Artikel 6 Verplichtingen van de huurder ten aanzien van het gebruik en/of woonklimaat
6.1
Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij huurovereenkomst gegeven bestemming.
6.2
Huurder bewoont, ingeval van het huren van een woonruimte, het gehuurde gedurende de huurtijd zelf en heeft er zijn hoofdverblijf.
6.3
Het is de huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik te geven, daaronder begrepen het verhuren van een of meer kamers of het verlenen van pension. Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en persoonsgebonden.
(…)
6.9
Huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden.
6.1
Het is huurder, na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, toegestaan om het gehuurde ook te gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie. Voorwaarde hierbij is dat hierdoor geen overlast aan omwonenden of schade aan het gehuurde wordt veroorzaakt en het gebruik als woonruimte door huurder de hoofdbestemming blijft. Dit gebruik mag ook niet strijdig zijn met planologische voorwaarden. Verhuurder neemt op een verzoek om toestemming binnen 4 weken een schriftelijk besluit. Een verzoek om toestemming dient schriftelijk bij verhuurder te worden ingediend.”
2.4.
In de huurovereenkomst en het huurreglement is bepaald dat de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 630,52 per maand.
2.5.
Vanaf medio oktober 2018 tot 25 oktober 2018 verbleef [eisende partij in verzet] niet in haar woning, maar bij een dochter van de overleden zus van [eisende partij in verzet] (hierna: haar nicht). [eisende partij in verzet] had haar stiefzoon een sleutel van haar woning gegeven.
2.6.
SVA heeft op 21 januari 2019 een brief van de gemeente Arnhem gekregen met, voor zover hier van belang, de volgende inhoud:
“(…)
Bevindingen
Op 25 oktober 2018 werd er door de politie binnen getreden in het pand aan [adres woning] vanwege het vermoeden van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. Ter plaatse bleek dat alle ramen waren geblindeerd. Bij het raam bij de keuken kon een klein beetje naar binnen worden gekeken. Hierdoor was en ventilator zichtbaar die in de keuken op de grond lag.
In de woning werden twee personen (een man en een vrouw) aangetroffen. Deze personen stonden niet ingeschreven in de Basisregistratie personen.
In twee slaapkamers werden twee persoonsbedden aangetroffen en in de woonkamer lagen twee eenpersoonsmatrassen op de grond. Op een tafel naast de matrassen in de woonkamer lagen condooms. In een slaapkamer stond een bed welke alleen opgemaakt was door middel van een sprei. Naast het bed werd een dildo aangetroffen en een flacon met vermoedelijk glijmiddel.
De politie geeft aan dat de aanwezige vrouw in de woning in de politiesystemen meerdere registraties heeft die te relateren zijn aan (illegale) prostitutie. De man zou volgens de politie recent een registratie hebben gekregen inzake illegale prostitutie.
(…)
Conclusie
Op basis van de bevindingen van de politie zijn twijfels ontstaan over het gebruik en de bewoning van het pand aan [adres woning] . Er zijn signalen dat het pand mogelijk wordt gebruikt als seksinrichting terwijl men niet beschikt over een vereiste vergunning. Dit is in strijd met artikel 3.2.1 van de Apv. (…)
U wordt als eigenaar van het pand aangeschreven omdat u (mede) over mogelijkheden en middelen beschikt om het gebruik en de bewoning van het pand in overeenstemming te brengen met de geldende wet- en regelgeving. Ik verzoek u de nodige maatregelen te treffen.
(…)”
2.7.
Op 25 januari 2019 heeft SVA [eisende partij in verzet] gedagvaard om op 6 februari 2019 te verschijnen ter terechtzitting van de rechtbank Gelderland. SVA vorderde, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Daarnaast vorderde SVA rente en de veroordeling van [eisende partij in verzet] in de proceskosten.
2.8.
De vorderingen van SVA zijn toegewezen bij verstekvonnis van 6 februari 2019. Dit verstekvonnis is op 28 februari 2019 aan [eisende partij in verzet] betekend.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisende partij in verzet] vordert, in verzet, dat het vonnis van de kantonrechter te Arnhem van 6 februari 2019, zoals dat tussen SVA en [eisende partij in verzet] werd gewezen, zal worden vernietigd en dat, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van SVA worden afgewezen, met veroordeling van SVA in de kosten van de verzetprocedure. [eisende partij in verzet] heeft kennis genomen van de oorspronkelijke vorderingen van SVA en de stellingen van SVA gemotiveerd weersproken.
3.2.
SVA concludeert tot afwijzing van de vordering van [eisende partij in verzet] met veroordeling van [eisende partij in verzet] in de kosten van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Het verzet is tijdig ingesteld, te weten binnen vier weken na betekening van het verstekvonnis.
4.2.
SVA heeft aan haar vorderingen, bij oorspronkelijke dagvaarding, ten grondslag gelegd dat [eisende partij in verzet] , door prostitutieactiviteiten in de woning te laten plaatsvinden, in strijd gehandeld heeft met de wet (art. 7:213 en art. 7:214 BW), met de huurovereenkomst (art. 1) en met het huurreglement (art. 6). [eisende partij in verzet] heeft zich niet gedragen als een goed huurder door de woning te (laten) gebruiken voor iets anders dan waarvoor de woning bestemd is. Dat sprake was van prostitutie blijkt ten eerste uit de bevindingen van de politie zoals die zijn opgenomen in de brief van de gemeente van 21 januari 2019, ten tweede uit foto’s die genomen zijn op 25 oktober 2018 (de datum dat de politie in de woning is binnengetreden) en ten derde uit de verklaringen van de twee personen die in de woning van [eisende partij in verzet] door de politie zijn aangetroffen. [eisende partij in verzet] is aldus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en daarom wordt ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde. [eisende partij in verzet] is ook tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit (onder andere) de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken, door de woning onder te verhuren en door betalingsachterstanden te laten ontstaan, aldus SVA.
4.3.
[eisende partij in verzet] heeft gemotiveerd betwist dat prostitutieactiviteiten in haar woning hebben plaatsgevonden en/of dat zij haar woning voor prostitutieactiviteiten ter beschikking stelt. [eisende partij in verzet] huurt de woning al meer dan 14 jaar en was enkel afwezig, ongeveer een tweetal weken vanaf medio oktober 2018, omdat haar nicht medische klachten had vanwege een zwangerschap. [eisende partij in verzet] heeft haar nicht geholpen in de huishouding en met de verzorging van haar kind. Ze heeft toen de sleutel van haar woning gegeven aan de heer [naam stiefzoon] , haar stiefzoon, en hem gevraagd tijdens haar afwezigheid op haar woning en in het bijzonder op de binnenkomende post te letten. [eisende partij in verzet] kent de personen niet die in haar woning door de politie aangetroffen zijn en heeft hen of anderen ook geen toestemming gegeven om haar woning te betreden. Uit de brief van de gemeente en de foto’s blijkt ook niet dat sprake is van prostitutie. Er is slechts een vermoeden. Omdat het politierapport door SVA niet is overgelegd en de verklaringen waar SVA zich op beroept ontbreken, kunnen die niet dienen als onderbouwing van de vordering van SVA, aldus [eisende partij in verzet] . Tot slot heeft [eisende partij in verzet] de overlast, onderverhuur en betalingsachterstand gemotiveerd betwist.
Prostitutieactiviteiten
4.4.
Uit de brief van de gemeente Arnhem van 21 januari 2019 blijkt, zoals [eisende partij in verzet] terecht heeft aangevoerd, niet dat in de woning prostitutieactiviteiten hebben plaatsgevonden. De gemeente Arnhem beschrijft enkel dat er twijfels zijn ontstaan over het gebruik en de bewoning van de woning. Ook de overgelegde foto’s geven geen duidelijkheid over het gebruik van de woning voor prostitutieactiviteiten. SVA heeft uitdrukkelijk bewijs aangeboden van haar stelling dat de in de woning aangetroffen personen tegenover de politie hebben verklaard en bekend hebben dat zij in de woning aanwezig waren vanwege prostitutieactiviteiten en dat zij een vergoeding van € 80,00 per dag betaalden om de woning te mogen gebruiken voor die activiteiten. Aan nadere bewijslevering op dit punt wordt echter niet toegekomen, omdat zelfs als zou komen vast te staan dat er op 25 oktober 2018 prostitutieactiviteiten plaats hebben gevonden in de woning van [eisende partij in verzet] en daarmee sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die [eisende partij in verzet] heeft als huurder daarmee de vorderingen van SVA nog niet voor toewijzing gereed liggen, op grond van het navolgende.
4.5.
Volgens vaste rechtspraak is een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet reeds toewijsbaar op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
4.6.
[eisende partij in verzet] heeft, zoals hierboven al aan de orde kwam, betwist dat sprake is van een tekortkoming aan haar zijde (ze heeft betwist dat ze zich niet als een goed huurder heeft gedragen), maar ze heeft ook gesteld dat, mocht toch een tekortkoming worden aangenomen, die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Ze wist namelijk niets af van wat er in haar woning gebeurde. Ze moet aannemen dat haar stiefzoon kennelijk haar vertrouwen heeft beschaamd door de woning voor andere doeleinden te (laten) gebruiken dan was afgesproken en door derden tot de woning toe te laten. Zij hoefde daar geen rekening mee te houden en kon ook niet vermoeden dat dit zou gebeuren. SVA heeft deze stelling van [eisende partij in verzet] niet gemotiveerd betwist. SVA heeft wel, in het kader van de onderbouwing van de tekortkoming van [eisende partij in verzet] , gesteld dat [eisende partij in verzet] erop had moeten toezien dat er geen prostitutie plaatsvond in haar woning, dat ze geen sleutel aan haar stiefzoon had moeten geven en dat [eisende partij in verzet] haar stiefzoon wantrouwde, maar die stellingen zijn door SVA niet onderbouwd en [eisende partij in verzet] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist.
4.7.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat, mocht al vast komen te staan dat op 25 oktober 2018 prostitutieactiviteiten plaats hebben gevonden in de woning, nog niet is bewezen dat [eisende partij in verzet] weet had van die activiteiten. Daarom is niet vast komen te staan dat [eisende partij in verzet] zich niet als goed huurder heeft gedragen en kan ontbinding en ontruiming op basis van dit feitencomplex niet worden toegewezen.
Overlast en onderverhuur
4.8.
De stelling van SVA dat sprake was van overlast heeft SVA niet onderbouwd en is door [eisende partij in verzet] gemotiveerd weersproken. Voor zover de overlast door prostitutieactiviteiten veroorzaakt zou zijn, geldt dat die activiteiten niet zijn komen vast te staan en voor zover ze zouden komen vast te staan, de ontbinding niet kunnen rechtvaardigen.
4.9.
Aan de stelling van SVA dat sprake was van onderverhuur wordt voorbijgegaan. [eisende partij in verzet] heeft betoogd dat ze haar stiefzoon enkel een sleutel van haar woning heeft gegeven om een oogje in het zeil te houden. SVA heeft vervolgens haar stelling dat sprake was van onderverhuur in de conclusie van antwoord in verzet niet nader onderbouwd, zodat de gestelde onderverhuur niet vast is komen te staan.
Betalingsachterstand
4.10.
SVA heeft gesteld dat [eisende partij in verzet] een betalingsachterstand had, ten tijde van de oorspronkelijke dagvaarding, van ruim een maand. Omdat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd was, kwam dat neer op twee maanden. Bij conclusie van antwoord in verzet heeft SVA gespecificeerd dat sprake was van:
( a) een huurachterstand van één maand;
( b) een achterstand van 6 x € 7,05, omdat [eisende partij in verzet] zes maanden de oude huurprijs had betaald, in plaats van de huurprijs na de huurverhoging van juli 2018;
( c) achterstand in betaling van een huurtermijn van april 2016, waarvoor een betalingsregeling was getroffen en die, zo begrijpt de kantonrechter, niet was meegevorderd.
Per 9 april 2019 stond nog een totaalbedrag van € 149,62 open.
4.11.
[eisende partij in verzet] heeft bij conclusie van repliek in verzet gesteld dat het bedrag van € 149,62 ziet op de achterstand uit 2016 waarvoor een betalingsregeling is getroffen die [eisende partij in verzet] nakomt.
4.12.
[eisende partij in verzet] heeft belang bij het voortduren van de huurovereenkomst. Omdat dit woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit is anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Bij het herhaald laten ontstaan van huurachterstanden kan ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, ook indien de actuele huurachterstand minder bedraagt dan drie maanden.
4.13.
De gestelde omvang van de huurachterstand in relatie tot het (woon)belang van [eisende partij in verzet] is te gering om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Er is weliswaar sprake van herhaald laten ontstaan van huurachterstanden, maar deze huurachterstanden worden steeds ingelopen, zijn gering (€ 7,05 ten opzichte van een huurprijs van € 630,52) en [eisende partij in verzet] heeft gesteld dat het overmaken van het verkeerde bedrag aan huur (namelijk het oude huurbedrag) berust op een omissie van haar kant.
4.14.
Ook de geringe huurachterstand, in combinatie met prostitutieactiviteiten, mochten die komen vast te staan, kunnen de door SVA gevorderde ontbinding en ontruiming niet dragen.
Mocht herhaling optreden
4.15.
Omdat de door de politie geconstateerde feiten slechts in een korte periode (twee weken) zijn vastgesteld en niet is gebleken van ander (toerekenbaar) tekortschieten van [eisende partij in verzet] dat in combinatie daarmee ontbinding rechtvaardigt, wordt de ontbinding en ontruiming niet toegewezen. Dat betekent niet dat een volgende keer dat [eisende partij in verzet] haar woning aan haar stiefzoon ter beschikking stelt en/of sprake is van (onderbouwde) prostitutieactiviteiten, overlast en/of een huurachterstand hetzelfde wordt geoordeeld. [eisende partij in verzet] is, door SVA, door middel van deze procedure gewaarschuwd haar woning overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
Proceskosten
4.16.
SVA wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. [eisende partij in verzet] procedeert met een toevoeging. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten niet mogelijk. Dit betekent dat de kosten van de inleidende dagvaarding niet door gedaagde behoeven te worden vergoed.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 6 februari 2019 tussen SVA als eisende partij en [eisende partij in verzet] als gedaagde partij bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 7507705 CV EXPL 19-1869 / 31608-a.h.f.
opnieuw rechtdoende:
5.2.
wijst de vorderingen van SVA af;
5.3.
veroordeelt SVA in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisende partij in verzet] begroot op € 240,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op