ECLI:NL:RBGEL:2018:3056

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/332457 / KG ZA 18-41

Vonnis in kort geding van 4 april 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WITTE PROJECTEN B.V.,

gevestigd te Tiel,

eiseres,

advocaat mr. E. Beele te Tilburg,

tegen

de stichting

STICHTING VESTIA,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.A. van Kleef te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna Witte en Vestia worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de brief van mr. Van Kleef van 14 februari 2018 met bijgevoegd producties 1 tot en met 17
de mondelinge behandeling
de pleitnota van Witte
de pleitnota van Vestia.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen kort gezegd en onder meer afgesproken dat de vertegenwoordiger van Vestia aan de directie zal voorleggen om toch de koopovereenkomst zoals die in principe, zij het nog niet getekend, tussen partijen voorlag te tekenen en daarna ter goedkeuring voor te leggen aan de minister. De voorzieningenrechter heeft de zaak in verband daarmee aangehouden.

1.3.

Bij brief van 13 maart 2018 heeft mr. Beele aan de voorzieningenrechter laten weten dat hij heeft vernomen dat Vestia niet zal overgaan tot ondertekening van de koopovereenkomst. Mr. Beele heeft daarom vonnis gevraagd.

2.De feiten

2.1.

Vestia is eigenares van de percelen en de zich daarop bevindende bebouwing aan de [adres 1] en [adres 2] in Tiel, kadastraal bekend gemeente [X] [X0000] en [X0001] (hierna tezamen genoemd: de objecten). [adres 1] betreft een vrijstaande (bedrijfswoning) met achtergelegen bedrijfshal, met een vraagprijs van € 237.500,00 kosten koper. [adres 2] betreft een vrijstaande (bedrijfs)woning met aangebouwde garage en achtergelegen bedrijfspand, met een vraagprijs van € 295.000,00 kosten koper.

2.2.

Vestia heeft de objecten te koop aangeboden op Funda. Op 9 februari 2016 heeft Witte een eerste bod op de objecten uitgebracht.

2.3.

Op 11 februari 2016 heeft Witte na een gesprek met de makelaar van Vestia haar bod verhoogd tot € 512.500,00.

2.4.

Op 12 februari 2016 berichtte de makelaar aan Witte dat partijen een deal hadden, omdat de andere partij zich had teruggetrokken. Gelijktijdig verzocht de makelaar om de personalia voor het opmaken van de akte. Daarbij gaf de makelaar aan pas tot ondertekening te zullen overgaan als de uitslagen van het bodemonderzoek bekend zouden zijn.

2.5.

Op diezelfde dag liet de makelaar van Vestia echter weten te vroeg gejuicht te hebben, omdat toch nog een hoger voorstel was ontvangen van de andere partij. Daarbij gaf de makelaar aan dat het waarschijnlijk een inschrijving zou gaan worden.

2.6.

Bij e-mail van 13 februari 2016 heeft Witte geprotesteerd tegen deze gang van zaken, niet passend bij een professionele makelaar. Witte gaf aan te verwachten dat de deal gestand zou worden gedaan en gaf gelijktijdig de personalia van de koper door.

2.7.

Op 16 februari 2016 meldde de makelaar van Vestia dat beide partijen de gelegenheid kregen om hun eindvoorstel bij hem in te dienen, uiterlijk op 22 februari 2016.

2.8.

Bij e-mail van 3 maart 2016 aan Witte bevestigde de makelaar van Vestia dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van de objecten. De e-mail luidt onder meer als volgt:

Wij zullen – naast de gebruikelijke condities – de navolgende hoofdzaken opnemen in de koopakte:

* koopakte bestaande eengezinswoning conform NVM model

* koopsom € 512.500,0 k.k.

* transport: in overleg te bepalen

* notaris keuze koper

* 10% aanbetaling

* onder voorbehoud goedkeuring directie Vestia

* koper kan deze overeenkomst ontbinden indien de noodzakelijke kosten van sanering en/of beheersing als gevolg van verontreiniging van de grond en/of het grondwater de € 40.000,00 zegge veertigduizend euro te boven gaan.

* verkoper zal aan koper een exemplaar overhandigen van het recent uitgevoerde bodemrapport.

2.9.

Nadat bodemonderzoek was uitgevoerd en de kosten van sanering waren geraamd, heeft Witte aan Vestia voorgesteld dat de sanering voor rekening van Vestia zou worden uitgevoerd en dat Witte daarin voor € 25.000,00 zou bijdragen.

2.10.

Bij e-mail van 9 mei 206 heeft Vestia een aangepast voorstel geformuleerd, dat luidt als volgt:

Graag doe ik u het volgende eindvoorstel:

- Koopsom € 495.000 k.k.

- Waarborgsom / bankgarantie ter grootte van 10% van de koopsom

- Koopakte model Vestia

- Transportdatum in overleg

- Levering as-is, Koper aanvaardt het verkochte in de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand waarin het verkochte zich bevindt. Koper heeft ter zake van deze staat van het verkochte geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper.

- Eventuele sanering op rekening en risico van koper

- Onder voorbehoud goedkeuring directie Vestia

- Onder voorbehoud goedkeuring Wsw

2.11.

Nadat Witte op 12 mei 2016 een tegenbod had gedaan en een voorwaarde met betrekking tot de levering (na onherroepelijk worden van de bestemmingswijzing, uiterlijk 15 juni 2017) had bedongen, heeft Vestia na dit bod te hebben verworpen bij e-mail van 26 mei 2016 aan Witte laten weten dat Vestia akkoord was met het daags daarvoor verhoogde bod van Witte, onder de volgende voorwaarden:

- Koopsom € 482.500,-- k.k.

- Waarborgsom/bankgarantie 10% v.d. koopsom binnen een week na het tekenen van de koopovereenkomst.

- Koopakte model Vestia

- Levering/transport (fiscaal vriendelijk) nadat bestemmingsplan onherroepelijk is doch uiterlijk 15 juni 2017

- Levering as-is, doch leeg en ongevorderd. Koper aanvaardt het verkochte in de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand waarin het verkochte zich bevindt. Koper heeft ter zake van deze staat van het verkochte geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper.

- Eventuele sanering op rekening en risico van koper

- Onder voorbehoud goedkeuring directie Vestia

- Onder voorbehoud goedkeuring Wsw

2.12.

Kort daarop heeft Vestia de concept-koopovereenkomst aan Witte toegezonden. Deze luidt onder meer als volgt:

Artikel 16. Ontbindende voorwaarden

16.1.

De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:

a. het Verkoper op de Datum van Levering niet vrij staat het Verkochte te leveren omdat er een verplichting bestaat om het Verkochte aan de gemeente, de provincie of de Staat der Nederlanden te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten;

b. de voor de overdracht van het Verkochte benodigde toestemming en royement om niet van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet uiterlijk op de Datum van Levering is verleend.

16.2.

Door het intreden van de voorwaarde bedoeld in lid 1 sub a. zal de Koop van rechtswege ontbonden zijn.

16.3.

Op de ontbindende voorwaarde bedoeld in lid 1 sub b. dient een beroep te worden gedaan, welk beroep uitsluitend door Verkoper kan worden gedaan krachtens een daartoe strekkende schriftelijke mededeling aan Koper en aan de Notaris. Doet Verkoper een beroep op de ontbindende voorwaarde bedoeld in lid 1 sub b., dan verleent dit beroep noch aan Verkoper noch aan Koper enig recht op (schade)vergoeding (van gemaakte kosten), onder welke titel dan ook.

2.13.

Bij e-mail van 16 juni 2016 heeft Vestia aan Witte de
“definitieve versie van de koopovereenkomst”toegestuurd, waarbij zij Witte heeft verzocht akkoord te
geven “zodat wij de koopovereenkomst eerst kunnen gaan tekenen.”

2.14.

In de periode juni-juli 2016 hebben partijen nog gecorrespondeerd over onder meer de bij de koopovereenkomst behorende bijlagen, de ontbindende voorwaarde van artikel 16 lid 1 onder b en een door Witte verzocht boetebeding ingeval Vestia haar (leverings)verplichtingen niet zou kunnen nakomen.

2.15.

Bij e-mail van 21 juli 2016 heeft Witte aan Vestia laten weten dat over de ontbindende voorwaarde van artikel 16 lid 1 onder b al vóór het tekenen van de koopovereenkomst duidelijkheid zou moeten kunnen zijn. In reactie daarop heeft Vestia bij e-mail van 8 augustus 2016 aan Witte meegedeeld dat dit niet mogelijk is, omdat pas toestemming kan worden gevraagd als er een door beide partijen getekende koopovereenkomst is. Tevens heeft de makelaar laten weten dat de aangepaste akte zo spoedig mogelijk naar Witte zou worden verzonden.

2.16.

Bij e-mail van 13 september 2016 heeft Witte aan Vestia laten weten akkoord te zijn met de door Vestia doorgevoerde aanpassingen in de koopovereenkomst en heeft zij twee data voorgesteld voor de ondertekening. In reactie hierop heeft Vestia nog diezelfde dag laten weten:

Wij gaan de akte laten ondertekenen door het bestuur. Zodra dit gebeurd is, zal ik contact opnemen om een afspraak te plannen.

2.17.

Bij e-mail van 30 september 2016 heeft Vestia aan Witte verzocht om de in artikel 16 lid 1 onder b bedoelde verklaring omtrent gedrag (VOG) aan te vragen, want:
“Wij hebben deze nodig voor het ministerie. Graag op naam van de rechtspersoon die koopt.”Witte heeft aan dit verzoek gehoor gegeven.

2.18.

Op 22 december 2016 heeft Witte bij Vestia geïnformeerd naar de stand van zaken. Vestia heeft daarop telefonisch laten weten dat Witte de getekende koopovereenkomst binnen enkele weken kan verwachten.

2.19.

Tussen december 2016 en juni 2017 hebben partijen nader met elkaar gecorrespondeerd over de voortgang.

2.20.

Op 19 juni 2017 heeft (de toenmalige raadsman van) Witte aan Vestia een sommatiebrief gestuurd met daarin het verzoek aan Vestia om binnen zeven dagen een getekend exemplaar van de koopovereenkomst aan Witte te doen toekomen en te verklaren dat onverkort en zo spoedig mogelijk volledige uitvoering zal worden gegeven aan de koopovereenkomst.

2.21.

In reactie hierop heeft Vestia bij e-mail van 14 juli 2017 onder meer laten weten:

Zoals ik vanmiddag met uw kantoorgenote reeds heb besproken heeft Vestia (nog steeds) als doelstelling [de objecten] dit jaar te verkopen en leveren. Helaas heeft het proces de afgelopen periode wat te kampen gehad met vertraging, waardoor de behandeling van een enkel intern besluitdocument nog dient plaats te vinden. Conform planning wordt dit document naar verwachting medio augustus’17 behandeld en kan naar verwachting de koopovereenkomst in september of oktober 2017 ondertekend worden. De beoogde levering zou dan ergens in Q4-’17 kunnen plaatsvinden.

2.22.

Bij e-mail van 4 oktober 2017 heeft de toenmalige raadsman van Witte zich opnieuw tot Vestia gewend met het verzoek de getekende koopovereenkomst toe te sturen. De volgende dag heeft Vestia laten weten binnen tien werkdagen inhoudelijk te zullen antwoorden.

2.23.

Bij brief van 24 oktober 2017 heeft Vestia aan Witte meegedeeld dat Vestia niet zal voldoen aan het verzoek tot ondertekening van de koopovereenkomst en tot uitvoering van de daarin opgenomen afspraken. Vestia heeft Witte erop gewezen dat de onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden “onder voorbehoud van toestemming van de directie” en verder geschreven:

Inmiddels is duidelijk dat de directie geen toestemming zal geven voor de beoogde verkoop. Voornoemd totstandkomingsvereiste is daarmee niet vervuld, waardoor – in tegenstelling tot hetgeen u in uw brief van 17 juni jl. heeft opgemerkt – in het geheel geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Vestia is daarmee geenszins verplicht uitvoering te geven aan de reeds gemaakte afspraken. Gelet op het voorgaande sluit Vestia dit traject hierbij dan ook definitief af. De betreffende koopovereenkomst is aldus van de baan.

2.24.

Nadat op 27 november 2017 nog telefonisch contact had plaatsgevonden tussen de huidige raadsman van Witte en de heer Van Vliet van Vestia, heeft de raadsman van Witte bij brief van 8 december 2017 nogmaals aan Vestia voorgehouden dat en waarom Witte meent dat sprake is van een koopovereenkomst die moet worden nagekomen.

2.25.

Bij brief van 19 december 2017 heeft de raadsman van Vestia aan Witte meegedeeld dat partijen hebben onderhandeld onder het uitdrukkelijke voorbehoud van goedkeuring van de directie van Vestia en dat nergens uit blijkt dat dit voorbehoud op enig moment niet meer zou gelden. Verder vermeldt de brief dat de directie uitsluitend goedkeuring verleent indien duidelijk is dat wordt voldaan aan de vereisten voor verkoop die volgen uit wet- en regelgeving en wordt in dat kader verwezen naar correspondentie met het Ministerie, waaruit zou moeten blijken waarom daaraan in dit geval niet is voldaan.

3.Het geschil

3.1.

Witte vordert, samengevat:

de veroordeling van Vestia om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, alle (rechts)handelingen te verrichten die nodig zijn om te komen tot nakoming van de overeenkomst waarvan de tekst dateert van 8 augustus 2016, één en ander onder de bepaling dat bij gebreke van voldoening dit vonnis in de plaats treedt van de daartoe noodzakelijke akte(s);

de veroordeling van Vestia in de proceskosten, waaronder nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Witte legt aan haar vorderingen kort gezegd ten grondslag dat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat Witte er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat daarvan sprake was, op grond van welke overeenkomst Vestia aan Witte de objecten genoemd onder 2.1 heeft verkocht en moest leveren. Witte stelt zich op het standpunt dat Vestia tekortschiet in de nakoming van haar verbintenis tot levering. De vordering strekt tot nakoming door Vestia.

3.3.

Vestia voert verweer. Zij voert kort gezegd aan dat tussen partijen in het geheel geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat niet is voldaan aan het totstandkomingsvereiste van goedkeuring door de directie van Vestia.

3.4.

De voorzieningenrechter zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

4.De beoordeling

4.1.

Witte loopt het risico dat zij achter het net vist als Vestia de objecten aan een derde zou gaan verkopen en leveren in plaats van aan haar. Witte heeft daarom – anders dan Vestia betoogt – een spoedeisend belang bij haar vorderingen.

4.2.

Zoals tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, zijn partijen het erover eens dat in deze procedure geen levering wordt gevorderd, maar uitsluitend nakoming in die zin dat de directie van Vestia de koopovereenkomst tekent en deze vervolgens ter goedkeuring voorlegt aan de minister. De voorzieningenrechter zal de vordering van Witte in die zin beoordelen. Hij zal de vordering toewijzen en overweegt daartoe het volgende.

4.3.

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of de voorwaarde “voorbehoud goedkeuring directie Vestia” moet worden gekwalificeerd als een opschortende voorwaarde, zoals Witte stelt, of als een totstandkomingsvereiste, zoals Vestia betoogt. Daarmee zijn dus vragen van uitleg van deze voorwaarde aan de orde. Die uitleg kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling, maar daarbij komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Dit laatste blijft beslissend, ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:BY8101). De voorzieningenrechter overweegt dat de clausule waar het hier om gaat niet uitdrukkelijk als totstandkomingsvereiste is geformuleerd. Er staat niet in dat de overeenkomst pas tot stand komt op het moment dat de directie die heeft goedgekeurd. Vestia voert in dit verband aan dat zij Witte van meet af aan duidelijk heeft gemaakt dat de toestemming van de directie een totstandkomingsvereiste was. Zonder nadere onderbouwing, die Vestia niet heeft gegeven, is echter niet aannemelijk geworden dat Vestia in het onderhandelingsproces op ondubbelzinnige wijze en consequent aan Witte duidelijk heeft gemaakt dat sprake was van een totstandkomingsvereiste. Dat heeft Vestia pas voor het eerst gedaan in haar brief van 24 oktober 2017, nadat Witte haar had laten weten dat het vierde kwartaal van 2017 inmiddels was aangebroken en dat het tijd werd dat de directie de overeenkomst – die Vestia in september 2016 zelf aan Witte had toegestuurd – zou ondertekenen. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat tussen partijen als uitgangspunt gold dat het voorbehoud moest worden opgevat als een totstandkomingsvereiste. De voorzieningenrechter verwerpt het verweer van Vestia op dit punt. Het voorbehoud kan niet anders worden opgevat dan als een opschortende voorwaarde.

4.4.

Witte stelt zich dan op het standpunt dat de voorwaarde van goedkeuring door de directie van Vestia is vervuld omdat het voorbehoud niet in de conceptkoopovereenkomst is opgenomen. Vestia voert hiertegen aan dat pas nadat de directie toestemming heeft verleend, een koopovereenkomst tot stand kan komen en dat een dergelijk voorbehoud dan niet meer in een overeenkomst thuishoort. Dit verweer faalt, omdat – zoals de voorzieningenrechter in het voorgaande heeft overwogen – het voorbehoud geen totstandkomingsvereiste is, maar een opschortende voorwaarde en opschortende voorwaarden juist wel plegen te worden opgenomen in de overeenkomst waarop zij betrekking hebben.

4.5.

Het enkele feit dat het voorbehoud niet in de koopovereenkomst is opgenomen, wil niet zonder meer zeggen dat Vestia er afstand van heeft gedaan en ook niet dat de directie van Vestia de overeenkomst heeft goedgekeurd. In diverse e-mailberichten heeft Vestia echter aan Witte voorgehouden dat het bestuur de koopovereenkomst zou gaan ondertekenen. Zo staat in de e-mail van 16 juni 2016 de zinsnede
“zodat wij de koopovereenkomst eerst kunnen gaan tekenen”en heeft Vestia op 13 september 2016 aan Witte geschreven:
“Wij gaan de akte laten ondertekenen door het bestuur.”Bij e-mail van 14 juli 2017 heeft Vestia geschreven dat een enkel intern besluitdocument nog moest worden behandeld, dat de koopovereenkomst naar verwachting in september of oktober 2017 zou worden ondertekend en dat de beoogde levering dan in het vierde kwartaal van 2017 zou kunnen plaatsvinden. Uit geen van deze bewoordingen blijkt van een voorbehoud of onzekerheid over de vraag of het bestuur tot ondertekening zou overgaan, laat staan dat eruit blijkt dat het bestuur haar goedkeuring heeft geweigerd. Gelet hierop en gelet op het tijdverloop tussen deze herhaalde mededelingen van Vestia en de brief van 24 oktober 2017, waarmee zij voor het eerst aan Witte liet weten dat de directie geen goedkeuring aan de transactie zou verlenen, heeft Witte er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat Vestia het voorbehoud niet meer aan haar zou tegenwerpen en dat de overeenkomst tot stand was gekomen. Vestia kan zich dan ook tegenover Witte niet meer op het voorbehoud beroepen.

4.6.

De omstandigheid dat de gevolgde verkoopprocedure niet in overeenstemming zou zijn geweest met de geldende regelgeving, is een interne aangelegenheid van Vestia die zij niet aan Witte kan tegenwerpen, geheel daargelaten dat Vestia zich eerst na bijna twee jaren van onderlinge contacten op dit standpunt heeft gesteld en het overigens niet aan Vestia, maar aan de minister is om de koopovereenkomst te toetsen aan de geldende regelgeving, een toets die Witte met alle vertrouwen tegemoet zegt te zien, onder verwijzing naar die regelgeving.

4.7.

De slotsom is dat Vestia zich tegenover Witte niet meer op het voorbehoud van goedkeuring door haar directie kan beroepen. Witte heeft erop mogen vertrouwen dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. De voorzieningenrechter zal Vestia er daarom toe veroordelen over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst en om deze vervolgens voor te leggen aan de minister. Bij gebreke daarvan zal dit vonnis in de plaats treden van de ondertekening door Vestia. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

4.8.

Vestia zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De voorzieningenrechter begroot de kosten aan de zijde van Witte op:

- dagvaarding € 81,00

- griffierecht 626,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.523,00

4.9.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Vestia ertoe binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst waarvan de tekst dateert van 8 augustus 2016 en de ondertekende koopovereenkomst vervolgens ter goedkeuring voor te leggen aan de minister, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de ondertekening door Vestia;

5.2.

veroordeelt Vestia in de proceskosten, aan de zijde van Witte tot op heden begroot op € 1.523,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Vestia in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Vestia niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M.J.M. Doon op 4 april 2018.

Coll.: JC