Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.180.465/01
Zaaknummer / rolnummer rechtbank: C/10/447200 / HA ZA 14-315
Arrest van 8 november 2016
In de zaak van
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [appellant] c.s.,
advocaat: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,
tegen
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Het geding
Bij dagvaarding van 9 oktober 2015 is [appellant] c.s. in hoger beroep gekomen van het verstekvonnis van 29 januari 2014 en het vonnis in verzet van 12 augustus 2015 van de rechtbank Rotterdam (hierna ook: de bestreden vonnissen). [appellant] c.s. heeft bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd. Woonbron heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling in hoger beroep
1.1
Voor zover in hoger beroep niet is opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in het bestreden vonnis in verzet zullen deze feiten ook voor het hof als uitgangspunt gelden. Met inachtneming van die feiten alsmede van hetgeen voorts als niet (voldoende gemotiveerd) bestreden, is komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.
1.2
Woonbron is eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] te [plaats], dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en de eerste verdieping, met tuin en toebehoren (hierna: de woning).
1.3
Bij akte met opschrift “Vestiging Erfpacht Koopgarant” van 6 juli 2005 (hierna: de akte van erfpacht) heeft [appellant] c.s. het recht van erfpacht op de woning verkregen. In de akte van erfpacht (waarin Woonbron is aangeduid als “Woningcorporatie” en [appellant] c.s. als “Erfpachter”) staat onder meer:
“(…)
A.1. VOLKSHUISVESTELIJKE POSITIE WONINGCORPORATIE
(…)
- In het kader van de bevordering van het eigen woningbezit geeft de Woningcorporatie onder meer uitvoering aan de zogeheten Koopgarant-bepalingen.
Door middel van de Koopgarant-bepalingen wordt beoogd een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting.
(…)
A.4. KOOPPRIJS, CANON
De (…) koopprijs bedraagt (...) (€ 69.375,00).
Deze koopprijs is berekend en samengesteld als volgt:
- huidige onderhandse verkoopwaarde van het Appartementsrecht bij verkoop vrij van huur en gebruik: (…) (€ 92.500,00); in dat bedrag is begrepen de afkoopsom van de canon over de gehele duur van de erfpacht;
- gemelde onderhandse verkoopwaarde wordt verminderd met de door de Woningcorporatie verleende korting ad (…) (€ 23.125,00). (…)
B. ERFPACHT
(…)
2. Bepalingen
De Erfpacht wordt verleend onder de navolgende bepalingen:
(…)
Artikel 2
BESTEMMING EN GEBRUIK
Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruik te worden (…).
Artikel 4
VERBODSBEPALINGEN
4.1
Het is Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:
(…)
c. het verrichten van handelingen als gevolg waarvan bodemverontreiniging of anderszins achteruitgang van het Registergoed plaatsvindt of dreigt plaats te vinden.
(…)
Artikel 8
OPZEGGING
Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen.
Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) sub 1 van na te melden Koopgarant-bepalingen wordt als een ernstig te kort schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt en is derhalve een reden tot opzegging van de Erfpacht door de Woningcorporatie.(…)
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (versie 23 februari 2005) (…).
Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de Erfpacht.
Hoofdstuk A.Definities en omschrijvingen
a.Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;
- (…)
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve van Erfpachter garandeert;
- het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.
(…)
Hoofdstuk B.Zelfbewoningsplicht
Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Erfpachter in het buitenland.
Hoofdstuk C.Beperking bevoegdheid tot levering Registergoed
Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Woningcorporatie.
De Woningbouwcorporatie zal bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat Erfpachter het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop aanbiedt en levert overeenkomstig het in hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) bepaalde. (…)
In afwijking van het hiervoor in dit hoofdstuk C bepaalde zal de Woningcorporatie Erfpachter in het algemeen toestemming verlenen tot vervreemding van het Registergoed aan één of meer personen die:
- erfgenaam zijn van Erfpachter; ofwel
- het Registergoed oorspronkelijk mede hebben verkregen; ofwel
- voor medehuur van de Woning in aanmerking zouden komen indien Erfpachter huurder van de Woning zou zijn;
ofwel
- kinderen zijn van degene die het registergoed oorspronkelijk (mede) heeft verkregen tenzij de Woning specifiek voor ouderen is bestemd en het beoogde kind niet aan de leeftijdscriteria voldoet;
(…)
Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure
1.Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
(…)
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B;
(…)”.”
1.4
Op 9 januari 2007 heeft [appellant] een ander, nog te realiseren appartement van Woonbron gekocht, gelegen aan de [adres] te [plaats] (tweede verdieping) (hierna: de tweede woning).
1.5
[appellant] c.s. heeft de (eerste) woning in 2008 en in 2010 aan Woonbron te koop aangeboden, maar beide keren afgezien van verkoop omdat er door onderwaarde na verkoop een schuld van € 20.000,- voor [appellant] c.s. zou resteren.
1.6
Op 2 mei 2013 heeft [appellant] c.s. de woning voor de periode van een jaar verhuurd aan […]. Op of omstreeks 3 juli 2013, heeft de politie een hennepkwekerij in de woning aangetroffen. Deze is ontmanteld.
1.7
Woonbron heeft de erfpacht bij exploit van 14 november 2013 opgezegd tegen 1 juni 2014.
2.1
Woonbron heeft gevorderd - samengevat weergegeven - dat [appellant] c.s. tot ontruiming van de woning op uiterlijk 1 juni 2014 wordt veroordeeld, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met veroordeling in de proceskosten.
Woonbron heeft daartoe kort gezegd aangevoerd dat [appellant] c.s. de zelfbewoningplicht heeft geschonden door de woning te verlaten en niet aan Woonbron te koop aan te bieden. Voorts is de woonbestemming geschonden omdat in de woning een hennepkwekerij is geëxploiteerd. Daarmee is ook sprake van een (dreiging van) achteruitgang van de woning. [appellant] c.s. is daardoor ernstig tekort geschoten in zijn verplichtingen jegens Woonbron zodat Woonbron op grond van artikelen 5:87 jo. 88 BW gerechtigd is tot opzegging van de erfpacht.
2.2
De vordering van Woonbron is toegewezen bij verstekvonnis van 29 januari 2014 (hierna: het verstekvonnis), met dien verstande dat de dwangsom is gemaximeerd tot € 20.000,-. De woning is in juni 2014 ontruimd.
Het verstekvonnis is na een door [appellant] c.s. aanhangig gemaakte verzetprocedure bekrachtigd bij vonnis in verzet van 12 augustus 2105 (hierna: het vonnis in verzet), waarbij [appellant] c.s. in de kosten van de verzetprocedure is veroordeeld. In het vonnis in verzet zijn de door [appellant] c.s. aangevoerde bezwaren tegen een aantal bepalingen in de akte van erfpacht verworpen. Geoordeeld is dat Woonbron de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd op de grond dat [appellant] c.s. ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen aangezien een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen en het houden daarvan niet alleen in strijd is met woondoeleinden zoals omschreven in de erfpachtakte, maar ook een gevaar voor de omgeving oplevert.
3.1
Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling in het vonnis in verzet. Volgens [appellant] c.s. is deze feitenvaststelling onjuist, althans onvolledig.
Ten aanzien van de gestelde onjuistheid van de feitenweergave faalt de grief, omdat [appellant] c.s. niet heeft gesteld, laat staan toegelicht, welke feiten volgens hem onjuist zijn.
Ten aanzien van de gestelde onvolledigheid van de feitenweergave wordt verwezen naar de feitenweergave onder 1.2 tot en met 1.7, waarbij het hof ten dele rekening heeft gehouden met de door [appellant] c.s. naar voren gebrachte feiten. Dat leidt op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis in verzet. Voor het overige faalt de grief omdat de rechter niet verplicht is alle naar voren gebrachte feiten in zijn uitspraak op te nemen, doch slechts die feiten die voor de beoordeling relevant zijn.
3.2
De in de toelichting op grief 1 naar voren gebrachte stelling van [appellant] c.s. dat Woonbron artikel 21 Rv. heeft geschonden, wordt verworpen. [appellant] c.s. heeft in dit kader slechts aangevoerd dat Woonbron haar dossier niet aan hem heeft verstrekt. Hieruit volgt nog geen schending van artikel 21 Rv.
3.3
Grief 2 is gericht tegen toewijzing van de vorderingen in het verstekvonnis. [appellant] c.s. heeft daartegen verzet ingesteld, en het verstekvonnis kan, mede gelet op art. 335 lid 1 Rv, niet (nogmaals) in hoger beroep worden beoordeeld. De grief faalt derhalve.
3.4
Met grief 3 richt [appellant] c.s. zich kort gezegd tegen het oordeel van de rechtbank dat de opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en tegen de toewijzing van de door Woonbron gevorderde ontruiming.
[appellant] c.s. voert aan dat de akte van erfpacht oneerlijke en/of onredelijk bezwarende bedingen bevat en dat deze bedingen nietig dan wel vernietigbaar (en vernietigd) zijn. Het gaat om de bepalingen dat [appellant] c.s. (i) de woning zelf dient te bewonen en niet mag verhuren (de “zelfbewoningsplicht”), (ii) [appellant] c.s. de woning bij verkoop moet aanbieden aan Woonbron (“aanbiedingsplicht”), en (iii) het verbod om de erfpacht op te zeggen (“opzegverbod”) (hierna ook: de bestreden bepalingen).
Voorts voert [appellant] c.s. aan dat inbreuk is gemaakt op artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM.
Met deze grief bestrijdt [appellant] c.s. ook dat sprake is van ernstig tekortschieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW.
Tevens stelt [appellant] c.s. dat de opzegging door Woonbron disproportioneel is, misbruik van recht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Tot slot heeft [appellant] c.s. bezwaar gemaakt tegen de duur van de opzegtermijn.
Het hof zal achtereenvolgens op deze onderdelen van de grief in gaan.
Bedingen onredelijk bezwarend/oneerlijk?
3.5
Woonbron heeft niet (voldoende gemotiveerd) bestreden dat de onder 3.4. genoemde bepalingen in de akte van erfpacht als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 BW kunnen worden beschouwd. Evenmin is in geschil dat deze bepalingen onder de reikwijdte van de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) vallen. Ter beoordeling staat of de door [appellant] c.s. bestreden bepalingen onredelijk bezwarend zijn in de zin van de artikelen 6:233 aanhef en onder a BW e.v., die richtlijnconform moeten worden uitgelegd. Het gaat er daarbij om of deze bepalingen, gelet op de aard en overige inhoud van de akte van erfpacht, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor [appellant] c.s.
3.6
Het hof stelt in dit kader het volgende voorop. De woning is een zogenaamde koopgarantwoning. Dat wil zeggen dat de woning bestemd is voor bewoning door natuurlijke personen met lagere inkomens, die normaliter zijn aangewezen op de huurmarkt. Bedoeld is om deze personen in staat te stellen een “eigen” woning te verwerven. Woonbron dient zich als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet ook op dit segment van woningzoekenden te richten. De aan een koopgarantwoning verbonden “koopgarant-bepalingen”, die ook in de akte van erfpacht zijn opgenomen, bevatten daarom beperkingen voor de erfpachter-bewoner, te weten de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht/het opzegverbod. Aan [appellant] c.s. kan worden toegegeven dat deze bepalingen voor hem bezwarend zijn. Hij is daardoor immers aanmerkelijk beperkt in de mogelijkheid om de woning door derden te laten gebruiken en aan derden over te dragen.
Het hof acht de bestreden bepalingen echter niet (afzonderlijk dan wel gezamenlijk)
onredelijkbezwarend. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking.
onredelijkbezwarend. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking.
3.7
Tegenover de bestreden beperkingen staan belangrijke voordelen voor [appellant] c.s. Zoals Woonbron heeft gesteld en [appellant] c.s. (mede in het licht van artikel A.4. van de akte van erfpacht) onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, heeft [appellant] c.s. niet de volle marktwaarde voor de woning betaald maar 75% daarvan, terwijl er geen canonverplichting bestaat. Ook loopt [appellant] c.s. aanmerkelijk minder risico dan een “gewone” woningeigenaar; hij is er ten alle tijde van verzekerd dat hij (zijn recht van erfpacht op) de woning op korte termijn kan verkopen en bovendien zal de koper (Woonbron) daarbij de helft van een eventuele waardevermindering dragen.
Het hof kan gelet op deze voordelen niet vaststellen dat de verhoudingen “scheef” zijn, zoals [appellant] c.s. betoogt. Hierbij moet ook in aanmerking worden genomen dat de uit de bestreden bepalingen voortvloeiende beperkingen niet absoluut zijn. Zo is in de akte van erfpacht bepaald dat Woonbron in bijzondere gevallen schriftelijk kan toestaan dat wordt afgeweken van de zelfbewoningsplicht. Wat betreft de aanbiedingsplicht is van belang dat de akte van erfpacht voorziet in een met waarborgen omklede taxatieprocedure en een geschillenregeling, en overigens bestaat er onder omstandigheden de mogelijkheid van overdracht van het recht van erfpacht aan derden (zie hoofdstuk C van de akte van erfpacht). Wat betreft het opzegverbod is van belang dat [appellant] c.s. het recht van erfpacht weliswaar niet kan opzeggen maar wel heeft hij ten alle tijde de mogelijkheid om dit recht aan Woonbron (terug) over te dragen (terwijl Woonbron de terugkoop niet kan initiëren maar het recht van erfpacht wel onder omstandigheden kan opzeggen). Hiermee is, anders dan [appellant] c.s. stelt, in de overeenkomst verdisconteerd dat de woning op enig moment niet meer passend zou kunnen zijn.
3.8
Voorts moet naast het kenbare belang van [appellant] c.s. bij een onbeperkt recht van erfpacht, ook het (uit artikel A.1. van de akte van erfpacht) kenbare belang van Woonbron in aanmerking worden genomen. Woonbron dient als woningcorporatie het algemene belang van volkshuisvesting te dienen en met de bestreden bepalingen wordt ervoor gezorgd dat de koopgarantwoningen worden bewoond door mensen uit de doelgroep. Indien het mogelijk zou zijn om een (ruim onder de marktwaarde door Woonbron verkochte) koopgarantwoning tegen reguliere marktprijzen aan willekeurige derden te verhuren of te verkopen zou Woonbron niet, of slechts in beperkte mate in staat zijn om dit belang van volkshuisvesting te dienen.
3.9
Bij weging van de hiervoor genoemde voor- en nadelen en wederzijdse belangen, zijn de bestreden bepalingen niet onredelijk bezwarend en evenmin oneerlijk. Ten aanzien van de aanbiedingsplicht is in dit verband nog van belang dat dit beding, hoewel het verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met de gebruiker (i.c. Woonbron) als bedoeld in artikel 6:237 sub j BW, gelet op de hiervoor genoemde voordelen voor [appellant] c.s. en het kenbare belang van Woonbron, redelijkerwijze van [appellant] c.s. kan worden gevergd. Daarbij neemt het hof voorts in aanmerking dat de akte van erfpacht voorziet in een met waarborgen omklede taxatieprocedure en een geschillenregeling. Er geldt ten aanzien van de aanbiedingsplicht daarom geen vermoeden van onredelijke bezwarendheid (artikel 6:237 sub j BW).
3.1
Op grond van de hiervoor genoemde voor- en nadelen en de wederzijds kenbare belangen is het hof voorts van oordeel dat de bedingen niet oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
De (tussen)conclusie is dat er geen sprake is van een nietig of vernietigbaar beding.
Inbreuk artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM?
3.11
Het hof verwerpt het beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM. [appellant] c.s. heeft een beperkt eigendomsrecht verworven en kan zich als beperkt gerechtigde niet beroepen op eigendomsrechten die bij volle eigendom gelden. Het is niet zo dat zijn beperkte recht na de verwerving (krachtens nationale wetgeving) verder is beperkt, ook niet door artikel 5:89 lid 1 BW waarnaar [appellant] c.s. verwijst. Reeds daarom is geen sprake van schending. Overigens volgt uit hetgeen onder 3.6 tot en met 3.10 is overwogen dat de aan het recht van erfpacht verbonden beperkende voorwaarden proportioneel zijn.
3.12
De stelling van [appellant] c.s. dat Woonbron de woning ook had kunnen verhuren en daarbij een zelfbewoningsplicht had kunnen opleggen is op zichzelf juist, maar doet aan het voorgaande niet af.
Ernstig tekortschieten?
3.13
[appellant] c.s. heeft gesteld (naar het hof begrijpt: in het kader van de vraag of Woonbron de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW, wegens ernstig tekortschieten, kon opzeggen) dat de bepaling over zelfbewoning in de akte van erfpacht (artikel 11, hoofdstuk B.) onduidelijk is door het gebruik van de term “hoofdbewoner”. Deze term impliceert, aldus [appellant] c.s., dat andere bewoners de woning mogen bewonen. Ook is volgens [appellant] c.s. onduidelijk dat er een sanctie kan staan op het niet voldoen aan de zelfbewoningsplicht. Schending van de zelfbewoningsplicht zou daarom niet kunnen leiden tot een gegronde opzegging door Woonbron.
Het hof verwerpt dit verweer tegen de opzegging. Uit de zelfbewoningsplicht volgt onmiskenbaar dat in ieder geval [appellant] c.s. zelf als hoofdbewoner de woning had moeten bewonen. De vraag wie er naast [appellant] c.s. in de woning mochten wonen speelt niet in dit geschil. Het gaat er om dat [appellant] c.s., die hoofdbewoner was, de woning heeft verlaten en aan een derde heeft verhuurd en dat hij daarmee zowel de zelfbewoningsplicht als de aanbiedingsplicht heeft geschonden. In de akte van erfpacht is in artikel 11, hoofdstuk D (terugkoopprocedure), sub b., expliciet vermeld dat de erfpachter die niet (meer) voldoet aan de zelfbewoningsplicht, een aanbiedingsplicht heeft. In artikel 8 van de akte van erfpacht staat de mogelijke sanctie op schending van de aanbiedingsplicht (te weten opzegging) uitdrukkelijk vermeld.
3.14
Ook voert [appellant] c.s. aan dat er geen sprake is van ernstig tekortschieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW. Voor “ernstig tekortschieten” is volgens [appellant] c.s. vereist dat de erfpachter zelf tekort schiet en dat is volgens hem in dit geval niet gebeurd, aangezien [appellant] c.s. de in de woning aangetroffen hennepkwekerij niet zelf heeft gehouden en hij van het bestaan daarvan ook niet op de hoogte was.
Het hof stelt voorop dat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen (r.o. 4.13 van het vonnis in verzet), artikel 5:87 lid 2 BW niet vereist dat de erfpachter toerekenbaar tekortschiet (MVA II, Parl. Gesch. boek 5 BW, p. 331). Wel dient sprake te zijn van ernstig tekortschieten. Naar het oordeel van het hof is dit het geval. [appellant] c.s. heeft de woning verlaten en daarmee de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht geschonden. Deze schending is als ernstig aan te merken omdat [appellant] c.s. de woning langdurig had verlaten, zoals blijkt uit de aankoop van de tweede woning en de verhuur van de woning voor de duur van een jaar aan een derde. Deze verhuur, tegen betaling van € 800,- per maand, druist bovendien in tegen het onder 3.6 beschreven kenbare belang van Woonbron. Daarbij komt dan nog dat in de woning een hennepkwekerij is geëxploiteerd, waardoor ook sprake is van schending van de in de akte van erfpacht in artikel 2 genoemde woonbestemming. Genoemde schendingen van de bepalingen in de akte van erfpacht kwalificeren, in ieder geval in samenhang bezien, als een ernstige tekortkoming.
3.15
Het hof verwerpt het betoog van [appellant] c.s. dat Woonbron hem bij het aangaan van de overeenkomst had moeten waarschuwen voor de zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsplicht is uitdrukkelijk en in duidelijke bewoordingen in de notarieel verleden akte van erfpacht vermeld en [appellant] c.s. mocht daarmee bekend worden verondersteld.
Om die reden kan evenmin worden aangenomen dat Woonbron een waarschuwingsplicht had toen [appellant] c.s. wegens de gezondheid van zijn echtgenote tot aankoop van de tweede woning overging. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] c.s. Woonbron ervan op de hoogte heeft gesteld dat en waarom hij genoodzaakt was tot verhuizing.
De stelling dat Woonbron het recht van erfpacht voorwaardelijk heeft opgezegd wordt eveneens verworpen. Zoals de rechtbank in r.o. 4.13 heeft overwogen, en [appellant] c.s. niet (voldoende specifiek) heeft bestreden, was de opzegging door Woonbron niet voorwaardelijk.
3.16
Ten aanzien van de vraag of de opzegging door Woonbron naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en/of misbruik van recht oplevert, sluit het hof zich aan bij hetgeen de rechtbank onder 4.15 van het vonnis in verzet heeft overwogen. Daaraan wordt nog toegevoegd dat de opzegging mede moet worden beoordeeld tegen de achtergrond (i) dat [appellant] c.s. de woning reeds (voor langere tijd) had verlaten en (ii) het belang van Woonbron om de woning daadwerkelijk te laten bewonen door haar doelgroep (zie onder 3.6). Tegen deze achtergrond is het belang van [appellant] c.s., om niet met een restschuld te blijven zitten, onvoldoende zwaarwegend, ook omdat een waardedaling van de woning voor rekening en risico van [appellant] c.s. als erfpachter komt en dit risico reeds tot de helft is beperkt.
Bij gebrek aan een nadere toelichting, die ontbreekt, kan ook de door [appellant] c.s. gestelde medische noodzaak voor verhuizing niet leiden tot het oordeel dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert. Zoals opgemerkt is gesteld noch gebleken dat [appellant] c.s. Woonbron heeft geïnformeerd over een noodzaak tot verhuizing. Evenmin is gesteld of gebleken dat [appellant] c.s. Woonbron heeft verzocht om een uitzondering op de zelfbewoningsplicht toe te staan omdat de gezondheid van zijn echtgenote noopte tot verhuizing, laat staan dat is gebleken dat Woonbron dat verzoek (op ontoereikende gronden) heeft afgewezen.
Het beroep van [appellant] c.s. op overfinanciering faalt eveneens. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, dient een eventuele overfinanciering voor rekening en risico van [appellant] c.s. te komen.
Tot slot heeft [appellant] c.s. nog aangevoerd dat een termijn van zes maanden geen redelijke opzegtermijn is. Dat betoog faalt nu art. 5:88 lid 1 BW bepaalt dat in het geval van ernstig tekortschieten een opzegtermijn van tenminste een maand voldoende is en [appellant] c.s. bovendien reeds een andere woning bewoonden.
3.17
De conclusie is dat de grieven falen. Bij gebrek aan een bewijsaanbod dat aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen voldoet komt het hof niet toe aan een bewijsopdracht. Het bestreden vonnis in verzet zal worden bekrachtigd; in het hoger beroep tegen het verstekvonnis is [appellant] c.s. ingevolge art. 335 lid 1 Rv niet ontvankelijk. Het hof zal [appellant] c.s. als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het appel.
Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] c.s. niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het verstekvonnis;
- bekrachtigt het bestreden vonnis in verzet;
- veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het appel, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 711,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris voor de advocaat;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.E. Honée en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2016 in aanwezigheid van de griffier.