Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/317015 / HZ ZA 17-129
Vonnis van 16 mei 2018
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HEERDE,
zetelend te Heerde,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle,
tegen
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie],
wonende te Wapenveld ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. Ph.H. Elzerman te Zwolle.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 december 2017;
- het proces-verbaal van comparitie van 20 februari 2018;
- het B16 formulier van de zijde van [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] van 11 april 2018 waarin vonnis wordt gevraagd;
- het B16 formulier van de zijde van de gemeente van 17 april 2018 waarin vonnis wordt gevraagd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van 30 augustus 1988 heeft de gemeente een perceel grond te Wapenveld , kadastraal bekend als gemeente [kadastrale gegevens 1] aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in erfpacht uitgegeven. In die akte staat onder meer vermeld:
“
1. het recht van erfpacht wordt gevestigd voor vijf en twintig jaar, te rekenen van een augustus negentienhonderd acht en tachtig af.Het recht eindigt derhalve op een en dertig juli tweeduizend dertien. (…)
1. het recht van erfpacht wordt gevestigd voor vijf en twintig jaar, te rekenen van een augustus negentienhonderd acht en tachtig af.Het recht eindigt derhalve op een en dertig juli tweeduizend dertien. (…)
3. De erfpachter zal, te rekenen van een augustus negentienhonderd acht en tachtig af, een jaarlijkse canon betalen van zevenduizend zeshonderd acht en vijftig gulden en tien cent (…)
8. De erfpachter is gerechtigd en verplicht de in erfpacht uitgegeven grond, alsmede de daarop staande opstallen, uitsluitend te gebruiken voor tennis- en zaalvoetbalaktiviteiten. (…)
17. De erfpachter is niet bevoegd om enige vergoeding te vragen van de grondeigenaar voor beplantingen, opstallen en dergelijke, die zich bij het einde van de erfpacht nog op de grond bevinden.
18. Wanneer het erfpachtsrecht door verloop van de tijd waarvoor het is aangegaan, is geëindigd, wordt het niet stilzwijgend vernieuwd.
Op dit perceel grond heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een tennishal (met een kantine) gebouwd.
2.2.
Grenzend aan de tennishal heeft de gemeente een sportzaal en een kantine (hierna: de kantine) gebouwd. Op 31 mei 2000 heeft de gemeente met betrekking tot de kantine met [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een overeenkomst gesloten. In die overeenkomst staat onder meer vermeld:
“
Huurovereenkomst
Huurovereenkomst
(…)
overwegende (…)
dat het de bedoeling is, de kantine in de door de gemeente gebouwde sportzaal te verhuren aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ;
(…)
1. De gemeente verhuurt aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de kantineruimte (annex bar, keuken en berging), onderdeel uitmakend van de [naam sportzaal] , gelegen aan [adres sportzaal] , zoals op bijgaande situatietekening is aangegeven. Er wordt een vaste huurprijs overeengekomen van f 1,= per jaar.
(…)
4. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] verplicht zich voor eigen rekening en risico de kantine t.b.v. de bezoekers van het gehele complex te exploiteren.
(…)
12. T.a.v. schoonhouden en beheer van de op de bij deze overeenkomst behorende tekening als zodanig aangegeven ruimten geldt het volgende:
a. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert op maandag tot en met vrijdag vanaf 18.00 uur, in de weekeinden en op algemeen erkende feestdagen het beheer;
b. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] houdt de aangegeven ruimten op de onder 12.a. genoemde tijden in een nette staat volgens een door de gemeente te verstrekken schoonmaakprogramma en draagt daarbij zorg voor het ontstoppen van goten, putten, gootstenen, wasbakken etc., zulks ter beoordeling van de gemeente Heerde. Zo nodig overlegt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hierover met de door de gemeente voor de sportzaal aangestelde c.q. aangewezen schoonmaakmedewerk(st)er.
c. de gemeente vergoedt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voor de onder 12.a. en b. genoemde werkzaamheden jaarlijks f 12.000,=
(…)
13. Deze overeenkomst gaat in op 1 mei 2000 en eindigt op 30 april 2005.
(…)
20. Ingeval van vorst, sneeuw en/of ijzel dient [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zodanige maatregelen te treffen dat het direct voor de hoofdingang van de gemeentelijke sportzaal gelegen trottoir gedurende de openingstijden van deze sportzaal voldoende sneeuw- en ijsvrij zijn. De gemeente is verantwoordelijk voor het voldoende sneeuw- en ijsvrij houden van het trottoir bij de scholiereningang van de sportzaal.”
Na het sluiten van deze overeenkomst heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zijn eigen kantine (van de tennishal) niet meer als kantine geëxploiteerd.
2.3.
In 2008 hebben partijen gesprekken gevoerd over het gebruik van de kantine.
Bij brief van 7 augustus 2008 is door de gemeente aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een concept-gebruiksovereenkomst met betrekking tot de kantine opgestuurd. In dat concept is uitgegaan van een overeenkomst van gebruik en niet van huur van de kantine.
Op 14 augustus 2008 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente (onder andere was aanwezig wethouder [naam wethouder] ) en [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] . In de notulen van dat gesprek staat, onder meer, vermeld:
“
3. Gebruiksovereenkomst
3. Gebruiksovereenkomst
Wethouder [naam wethouder] geeft aan dat de huurovereenkomst met dhr. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] beëindigd is, omdat er geen artikel instaat over evt. stilzwijgende verlenging. Dat betekent dat er nu een nieuwe overeenkomst moet worden afgesloten.
Dhr. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] wil niet spreken van een gebruiksovereenkomst. Hij wil een huurovereenkomst. In het verleden bij de totstandkoming van de eerste overeenkomst is nl. afgesproken dat een huurovereenkomst zal worden afgesloten. Dat geeft hem juridisch gezien meer rechten/zekerheden.
Wethouder [naam wethouder] antwoordt dat dat wat hem betreft geen probleem is mits dit juridisch gezien kan en mag.
(Noot notulist: Er bestaan juridisch gezien geen bezwaren tegen de term huurovereenkomst. Geeft hem inderdaad meer rechten/bescherming.”
2.4.
Bij brief van 8 oktober 2013 heeft de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (onder meer) geschreven: “
Op 1 augustus 2013 is uw erfpachtovereenkomst afgelopen. In een gesprek op 14 augustus 2013 hebben zowel u als de gemeente, aangegeven de erfpacht te willen verlengen.”Bij die brief is een (concept) erfpachtovereenkomst aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] opgestuurd.
Op 1 augustus 2013 is uw erfpachtovereenkomst afgelopen. In een gesprek op 14 augustus 2013 hebben zowel u als de gemeente, aangegeven de erfpacht te willen verlengen.”Bij die brief is een (concept) erfpachtovereenkomst aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] opgestuurd.
2.5.
Bij brief van 5 februari 2014 heeft de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aangegeven dat de onderhandelingen over de huur- en de erfpachtovereenkomsten waren gestokt. Bij die brief was een concept huurovereenkomst gevoegd. De gemeente heeft aangegeven dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] het aanbod tot 14 dagen na verzending van die brief kon accepteren. Zou hij dat niet doen, dan zou de gemeente naar een andere huurder en erfpachter zoeken en zou over ontruiming van de tennishal en kantine worden gesproken.
2.6.
Bij brief van 14 oktober 2014 heeft de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] bericht dat de gemeente heeft geconcludeerd dat zij niet tot overeenstemming zouden gaan komen. Tevens is in die brief aangegeven dat het college van burgemeester en wethouder heeft besloten de onderhandelingen te beëindigen. De gemeente heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de huur- en erfpachtovereenkomst niet meer van kracht zijn.
2.7.
Bij brief van 22 januari 2015 heeft de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] bericht dat zij eerder ten onrechte had gesteld dat de huurovereenkomst vervallen was en dat deze nog formeel opgezegd moest worden. Vervolgens heeft de gemeente de huurovereenkomst van de kantine alsnog formeel opgezegd tegen 1 mei 2015. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] is verzocht de kantine ontruimd aan de gemeente op te leveren na afloop van die termijn, met inachtneming van een wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden, derhalve uiterlijk op 1 juli 2015. De gemeente heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] tegemoet willen komen door, hoewel de erfpacht volgens de gemeente was vervallen, hem het gebruik van de tennishal tot 1 juli 2015 om niet te verstrekken.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De gemeente vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
- [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] beveelt om de gronden en opstallen die [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in gebruik heeft, gelegen aan de [adres 1] , kadastraal bekend als: gemeente [kadastrale gegevens 2] , ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
- [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] beveelt om de kantineruimte die deel uitmaakt van de gemeentelijke [naam sportzaal] aan de [adres 2] , binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen;
- [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] veroordeelt in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de nakosten van € 131,-- zonder betekening en € 199,-- met betekening, alsmede met de wettelijke rente over dit alles vanaf de elfde dag na vonniswijzing.
3.2.
Aan deze vordering heeft de gemeente ten grondslag gelegd dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de kantine om niet in gebruik had. Er is geen sprake van een tegenprestatie voor het gebruik. Daarom is geen sprake van een huurovereenkomst. De gemeente kon de gebruiksovereenkomst opzeggen en [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] diende te onruimen.
De erfpacht op de grond waarop de tennishal is gebouwd, bestond tot 1 augustus 2013. Op grond van artikel 18 van de erfpachtvoorwaarden is de erfpacht niet stilzwijgend voortgezet. Opzegging van die erfpacht was dan ook niet nodig, aldus de gemeente.
3.3.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van de gemeente in haar vorderingen, althans dat deze vorderingen worden afgewezen. Daartoe heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] (samengevat) het volgende aangevoerd. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] stelt dat sprake huurovereenkomst met betrekking tot de kantine. Uit de inhoud van de huurovereenkomst, zoals getekend op 31 mei 2000, blijkt dat partijen dit ook zo hebben beoogd. Uit de correspondentie met de gemeente blijkt dat ook de gemeente uitging van het bestaan van een huurovereenkomst.
Tegenover het gebruik van de kantine staat als tegenprestatie dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] , naast betaling van een huurprijs van
f1,00 en de exploitatie van de kantine, ook verdergaande (beheers)werkzaamheden en diverse schoonmaakwerkzaamheden verricht. Deze extra werkzaamheden worden niet gedekt door de horeca-inkomsten, noch door de beheersvergoeding. Verder heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] op initiatief van de gemeente zijn eigen kantine opgegeven en heeft hij de nodige wijzigingen in de tennishal aangebracht.
f1,00 en de exploitatie van de kantine, ook verdergaande (beheers)werkzaamheden en diverse schoonmaakwerkzaamheden verricht. Deze extra werkzaamheden worden niet gedekt door de horeca-inkomsten, noch door de beheersvergoeding. Verder heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] op initiatief van de gemeente zijn eigen kantine opgegeven en heeft hij de nodige wijzigingen in de tennishal aangebracht.
De huurovereenkomst is telkens stilzwijgend verlengd, zodat er geen verplichting tot ontruiming bestaat. Er is sprake van huur van bedrijfsruimten (artikel 7:290 BW) en de gemeente heeft niet voldaan aan de voorwaarden voor opzegging van een dergelijke huurovereenkomst. Verder is ontruiming in strijd met de redelijkheid en billijkheid gelet op de handelwijze van de gemeente.
Het recht van erfpacht is op grond van het overgangsrecht voor het (nieuwe) BW en artikel 5:98 BW niet geëindigd. Indien de rechtbank tot een plicht tot ontruiming komt, dient een langere termijn dan vier weken te worden aangehouden.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4.
Indien de rechtbank tot het oordeel komt dat de erfpacht is geëindigd en dat de tennishal ontruimd moet worden, vordert [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van € 110.000,00 en de kosten van de procedure.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat op grond van artikel 5:99 BW en/of artikel 6:212 BW door de gemeente de waarde van de gebouwen, werken en beplantingen moet worden vergoed. Een taxateur heeft de waarde van de opstallen (oude kantine en tennishal) bepaald op in totaal € 110.000,00.
3.5.
De gemeente concludeert tot afwijzing van de (voorwaardelijke) vordering in reconventie en heeft daartoe aangevoerd dat uitgangspunt van de voormalige erfpachtverhouding is dat de erfpachter géén vergoeding toekomt voor de door hem achtergelaten opstallen (artikel 17 van de erfpachtvoorwaarden). Derhalve mist artikel 5:99 BW toepassing en is ook geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dient in de kosten van de reconventionele procedure te worden veroordeeld, vermeerderd met het nasalaris ad € 131 zonder betekening en € 199 met betekening, en met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na vonniswijzing.
4.De beoordeling
in conventie
Is er sprake van een huurovereenkomst?
4.1.
Met betrekking tot het gebruik van de kantine is laatstelijk op 31 mei 2000 een overeenkomst gesloten. In de periode daarna is getracht tot een nieuwe overeenkomst te komen, maar dat is niet gelukt. In geschil is of de overeenkomst van 31 mei 2000 gekwalificeerd moet worden als huurovereenkomst of als gebruiksovereenkomst.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).
Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval – de kantine. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst van 31 mei 2000 gekwalificeerd dient te worden als een huurovereenkomst. Uit de overgelegde producties blijkt genoegzaam dat partijen ten tijde van het sluiten daarvan een huurovereenkomst voor ogen hadden. Niet alleen is de overeenkomst betiteld als ‘huurovereenkomst’, maar ook blijkt deze bedoeling uit de aanhef van de overeenkomst. Daarin staat immers: “
dat het de bedoeling is, de kantine in de door de gemeente gebouwde sportzaal te verhuren aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie]”. Daarbij komt dat in de artikelen van die overeenkomst telkens over ‘huur’ wordt gesproken. Op het moment dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een overeenkomst tot gebruik van de kantine toegezonden kreeg, ter verlenging van de overeenkomst van 31 mei 2000, heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] deze niet aanvaard maar heeft hij aangegeven, blijkens de notulen van het gesprek op 14 augustus 2008:
“in het verleden bij de totstandkoming van de eerste overeenkomst is nl. afgesproken dat een huurovereenkomst zal worden afgesloten.”Dit laatste is door de gemeente niet weersproken.
dat het de bedoeling is, de kantine in de door de gemeente gebouwde sportzaal te verhuren aan [gedaagde in conventie/eiser in reconventie]”. Daarbij komt dat in de artikelen van die overeenkomst telkens over ‘huur’ wordt gesproken. Op het moment dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] een overeenkomst tot gebruik van de kantine toegezonden kreeg, ter verlenging van de overeenkomst van 31 mei 2000, heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] deze niet aanvaard maar heeft hij aangegeven, blijkens de notulen van het gesprek op 14 augustus 2008:
“in het verleden bij de totstandkoming van de eerste overeenkomst is nl. afgesproken dat een huurovereenkomst zal worden afgesloten.”Dit laatste is door de gemeente niet weersproken.
Dat ook de gemeente uitging van een huurovereenkomst blijkt uit de brief van 19 april 2013, waarin over (het verlopen zijn van) de huurovereenkomst wordt geschreven, en uit de brief van 22 januari 2015, waarin de gemeente de huurovereenkomst opzegt.
4.4.
Bovendien is sprake van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de kantine. Naast de symbolische
f1,- kan als tegenprestatie worden aangemerkt dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zorgdraagt voor de exploitatie van de kantine. Hiervoor heeft hij zijn eigen kantine opgegeven en de nodige veranderingen in de tennishal doorgevoerd. Onbetwist is gebleven dat deze exploitatie betrekking heeft op zowel de tennishal als de (gemeentelijke) sporthal en dat deze exploitatie niet kostendekkend is.
f1,- kan als tegenprestatie worden aangemerkt dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zorgdraagt voor de exploitatie van de kantine. Hiervoor heeft hij zijn eigen kantine opgegeven en de nodige veranderingen in de tennishal doorgevoerd. Onbetwist is gebleven dat deze exploitatie betrekking heeft op zowel de tennishal als de (gemeentelijke) sporthal en dat deze exploitatie niet kostendekkend is.
Gelet hierop hoeft de stelling dat ook de beheerstaken als tegenprestatie moeten worden gezien, geen bespreking.
4.5.
Nu sprake is van een geschil omtrent een huurovereenkomst is, op grond van artikel 93 onder c Rv, niet de rechtbank, maar de kantonrechter bevoegd hierover te beslissen. De rechtbank zal de zaak, voor wat betreft de huurovereenkomst, op grond van artikel 71 lid 2 Rv ambtshalve verwijzen naar de kantonrechter.
Is het recht van erfpacht geëindigd?
4.6.
De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat het recht van erfpacht, op de grond waarop de tennishal is gebouwd, vanwege tijdsverloop is geëindigd. [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft dit betwist.
4.7.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft onder andere verwezen naar de volgende artikelen.
Artikel 71 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek:
Een beding dat naar een vóór het in werking treden van de wet geldend wetsartikel verwijst of de zakelijke inhoud van zo’n artikel weergeeft, wordt geacht een verwijzing naar of een weergave van de wet in te houden, tenzij zulks niet in overeenstemming zou zijn met de strekking van het beding.
Artikel 779 BW (oud):
Wanneer het erfpachtsregt door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot wederopzegging toe.
4.8.
Het recht van erfpacht is aangevangen op 1 augustus 1988, had een looptijd van 25 jaar en eindigde op 31 juli 2013. In artikel 18 van de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat wanneer het erfpachtrecht door verloop van de tijd waarvoor het is aangegaan, is geëindigd, het niet stilzwijgend wordt vernieuwd.
4.9.
De rechtbank begrijpt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] aldus dat hij betoogt dat artikel 18 van de erfpachtvoorwaarden een verwijzing naar artikel 779 BW (oud) is en dat daarom de volledige tekst van dat artikel, gelet op de overgangsbepaling van artikel 71 Overgangswet, van toepassing is. De rechtbank volgt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hierin niet.
Weliswaar is in artikel 18 een verwijzing te lezen naar het eerste deel van artikel 779 BW (oud), maar wordt juist niet verwezen naar het laatste deel (na het woord ‘doch’) van dat artikel. Daarom valt niet in te zien dat die laatste bepaling van artikel 779 BW (oud) onderdeel van de erfpachtvoorwaarden is geworden. Partijen zijn (derhalve) overeengekomen dat het recht van erfpacht na verloop van 25 jaren niet stilzwijgend werd vernieuwd.
4.10.
Artikel 5:98, eerste lid, BW bepaalt dat wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, de erfpacht door blijft lopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt.
4.11.
De gemeente heeft [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hiervan doen blijken bij brief van 8 oktober 2013. In die brief heeft de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] geschreven: “
Op 1 augustus 2013 is uw erfpachtovereenkomst afgelopen.”Dat na deze brief is getracht tot een nieuw (verlengd) recht van erfpacht te komen, doet niet af aan de omstandigheid dat de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] op het aflopen van het recht van erfpacht heeft gewezen en heeft gesteld dat zij de erfpachtovereenkomst als geëindigd beschouwt.
Op 1 augustus 2013 is uw erfpachtovereenkomst afgelopen.”Dat na deze brief is getracht tot een nieuw (verlengd) recht van erfpacht te komen, doet niet af aan de omstandigheid dat de gemeente [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] op het aflopen van het recht van erfpacht heeft gewezen en heeft gesteld dat zij de erfpachtovereenkomst als geëindigd beschouwt.
Dit brengt met zich dat het recht van erfpacht niet door is blijven lopen. Het recht van erfpacht is dan ook op 31 juli 2013 geëindigd, zodat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de grond zonder titel onder zich heeft.
Nu [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] weigert de grond, waarop het recht van erfpacht betrekking had, te ontruimen, ligt de vordering van de gemeente met betrekking tot de ontruiming van de grond voor toewijzing gereed.
4.12.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft gesteld dat een termijn van vier weken voor het ontruimen van de grond en opstallen veel te kort is. De gemeente heeft dit niet weersproken en heeft geen belang bij een spoedige ontruiming van de tennishal gesteld. Gelet hierop en op de lange duur waarin het recht van erfpacht gevestigd was, ziet de rechtbank aanleiding de termijn voor ontruiming op vier maanden vast te stellen.
De rechtbank zal [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] dan ook bevelen de gronden en opstallen die hij in gebruik heeft, gelegen aan de [adres 1] , kadastraal bekend als: gemeente [kadastrale gegevens 2] , binnen vier maanden na betekening van dit vonnis ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen.
4.13.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van gemeente Heerde op:
- dagvaarding € 99,21
- griffierecht 618,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × factor 1 x tarief € 452,00)
904,00(2 punten × factor 1 x tarief € 452,00)
subtotaal € 1.621,21.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.14.
Nu de ontruimingsvordering van de gemeente zal worden toegewezen, ligt in reconventie de vraag voor of de gemeente de waarde van de opstallen op het perceel grond waarop het recht van erfpacht zag, dient te vergoeden.
4.15.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft een beroep gedaan op artikel 5:99 BW. Artikel 170 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt echter dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van de wet bestaat.
Nu het recht van erfpacht in 1988 is gevestigd en het (nieuwe) BW op 1 januari 1992 in werking is getreden, is artikel 5:99 BW in deze niet van toepassing.
In artikel 17 van de akte van erfpacht is bovendien bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding voor beplantingen en opstallen.
4.16.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft voorts een beroep gedaan op 6:212 BW. Dat artikel bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.
4.17.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] heeft op de erfpachtgrond een tennishal gerealiseerd. In de akte van erfpacht, is geen recht van opstal op die grond gevestigd, terwijl dit ook niet in enige andere overeenkomst tussen partijen is bepaald. Partijen hebben er kennelijk voor gekozen dat de opstallen op de in erfpacht uitgegeven grond door natrekking eigendom te laten zijn van de gemeente zonder dat [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] hierop enige aanspraak kan maken. Door in artikel 17 van de akte van erfpacht expliciet overeen te komen dat de erfpachter niet bevoegd is enige vergoeding te vragen voor een opstal kan niet worden gesteld dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking door de gemeente. Een verrijking is immers slechts ongerechtvaardigd indien daarvoor geen redelijke grond aanwezig is. Dat betekent dat de vordering tot vergoeding van € 110.000,- zal worden afgewezen.
4.18.
[gedaagde in conventie/eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gemeente Heerde worden begroot op:
salaris advocaat
452,00(2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
452,00(2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 452,00
4.19.
Nu [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in het ongelijk is gesteld en ten voordele van de gemeente een kostenveroordeling zal worden uitgesproken, zullen ook de door de gemeente gevorderde – onweersproken – nakosten worden toegewezen als na te melden.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verwijst de zaak, voor zover het betreft het geschil over de huur van de tennishal, in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank, locatie Apeldoorn, op 30 mei 2018 om 10.00 uur,
5.2.
wijst partijen erop dat zij op de hiervoor vermelde rolzitting niet hoeven te verschijnen, omdat de kantonrechter eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren,
5.3.
wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,
5.4.
beveelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] de gronden en opstallen die hij in gebruik heeft, gelegen aan de [adres 1] , kadastraal bekend als: gemeente [kadastrale gegevens 2] , binnen vier maanden na betekening van dit vonnis ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Heerde tot op heden begroot op € 1.621,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
verklaart dit vonnis met betrekking tot het gestelde in randnummers 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Heerde tot op heden begroot op € 452,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.10.
veroordeelt [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op
16 mei 2018.
16 mei 2018.
CA/KH