Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/311111 / HZ ZA 16-441 en C/05/311112 / HZ ZA 16-442
Vonnis van 28 maart 2018in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BARNEVELD,
zetelend te Barneveld,
eiseres,
advocaat mr. R.C.K. van Andel te Arnhem
tegen
in de procedure met zaaknummer / rolnummer C/05/311111 / HZ ZA 16-441:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BPN B.V.,
gevestigd te Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld,
gedaagde,
advocaat mr. F.J.M. Wolbers te Amersfoort
en in de procedure met zaaknummer / rolnummer C/05/31112 / HZ ZA 16-442:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GA1 B.V.,gevestigd te Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld,
GA1 B.V.,gevestigd te Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld,
gedaagde,
advocaat mr. F.J.M. Wolbers te Amersfoort.
Partijen zullen hierna de gemeente en BPN c.s. genoemd worden; gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als BPN en GA1.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenvonnissen van 14 december 2016
- het deskundigenrapport van 26 oktober 2017
- de op 29 januari 2018 gehouden pleidooien
- de akte overlegging producties van 29 januari 2018 van de gemeente
- de akte overlegging producties van 29 januari 2018 van BPN c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In de procedure met zaaknummer/rolnummer C/05/31111 / HZ ZA 16-441 heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 14 december 2016 vervroegd en ten name van de gemeente de onteigening uitgesproken van (grondplannummer 4) het gedeelte ter grootte van 05.11 are van het perceel, kadastraal bekend [kadastrale gegevens perceel 1], Terrein (grasland), ter grootte van in totaal 00.30.50 hectare, en (grondplannummer 5) het gedeelte ter grootte van 50.10 are van het perceel, kadastraal bekend [kadastrale gegevens perceel 2], Terrein (akkerbouw), ter grootte van in totaal 05.17.00 hectare,
welke beide grondplannummers in het kadaster op 16 december 2015 zijn samengevoegd tot één nieuw perceel, kadastraal bekend [nieuwe kadastrale gegevens]. Hierbij is het voorschot op de aan BPN te betalen schadeloosstelling vastgesteld op een bedrag van € 193.235,-.
In de procedure met zaaknummer/rolnummer C/05/311112 / HZ ZA 16-442 heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 14 december 2016 vervroegd en ten name van de gemeente de onteigening uitgesproken van (grondplannummer 3) het gedeelte ter grootte van 96.01 are van het perceel, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], Terrein (grasland), ter grootte van in totaal 05.09.15 hectare. Daarbij is het voorschot op de aan GA1 te betalen schadeloosstelling bepaald op een bedrag van € 336.035,-.
In de procedure met zaaknummer/rolnummer C/05/311112 / HZ ZA 16-442 heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 14 december 2016 vervroegd en ten name van de gemeente de onteigening uitgesproken van (grondplannummer 3) het gedeelte ter grootte van 96.01 are van het perceel, kadastraal bekend [kadastrale gegevens], Terrein (grasland), ter grootte van in totaal 05.09.15 hectare. Daarbij is het voorschot op de aan GA1 te betalen schadeloosstelling bepaald op een bedrag van € 336.035,-.
2.2.
De rechtbank dient thans de hoogte van de aan BPN c.s. toekomende schadeloosstelling vast te stellen. Peildatum is 12 januari 2017, de dag waarop de vonnissen van 14 december 2016 in de openbare registers zijn ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow).
2.3.
Bij het rapport van 26 oktober 2017 hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling begroot op een bedrag van € 604.880,00. Dit betreft het bedrag waarop de waarde van het onteigende is begroot (15.122 m² x € 40,-). Van waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schade is volgens de deskundigen geen sprake.
2.4.
Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hierna zal worden ingegaan op hetgeen door partijen is aangevoerd.
Uitgangspunten bij de waardering
2.5.
Uitgangspunt is dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding is voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Ow).
De waarde van het onteigende2.6. De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van de bestemmingsplannen Harselaar-Oost, Harselaar-Driehoek en Harselaar; Zuid Fase 1a. Deze bestemmingsplannen voorzien onder meer in de realisatie van een nieuwe verbindingsweg vanaf rijksweg A1 over het toekomstige bedrijventerrein Harselaar-Driehoek. De perceelsgedeelten die van BPN c.s. zijn onteigend liggen onder een gedeelte van de verbindingsweg dat door partijen ook wel “de slinger” wordt genoemd. Het van BPN onteigende perceelsgedeelte is 00.55.21 ha groot, dat van GA1 00.96.01 ha.
2.7. Bij de waardering zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat de onteigende perceelsgedeelten onderdeel uitmaken van het complex Harselaar-Driehoek en hebben zij de vraag welke (complex)prijs een redelijk handelende koper en verkoper per peildatum aan de percelen zouden toekennen beantwoord met toepassing van de comparatieve methode. Op grond hiervan komen zij tot een waarde van € 40,- per m².
2.7. Bij de waardering zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat de onteigende perceelsgedeelten onderdeel uitmaken van het complex Harselaar-Driehoek en hebben zij de vraag welke (complex)prijs een redelijk handelende koper en verkoper per peildatum aan de percelen zouden toekennen beantwoord met toepassing van de comparatieve methode. Op grond hiervan komen zij tot een waarde van € 40,- per m².
2.8.
De gemeente kan zich met het advies van de deskundigen verenigen, met uitzondering van de complexprijs van € 40,- per m², die volgens haar neerwaarts bijgesteld dient te worden.
BPN c.s. is het niet eens met het advies van de deskundigen. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat complexwaardering in het onderhavige geval niet aan de orde is. Volgens haar dient de (verkeers)bestemming van “de slinger” op grond van artikel 40c Ow geëlimineerd te worden en dient het onteigende op basis van de verwachtingswaarde gewaardeerd te worden. Ter onderbouwing van haar beroep op eliminatie heeft BPN c.s. een beroep gedaan op een aantal stukken, die volgens haar telkens een concreet plan bevatten voor het werk waarvoor onteigend werd.
BPN c.s. is het niet eens met het advies van de deskundigen. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat complexwaardering in het onderhavige geval niet aan de orde is. Volgens haar dient de (verkeers)bestemming van “de slinger” op grond van artikel 40c Ow geëlimineerd te worden en dient het onteigende op basis van de verwachtingswaarde gewaardeerd te worden. Ter onderbouwing van haar beroep op eliminatie heeft BPN c.s. een beroep gedaan op een aantal stukken, die volgens haar telkens een concreet plan bevatten voor het werk waarvoor onteigend werd.
Eliminatie?2.9. Allereerst zal worden beoordeeld of de bestemming van “de slinger” op grond van artikel 40c Ow geëlimineerd dient te worden. Het eliminatiebeginsel van artikel 40c Ow houdt in dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens het verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen teweeggebracht door (onder meer) (plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt. Volgens vaste rechtspraak heeft een bestemmingsplan in beginsel niet te gelden als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardering van het onteigende in beginsel de bestemming van het onteigende volgens het op de peildatum geldende bestemmingsplan in aanmerking moet worden genomen. In de jurisprudentie is op deze regel een uitzondering aanvaard in die zin dat de bestemming die in een bestemmingsplan aan het onteigende is gegeven buiten beschouwing moet blijven voor zover die bestemming is bepaald door niets anders dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende en het bestemmingsplan in zoverre dan ook niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld, maar slechts ertoe strekt de juridische planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Aldus moet worden beoordeeld of de aan het onteigende gegeven bestemming zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, dat die bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Van belang is dat deze uitzondering, mede gelet op de politieke discussie over de eliminatie van planbestemmingen, terughoudend moet worden toegepast (onder meer Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25).
2.10.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat, mede gelet op de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, in het onderhavige geval geen aanleiding bestaat de verkeersbestemming van het onteigende te elimineren.
Zoals de deskundigen in hun rapport terecht hebben overwogen, is het memo van de gemeente van 5 november 2007 (productie 14 bij de brief van BPN c.s. van 21 april 2017 aan de deskundigen), waarin de grondeigenaren in het gebied Harselaar-Driehoek op de hoogte zijn gesteld van de concept-voorwaarden voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek, niet aan te merken als een concreet plan als bedoeld in artikel 40c Ow, aangezien de aanleg van “de slinger” in dit memo wordt gepresenteerd als een integraal onderdeel - zelfs voorwaarde - voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek, terwijl bovendien het afhankelijk stellen van de ontwikkeling van een bedrijventerrein van een adequate ontsluiting van (mede) dat bedrijventerrein een alleszins normale gang van zaken is. Voor de “Tracékeuzenotitie” van de provincie Gelderland van 15 november 2010 waarop BPN c.s. een beroep heeft gedaan, geldt dat - zoals de deskundigen terecht in hun rapport hebben overwogen - deze notitie reeds niet bepalend kan zijn geweest voor het bestemmingsplan dat aan “de slinger” ten grondslag ligt, omdat dit bestemmingsplan al ter inzage is gelegd vóór de datum van deze notitie.
2.11.
Ter gelegenheid van de pleidooien heeft BPN c.s. - onder overlegging van een uittreksel uit het milieueffectrapport “Ontwikkeling Harselaar-Zuid & Harselaar-Driehoek” van 28 april 2009 en het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2009 (producties 1a en 2 bij akte van 29 januari 2018) nog aangevoerd dat het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2008 (hierna: het stedenbouwkundig plan) als het concrete plan voor “de slinger” moet worden aangeduid, omdat “de slinger” daarin duidelijk als hoofdontsluiting voor Harselaar-Zuid is verbeeld en de Driehoek in het plan nauwelijks voorkomt. Volgens BPN c.s. is niet doorslaggevend dat “de slinger” wellicht ook ontsluiting biedt voor de Driehoek, maar gaat het erom dat “de slinger” er ook was gekomen indien de Driehoek helemaal niet ontwikkeld zou zijn en dat “de slinger” om efficiëntieredenen onderdeel is geworden van het bestemmingsplan voor Harselaar-Driehoek. Op grond hiervan moet het stedenbouwkundig plan volgens BPN c.s. worden geëlimineerd en dienen de daarop voortbouwende bestemmingsplannen waarvoor is onteigend en de daarop gebaseerde exploitatieplannen dat lot te delen. Ook in dit betoog kan BPN c.s. niet worden gevolgd. De rechtbank sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat de verbeelding van “de slinger” (die toen nog niet zo heette) op kaartmateriaal over de ontsluiting van Harselaar-Zuid uit 2008 (slechts) is aan te merken als een keuzemogelijkheid die is gepresenteerd in het kader van de gedachtevorming over de planologische ontwikkeling van het gebied. Het plan kan dus niet aangemerkt worden als een voor eliminatie vereist concreet plan. De overgelegde stukken bieden geen steun voor het betoog van BPN c.s. dat “de slinger” (in hoofdzaak) is bepaald door de ontwikkelingen in Harselaar-Zuid en als (autonoom) project los staat van de ontwikkeling van (het bestemmingsplan) Harselaar-Driehoek. Dit sluit niet uit dat “de slinger” ook een belangrijke functie kan hebben voor de ontsluiting van Harselaar-Zuid.
Er bestaat in de gegeven omstandigheden dus geen aanleiding om de bestemmingen die volgens het geldende bestemmingsplan op het onteigende rusten, buiten beschouwing te laten en, in het verlengde hiervan, het onteigende te waarderen op basis van de verwachtingswaarde.
Er bestaat in de gegeven omstandigheden dus geen aanleiding om de bestemmingen die volgens het geldende bestemmingsplan op het onteigende rusten, buiten beschouwing te laten en, in het verlengde hiervan, het onteigende te waarderen op basis van de verwachtingswaarde.
Complexwaarde2.12. De rechtbank sluit zich aan bij de visie van de deskundigen dat het onteigende gewaardeerd dient te worden als deel van een complex in de zin van artikel 40e lid 2 Ow, omdat tussen de realisering van “de slinger” en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek voldoende functionele, geografische en financiële samenhang bestaat om van een complex te kunnen spreken.
2.13.
Het standpunt van de deskundigen dat de complexwaarde per peildatum op een bedrag van € 40,- per m² dient te worden begroot, is blijkens het rapport gebaseerd op de volgende overwegingen.
De deskundigen hebben tien transacties binnen het complex Harselaar-Zuid en vijf transacties binnen het complex Harselaar-Driehoek (bijlage 6 bij de nota voor deskundigen van de gemeente) in ogenschouw genomen. De transacties binnen Harselaar-Zuid betreffen in alle gevallen aankopen door de gemeente. Deze transacties zijn gerealiseerd in de periode medio september 2014 tot eind februari 2016 en daarbij werd telkens een prijs van € 32,50 overeengekomen. De transacties binnen Harselaar-Driehoek bestrijken de periode 2013 tot en met november 2016 en laten prijzen zien van (ongeveer) € 35,50, ruim € 42,- (De Heus/Paulowna), € 48,- (Paulowna/BNP) en twee maal € 35,- per m². De transacties De Heus/Paulowna en Paulowna/BNP (waarbij het gaat om dezelfde grond) zijn door de deskundigen als onvoldoende representatief aangemerkt en daarom buiten beschouwing gelaten. Reden daarvoor is dat het ging om een familietransactie respectievelijk een aankoop waarbij BPN een bijzonder belang had omdat zij haar bedrijf naar verwachting op enig moment zal verplaatsen naar Harselaar-Driehoek waar zij al grond bezit. Door de deskundigen is verder gewezen op de omstandigheid dat de inbrengwaarde in Harsselaar-Driehoek al in februari 2014, derhalve ongeveer drie jaar voor de peildatum en pas aan het begin van de inzet van het economisch herstel, op het niveau van € 35,- per m² is getaxeerd.
Bij de door BPN c.s. ingebrachte taxatierapporten van Midden Nederland Makelaars B.V. en Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. van 20 april 2016 (productie 27 bij brief van mr. Zeilmaker van 21 april 2017 aan de deskundigen) hebben de deskundigen kritische kanttekeningen geplaatst, met name omdat de daarin begrote waarde van € 70,- per m² (deels) is berekend aan de hand van de residuele methode. Met deze methode moet volgens de deskundigen voorzichtig worden omgegaan, omdat een kleine wijziging van enkele elementen in die berekening tot aanzienlijke verschillen in uitkomst kan leiden. De deskundigen zien in de toepassing van de residuele methode wel bevestiging voor hun opvatting dat per peildatum een hogere waarde dan € 35,- is geïndiceerd en zien, gelet op het voortschrijden van de tijd, het groeiend economisch vertrouwen en de “ruimte” zoals die blijkt uit de residuele benadering, aanleiding de complexwaarde per peildatum te begroten op € 40,- per m².
Naar aanleiding van de opmerking van de gemeente dat het (korte) tijdsverloop tussen eind november 2016 en medio 2017 geen prijsstijging van 14% rechtvaardigt, hebben de deskundigen erop gewezen dat niet alleen het tijdverloop in de opgaande markt aan de begroting ten grondslag ligt, maar ook de financiële ruimte zoals die blijkt uit de residuele ruimte, alsmede de omstandigheid dat de inbrengwaarde van de gronden in het onderhavige complex al in februari 2014 op € 35,- per m² werd begroot. Hieraan hebben de deskundigen in hun rapport toegevoegd dat de gemeente al sinds 2014 - naast BPN c.s. - de enige koper in het plangebied is en een eigen prijs creëert die correspondeert met de inbrengwaarde en dat deze prijs niet noodzakelijkerwijs een reële reflectie is van de te verkrijgen prijs in een daadwerkelijke vrije markt, waarin geen sprake is van een gemeente die - met de dreiging van onteigening op de achtergrond - een actieve grondpolitiek bedrijft.
De deskundigen hebben tien transacties binnen het complex Harselaar-Zuid en vijf transacties binnen het complex Harselaar-Driehoek (bijlage 6 bij de nota voor deskundigen van de gemeente) in ogenschouw genomen. De transacties binnen Harselaar-Zuid betreffen in alle gevallen aankopen door de gemeente. Deze transacties zijn gerealiseerd in de periode medio september 2014 tot eind februari 2016 en daarbij werd telkens een prijs van € 32,50 overeengekomen. De transacties binnen Harselaar-Driehoek bestrijken de periode 2013 tot en met november 2016 en laten prijzen zien van (ongeveer) € 35,50, ruim € 42,- (De Heus/Paulowna), € 48,- (Paulowna/BNP) en twee maal € 35,- per m². De transacties De Heus/Paulowna en Paulowna/BNP (waarbij het gaat om dezelfde grond) zijn door de deskundigen als onvoldoende representatief aangemerkt en daarom buiten beschouwing gelaten. Reden daarvoor is dat het ging om een familietransactie respectievelijk een aankoop waarbij BPN een bijzonder belang had omdat zij haar bedrijf naar verwachting op enig moment zal verplaatsen naar Harselaar-Driehoek waar zij al grond bezit. Door de deskundigen is verder gewezen op de omstandigheid dat de inbrengwaarde in Harsselaar-Driehoek al in februari 2014, derhalve ongeveer drie jaar voor de peildatum en pas aan het begin van de inzet van het economisch herstel, op het niveau van € 35,- per m² is getaxeerd.
Bij de door BPN c.s. ingebrachte taxatierapporten van Midden Nederland Makelaars B.V. en Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. van 20 april 2016 (productie 27 bij brief van mr. Zeilmaker van 21 april 2017 aan de deskundigen) hebben de deskundigen kritische kanttekeningen geplaatst, met name omdat de daarin begrote waarde van € 70,- per m² (deels) is berekend aan de hand van de residuele methode. Met deze methode moet volgens de deskundigen voorzichtig worden omgegaan, omdat een kleine wijziging van enkele elementen in die berekening tot aanzienlijke verschillen in uitkomst kan leiden. De deskundigen zien in de toepassing van de residuele methode wel bevestiging voor hun opvatting dat per peildatum een hogere waarde dan € 35,- is geïndiceerd en zien, gelet op het voortschrijden van de tijd, het groeiend economisch vertrouwen en de “ruimte” zoals die blijkt uit de residuele benadering, aanleiding de complexwaarde per peildatum te begroten op € 40,- per m².
Naar aanleiding van de opmerking van de gemeente dat het (korte) tijdsverloop tussen eind november 2016 en medio 2017 geen prijsstijging van 14% rechtvaardigt, hebben de deskundigen erop gewezen dat niet alleen het tijdverloop in de opgaande markt aan de begroting ten grondslag ligt, maar ook de financiële ruimte zoals die blijkt uit de residuele ruimte, alsmede de omstandigheid dat de inbrengwaarde van de gronden in het onderhavige complex al in februari 2014 op € 35,- per m² werd begroot. Hieraan hebben de deskundigen in hun rapport toegevoegd dat de gemeente al sinds 2014 - naast BPN c.s. - de enige koper in het plangebied is en een eigen prijs creëert die correspondeert met de inbrengwaarde en dat deze prijs niet noodzakelijkerwijs een reële reflectie is van de te verkrijgen prijs in een daadwerkelijke vrije markt, waarin geen sprake is van een gemeente die - met de dreiging van onteigening op de achtergrond - een actieve grondpolitiek bedrijft.
2.14.
De gemeente heeft ter gelegenheid van de gehouden pleidooien herhaald dat de door de deskundigen aannemelijk geachte prijsstijging van 14% over de periode tussen eind november 2016 en januari 2017 niet te rechtvaardigen is, daarbij aanvoerend dat uit het door haar overgelegde overzicht van referentietransacties over een vergelijkbare periode moet worden afgeleid dat de stijgende markt zich kennelijk niet heeft vertaald in lokaal oplopende grondprijzen. De gemeente heeft er verder op gewezen dat “de dreiging van onteigening op de achtergrond” geen neerwaarts effect heeft op het prijsniveau waartegen eigenaren verkopen aan de gemeente, omdat de betrokken eigenaren weten dat bij daadwerkelijke onteigening wordt uitgegaan van de fictie van redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer en daarom in het minnelijke traject eerder hoog zullen inzetten.
Het betoog van de gemeente kan niet leiden tot een (neerwaartse) bijstelling van de door de deskundigen getaxeerde waarde. Hiervoor is van belang dat, zoals blijkt uit hetgeen de deskundigen hebben overwogen in hun rapport, de stijging niet alleen is gebaseerd op het tijdverloop in een opgaande markt.
Voorbijgegaan wordt tevens aan het betoog van de gemeente dat eigenaren bij een dreigende onteigening in het minnelijke traject eerder hoog zullen inzetten. Het gaat immers niet om de vraag welke prijs bij een dreigende onteigening met de overheid zal worden overeengekomen, maar om de vraag welke prijs een redelijk koper op de peildatum bereid is te betalen voor het onteigende. Begrijpelijkerwijs hebben de deskundigen daarom bij de beoordeling van de betekenis van de aanwezige vergelijkingstransacties meegewogen dat de vergelijkingstransacties uit Harselaar-Zuid geen overeenkomsten betreffen die in een volledig vrije markt tot stand zijn gekomen.
2.15. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft BPN c.s. nog aangevoerd dat bij de waardebepaling onder meer in aanmerking dient te worden genomen een overeenkomst waarbij BPN c.s. door middel van ruiling van Afvalverwerking Vink B.V. een perceel grond in Harsselaar-Driehoek heeft verworven met een waarde van € 98,41 per m². Tevens heeft zij gewezen op een overeenkomst van 12 juli 2017 waarbij GA1 van Bruinekreeft een perceel bouwterrein in het gebied heeft gekocht waarvan de gemiddelde uitgifteprijs € 197,50 per m² zou bedragen (productie 3a bij akte overlegging producties van BPN c.s. van 29 januari 2018). Ook deze transacties dienen volgens BPN c.s. te worden meegewogen.
Hierin kan BPN c.s. niet worden gevolgd. Hiervoor is van belang dat BPN c.s. bij deze transacties een bijzonder belang had omdat de verworven grond grenst aan de haar reeds toebehorende percelen in Harselaar-Driehoek waarnaar zij te zijner tijd haar bedrijf wenst te verplaatsen. Daarom zijn beide transacties niet geschikt om gebruikt te worden in het kader van de waardering.
Met de deskundigen gaat de rechtbank tevens voorbij aan het ter gelegenheid van de pleidooien door BPN c.s. gevoerde betoog dat de transactie tussen De Heus en Paulowna in 2013 en die tussen Paulowna en BPN in 2015 marktconform zijn en dus bij de waardering in aanmerking dienen te worden genomen. De deskundigen hebben in hun rapport reeds terecht opgemerkt dat de eerste transactie niet kan worden aangemerkt als een transactie die tot stand is gekomen tussen een redelijk handelende koper en verkoper omdat het gaat om verkoop van gronden van een familie aan een aan die familie verbonden vennootschap en een dergelijke transactie dikwijls bedoeld is om voor de private verkopers een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. De tweede transactie hebben de deskundigen in hun rapport terecht aangemerkt als niet representatief om reden dat BPN hierbij een bijzonder belang had aangezien zij hiermee haar grondbezit ter plaatse kon “afronden” en hiermee bovendien een mooie zichtstrook langs de A1 en het spoor verkreeg voor haar naar verwachting op enig moment te verplaatsen betonfabriek. Hiermee is het standpunt dat deze transacties niet in de waardering betrokken dienen te worden afdoende gemotiveerd. Nu aan deze transacties geen gewicht kan worden gehecht, behoeft evenmin ingegaan te worden op het betoog van BPN c.s. dat de vergelijkingsprijs van de kavel Paulowna vanwege verschil in verkaveling en slechte ligging gecorrigeerd € 67,- per m² bedraagt.
Het betoog van BPN c.s. dat de transacties in Harselaar-Driehoek met als verkopers Afvalverwerking Vink B.V. en Vastgoed Harselaar Zuid B.V. niet mogen worden meegenomen omdat de gronden nog steeds niet zijn geleverd, kan niet leiden tot de door BPN c.s. gewenste verhoging van de (complex)waarde. De deskundigen hebben ter gelegenheid van de pleidooien verklaard ermee bekend te zijn dat deze percelen nog steeds niet zijn geleverd, maar zij hebben hierin geen aanleiding gezien om af te wijken van de door hen begrote (complex)waarde. Dit is begrijpelijk nu, zonder nader toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom de bij die transacties overeengekomen prijs van € 35,- niet als representatief (want te laag) moet worden beschouwd.
BPN c.s. heeft verder nog aangevoerd - onder verwijzing naar de door haar overgelegde taxatierapporten - dat op grond van de residuele grondwaardeberekening een aanmerkelijk hogere (complex)prijs geïndiceerd is. Ook hierin kan BPN c.s. niet worden gevolgd. De deskundigen zijn vrij in het maken van een keuze voor een bepaalde methode van waardering. Zij hebben in dit geval gekozen voor de vergelijkingsmethode. Indien voldoende bruikbare vergelijkingstransacties voorhanden zijn, zal in het algemeen een voorkeur bestaan voor de vergelijkingsmethode, omdat - zoals de deskundigen ook hebben toegelicht - de methode van de residuele grondwaarde (aanzienlijke) ongewisheden met zich brengt. Nu in het onderhavige geval voldoende vergelijkingsobjecten voorhanden zijn in Harselaar-Driehoek en het ten zuiden daarvan gelegen bedrijventerrein Harselaar-Zuid, ligt voor de hand dat gekozen wordt voor de vergelijkingsmethode. Overigens hebben de deskundigen mede in de uitkomst van de residuele benadering zoals neergelegd in de door BPN c.s. ingebrachte taxatierapporten aanleiding gezien de complexwaarde per peildatum te begroten op een bedrag van € 40,- per m².
2.16. Gelet op het voorgaande hebben de deskundigen de door hen begrote waarde overtuigend gemotiveerd. De rechtbank zal de deskundigen daarin dan ook volgen.
Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende voor BPN op een bedrag van € 220.840,- (5.521 x € 40,-) en voor GA1 op een bedrag van € 384.040,- (9.601 x € 40,-) vaststellen.
Het betoog van de gemeente kan niet leiden tot een (neerwaartse) bijstelling van de door de deskundigen getaxeerde waarde. Hiervoor is van belang dat, zoals blijkt uit hetgeen de deskundigen hebben overwogen in hun rapport, de stijging niet alleen is gebaseerd op het tijdverloop in een opgaande markt.
Voorbijgegaan wordt tevens aan het betoog van de gemeente dat eigenaren bij een dreigende onteigening in het minnelijke traject eerder hoog zullen inzetten. Het gaat immers niet om de vraag welke prijs bij een dreigende onteigening met de overheid zal worden overeengekomen, maar om de vraag welke prijs een redelijk koper op de peildatum bereid is te betalen voor het onteigende. Begrijpelijkerwijs hebben de deskundigen daarom bij de beoordeling van de betekenis van de aanwezige vergelijkingstransacties meegewogen dat de vergelijkingstransacties uit Harselaar-Zuid geen overeenkomsten betreffen die in een volledig vrije markt tot stand zijn gekomen.
2.15. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft BPN c.s. nog aangevoerd dat bij de waardebepaling onder meer in aanmerking dient te worden genomen een overeenkomst waarbij BPN c.s. door middel van ruiling van Afvalverwerking Vink B.V. een perceel grond in Harsselaar-Driehoek heeft verworven met een waarde van € 98,41 per m². Tevens heeft zij gewezen op een overeenkomst van 12 juli 2017 waarbij GA1 van Bruinekreeft een perceel bouwterrein in het gebied heeft gekocht waarvan de gemiddelde uitgifteprijs € 197,50 per m² zou bedragen (productie 3a bij akte overlegging producties van BPN c.s. van 29 januari 2018). Ook deze transacties dienen volgens BPN c.s. te worden meegewogen.
Hierin kan BPN c.s. niet worden gevolgd. Hiervoor is van belang dat BPN c.s. bij deze transacties een bijzonder belang had omdat de verworven grond grenst aan de haar reeds toebehorende percelen in Harselaar-Driehoek waarnaar zij te zijner tijd haar bedrijf wenst te verplaatsen. Daarom zijn beide transacties niet geschikt om gebruikt te worden in het kader van de waardering.
Met de deskundigen gaat de rechtbank tevens voorbij aan het ter gelegenheid van de pleidooien door BPN c.s. gevoerde betoog dat de transactie tussen De Heus en Paulowna in 2013 en die tussen Paulowna en BPN in 2015 marktconform zijn en dus bij de waardering in aanmerking dienen te worden genomen. De deskundigen hebben in hun rapport reeds terecht opgemerkt dat de eerste transactie niet kan worden aangemerkt als een transactie die tot stand is gekomen tussen een redelijk handelende koper en verkoper omdat het gaat om verkoop van gronden van een familie aan een aan die familie verbonden vennootschap en een dergelijke transactie dikwijls bedoeld is om voor de private verkopers een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. De tweede transactie hebben de deskundigen in hun rapport terecht aangemerkt als niet representatief om reden dat BPN hierbij een bijzonder belang had aangezien zij hiermee haar grondbezit ter plaatse kon “afronden” en hiermee bovendien een mooie zichtstrook langs de A1 en het spoor verkreeg voor haar naar verwachting op enig moment te verplaatsen betonfabriek. Hiermee is het standpunt dat deze transacties niet in de waardering betrokken dienen te worden afdoende gemotiveerd. Nu aan deze transacties geen gewicht kan worden gehecht, behoeft evenmin ingegaan te worden op het betoog van BPN c.s. dat de vergelijkingsprijs van de kavel Paulowna vanwege verschil in verkaveling en slechte ligging gecorrigeerd € 67,- per m² bedraagt.
Het betoog van BPN c.s. dat de transacties in Harselaar-Driehoek met als verkopers Afvalverwerking Vink B.V. en Vastgoed Harselaar Zuid B.V. niet mogen worden meegenomen omdat de gronden nog steeds niet zijn geleverd, kan niet leiden tot de door BPN c.s. gewenste verhoging van de (complex)waarde. De deskundigen hebben ter gelegenheid van de pleidooien verklaard ermee bekend te zijn dat deze percelen nog steeds niet zijn geleverd, maar zij hebben hierin geen aanleiding gezien om af te wijken van de door hen begrote (complex)waarde. Dit is begrijpelijk nu, zonder nader toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom de bij die transacties overeengekomen prijs van € 35,- niet als representatief (want te laag) moet worden beschouwd.
BPN c.s. heeft verder nog aangevoerd - onder verwijzing naar de door haar overgelegde taxatierapporten - dat op grond van de residuele grondwaardeberekening een aanmerkelijk hogere (complex)prijs geïndiceerd is. Ook hierin kan BPN c.s. niet worden gevolgd. De deskundigen zijn vrij in het maken van een keuze voor een bepaalde methode van waardering. Zij hebben in dit geval gekozen voor de vergelijkingsmethode. Indien voldoende bruikbare vergelijkingstransacties voorhanden zijn, zal in het algemeen een voorkeur bestaan voor de vergelijkingsmethode, omdat - zoals de deskundigen ook hebben toegelicht - de methode van de residuele grondwaarde (aanzienlijke) ongewisheden met zich brengt. Nu in het onderhavige geval voldoende vergelijkingsobjecten voorhanden zijn in Harselaar-Driehoek en het ten zuiden daarvan gelegen bedrijventerrein Harselaar-Zuid, ligt voor de hand dat gekozen wordt voor de vergelijkingsmethode. Overigens hebben de deskundigen mede in de uitkomst van de residuele benadering zoals neergelegd in de door BPN c.s. ingebrachte taxatierapporten aanleiding gezien de complexwaarde per peildatum te begroten op een bedrag van € 40,- per m².
2.16. Gelet op het voorgaande hebben de deskundigen de door hen begrote waarde overtuigend gemotiveerd. De rechtbank zal de deskundigen daarin dan ook volgen.
Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende voor BPN op een bedrag van € 220.840,- (5.521 x € 40,-) en voor GA1 op een bedrag van € 384.040,- (9.601 x € 40,-) vaststellen.
2.17.
Naar aanleiding van het betoog van BPN c.s. dat het erop lijkt dat zij aanspraak mag maken op vergoeding van de BTW over de declaraties van de door haar ingeschakelde bijstand, heeft de gemeente aangevoerd dat in het onderhavige geval sprake is van levering van een bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting (dat wil zeggen onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen of een gedeelte van een gebouw) en daarmee een met BTW belaste levering. In dit betoog dient de gemeente te worden gevolgd. Op grond hiervan dient de gemeente 21% over de werkelijke waarde van het onteigende aan BPN c.s. als schade te vergoeden. Dit komt voor het onteigende van BPN neer op een bedrag van € 46.376,40 en voor het onteigende van GA1 op een bedrag van € 80.648,40.
Overblijvende2.18. Vervolgens is de vraag of sprake is van waardevermindering van het overblijvende die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het onteigende goed is (artikel 41 Ow).
De deskundigen hebben in hun rapport geoordeeld dat van een dergelijke waardevermindering in het onderhavige geval geen sprake is. Zij hebben als overblijvende aangemerkt hetgeen na onteigening resteert van het gehele complex van gronden van BPN c.s. ten oosten en westen van de aan te leggen “slinger”. Aan de oostzijde van “de slinger” resteert na onteigening circa 8 ha. Aan de westzijde resteren een noordelijke hoek met een bedrijfsbestemming en een zuidelijke hoek die agrarisch bestemd is.
De deskundigen hebben vooropgesteld dat het noordwestelijke en oostelijke overblijvende voorafgaand aan het bestemmingsplan Harselaar-Driehoek nooit een bedrijfsbestemming hebben gehad, zodat geen sprake is van een al bestaande, als zodanig bestemde bedrijfskavel die als gevolg van de onteigening - zoals BPN c.s. heeft gesteld - een (meer) incourante vorm krijgt. In reactie op het betoog van BPN c.s. dat het tot bedrijventerrein bestemde overblijvende binnen de oksel van “de slinger” niet (goed) wordt ontsloten, hebben de deskundigen opgemerkt dat de onteigening geen effect heeft op de waarde van dit overblijvende, omdat geen sprake is van een situatie waarin eerst sprake was van een wel adequaat ontsloten terrein dat als gevolg van de onteigening minder goed wordt ontsloten.
Voor wat betreft het agrarisch bestemde overblijvende zijn de deskundigen van oordeel dat dit perceel zijn hoogste waarde ontleend aan een verwachtingswaarde, omdat per peildatum de sterke verwachting bestaat dat ook deze gronden binnen het gebied de Harselaar een bedrijfsbestemming zullen krijgen. Zij hebben erop gewezen dat de gemeente niet voor niets bereid is de grond over te nemen tegen de complexwaarde en menen dat de bestaande verwachtingswaarde als gevolg van de onteigening geen vermindering ondergaat zodat ook hier geen sprake is van waardevermindering.
De deskundigen hebben vooropgesteld dat het noordwestelijke en oostelijke overblijvende voorafgaand aan het bestemmingsplan Harselaar-Driehoek nooit een bedrijfsbestemming hebben gehad, zodat geen sprake is van een al bestaande, als zodanig bestemde bedrijfskavel die als gevolg van de onteigening - zoals BPN c.s. heeft gesteld - een (meer) incourante vorm krijgt. In reactie op het betoog van BPN c.s. dat het tot bedrijventerrein bestemde overblijvende binnen de oksel van “de slinger” niet (goed) wordt ontsloten, hebben de deskundigen opgemerkt dat de onteigening geen effect heeft op de waarde van dit overblijvende, omdat geen sprake is van een situatie waarin eerst sprake was van een wel adequaat ontsloten terrein dat als gevolg van de onteigening minder goed wordt ontsloten.
Voor wat betreft het agrarisch bestemde overblijvende zijn de deskundigen van oordeel dat dit perceel zijn hoogste waarde ontleend aan een verwachtingswaarde, omdat per peildatum de sterke verwachting bestaat dat ook deze gronden binnen het gebied de Harselaar een bedrijfsbestemming zullen krijgen. Zij hebben erop gewezen dat de gemeente niet voor niets bereid is de grond over te nemen tegen de complexwaarde en menen dat de bestaande verwachtingswaarde als gevolg van de onteigening geen vermindering ondergaat zodat ook hier geen sprake is van waardevermindering.
2.19.
BPN c.s. heeft ter gelegenheid van de gehouden pleidooien aangevoerd - onder verwijzing naar een rapport van Adromi Groep van 8 januari 2018 (productie 4 bij akte van 28 januari 2018) - dat beide overblijvende percelen vóór de onteigening via het onteigende goed ontsloten waren, maar daarna niet meer. Het overblijvende met de bedrijfsbestemming is volgens BPN c.s. na onteigening maar de helft van de verwachtingswaarde van vóór de onteigening waard, omdat het vanwege het ontbreken van een eigen ontsluiting slechts interessant kan zijn voor de drie eigenaren van de percelen ten westen ervan. In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting erop gewezen dat het al dan niet aanwezig zijn van een ontsluiting niet relevant is bij de beoordeling of sprake is van een waardevermindering van het overblijvende, omdat het overblijvende pas door het bestemmingsplan tot bedrijventerrein is bestemd.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat de verwachting dat het agrarisch overblijvende alsnog een bedrijvenbestemming krijgt niet reëel is, omdat de gemeenteraad op 1 februari 2017 het bestemmingsplan heeft vastgesteld, waarbij - ondanks een verzoek van BPN c.s. om de grond een bedrijfsbestemming te geven - de agrarische bestemming is gehandhaafd. In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat het betreffende overblijvende vóór en na de onteigening een agrarische bestemming had en, ofschoon er kennelijk op dit moment geen concrete plannen zijn de grond bedrijfsmatig te bestemmen, vanwege de ligging bij bedrijventerrein Harselaar-Driehoek een (verwachtings)waarde had en heeft die duidelijk boven de agrarische waarde ligt.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat de verwachting dat het agrarisch overblijvende alsnog een bedrijvenbestemming krijgt niet reëel is, omdat de gemeenteraad op 1 februari 2017 het bestemmingsplan heeft vastgesteld, waarbij - ondanks een verzoek van BPN c.s. om de grond een bedrijfsbestemming te geven - de agrarische bestemming is gehandhaafd. In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat het betreffende overblijvende vóór en na de onteigening een agrarische bestemming had en, ofschoon er kennelijk op dit moment geen concrete plannen zijn de grond bedrijfsmatig te bestemmen, vanwege de ligging bij bedrijventerrein Harselaar-Driehoek een (verwachtings)waarde had en heeft die duidelijk boven de agrarische waarde ligt.
2.20.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen hun oordeel dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende hiermee voldoende en begrijpelijk gemotiveerd. De rechtbank zal het oordeel van de deskundigen ter zake dan ook volgen.
Bijkomende schade
2.21.
De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld dat van bijkomende schade niet is gebleken. Zij gaan er op grond van een - volgens hen - door de heer Van den Bosch van BPN c.s. ter descente gedane mededeling vanuit dat de betonfabriek op het oostelijk van “de slinger” gelegen overblijvende kan worden gerealiseerd. Echter, ook in het geval dit niet (zonder aanvullende kosten) mogelijk is, dan leidt dat volgens de deskundigen niet tot schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, omdat de voorgenomen verhuizing naar (mede) de ter onteigening aangewezen percelen - zoals ook BPN c.s. in de nota ter decente heeft geschetst - al jaren geleden (in 2007 althans 2009) geblokkeerd is en er dus geen sprake was van een situatie waarin - louter de onteigening weggedacht - zonder verdere belemmeringen tot exploitatie van (mede) de ter onteigening aangewezen gronden zou kunnen zijn gekomen. De deskundigen hebben in hun rapport verder vermeld dat zij evenmin aanleiding zien voor vergoeding van financieringsschade en kosten van wederaankoop, primair omdat zij menen dat op het overblijvende alsnog de betonfabriek kan worden gerealiseerd (en voor wederaankoop dus geen noodzaak bestaat), subsidiair omdat in het geval de fabriek niet op het overblijvende kan worden gerealiseerd zulks niet als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is aan te merken.
2.22.
De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.
BPN c.s. kan zich hiermee niet verenigen en heeft ter gelegenheid van de pleidooien onder meer aangevoerd dat zij recht heeft op een schadeloosstelling die gebaseerd is op het uitgangspunt dat zij als gevolg van de onteigening de betonfabriek niet op het onteigende heeft kunnen realiseren en dat zij de daardoor geleden schade als een redelijk ondernemer heeft gemitigeerd door vervangende gronden aan te kopen. Volgens BPN c.s. is zonder meer aannemelijk dat zij, de onteigening en het plan daarvoor weggedacht, ter plaatse de betonfabriek had kunnen realiseren en ook zou hebben gerealiseerd. Tot het moment dat “de slinger” in beeld kwam, gingen alle partijen ervan uit dat de fabriek zou worden verplaatst naar (onder meer) het onteigende. Bovendien dient aan de (volgens BPN c.s.) in 2001 en 2005 gesloten bevoegdhedenovereenkomsten - op grond waarvan de gemeente gehouden was mee te werken aan de verplaatsing van de betonfabriek - dezelfde waarde toegekend te worden als aan een vastgesteld bestemmingsplan, omdat de gemeente zich daarbij geconformeerd had aan het vaststellen van dat bestemmingsplan, aldus BPN c.s.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat teruggevallen moet worden op de situatie van medio 2006, waarin alle seinen op groen stonden voor verplaatsing van de betonfabriek naar de Driehoek. Met de overweging dat de verplaatsing naar het onteigende in 2007, althans 2009, werd geblokkeerd, gaan deskundigen er volgens BPN c.s. aan voorbij dat die blokkade voortvloeit uit het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, en dat dat plan en de daarop gebaseerde bestemmingsplannen als concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, moeten worden geëlimineerd.
BPN c.s. kan zich hiermee niet verenigen en heeft ter gelegenheid van de pleidooien onder meer aangevoerd dat zij recht heeft op een schadeloosstelling die gebaseerd is op het uitgangspunt dat zij als gevolg van de onteigening de betonfabriek niet op het onteigende heeft kunnen realiseren en dat zij de daardoor geleden schade als een redelijk ondernemer heeft gemitigeerd door vervangende gronden aan te kopen. Volgens BPN c.s. is zonder meer aannemelijk dat zij, de onteigening en het plan daarvoor weggedacht, ter plaatse de betonfabriek had kunnen realiseren en ook zou hebben gerealiseerd. Tot het moment dat “de slinger” in beeld kwam, gingen alle partijen ervan uit dat de fabriek zou worden verplaatst naar (onder meer) het onteigende. Bovendien dient aan de (volgens BPN c.s.) in 2001 en 2005 gesloten bevoegdhedenovereenkomsten - op grond waarvan de gemeente gehouden was mee te werken aan de verplaatsing van de betonfabriek - dezelfde waarde toegekend te worden als aan een vastgesteld bestemmingsplan, omdat de gemeente zich daarbij geconformeerd had aan het vaststellen van dat bestemmingsplan, aldus BPN c.s.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat teruggevallen moet worden op de situatie van medio 2006, waarin alle seinen op groen stonden voor verplaatsing van de betonfabriek naar de Driehoek. Met de overweging dat de verplaatsing naar het onteigende in 2007, althans 2009, werd geblokkeerd, gaan deskundigen er volgens BPN c.s. aan voorbij dat die blokkade voortvloeit uit het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, en dat dat plan en de daarop gebaseerde bestemmingsplannen als concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, moeten worden geëlimineerd.
2.23.
In het voorgaande is reeds geoordeeld dat van eliminatie geen sprake kan zijn, zodat BPN c.s. niet gevolgd kan worden in haar betoog dat teruggevallen moet worden op de situatie in 2006.
Zoals ook de deskundigen ter zitting hebben uiteengezet, geldt ten aanzien van exploitatie in de jurisprudentie de strenge regel dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet kan realiseren, indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende die bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken (HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:BB7646, HR 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9479). Aan dit criterium is in het onderhavige geval niet voldaan, nu voorafgaand aan de onteigening op grond van het bestemmingsplan geen mogelijkheden bestonden tot realisering van de betonfabriek op het onteigende. Gelet op de strenge maatstaf die de Hoge Raad stelt aan de vergoedbaarheid van exploitatieschade, kan BPN c.s. niet worden gevolgd in haar betoog dat erop neer komt dat aan de gestelde bevoegdhedenovereenkomsten dezelfde waarde moet worden toegekend als aan een vastgesteld bestemmingsplan.
De door BPN c.s. opgevoerde schadeposten kunnen dus niet worden aangemerkt als schade die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening en komen dus niet voor vergoeding in aanmerking.
Zoals ook de deskundigen ter zitting hebben uiteengezet, geldt ten aanzien van exploitatie in de jurisprudentie de strenge regel dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet kan realiseren, indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende die bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken (HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:BB7646, HR 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9479). Aan dit criterium is in het onderhavige geval niet voldaan, nu voorafgaand aan de onteigening op grond van het bestemmingsplan geen mogelijkheden bestonden tot realisering van de betonfabriek op het onteigende. Gelet op de strenge maatstaf die de Hoge Raad stelt aan de vergoedbaarheid van exploitatieschade, kan BPN c.s. niet worden gevolgd in haar betoog dat erop neer komt dat aan de gestelde bevoegdhedenovereenkomsten dezelfde waarde moet worden toegekend als aan een vastgesteld bestemmingsplan.
De door BPN c.s. opgevoerde schadeposten kunnen dus niet worden aangemerkt als schade die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening en komen dus niet voor vergoeding in aanmerking.
Slotsom2.24. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor BPN op een bedrag van € 267.216,40 en voor GA1 op een bedrag van € 464.688,40 vaststellen.
2.25.
Nu BPN in het kader van de vervroegde onteigening reeds een bedrag van € 193.235,- heeft ontvangen, dient de gemeente nog aan BPN te betalen een bedrag van € 73.981,40 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening.
GA1 heeft in het kader van de vervroegde onteigening reeds een bedrag van € 336.035,- ontvangen, zodat de gemeente nog aan GA1 dient te betalen een bedrag van € 128.653,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening.
GA1 heeft in het kader van de vervroegde onteigening reeds een bedrag van € 336.035,- ontvangen, zodat de gemeente nog aan GA1 dient te betalen een bedrag van € 128.653,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening.
De kosten van juridische en overige deskundige bijstand2.26. Nu de opgave van de kosten voor juridische en overige deskundige bijstand betrekking heeft op beide procedures samen en de zaken vanwege de samenhang telkens gelijktijdig zijn behandeld, zullen de proceskosten van beide procedures samen worden begroot.
2.27.
Op grond van artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dit artikel is uitgangspunt dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen in beginsel ten laste van de onteigende partij komen. Daarbij dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.
2.28.
Bij e-mailbericht van 21 februari 2018 heeft mr. Wolbers de rechtbank een overzicht doen toekomen van de kosten van juridische en overige deskundige bijstand in beide onteigeningsprocedures. De kosten voor rechtsbijstand bedragen in totaal € 135.406,27 exclusief BTW (€ 163.841,60 inclusief BTW). De kosten van overige deskundige bijstand komen uit op een bedrag van € 31.925,20 exclusief BTW (€ 38.629,49 inclusief BTW). Verlangd wordt vergoeding van deze bedragen inclusief BTW. Bij het e-mailbericht zijn nota’s en specificaties gevoegd.
Bij brief van 2 maart 2018 heeft mr. Van Andel gereageerd op de door mr. Wolbers opgevoerde kosten. Zij acht de omvang van de opgevoerde kosten bovenmatig hoog.
Bij brief van 2 maart 2018 heeft mr. Van Andel gereageerd op de door mr. Wolbers opgevoerde kosten. Zij acht de omvang van de opgevoerde kosten bovenmatig hoog.
Juridische bijstand
2.29.
De kosten die BPN c.s. opvoert voor juridische bijstand hebben betrekking op de werkzaamheden van vier advocaten. Mr. Wolbers was als eerste bij de onteigeningsprocedures betrokken. Volgens eigen zeggen staat hij BPN c.s. al vanaf 2005 bij in verband met de beoogde verplaatsing van de betonfabriek. De door hem verrichte werkzaamheden bestrijken de periode van 7 oktober 2014 tot en met 29 januari 2018. Voor zijn werkzaamheden is een bedrag van € 85.999,80 exclusief BTW (€ 104.059,76 inclusief BTW) opgevoerd. Het gaat (behoudens een gering bedrag voor reiskosten) om 389,7 uren tegen een uurtarief van € 220,- exclusief BTW.
Nadat de (vervroegde) onteigening bij vonnis van 14 december 2016 is uitgesproken, zijn advocaten van Dirkzwager aanvullende werkzaamheden gaan uitvoeren. Door hen is in totaal (inclusief 6% kantoorkosten en een gering bedrag aan reiskosten) een bedrag van € 49.406,47 exclusief BTW (€ 59.781,84 inclusief BTW) gefactureerd. In eerste instantie betrof het name mr. Zeilmaker die werkzaamheden in het kader van de onteigeningsprocedures verrichtte. Voor haar zijn in totaal 83 uren tegen een uurtarief van € 330,- en (later) € 335,- exclusief BTW in rekening gebracht. Gaandeweg is mr. Hagelaar van Dirkzwager meer werkzaamheden gaan verrichten. Voor hem zijn 63,6 uren tegen een uurtarief van € 250,-, later € 255,- exclusief BTW, gedeclareerd. Voor advocaat mr. Molendijk zijn 17,2 uren gefactureerd tegen een uurtarief van eerst € 180,-, later € 185,- exclusief BTW.
Nadat de (vervroegde) onteigening bij vonnis van 14 december 2016 is uitgesproken, zijn advocaten van Dirkzwager aanvullende werkzaamheden gaan uitvoeren. Door hen is in totaal (inclusief 6% kantoorkosten en een gering bedrag aan reiskosten) een bedrag van € 49.406,47 exclusief BTW (€ 59.781,84 inclusief BTW) gefactureerd. In eerste instantie betrof het name mr. Zeilmaker die werkzaamheden in het kader van de onteigeningsprocedures verrichtte. Voor haar zijn in totaal 83 uren tegen een uurtarief van € 330,- en (later) € 335,- exclusief BTW in rekening gebracht. Gaandeweg is mr. Hagelaar van Dirkzwager meer werkzaamheden gaan verrichten. Voor hem zijn 63,6 uren tegen een uurtarief van € 250,-, later € 255,- exclusief BTW, gedeclareerd. Voor advocaat mr. Molendijk zijn 17,2 uren gefactureerd tegen een uurtarief van eerst € 180,-, later € 185,- exclusief BTW.
2.30.
De rechtbank is van oordeel dat de door BPN c.s. opgevoerde kosten van juridische bijstand niet binnen redelijke omvang zijn gebleven. Het bezwaar betreft niet de gehanteerde tarieven. Die tarieven - waartegen de gemeente overigens geen verweer heeft gevoerd - vindt de rechtbank niet bovenmatig. Het gaat om het aantal opgevoerde uren. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat BPN c.s. zich heeft laten bijstaan door meerdere advocaten. Het inroepen van de bijstand van meerdere advocaten kan redelijk zijn, mits dit leidt tot een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak. Hiervan is in het onderhavige geval niet gebleken. Uit de overgelegde specificaties blijkt dat mr. Wolbers na het vonnis van 14 december 2016 nog ruim 200 uren aan de zaken heeft besteed, terwijl de advocaten van Dirkzwager over die periode bijna 164 uren hebben opgevoerd. De aard en de omvang van de zaken rechtvaardigen niet een dergelijk groot aantal uren. De zaken waren niet uitzonderlijk moeilijk, terwijl de gemaakte kosten niet in verhouding staan tot de toegewezen schadeloosstellingen. BPN c.s. heeft weliswaar veel aandacht besteed aan de vraagstukken eliminatie en gederfde inkomensschade, maar dit rechtvaardigt niet de omvang van de opgevoerde kosten. In dit verband is mede van belang dat door BPN c.s. ingeschakelde advocaten (deels) gespecialiseerde en ervaren advocaten met een relatief hoog uurtarief zijn, van wie een aanmerkelijk kortere tijdsbesteding mag worden verwacht dan van een advocaat die die ervaring en specialisatie niet heeft. Het is voor de rechtbank niet begrijpelijk waarom mr. Wolbers veel tijd is blijven besteden aan de zaken nadat de advocaten van Dirkzwager zijn ingeschakeld. Dit klemt temeer omdat mr. Wolbers geacht moet worden zeer goed op de hoogte te zijn van de relevante feiten en de juridische implicaties daarvan, nu hij al jarenlang de huisadvocaat van BPN c.s. is en betrokken is bij diverse (juridische) procedures tussen BPN c.s. en de gemeente. De inschakeling van de gespecialiseerde advocaten heeft niet heeft geleid tot een efficiënte, onderlinge samenwerking. Gewezen wordt op het memo over schadeloosstelling van 20 april 2017, waaraan de advocaten samen (in elk geval) 56,4 uren hebben besteed (mr. Wolbers 30,5 uren, mr. Zeilmaker 24,1 uren en mr. Hagelaars 1,8 uren). Uit de declaraties wordt ook duidelijk dat de advocaten zeer frequent overleg met elkaar hebben gevoerd. Ook het groot aantal uren dat is opgevoerd in verband met het op 29 januari 2018 gehouden pleidooi komt bovenmatig voor. Mr. Wolbers heeft aan de voorbereiding van het pleidooi en het pleidooi zelf zo’n 44 uren besteed en mr. Hagelaars ruim 47 uren. In die periode heeft bovendien mr. Zeilmaker ook nog eens zo’n zeven uren gedeclareerd met als omschrijving (onder meer): “aantekeningen”, “afstemming”, “bespreking”. Het valt niet in te zien waarom met name mr. Wolbers zoveel uren aan het pleidooi diende te besteden, met name omdat het pleidooi werd gehouden door mr. Hagelaars, die op dat moment toch geacht mocht worden voldoende ingevoerd te zijn in de materie.
Wat verder opvalt is dat mr. Wolbers ook voor andere werkzaamheden forse urenaantallen heeft opgevoerd. Zo heeft hij volgens de specificaties in september 2017 zeker zeven uren en in december ruim acht uren opgevoerd voor verzoeken om uitstel aan de deskundigen en de rechtbank.
Het kan zo zijn dat BPN c.s. de kosten feitelijk heeft beperkt doordat de twee vennootschappen zijn opgetreden met dezelfde advocaten en adviseurs, zoals BPN c.s. heeft gesteld, maar dit mocht ook van haar worden verlangd, omdat het ging om een identieke problematiek en omdat in de procedure telkens een eensluidend standpunt is ingenomen voor gedaagde partijen.
Van belang is verder dat de voor mr. Molendijk opgevoerde uren volgens de daarbij gegeven beschrijving (met name het in orde maken van producties, het controleren van stukken en producties, het verzenden van brieven en stukken) betrekking hebben op werkzaamheden die geacht moeten worden te vallen onder de kantoorkosten van 6% die in rekening zijn gebracht.
Wat verder opvalt is dat mr. Wolbers ook voor andere werkzaamheden forse urenaantallen heeft opgevoerd. Zo heeft hij volgens de specificaties in september 2017 zeker zeven uren en in december ruim acht uren opgevoerd voor verzoeken om uitstel aan de deskundigen en de rechtbank.
Het kan zo zijn dat BPN c.s. de kosten feitelijk heeft beperkt doordat de twee vennootschappen zijn opgetreden met dezelfde advocaten en adviseurs, zoals BPN c.s. heeft gesteld, maar dit mocht ook van haar worden verlangd, omdat het ging om een identieke problematiek en omdat in de procedure telkens een eensluidend standpunt is ingenomen voor gedaagde partijen.
Van belang is verder dat de voor mr. Molendijk opgevoerde uren volgens de daarbij gegeven beschrijving (met name het in orde maken van producties, het controleren van stukken en producties, het verzenden van brieven en stukken) betrekking hebben op werkzaamheden die geacht moeten worden te vallen onder de kantoorkosten van 6% die in rekening zijn gebracht.
2.31.
Op grond van het voorgaande zijn de door BPN c.s. opgevoerde uren niet redelijk te noemen. De rechtbank schat in dat 50% van de gedeclareerde kosten niet voldoet aan de redelijkheidstoets en zal daarom overgaan tot matiging van de advocaatkosten tot een bedrag van € 67.703,14 exclusief BTW.
2.32.
Het door BPN c.s. verschuldigde griffierecht van in totaal € 7806,- (2x € 3.903,-) komt eveneens voor toewijzing in aanmerking.
De rechtbank wijst partijen erop dat de griffier griffierecht kan naheffen. Het eventueel bij te betalen griffierecht valt onder de nakosten als bedoeld in art. 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en komt dus ook ten laste van de gemeente.
De rechtbank wijst partijen erop dat de griffier griffierecht kan naheffen. Het eventueel bij te betalen griffierecht valt onder de nakosten als bedoeld in art. 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en komt dus ook ten laste van de gemeente.
BTW
2.33.
Reeds overwogen is dat in het onderhavige geval sprake is van levering van een bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting (dat wil zeggen onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen of een gedeelte van een gebouw) en daarmee een met BTW belaste levering. Dit betekent dat BPN c.s. de BTW kan verrekenen en dus geen recht heeft op vergoeding van BTW over de kosten van deskundige bijstand.
Overige deskundige bijstand
2.34.
De kosten van de overige deskundige bijstand hebben betrekking op rentmeester J. Ridderhof (€ 16.900,00 exclusief BTW), rentmeester J.C. Eertink (€ 11.725,20 exclusief BTW) en planeconoom H. Nijland (€ 3.300,- exclusief BTW).
2.35.
Het inroepen van de deskundige bijstand van de taxateurs en de planeconoom is redelijk te noemen. De hoogte van de gevorderde kosten acht de rechtbank echter niet redelijk. Bij bestudering van de specificaties valt op dat de door BPN c.s. ingeschakelde deskundigen meer uren aan de zaken hebben besteed dan de deskundigen die door de rechtbank zijn benoemd (circa 195 uren - waarvan 96 door Ridderhof, 78 door Eertink en 33 door Nijland - ten opzichte van circa 163 uren door de rechtbankdeskundigen). Dat de door de onteigende partij ingeschakelde deskundigen meer uren nodig hebben voor hun advisering ligt niet voor de hand, omdat de door de rechtbank benoemde deskundigen een ruimer takenpakket hebben. Zij moeten immers reageren op de standpunten van beide partijen. Ook hier geldt dat inschakeling van meerdere deskundigen dient te leiden tot een efficiënte en kostenbesparende aanpak van de zaak, maar hiervan lijkt in het onderhavige geval geen sprake. Uit de specificaties moet worden afgeleid dat van de 195 uren die zijn opgevoerd (minimaal) bijna 50 uren zijn besteed aan overleg. Dit komt voor wat betreft Ridderhof en Eertink buitensporig voor, mede gelet op het door hen gehanteerde uurtarief van € 175,- respectievelijk € 150,-.
Nijland heeft een (relatief) laag uurtarief gehanteerd. Hij heeft 33 uren gedeclareerd, waarvan 6,5 uren voor overleg inclusief voorbereiding daarvan. Deze uren komen niet bovenmatig voor. Het is ook redelijk dat hij aanwezig was tijdens het pleidooi, omdat hij hierdoor eventuele vragen over de door hem gemaakte berekening zou kunnen beantwoorden.
Nijland heeft een (relatief) laag uurtarief gehanteerd. Hij heeft 33 uren gedeclareerd, waarvan 6,5 uren voor overleg inclusief voorbereiding daarvan. Deze uren komen niet bovenmatig voor. Het is ook redelijk dat hij aanwezig was tijdens het pleidooi, omdat hij hierdoor eventuele vragen over de door hem gemaakte berekening zou kunnen beantwoorden.
2.36.
Op grond van het voorgaande gaat de rechtbank over tot matiging van de voor Ridderhof en Eertink opgevoerde kosten met 50%. Toewijsbaar is daarom voor Ridderhof een bedrag van € 8.450,- exclusief BTW en voor Eertink een bedrag van € 5.862,60 exclusief BTW. De voor Nijland opgevoerde kosten komen volledig voor vergoeding in aanmerking. De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
2.37.
Zoals blijkt uit hetgeen is geoordeeld in het kader van de kosten van juridische bijstand, heeft BPN c.s. ook geen recht op vergoeding van BTW over de kosten van de overige bijstand.
Veroordeling2.38. Uit het voorgaande blijkt dat van de opgevoerde kosten van juridische bijstand een bedrag van € 67.703,14 en van de opgevoerde kosten van overige bijstand een bedrag van € 17.612,60 zal worden toegewezen. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 85.315,74. Nu de kosten betrekking hebben op zowel BPN als GA1, zal de gemeente worden veroordeeld aan elk van deze partijen de helft van dit bedrag te betalen.
De door de rechtbank benoemde deskundigen
De door de rechtbank benoemde deskundigen
2.39.
De gemeente zal ook worden veroordeeld in de kosten van de deskundigen die door de rechtbank zijn benoemd. Bij brief van 8 februari 2018 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen, voor een totaalbedrag van € 47.784,35 (inclusief BTW). Met de gemeente acht de rechtbank het bedrag redelijk. De rechtbank zal de kosten van de deskundigen daarom op genoemd bedrag begroten en de gemeente in deze kosten veroordelen.
Publicatie
2.40.
Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de door de gemeente aan BPN verschuldigde schadeloosstelling vast op een bedrag van € 267.216,40,
3.2.
stelt de door de gemeente aan GA1 verschuldigde schadeloosstelling vast op een bedrag van € 464.688,40,
3.3.
veroordeelt de gemeente om aan BPN te betalen een bedrag van € 73.981,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening,
3.4.
veroordeelt de gemeente om aan GA1 te betalen een bedrag van € 128.653,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening,
3.5.
wijst aan als nieuwsblad, waarin dit vonnis door de griffier van de rechtbank bij uittreksel zal moeten worden geplaatst het te Barneveld verschijnende dagblad, Barneveldse Krant,
3.6.
veroordeelt de gemeente om aan BPN te betalen de kosten van juridische en overige bijstand ten bedrage van € 42.657,87, te vermeerderen met het door BPN voldane griffierecht ad € 3.903,-,
3.7.
veroordeelt de gemeente om aan GA1 te betalen de kosten van juridische en overige bijstand ten bedrage van € 42.657,87, te vermeerderen met het door GA1 voldane griffierecht ad € 3.903,-,
3.8.
veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 47.784,35 (inclusief BTW),
3.9.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M.J. van Lee en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2018.
GR/Vg/Le/HK