ECLI:NL:RBGEL:2017:5706

• Datum uitspraak: 25 oktober 2017
• Publicatiedatum: 7 november 2017
• Zaaknummer: 5884368 \ CV EXPL 17-5863 \ 693\415
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J. Weerkamp-Beens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland zich gebogen over een geschil tussen een eiser en Nederwoon Verhuurmakelaars B.V. over de terugvordering van bemiddelingskosten die door de eiser zijn betaald. De eiser had zich in 2013 ingeschreven bij Nederwoon als woningzoekende en een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Na het betalen van bemiddelingskosten van € 647,35 en administratiekosten van € 96,00, heeft de eiser in 2015 verzocht om terugbetaling van deze kosten, omdat hij van mening was dat deze onverschuldigd waren betaald. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Nederwoon als bemiddelaar zowel voor de eiser als voor de verhuurders heeft opgetreden, zonder de schriftelijke toestemming van de eiser te hebben verkregen, wat in strijd is met artikel 7:417 BW. De rechter oordeelde dat de bemiddelingskosten onverschuldigd waren betaald en heeft de vordering van de eiser toegewezen. De kantonrechter heeft Nederwoon veroordeeld tot betaling van een totaalbedrag van € 879,15, inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, en heeft de proceskosten aan de zijde van de eiser toegewezen. De uitspraak benadrukt de noodzaak voor bemiddelaars om transparant te zijn over hun rol en de noodzaak van toestemming van de lastgever wanneer zij ook voor de wederpartij optreden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 5884368 \ CV EXPL 17-5863 \ 693\415

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

[eiser]

[woonplaats]

eisende partij

gemachtigde Y.R. Hoogvliets LL.B., h.o.d.n. Terugkrijgenbemiddelingskosten.nl

tegen

de besloten vennootschap
Nederwoon Verhuurmakelaars B.V., h.o.d.n. Nederwoon Verhuurmakelaars Arnhem

statutair gevestigd te Apeldoorn en (mede) kantoorhoudende te Arnhem

gedaagde partij

gemachtigde mr. M.J.T. Vrensen

Partijen worden hierna [eiser] en Nederwoon genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 juni 2017 en de daarin genoemde processtukken

- de brief van de gemachtigde van [eiser] van 20 september 2017 met de producties 11 tot en met 13

- de brief van de gemachtigde van Nederwoon met de producties 4 tot en met 6.

1.2.

Op 5 oktober 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgehad.

2. De feiten

2.1.

Op 4 april 2013 schrijft [eiser] zich in bij Nederwoon als woningzoekende en wordt tussen [eiser] enerzijds en Nederwoon anderzijds een bemiddelingsovereenkomst gesloten; NederWoon aanvaardt de opdracht om geschikte woonruimte te vinden en te helpen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met de verhuurder daarvan. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Woningzoekenden (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.

2.2.

Op 18 april 2013 stuurt Nederwoon een e-mailbericht naar [eiser] met daarin onder meer het volgende.

(…)

Zoals besproken zul je aanstaande maandag om 14:00 uur bij ons op kantoor in Arnhem aanwezig zijn voor het ondertekenen van de huurovereenkomst en het voldoen van onderstaande kosten (pin/contante betaling mogelijk).

Huur mei € 535,00 (mag ook uiterlijk 1 mei voldaan worden

Borgsom € 535,00

Bemiddelingskosten € 647,35

Administratiekosten € 96,00

Naamplaatje € 25,00

€ 1.839,15 (…)

2.3.

Op 18 april 2013 maakt [eiser] een bedrag van € 1.839,13 over aan Nederwoon.

2.4.

Op 22 april 2013 wordt de huurovereenkomst (ingaande 22 april 2013) van [eiser] met de verhuurders ondertekend, waarbij in het contract is opgenomen dat de verhuurders op grond van een vastgoedmanagementovereenkomst vertegenwoordigd worden door Nederwoon Vastgoed Management B.V.

2.5.

Op 17 november 2015 reageert de gemachtigde van Nederwoon per brief op een brief van 25 oktober 2015 van [eiser] . Daarin staat onder meer het volgende.

(…)

Uw brief van 25 oktober 2015 heeft NederWoon Verhuurmakelaars in goede orde bereikt. In deze

brief verzoekt u om terugbetaling van de door u betaalde bemiddelingsvergoeding ter hoogte van

€ 535,-. Volgens u had NederWoon Verhuurmakelaars de bemiddelingsvergoeding niet bij u in

rekening mogen brengen. Graag reageren wij op uw schrijven.

(…)

Uit onze gegevens blijkt dat u zich op 4 april 2013 vrijwillig heeft ingeschreven in het systeem van

NederWoon Verhuurmakelaars als woningzoekende. In het kader van de inschrijving heeft u aangegeven in te stemmen met de Algemene Voorwaarden van NederWoon Verhuurmakelaars. In

deze Algemene Voorwaarden staat dat indien een gebruikersaccount wordt aangemaakt op

www.nederwoon.nl, of anderszins bij NederWoon Verhuurmakelaars wordt ingeschreven, aan

NederWoon Verhuurmakelaars opdracht wordt gegeven om een kamer of huurwoning voor de

woningzoekende te vinden. Tevens staat In de Algemene Voorwaarden dat er een vergoeding voor

de door NederWoon Verhuurmakelaars verrichte werkzaamheden dient te worden betaald op het

moment dat het is gelukt om een geschikte huurwoning te vinden en er een huurovereenkomst tot

stand komt, Hierbij staat vermeld dat de vergoeding gelijk is aan de maandelijkse bruto huurprijs.

(…)

Met de verhuurmakelaar van NederWoon Verhuurmakelaars heeft u de woning aan de [straatnaam]

te [plaatsnaam] bezichtigd. Nadat u bij NederWoon Verhuurmakelaars aangaf dat u deze woning

graag wilde huren, is NederWoon Verhuurmakelaars in contact getreden met de verhuurder om u

nader voor te stellen. Na instemming van de verhuurder met u als huurder van dit object en na

vaststelling van de huurvoorwaarden zijn de kosten voor de bemiddeling door u -zonder enig

bezwaar of protest betaald. NederWoon Verhuurmakelaars heeft hiermee volledig aan de door u

verstrekte opdracht voldaan.

Voor zover u opmerkt dat NederWoon Verhuurmakelaars werkzaamheden heeft verricht in opdracht

van de verhuurder, is dit niet juist. Wij hebben enkel van u opdracht gekregen om uw belangen te

behartigen bij het vinden van geschikte woonruimte en bij de totstandkoming van de

huurovereenkomst met de verhuurder, Er is in geen enkel opzicht sprake geweest van een opdracht

van de verhuurder om diens belangen te behartigen, noch is er van het verrichten van diensten ten

behoeve van de verhuurder in het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst sprake

geweest.(…)

2.6.

Op 14 maart 2017 stuurt de gemachtigde van [eiser] een aangetekende brief naar Nederwoon, waarin hij Nederwoon sommeert om de bemiddelings- en administratiekosten binnen veertien dagen te voldoen.

2.7.

In reactie hierop stuurt de gemachtigde van Nederwoon op 22 maart 2017 een brief naar de gemachtigde van [eiser] , waarin onder meer wordt aangegeven dat geen sprake is van onverschuldigde betaling.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Nederwoon te veroordelen aan [eiser] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 744,15, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf 25 oktober 2015, althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

II. Nederwoon te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 135,00;

III. Nederwoon te veroordelen in de kosten van deze procedure;

IV. Nederwoon te veroordelen in de nakosten ad € 131,00, wanneer betaling niet binnen drie dagen na het uitspreken van het vonnis plaatsvindt, dan wel € 199,00, indien betekening van het ten deze te wijzen vonnis plaatsvindt.

3.2.

[eiser] heeft haar vordering gebaseerd op de vaststaande feiten, alsmede primair op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en subsidiair op het bepaalde in artikel 7:264 lid 2 BW. Volgens [eiser] heeft NederWoon door zowel voor verhuurders als haar te bemiddelen twee heren gediend. Daarom kan [eiser] de door haar betaalde bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald terugvorderen. NederWoon heeft ook voor de verhuurders bemiddeld, aldus [eiser] , aangezien NederWoon haar website heeft opengesteld voor het aanbod van onder meer verhuurders, de eerste maand huur en borg namens de verhuurders bij [eiser] in rekening heeft gebracht en huurster en verhuurders op haar website van elkaar heeft afgeschermd. Er is buitengerechtelijk correspondentie gevoerd, reden waarom [eiser] ook vergoeding van de incassokosten heeft gevorderd.

3.3.

Nederwoon voert verweer, waarop hierna, voor zover relevant, zal worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] een natuurlijk persoon is en dat zij een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten met Nederwoon, dat daarmee als lasthebber heeft te gelden van [eiser] . De kantonrechter is van oordeel dat Nederwoon, krachtens het bepaalde in artikel 7:417 BW, schriftelijk toestemming van de lastgever nodig heeft om ook al lasthebber van de wederpartij op te treden. Het geschil tussen partijen spitst zich, kort weergegeven, primair toe op de vraag of Nederwoon als lasthebber voor verhuurders is opgetreden (nu vaststaat dat [eiser] daarvoor niet om toestemming is gevraagd) en subsidiair of sprake is van een onredelijk voordeel.

4.2.

De kantonrechter zal allereerst dienen te beoordelen of ook tussen de verhuurders en Nederwoon sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, dient Nederwoon immers twee heren en kan aan [eiser] , als consument, geen loon in rekening worden gebracht (artikel 7:427 juncto 4:417 lid 4 BW). In dat verband wordt als volgt overwogen

4.3.

Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099).

4.4.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat door Nederwoon niet (gemotiveerd) is betwist dat uit www.web.archive.org blijkt dat in 2013 op de website van Nederwoon een appartement aan [straatnaam] in [plaatsnaam] is geplaatst. Aan het verweer van Nederwoon, dat uit de door [eiser] overgelegde print screen van voormelde website niet blijkt dat zij de woning destijds heeft aangeboden op haar site, gaat de kantonrechter voorbij. Daarbij betrekt de kantonrechter dat Nederwoon haar verweer, dat deze advertentie niet ziet op het later door [eiser] gehuurde appartement, ondanks de gemotiveerde betwisting door [eiser] , op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd, hoewel dat wel van Nederwoon verwacht had mogen worden. Bezien in het licht van de stelling van [eiser] heeft Nederwoon haar verweer, naar het oordeel van de kantonrechter, te weinig onderbouwd om tot bewijslevering toegelaten te worden.

4.4.1.

Het voorgaande betekent dat – nu vast staat dat Nederwoon de te (ver)huren woning heeft aangeboden via haar eigen website en niet (gemotiveerd) heeft betwist dat de woningzoekende bij haar ingeschreven diende te staan om toegang te krijgen tot het woningaanbod – verhuurders feitelijk de woning te huur hebben aangeboden via de website van Nederwoon. Het had, gelet op de duidelijke en onderbouwde stelling van [eiser] , het feit dat zij heeft aangegeven dat Nederwoon zowel bij haar als de verhuurders bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht en de wijze waarop Nederwoon overeenkomsten sluit, op haar weg gelegen om meer duidelijkheid te verschaffen en daar meer tegenin te brengen. Daarbij komt dat uit de door partijen overgelegde stukken, en dan met name het door Nederwoon gestuurde e-mailbericht van 18 april 2013 (r.ov. 2.2.), blijkt dat Nederwoon niet alleen de bewuste huurwoning presenteerde, maar ook op andere wijze in opdracht van de verhuurders werkzaamheden verrichtte. Zo blijkt uit dat e-mailbericht dat zij, naast de aanhuurcourtage en administratiekosten, ook de huur van mei 2013 en de borg, die blijkens de huurovereenkomst bestemd zijn voor de verhuurders, heeft geïncasseerd. Voorts heeft Nederwoon de bezichtiging van voormelde woning verzorgd. Een bezichtiging is er in de regel op gericht om een overeenkomst tot stand te brengen tussen verhuurder en de huurder. Ook het verweer van Nederwoon dat het voor [eiser] niet onmogelijk was om (op andere wijze) met verhuurders in contact te komen dan via haar website, treft geen doel, nu het er om gaat dat de bemiddelaar, in casu Nederwoon, dit mogelijk moet maken. Aangevoerd noch gebleken is dat Nederwoon de betreffende gegevens aan [eiser] heeft verstrekt.

4.5.

De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat de overeenkomst tussen de verhuurders en Nederwoon als een overeenkomst in de zin van artikel 7:425 BW moet worden gezien, waarop, conform het bepaalde in artikel 7:427 BW, ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is. Dit betekent dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW, het dienen van twee heren, waarbij het gaat om een rechtshandeling die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak en [eiser] een natuurlijk persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Evenmin staat ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat [eiser] de bemiddelingskosten ad € 647,35 onverschuldigd heeft betaald. De kantonrechter wijst dit bedrag dan ook toe. Het gevorderde bedrag aan administratiekosten ad € 96,80 wordt eveneens toegewezen, aangezien gesteld noch gebleken is op welke werkzaamheden deze zien en in hoeverre deze kosten onderdeel uitmaken van de in rekening gebrachte bemiddelingskosten (loon). Nu Nederwoon heeft erkend dat [eiser] bij brief van 25 oktober 2015 voormelde kosten als onverschuldigd betaald heeft teruggevorderd, wijst de kantonrechter de wettelijke rente toe over € 744,15, zijnde de hoofdsom, vanaf 25 oktober 2015 tot aan de dag van volledige voldoening, aangezien Nederwoon daartegen geen separaat verweer heeft gevoerd.

4.6.

De kantonrechter acht het, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft doen verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag aan

buitengerechtelijke kosten ad € 135,00 is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.

4.7.

NederWoon wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proces- en de nakosten dragen. De nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt NederWoon om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 879,15 (€ 744,15 aan hoofdsom en € 135,00 aan buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 744,15 vanaf 25 oktober 2015 tot aan de dag van volledige voldoening;

5.2.

veroordeelt NederWoon in de proceskosten tot deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 97,31 aan dagvaardingskosten, € 78,00 aan griffierecht en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde, alsmede € 50,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;

5.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op