ECLI:NL:RBGEL:2017:4300

• Datum uitspraak: 9 augustus 2017
• Publicatiedatum: 17 augustus 2017
• Zaaknummer: 57810247/CV VERZ 17-2894
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J. Weerkamp-Beens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onverschuldigde betaling bemiddelingskosten bij dienen van twee heren in huurzaken

Op 14 maart 2014 betaalde de partner van eiseres een bedrag voor toegang tot het huurwoningaanbod van NederWoon. Op 19 maart 2014 sloten eiseres en haar partner een bemiddelingsovereenkomst met NederWoon, die tevens de huurovereenkomst met de verhuurder verzorgde. Eiseres betaalde bemiddelingskosten, borg en huur aan NederWoon.

Eiseres vorderde terugbetaling van de bemiddelingskosten omdat NederWoon zowel voor haar als voor de verhuurder handelde, wat zonder schriftelijke toestemming niet is toegestaan volgens artikel 7:417 BW. NederWoon voerde verweer, maar kon niet aantonen dat de vergoeding van €300,- aan verhuurkosten een marketingvergoeding was.

De kantonrechter oordeelde dat NederWoon als lasthebber van zowel huurder als verhuurder optrad, waardoor sprake is van het dienen van twee heren. Dit maakt de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald door eiseres. De gevorderde hoofdsom, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten werden toegewezen. NederWoon werd veroordeeld in de proces- en nakosten.

Uitkomst: NederWoon wordt veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten en betaling van rente en proceskosten wegens het dienen van twee heren zonder toestemming.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 5710247 \ CV EXPL 17-2894 \ 693\415

uitspraak van 9 augustus 2017

vonnis

in de zaak van

[eiseres]

wonende te Arnhem

eisende partij

gemachtigde M.C. Linck

tegen

de besloten vennootschap
NederWoon verhuurmakelaars B.V., m.h.o.d.n. NederWoon verhuurmakelaars Arnhem

statutair gevestigd te Apeldoorn en kantoorhoudende te Arnhem

gedaagde partij

gemachtigde mr. M.J.Th. Vrensen

Partijen worden hierna [eiseres] en NederWoon genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 februari 2017 met producties

- de conclusie van antwoord met producties

- de conclusie van repliek met een productie

- de conclusie van dupliek met producties.

2. De feiten

2.1.

Op 14 maart 2014 betaalt [partner eiseres] (hierna: [partner eiseres] ), de partner van [eiseres] , aan NederWoon een bedrag van € 30,25, waarmee hij toegang krijgt tot het huurwoningaanbod op haar website.

2.2.

Bij e-mailbericht van 18 maart 2014 nodigt NederWoon [eiseres] en [partner eiseres] uit op haar kantoor voor een kennismakingsgesprek met de verhuurster van [adres] .

2.3.

Op 19 maart 2014 wordt tussen [eiseres] en [partner eiseres] enerzijds en NederWoon anderzijds een bemiddelingsovereenkomst gesloten; NederWoon aanvaardt de opdracht om geschikte woonruimte te vinden en te helpen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met de verhuurder daarvan. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Woningzoekenden van toepassing.

2.4.

Op diezelfde datum wordt de huurovereenkomst (ingaande 1 april 2014) van [eiseres] en [partner eiseres] met verhuurster ondertekend. [eiseres] voldoet bij die gelegenheid per pinbetaling het factuurbedrag (factuurnummer 14.80.000248) van € 2.548,25 ter zake van de huur april ( € 775,00), de borgsom (€ 775,00), aanhuurcourtage zelfstandig (€ 901,45) en administratiekosten (€ 96,80) aan NederWoon. NederWoon maakt een factuur op voor de verhuurster, betreffende de doorbetaling van de borgsom en de huurtermijn over de maand april en verrekent daarmee “verhuurkosten verhuurder” à € 300,00.

2.5.

Bij brief van 7 mei 2014 vordert [eiseres] van NederWoon de betaalde bemiddelingskosten van € 901,45 als onverschuldigd betaald terug.

2.6.

Tussen de gemachtigden van [eiseres] en NederWoon heeft vervolgens correspondentie plaats, die niet leidt tot (terug)betaling.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] heeft de veroordeling van NederWoon gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 1.036,67 (€ 901,45 aan hoofdsom en € 135,22 aan buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 901,45 vanaf 26 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening en met de veroordeling van NederWoon in de proces- en nakosten.

3.2.

[eiseres] heeft haar vordering gebaseerd op de vaststaande feiten, alsmede primair op het bepaalde in artikel 7:417 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en subsidiair op het bepaalde in artikel 7:264 lid 2 BW. Volgens [eiseres] heeft NederWoon door zowel voor verhuurster als haar te bemiddelen twee heren gediend. Daarom kan [eiseres] , nu zij een natuurlijk persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW, de door haar betaalde bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald terugvorderen. NederWoon heeft ook voor de verhuurster bemiddeld, aldus [eiseres] , aangezien NederWoon haar website heeft opengesteld voor het aanbod van onder meer verhuurster, een bedrag van € 300,- aan verhuurkosten heeft ontvangen van verhuurster (nadat het huis daadwerkelijk werd verhuurd) en huurster en verhuurster op haar website van elkaar heeft afgeschermd. Er is buitengerechtelijk correspondentie gevoerd, reden waarom [eiseres] ook vergoeding van de incassokosten heeft gevorderd.

3.3.

NederWoon voert verweer, waarop hierna, voor zover relevant, zal worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiseres] , krachtens het bepaalde in artikel 7:408 lid 3 BW, een natuurlijk persoon is en dat zij een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten met NederWoon, dat daarmee als lasthebber heeft te gelden van [eiseres] , noch dat NederWoon, krachtens het bepaalde in artikel 7:417 BW, schriftelijke toestemming van de lastgever nodig heeft om ook als lasthebber van de wederpartij op te treden. Het geschil tussen partijen spitst zich primair toe op de vraag of NederWoon als lasthebber voor verhuurster is opgetreden en subsidiair of sprake is van een onredelijk voordeel.

4.2.

De kantonrechter dient derhalve allereerst te beoordelen of ook tussen de verhuurster en NederWoon sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, dient NederWoon immers twee heren en kan aan [eiseres] , als consument, geen loon in rekening worden gebracht (artikel 7:427 juncto 7:417 lid 4 BW). In dat verband wordt als volgt overwogen.

4.3.

Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099).

4.4.

Met inachtneming van voormeld arrest van de Hoge Raad is de kantonrechter van oordeel dat de verhuurster lastgever/opdrachtgever van NederWoon is. Immers, vast staat dat NederWoon de te (ver)huren woningen heeft aangeboden via haar eigen website en dat de woningzoekende bij haar ingeschreven diende te staan om toegang te krijgen tot het woningaanbod. Feitelijk komt dit er op neer dat de verhuurster de woning te huur heeft aangeboden via de website van NederWoon. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat de door verhuurster betaalde vergoeding niet ziet op een marketingvergoeding voor het plaatsen van de woning op haar website. Dat [eiseres] en [partner eiseres] akkoord zijn gegaan met het in rekening brengen van een marketingvergoeding doet daar niets aan af. Immers, uit de door partijen overgelegde stukken, en dan met name de factuur van 19 maart 2014 (r.ov. 2.4.), blijkt, in tegenstelling tot wat NederWoon heeft betoogd, dat zij een bedrag van € 300,00 aan verhuurkosten verhuurder bij verhuurster in rekening heeft gebracht. Dat dit bedrag ziet op een marketingvergoeding, zoals door NederWoon is aangevoerd, is op geen enkele wijze (nader) onderbouwd. Het had, gelet op de duidelijke en gemotiveerde stelling van [eiseres] dienaangaande, het feit dat zij vanaf het begin heeft aangegeven dat NederWoon zowel bij haar als de verhuurster bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht en de wijze waarop zij overeenkomsten sluit, op de weg van NederWoon gelegen om hier meer duidelijkheid over te verschaffen en hier meer tegenin te brengen. Daarbij neemt de kantonrechter voorts in overweging dat uit de door partijen overgelegde stukken, en dan met name de facturen van 19 maart 2014 (r.ov. 2.4.), blijkt dat NederWoon, naast het presenteren van de bewuste huurwoning, ook op andere wijze in opdracht van de verhuurster werkzaamheden verricht. Zo blijkt uit de door NederWoon opgestelde facturen dat zij, naast de aanhuurcourtage en administratiekosten, ook de huur van april ad € 775,00 en de waarborgsom ad € 775,00, die blijkens het bepaalde in de huurovereenkomst bestemd zijn voor de verhuurster, heeft geïncasseerd. Voorts heeft NederWoon de bezichtiging van voormelde woning verzorgd. Een bezichtiging is er in de regel op gericht om een overeenkomst tot stand te brengen tussen verhuurder en de huurder. Ook het verweer van NederWoon dat het voor [eiseres] niet onmogelijk was om (op andere wijze) met verhuurster in contact te komen dan via haar website treft geen doel, nu het er om gaat dat de bemiddelaar, in casu NederWoon, dit mogelijk moet maken. Aangevoerd noch gebleken is dat NederWoon de betreffende gegevens aan [eiseres] en [partner eiseres] heeft verstrekt.

4.5.

De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat de overeenkomst tussen de verhuurster en NederWoon als een overeenkomst in de zin van artikel 7:425 BW moet worden gezien, waarop, conform het bepaalde in artikel 7:427 BW, ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is. Dit betekent dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW, het dienen van twee heren, waarbij het gaat om een rechtshandeling die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak en [eiseres] een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Evenmin staat ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Nu NederWoon inhoudelijk niet heeft betwist dat zij van de bankrekening van [eiseres] de bemiddelingskosten, borg en huur heeft ontvangen, verwerpt de kantonrechter het verweer van NederWoon, dat [eiseres] en [partner eiseres] de overeenkomst samen zijn aangegaan en haar dus gezamenlijk hadden moeten aanspreken. De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat [eiseres] de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald. De kantonrechter wijst de in hoogte niet betwiste hoofdsom, alsmede de niet betwiste rente, dan ook toe.

4.6.

Voor wat betreft de buitengerechtelijke kosten overweegt de kantonrechter als volgt.

De kantonrechter acht het, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag aan

buitengerechtelijke kosten ad € 135,22 is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.

4.7.

NederWoon wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proces- en de nakosten dragen. De nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 100,00.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt NederWoon tot betaling van een bedrag van € 1.036,67 (€ 901,45 aan hoofdsom en € 135,22 aan buitengerechtelijke kosten) en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 901,45 vanaf 24 oktober 2016 tot aan de dag van volledige voldoening;

5.2.

veroordeelt NederWoon in de proceskosten tot deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 103,10 aan dagvaardingskosten, € 223,00 aan griffierecht en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde, alsmede € 50,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;

5.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2017