ECLI:NL:RBGEL:2017:1499

• Datum uitspraak: 17 februari 2017
• Publicatiedatum: 20 maart 2017
• Zaaknummer: 310033
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.J.B. Boonekamp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding tot ontruiming van bedrijfsruimte verhuurd voor kamergewijze doorverhuur met huurbescherming

In deze zaak heeft de vennootschap onder firma V.O.F. 'T [adres] een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] met als doel ontruiming van een bedrijfsruimte die verhuurd is om kamergewijs te worden doorverhuurd. De VOF heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert ontruiming, maar [gedaagde] voert verweer en stelt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd. De rechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en dat de huurbescherming van toepassing is op de hoofdhuurovereenkomst, waardoor de VOF zich tot de kantonrechter dient te wenden voor beëindiging. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen, evenals de vorderingen tot betaling van extra kosten en schadevergoeding. De VOF wordt veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/310033 / KG ZA 16-488

Vonnis in kort geding van 17 februari 2017

in de zaak van

de vennootschap onder firma

V.O.F. 'T [adres] ,

gevestigd te Wageningen,

eiseres,

advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Wageningen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.A. van Ham te Veenendaal.

Partijen zullen hierna de VOF en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 24 oktober 2016
• de bief van 31 oktober 2016 met producties van [gedaagde]
• de fax van 1 november 2016 met aanvullende producties van de VOF
• (het proces-verbaal van) de mondelinge behandeling van 1 november 2016
• de pleitnota van de VOF
• de pleitnota van [gedaagde] .

Na de mondelinge behandeling is de procedure verschillende keren aangehouden. Bij brief van 31 januari 2017 heeft de VOF verzocht vonnis te wijzen, waarna [gedaagde] per e-mail van 2 februari 2017 om een nadere aanhouding heeft verzocht. Bij brief van 7 februari 2017 heeft de VOF nogmaals verzocht vonnis te wijzen.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 2011 van de VOF (een deel van) het pand aan het [adres] 46 en 48 te Wageningen (hierna te noemen het gehuurde). Partijen hebben op 21 juni 2013 een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot dit pand. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar, ingaande 1 augustus 2013. De betreffende overeenkomst, waarboven vermeld staat
"HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" luidt, voor zover van belang, als volgt:

"(..) Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen te [postcode] Wageningen, [adres] 46 en 48, te weten 18 kamers op de 1e en 2e etage zoals is aangegeven op de door beiden partijen gewaarmerkte tekening met het nummer B04 en Be02 en 1 kamer bij de entree op de begane grond van [adres] 46-48 plus medegebruik van de kleine opslagruimte aan de [adres B] zijde, (..).

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoor en t.b.v. verhuur als woon/werkruimte.

(..)

Duur, verlenging en opzegging

(..) 3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven; in geval verhuurder of huurder de huur opzegt in de periode tussen 1 augustus 2013 en 30 mei 2016 zal huurder de investeringen naar rato verrekenen met de huur op die wijze dat de afschrijving binnen 5 jaar plaats vindt, beginnende op 01 juni 2011.

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 55.000,= (..)

(..)

4.6

De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald op basis van artikel 4.8. De huurder zal in geen gevallen meer betalen dan de totaal afgesproken prijs van € 5.416,67 , hetgeen in artikel 4.8 wordt genoemd. Ook al zouden achteraf de kosten voor bijkomende leveringen en diensten hoger uitvallen dan de vaste vergoeding genoemd in artikel 4.8. Hierbij wordt afgeweken van artikel 16.1, 16.3 en 16.66 van de Algemene bepalingen.

4.7.1

De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:

- de huurprijs;

- de vaste vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;

(..)

4.8

Per betaalperiode van een kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:

- de huurprijs € 4.583,33

(..)

- de vaste vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde € 833,34

bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde

omzetbelasting ____________

€ 5.416,67

(..)

Bijzondere bepalingen:

8. Door en voor rekening van verhuurder dienen de volgende werkzaamheden te worden verricht en opgeleverd voor 1 juni 2013 conform aangehechte en gewaarmerkte tekening:

- aanbrengen en wijzigen van de benodigde scheidingswanden met deuren,

- aanbrengen en afwerken van de benodigde keukenblokken, toiletten en douches,

- aanbrengen van sloten en het leveren van sleutels (3 stuks) voor de te verhuren kamers,

- kantoor en ander voor verhuurder overtollig meubilair,

- internetverbinding op alle gehuurde kamers,

(..)

-onderhoud en reparaties als nodig

- kleine reparaties en onderhoud tot een bedrag van € 200 worden zonder overleg door de huurder gemaakt en verrekend met de huur en boven dit bedrag zal in overleg plaatsvinden.

(..)

9. Werkzaamheden en levering door huurder

Huurder zal de volgende leveringen en werkzaamheden voor haar rekening nemen:

- verdere aankleding van de algemene ruimtes en de kamers

10. Door cq. voor rekening van verhuurder zullen foto’s worden gemaakt van de te verhuren kamers.

(..)

12. Huurbetaling

In tegenstelling tot hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald zal de huurbetaling per maand achteraf plaatsvinden.

13. Aansprakelijkheid

De huurder is niet aansprakelijk voor enige schade dat aan het pand wordt toegebracht als gevolg van onvoorziene gebeurtenissen zoals brand, lekkage, schade aan het casco van het pand, diefstal, overstroming en allerlei andere rampen. De verhuurder is zelf verantwoordelijk voor het afsluiten van de betreffende verzekeringen. (..)"

2.2.

In de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst staat onder meer vermeld:

"
Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen

13.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van de bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen. (..)

13.3

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. Terzake van rioleringen geldt onverminderd het in 13.4 sub k. gestelde;

c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;

d. buitenschilderwerk.

De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht. 13.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder:

a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten

c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;

d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen. pantryinrichting, sanitair;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;

(..)

13.5

Onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen zijn voor rekening van huurder. (..)

Kosten van leveringen en diensten

16.1

Boven de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en/of verhuurder als onderdeel van de overeengekomen leveringen en diensten hiervoor zorgdraagt.

(..)

Betalingen

(..)

18.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

(..)

Overige belastingen, lasten, heffingen, premies, e.d.

20.2.1

Voor rekening van huurder komen, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

(..)

e. overige bestaande of toekomstige belastingen, waaronder mede begrepen belastingen die worden geheven voor voorzieningen in openbaar gebied zoals vlaggenbelasting en reclamebelasting, precariorechten, lasten, heffingen en retributies:

- terzake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;

- terzake van goederen van huurder;

- die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet aan huurder in gebruik zou zijn gegeven.

(..)

20.2.3

Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder of andere huurders van het gebouw of complex in rekening wordt gebracht, zal huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of die andere huurders vergoeden. Verhuurder en andere huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepaling van de verzekerde

waarde en de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie.

Onder “normale premie” wordt verstaan de premie die verhuurder of huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen brandrisico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede - gedurende de duur van de huurovereenkomst - elke aanpassing van deze premie, die niet een gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.

(..)

Domicilie

24.1

Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde.

(..)"

2.3.

De VOF heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] per brief van 24 juli 2015 opgezegd tegen 31 juli 2016. Deze brief is verzonden naar het adres [adres C] 8 te Wageningen. De betreffende brief is op 27 juli 2015 ook per e-mail verzonden naar onder meer het e-mailadres [e-mailadres] .

2.4.

De oom van gedaagde, [oom van gedaagde] , heeft per e-mail van 27 juli 2015 kenbaar gemaakt het niet eens te zijn met de opzegging van de huurovereenkomst. De VOF heeft per e-mail van 28 juli 2015 op die e-mail gereageerd.

2.5.

[gedaagde] heeft op 30 oktober 2015 een bedrag van € 3.740,67 in plaats van € 5.416,67 aan huur overgemaakt aan de VOF.

2.6.

De VOF heeft [gedaagde] op 14 december 2015 een factuur ad

€ 3.857,79 gestuurd met als toelichting:
"Hierbij belasten wij U voor de meerdere premie voor de opstalverzekering conform het bepaalde in artikel 20 lid 2 punt 3 van de Algemene Bepalingen bij de Huurovereenkomst." Ook heeft zij [gedaagde] op die datum een factuur ad

€ 1.312,01 gestuurd waarop vermeld staat:
"Door U ten onrecht op de huur voor de maand november 2015 ten onrechte ingehouden kosten" . [gedaagde] heeft deze facturen onbetaald gelaten.

2.7.

Per brief van 15 juni 2016 heeft de VOF de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 1 augustus 2016. [gedaagde] heeft per e-mail van 16 juni 2016 op die brief gereageerd.

2.8.

[gedaagde] is niet tot ontruiming van het gehuurde overgegaan. Zij onderverhuurt thans 18 kamers in het gehuurde. Een deel van de betreffende onderhuurovereenkomsten is aangegaan na opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door de VOF.

2.9.

[gedaagde] heeft de huur over de maanden augustus en september 2016 op 24 oktober 2016 betaald. De huur over de maand oktober 2016 is op 31 oktober 2016 betaald.

3. Het geschil

3.1.

De VOF vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [gedaagde] tot het op straffe van verbeurte van een dwangsom ontruimen van het gehuurde. Ook vordert de VOF veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 5.416,67 per iedere aangevangen maand dat [gedaagde] het gehuurde onrechtmatig in gebruik heeft (gehad), een bedrag van € 2.857,79 – bedoeld zal zijn € 3.857,79 – aan verzekeringspremies en een bedrag van

€ 1.312,01 aan ten onrechte op de maandbetalingen ingehouden kosten, zulks vermeerderd met de contractuele rente. Tot slot vordert de VOF veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de door de VOF als gevolg van het onrechtmatige gebruik van het gehuurde geleden schade, te begroten op de winst die [gedaagde] heeft gemaakt door het gehuurde vanaf 30 september 2016, zijnde de datum dat de ontruimingsbescherming afliep, aan derden ter beschikking te stellen, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en in de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van de VOF, zodat het verweer van [gedaagde] dienaangaande wordt verworpen.

4.2.

De VOF legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig is opgezegd. Volgens de VOF betreft het gehuurde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en heeft [gedaagde] de in dat artikel genoemde ontruimingsbescherming niet ingeroepen, zodat zij het gehuurde dient te ontruimen.

4.3.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat op de huurverhouding tussen partijen de wettelijke regeling voor de huur en verhuur van woonruimte van toepassing is en dat aan [gedaagde] daarom huurbescherming in de zin van artikel 7:271 e.v. BW toekomt. Voor zover dit verweer niet gevolgd wordt, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen stilzwijgend met drie jaar is verlengd, aangezien zij de opzegging van de huurovereenkomst niet heeft ontvangen en deze overigens ook nietig is, nu deze in strijd met de huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen niet aangetekend is verzonden en naar het verkeerde adres.

4.4.

Vooropgesteld wordt dat voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215). In artikel 1.2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd zal worden om te worden gebruikt als "kantoor en t.b.v. verhuur als woon/werkruimte". In artikel 8 en artikel 10 van de huurovereenkomst wordt vervolgens expliciet gesproken over "de te verhuren kamers" en er moet dan ook van worden uitgegaan dat het de bedoeling van partijen was dat het gehuurde door [gedaagde] zou worden gebruikt voor de verhuur van kamers voor bewoning.
Voor wat betreft de in artikel 1.2 van de huurovereenkomst genoemde kantoorfunctie geldt dat ter zitting is gebleken dat het gehuurde niet als kantoorruimte was ingericht. Duidelijk is geworden dat het de bedoeling was dat alle onderdelen van het gehuurde als kamer zouden worden doorverhuurd, met uitzondering van een balie op de begane grond, welke balie zou worden gebruikt - en wordt gebruikt - voor de ondertekening van huurovereenkomsten. Gebleken is echter dat deze balie zich bevindt in een voor de kamerbewoners gemeenschappelijke ruimte. Er wordt thans dan ook van uitgegaan dat het gehele door [gedaagde] gehuurde gebouw verhuurd is om kamergewijs te worden doorverhuurd.

4.5.

De Hoge Raad heeft in het arrest Zonshofje I (HR 20 september 1985, NJ 1986, 260) ten aanzien van een complex van onzelfstandige woningen (kamers) met bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen, welk complex krachtens de huurovereenkomst bestemd was om door de huurder kamergewijs te worden onderverhuurd, geoordeeld dat de strekking van de huurwetgeving omtrent woonruimte – te weten bescherming van de huurder – met zich meebracht dat op de hoofdhuurovereenkomst het woonruimteregime van toepassing was, ook al viel het object van de hoofdhuurovereenkomst zelf niet onder de definitie van woonruimte in artikel 7A:1623A (oud) BW. Aangezien het in casu ook gaat om een complex van (studenten)kamers met bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen dat krachtens de huurovereenkomst bestemd is om kamergewijs te worden onderverhuurd, en de onderhuurders, gelet op het feit dat artikel 7:269 BW slechts bescherming biedt aan onderhuurders van zelfstandige woonruimte, er bij gebaat zijn dat op de hoofdhuurovereenkomst het woonruimteregime van toepassing is, zijn op de huurovereenkomst tussen de VOF en [gedaagde] de bepalingen omtrent de huur en verhuur van woonruimte van toepassing. Dit betekent dat deze huurovereenkomst niet door opzegging beëindigd kan worden en dat de VOF zich wat dit betreft tot de kantonrechter dient te wenden.

4.6.

Nu de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd, kan de vordering tot ontruiming van het gehuurde niet worden toegewezen. De door de VOF gestelde tekortkoming in de huurbetalingsverplichtingen kan wat dit betreft niet tot een ander oordeel leiden. Vast staat dat er tot en met oktober 2016 geen sprake was van een huurachterstand, behoudens de door [gedaagde] op de huur over – kennelijk – oktober 2015 ingehouden bedragen. De betreffende inhoudingen rechtvaardigen echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst, laat staan dat deze thans in kort geding reden vormen voor toewijzing van de ontruiming van het gehuurde.

4.7.

Gelet op het voorgaande, zal de vordering tot betaling van een bedrag van

€ 5.416,67 per iedere aangevangen maand dat [gedaagde] het gehuurde onrechtmatig in gebruik heeft (gehad) worden afgewezen. Dit geldt eveneens voor de gevorderde schadevergoeding, nu er van onrechtmatig handelen aan de zijde van [gedaagde] geen sprake is.

4.8.

Voor wat betreft de gevorderde bedragen van € 3.857,79 en € 1.312,01 wordt vooropgesteld dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.9.

De VOF legt aan haar vordering tot betaling van het bedrag van € 3.857,79 ten grondslag dat de premie voor de opstalverzekering hoger is nu [gedaagde] het gehuurde gebruikt voor het huisvesten van personen en niet, zoals voorheen het geval was, als kantoorruimte. Volgens de VOF dient het meerdere boven de normale premie op grond van artikel 20.2.3 van de algemene bepalingen door [gedaagde] vergoed te worden. [gedaagde] betwist dit en wijst er onder meer op dat de VOF de betreffende vordering niet met bewijsstukken heeft onderbouwd.

4.10.

In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder in geen geval meer zal betalen dan de totaal afgesproken prijs van € 5.416,67, zoals in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is genoemd, en het is dan ook de vraag of de VOF met een beroep op artikel 20.2.3 van de algemene bepalingen wel aanspraak kan maken op betaling van de verzekeringspremies. Los daarvan blijkt nergens uit dat de VOF daadwerkelijk een bedrag van € 3.857,79 aan extra verzekeringspremies heeft moeten voldoen als gevolg van het feit dat [gedaagde] het gehuurde gebruikt voor de verhuur van kamers. Dit leidt tot het oordeel dat het bestaan van de betreffende vordering onvoldoende aannemelijk is geworden en dat deze vordering zal worden afgewezen.

4.11.

Aan het gevorderde bedrag van € 1.312,01 legt de VOF ten grondslag dat [gedaagde] ten onrechte gebruikskosten voor water en stroom en kosten voor de reparatie van kleine gebreken op de maandhuur heeft ingehouden. Volgens de VOF komen de kosten van levering, transport, meting en het verbruik van water en energie op grond van artikel 16.1 van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder en dient [gedaagde] op grond van artikel 13 van de algemene bepalingen ook de kosten van klein onderhoud te voldoen.

4.12.

In het hiervoor reeds genoemde artikel 4.6 van de huurovereenkomst is expliciet afgeweken van artikel 16.1 van de algemene bepalingen. De stelling dat het water- en stroomverbruik voor rekening van de huurder komt, is daarom niet houdbaar. De VOF heeft ter zitting nog gesuggereerd dat de ingehouden kosten (ook) betrekking hebben op gemeentelijke- en waterschapsbelastingen, maar deze stelling wordt gepasseerd, nu deze belastingen niet vermeld staan op de factuur van 14 december 2015. Voor wat betreft de kosten van kleine reparaties en onderhoud geldt dat [gedaagde] deze ingevolge artikel 8 van de huurovereenkomst lijkt te kunnen verrekenen met de huur. Nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] ten onrechte een bedrag van

€ 1.312,01 heeft ingehouden op de huur, zal ook deze vordering van de VOF worden afgewezen.

4.13.

De VOF zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 79,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 895,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de VOF in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 895,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2017.

Coll. MD