ECLI:NL:RBGEL:2016:612

• Datum uitspraak: 3 februari 2016
• Publicatiedatum: 4 februari 2016
• Zaaknummer: 4443989 CV EXPL 15-6235
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.C.J.I.M. van Dorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot nakoming van een huurovereenkomst door woningcorporatie na intrekking van voorlopige aanbieding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland op 3 februari 2016 uitspraak gedaan in een geschil tussen een eiseres, die een woning huurt van de stichting Sité Woondiensten, en de woningcorporatie zelf. De eiseres vorderde nakoming van een overeenkomst met Sité, die haar een woning had aangeboden, maar deze aanbieding later introk. De eiseres stelde dat er een overeenkomst tot stand was gekomen en dat Sité onrechtmatig had gehandeld door de onderhandelingen af te breken. De kantonrechter oordeelde dat er geen definitief aanbod was gedaan door Sité, omdat de aanbieding onder voorbehoud was gedaan en de corporatie het recht had om deze in te trekken op basis van de algemene voorwaarden. De rechter concludeerde dat de eiseres niet kon worden gevolgd in haar betoog dat er een (huur)overeenkomst tot stand was gekomen, en dat Sité gerechtvaardigd was om de voorlopige aanbieding in te trekken. De vordering van de eiseres werd afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

Zaakgegevens: 4443989 CV EXPL 15-6235

Grosse aan: mr. F. Voerman

Afschrift aan: mr. C.W.J. de Bont

Verzonden d.d. 3 februari 2016

vonnis d.d. 3 februari 2016 van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [plaats] ,

procederende ingevolge toevoegingsnr. 2FB3991,

eisende partij,

gemachtigde: mr. C.W.J. de Bont,

tegen

de stichting Stichting Sité Woondiensten ,

gevestigd te Doetinchem,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F. Voerman.

Partijen zullen hieronder ook [eiseres] en Sité worden genoemd.

1. Het verdere procesverloop

Dit blijkt uit:

- het tussenvonnis d.d. 9 december 2015;

- de op 29 december 2015 ingekomen stukken van [eiseres] ;

- de op 5 januari 2016 gehouden comparitie van partijen, ter gelegenheid waarvan de door [eiseres] toegezonden producties in het geding zijn gebracht.

Hierna is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

[eiseres] huurt van Sité sinds 2008 een woning aan de [adres] in [plaats] . De huur voor deze woning bedraagt thans € 620,32 per maand.

[eiseres] betaalt de huur rond de 20e van de maand. Zij heeft een bijstandsuitkering. In 2015 ontving zij per maand een bedrag van € 960, 83 (inclusief vakantiegeld) netto.

2.2

Met ingang van 2013 is [eiseres] op zoek naar een andere, ruimere woning die meer past bij haar gezinssituatie. Zij heeft zich in 2013 ingeschreven bij “Thuis in de Achterhoek”, een samenwerkingsverband van een aantal woningcorporaties, waaronder Sité.

Na haar inschrijving heeft zij op 12 november 2013 hiervan een bevestiging ontvangen, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“(…)

Uw inkomen

Ook is het erg belangrijk dat u veranderingen in uw inkomen goed aangeeft. Uw inkomen is namelijk erg belangrijk bij het toewijzen van een woning.(…)”

2.3

De regels die gelden voor woningzoekenden zijn neergelegd in de algemene voorwaarden “Thuis in de Achterhoek” (hierna: de algemene voorwaarden).

In deze algemene voorwaarden is onder de kop “Voorlopige aanbieding” vermeld dat een voorlopige woningaanbieding onder meer kan worden ingetrokken omdat de kandidaat

“een (huur)schuld heeft”.

2.4

Begin 2015 heeft Sité via internet kenbaar gemaakt dat in het voorjaar van 2016,

27 “energieneutrale” woningen gebouwd zullen worden en beschikbaar zullen komen in [naam buurt] in [plaats] . De huurprijs van deze woningen zal € 704,72 bedragen.

Op de site is aangegeven dat woningzoekenden met een gezamenlijk inkomen tot € 34.911,-- voorrang hebben bij de toewijzing.

Over “energieneutraal” wonen in [naam buurt] meldt Sité op haar website onder meer:

“
Energieneutraal wonen biedt financieel voordeel

(…)

Bij een gelijkblijvend energieverbruik, heeft u in een energieneutrale woning een veel lagere energierekening dan in een traditionele woning.

De huur van de woning zal daarentegen wat hoger zijn dan de huur van een traditionele woning, maar uw wooncomfort neemt toe én uw algehele woonlasten blijven gelijk of dalen zelfs. (…)”

2.5

[eiseres] is ingeloot voor een kavel van het project in [naam buurt] , waarna zij bij brief van 19 mei 2015 is uitgenodigd voor een intakegesprek. In deze brief is onder meer vermeld:

“(…)

U bent kandidaat voor de woning [kavelnummer] in [plaats] . Wij hebben een voorlopige afspraak ingepland voor een intakegesprek (…).

(…)

Stap 1: U verzamelt gegevens van uw huishouden

Van alle personen in uw huishouden van 23 jaar of ouder verzamelt u de volgende gegevens:

(…)

- Indien u schulden heeft, een afschrift hiervan met bijbehorende betalingsregelingen;

(…)

Stap 3: Aanbieding

Tijdens het intakegesprek stel ik vast of wij u de woning definitief kunnen aanbieden. Dat hangt af van de huurprijs, uw inkomen, (…) en eventuele andere informatie.

(…)

Komt u in aanmerking voor de woning, dan wordt er na afloop van het intakegesprek direct een afspraak met u voor bezichtiging van de woning gepland.

(…)”

2.6

Het intakegesprek heeft plaatsgevonden op 26 mei 2015 met woonmakelaar [woonmakelaar] . Diezelfde dag heeft [woonmakelaar] [eiseres] telefonisch laten weten dat de woning niet aan [eiseres] werd aangeboden.

Hierna heeft Sité bij brief van 5 juni 2015 aan [eiseres] onder meer geschreven:

“
Woning wordt u niet aangeboden

Op basis van de door u verstrekte gegevens en uw financiele situatie hebben wij besloten om u de woning niet aan te bieden. (…)

-U betaalt de huidige huur niet tijdig waardoor er telkens sprake is van een huurschuld. (…)

- U heeft diverse schulden, (…) Hiervoor heeft u betalingsregelingen afgesloten die u moet nakomen.

-De woning is niet passend. Met uw inkomen en gezinssituatie is een woning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens van maximaal € 618,24 voor u het meest geschikt. Dit heeft te maken met de maximale huurtoeslag die u kunt krijgen.

(…)”

3. De vordering en het verweer

3.1

[eiseres] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair: Sité zal worden veroordeeld tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst;

subsidiair: voor recht zal worden verklaard dat Sité onrechtmatig de onderhandelingen tussen partijen heeft afgebroken aangaande de toekenning aan [eiseres] van de woning op [kavelnummer] in [naam buurt] te [plaats]

en

dat Sité zal worden veroordeeld om aan haar te betalen de door haar geleden schade die het gevolg is van het niet (kunnen) nakomen van de tussen partijen gesloten overeenkomst, dan wel die het gevolg is van het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen tussen partijen, nader op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente over het in een schadestaatprocedure toegewezen bedrag vanaf de datum van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening

en

dat Sité zal worden veroordeeld om aan haar te betalen de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 875,--

en

dat Sité zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering, bezien tegen de achtergrond van de feiten, het volgende ten grondslag.

Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen, middels het aanbod van Sité en de daarop volgende aanvaarding door [eiseres] . [eiseres] voldeed aan alle voorwaarden voor toewijzing. De woning is dan ook terecht voorlopig aangeboden en er waren geen redenen om de voorlopige aanbieding in te trekken.

Subsidiair heeft te gelden dat partijen in onderhandeling waren over toewijzing van de woning en dat Sité deze onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken. Omdat [eiseres] voldeed aan alle voorwaarden mocht zij er op vertrouwen dat de woning haar zou worden toegewezen. De redenen die Sité heeft opgegeven om de woning uiteindelijk niet aan [eiseres] te gunnen, zijn alle niet valide en het beëindigen van de onderhandelingen is daarom onrechtmatig.

Sité moet [eiseres] daarom schadeloos stellen. De omvang van de schade is thans moeilijk vast te stellen. Er is met name sprake van immateriële schade.

Ook moet Sité de buitengerechtelijke kosten vergoeden, tot een bedrag van € 875,--, waarbij ervan is uitgegaan dat [eiseres] een schadevergoeding van € 10.000,-- zal moeten worden betaald.

3.3

Sité heeft verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren

1. afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis indien [eiseres] niet binnen veertien dagen vrijwillig aan dit vonnis voldoet;

2. veroordeling van [eiseres] in de nakosten van deze procedure, bestaande uit:

- het nasalaris ad € 131,00 indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis voldoet, te vermeerderen met de wettelijke rente over

€ 131,00 vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis;

- een aanvullend bedrag aan nasalaris van € 68,00 indien [eiseres] - bij het uitblijven van vrijwillige voldoening aan het vonnis – ook na betekening van het vonnis niet binnen veertien dagen na betekening daaraan voldoet, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 68,00 vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.

Op het verweer zal hieronder waar nodig nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1

[eiseres] kan niet worden gevolgd in haar betoog dat tussen partijen een

(huur-)overeenkomst tot stand is gekomen. Voor dit oordeel is het volgende redengevend.

4.1.1

In de algemene voorwaarden is onder de kop “Voorlopige aanbieding” vermeld dat de corporatie die een woning aanbiedt, onder de daar omschreven voorwaarden een voorlopige aanbieding kan intrekken. Uit deze bewoordingen blijkt duidelijk dat de corporatie, in dit geval dus Sité, zich het recht voorbehoudt om in bepaalde situaties de woning niet toe te wijzen. In de brief van 19 mei 2015 is aan [eiseres] in lijn met deze algemene voorwaarden, duidelijk gemaakt dat er pas tijdens het intakegesprek vastgesteld zal worden of de woning haar definitief kan worden aangeboden en dat dit afhangt van een aantal, in de brief vermelde, factoren. In de brief is verder aangegeven wat de gang van zaken zal zijn indien [eiseres] in aanmerking komt, waaruit ook niet anders kan worden geconcludeerd dan dat het mogelijk is dat zij níet in aanmerking komt. Het aanbod van Sité - voor zover dit niet eerder als slechts een uitnodiging om in gesprek te treden is aan te merken - is hiermee uitdrukkelijk en voor [eiseres] kenbaar, onder voorbehoud gedaan waarmee Sité het recht toekwam dit aanbod in de door haar in de algemene voorwaarden opgesomde gevallen, niet definitief te maken.

4.1.2

Volgens [eiseres] heeft Sité zich in de gegeven omstandigheden echter niet op het gemaakte voorbehoud mogen beroepen, omdat er geen gerechtvaardigde grond voor de intrekking van de voorlopige aanbieding was. [eiseres] heeft er in dit verband op gewezen dat [eiseres] voldoet aan de inkomensgrens en dat in de advertentie geen nadere eisen werden gesteld aan het inkomen. Verder is volgens [eiseres] van belang dat haar inschrijving niet geblokkeerd is geweest in verband met het bestaan van een huurachterstand of wangedrag en ook het feit dat [eiseres] werd ingeloot als eerste die in aanmerking zou komen. Zij heeft alle vereiste gegevens tijdig aangeleverd. Er is ook geen sprake van een andere schuld die mogelijk in de toekomst tot betalingsproblemen zal leiden. [eiseres] heeft al veel langer te maken met schulden waarop zij moet aflossen en dit ook doet. Hiermee zal indien de woning beschikbaar komt, haar besteedbaar inkomen alweer zijn gestegen. Bovendien heeft de woning in [naam buurt] weliswaar een hogere huur, maar daar staat tegenover dat de energielasten voor deze woning beduidend lager zullen zijn, aldus [eiseres] .

De kantonrechter overweegt op dit onderdeel het volgende.

In de algemene voorwaarden van “Thuis in de Achterhoek” is opgenomen dat een voorlopige aanbieding kan worden ingetrokken als de woningzoekende een huur- of andere schuld heeft.

Eén van de redenen die Sité aan haar besluit de woning niet definitief aan [eiseres] aan te bieden ten grondslag heeft gelegd, is dat er sprake is van diverse schulden waarvoor betalingsregelingen zijn getroffen. Sité heeft uiteengezet, dat het bestaan van een schuld niet zonder meer betekent dat iemand niet in aanmerking komt voor een woning, maar dat aan de hand van de bij het intakegesprek verkregen relevante informatie een beoordeling wordt gemaakt. Hierbij wordt getracht een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de vraag of een woningzoekende de voorlopig aangeboden woning (zelf) kan bekostigen, waarbij wordt gekeken naar de inkomsten, lopende betalingsverplichtingen en overige lasten (mede) berekend aan de hand van Nibud-normen. Tijdens het intakegesprek met [eiseres] is haar financiële situatie besproken en daarna heeft Sité op grond van de door [eiseres] aangeleverde informatie, geoordeeld dat de woning in [naam buurt] te duur voor haar is. Sité heeft het risico dat [eiseres] op enig moment de huur niet zou kunnen betalen, hiermee te groot bevonden.

Naar het oordeel van de kantonrechter komt een woningcorporatie zonder meer de vrijheid toe, onder meer op grond van haar inschatting van de financiële risico’s die zij loopt, een woning niet aan een bepaalde woningzoekende toe te wijzen. Uiteraard dient zij hierover tevoren de woningzoekende te informeren en moet voorts de beoordeling in elk geval op zorgvuldige en niet willekeurige wijze geschieden, maar niet is (onderbouwd) gesteld of gebleken dat Sité op deze of andere punten in het onderhavige geval niet juist heeft gehandeld. Dat een dergelijke beoordeling een zekere mate van subjectiviteit impliceert, is inherent aan het feit dat diverse op individuele situaties toegesneden en, deels onzekere, factoren hierbij worden afgewogen. Dit maakt evenwel niet dat hiermee sprake is van willekeur. Dat [eiseres] van mening is dat zij de hogere huur wél zal kunnen voldoen zoals zij heeft aangevoerd brengt, gezien voormelde vrijheid van Sité, niet mee dat Sité haar toch de woning had moeten toewijzen.

Er bestond dus, anders dan [eiseres] heeft aangevoerd, wel degelijk een gerechtvaardigde grond voor de intrekking van de voorlopige aanbieding, zodat geen definitief aanbod van Sité tot stand is gekomen. De andere gronden die Sité aan haar besluit ten grondslag heeft gelegd, behoeven hiermee geen bespreking meer.

4.1.3

Omdat er geen definitief aanbod is gedaan door Sité, kan er geen sprake zijn van aanvaarding door [eiseres] , zodat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. Deze grondslag kan de vordering dus niet dragen.

4.2

[eiseres] heeft subsidiair gesteld dat Sité de onderhandelingen niet heeft mogen afbreken, omdat zij voldeed aan alle eisen, was ingeloot en zij erop mocht vertrouwen dat de woning haar zou worden toegewezen.

Ook deze grondslag kan de vordering niet dragen.

Voor zover er al gesproken zou kunnen worden van “onderhandelingen”, heeft te gelden dat in beginsel ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken. Dit is anders, indien dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

Hiervoor is onder 4.1.1 al overwogen, dat [eiseres] wist dat het aanbod van Sité een voorlopig aanbod was. Ook is reeds overwogen, dat Sité voldoende duidelijk heeft gecommuniceerd dat en op welk gronden haar voorlopig aanbod kon worden ingetrokken. [eiseres] kan reeds hierom niet worden gevolgd in haar stelling dat zij erop mocht vertrouwen dat haar de woning zou worden toegewezen, de omstandigheid dat zij was ingeloot ten spijt.

4.3

Uit het bovenstaande volgt dat de vordering zal worden afgewezen.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Het gevorderde nasalaris zal worden toegewezen tot het maximum van € 100,--.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1

wijst de vordering af;

5.2

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Sité worden vastgesteld als volgt:

- salaris gemachtigde: € 400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na heden indien [eiseres] niet binnen veertien dagen vrijwillig aan dit vonnis voldoet;

- nakosten bestaande uit

• het nasalaris ad € 100,00 indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na heden vrijwillig aan het vonnis voldoet, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover

vanaf de vijftiende dag na heden;

• een aanvullend bedrag aan nasalaris indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, ter hoogte van de explootkosten van betekening en indien [eiseres] - bij het uitblijven van vrijwillige voldoening aan dit vonnis - ook na betekening van het vonnis niet binnen veertien dagen na betekening daaraan voldoet, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze explootkosten vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis;

5.3

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 februari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.

IvD/p