ECLI:NL:RBGEL:2016:2975

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/299043 / KG ZA 16-114

Vonnis in kort geding van 15 april 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser],

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden,

tegen

de naamloze vennootschap

[gedaagde],

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.W.F. Oosterhuis te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eiser]
de pleitnota van [gedaagde]
de aanhouding voor een periode van twee weken voor overleg
het faxbericht van de advocaat van [eiser] van 8 april 2016 met daarin het verzoek om vonnis te wijzen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van een monumentaal pand dat dateert van 1929 en dat is gelegen aan de [adres] te [plaats 1] . [eiser] wil dit pand verbouwen tot appartementen en kantoren. De heer [eiser] , bestuurder van [eiser] , heeft voorafgaand aan de koop in september 2014 het pand bezichtigd en opgemerkt dat zich aldaar op de begane grond aan de grachtzijde een transformatorstation met ombouw bevindt. Het transformatorstation heeft een omvang van ongeveer 25 m2. Als gevolg van de plaatsing ervan omstreeks 1955 is het trappenhuis verplaatst, zodat de daadwerkelijke ruimte die door het transformatorstation wordt beslagen ongeveer 60 m2 bedraagt.

2.2.

De heer [eiser] heeft voorafgaand aan de aankoop van het pand contact opgenomen met de heer [naam 1] , werkzaam bij [gedaagde] , met het verzoek om nadere informatie te verschaffen over het transformatorstation. Bij e-mailbericht van 16 oktober 2014 heeft [naam 1] de heer [eiser] bericht dat hij geen documenten had gevonden met betrekking tot het transformatorstation en dat [gedaagde] met de nieuwe eigenaar wilde spreken over een te vestigen recht van opstal.

2.3.

[eiser] heeft bij overeenkomst ondertekend op respectievelijk 5 december 2014 en 15 december 2014 het pand van de Staat der Nederlanden gekocht. De overeenkomst is tot stand gekomen na een openbare inschrijving op basis van een bidbook. In de overeenkomst (en ook in de leveringsakte) is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 22. Overname verplichtingen met betrekking tot leidingen, kabels en buisleidingen en dergelijke.

Voor zover in het Verkochte andere dan in de Overeenkomst vermelde leidingen, kabels en buisleidingen aanwezig zijn, zal Koper de daarmee verband houdende verplichtingen op de Overdrachtsdatum ter gelegenheid van de levering van het Verkochte van Verkoper overnemen, zich verbinden deze na te komen en Verkoper vrijwaren voor iedere vordering ter zake.

2.4.

De heer [naam 2] , werkzaam bij [gedaagde] , heeft de heer [eiser] bij e-mailbericht van 15 januari 2015 bericht dat bij het verwijderen van het transformatorstation in overleg met de gemeente [plaats 1] een nieuwe locatie zal moeten worden gezocht, dat de engineers van [gedaagde] aan het onderzoeken zijn welke afmetingen de benodigde ruimte dient te hebben en dat hij informatie wil over de planning en uitvoering van de renovatie van het pand.

2.5.

De levering van het pand heeft op 16 januari 2015 plaatsgevonden.

2.6.

Eind januari 2015 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] , [gedaagde] en de gemeente in verband met de verplaatsing van het transformatorstation.

2.7.

Bij e-mailbericht van 17 februari 2015 heeft [naam 2] van [gedaagde] de heer [eiser] medegedeeld dat in het gesprek eind januari 2015 reeds is besproken dat de gemeente zeer terughoudend is met het plaatsen van een transformatorstation in de openbare ruimte en dat [gedaagde] in overleg zal treden met de gemeente over deze problematiek in het algemeen en daarna over het onderhavige transformatorstation. Tot slot heeft [gedaagde] aangegeven dat zij er op zou toezien dat dit alles geen belemmerende factor zou zijn voor de voortgang van de verbouwing van het pand.

2.8.

[naam 2] heeft de heer [eiser] bij e-mailbericht van 3 mei 2015 bericht dat het met het voorstellen van een nieuwe locatie voor het transformatorstation niet mee zit, dat [gedaagde] twee nieuwe locaties op het oog heeft, die zij wil voorleggen aan de gemeente, en dat een derde optie zou zijn een kleinere ruimte in het pand zelf.

2.9.

Op 8 mei 2015 heeft [naam 2] de heer [naam 4] werkzaam bij de gemeente onder meer bericht:

Wij hebben aan de [adres] een inpandig trafostation welke moet wijken vanwege bouwplannen van de nieuwe bewoner/eigenaar. Aangezien we geen rechten hebben in dit station zullen wij op zoek moeten naar een locatie in de openbare ruimte.

(…)

Graag gaan wij met u in overleg over de mogelijkheden. (…)

2.10.

[naam 2] heeft zijn collega de heer [naam 3] , ook werkzaam bij [gedaagde] , bij e-mail van 9 juni 2015 (met een cc aan de heer [eiser] ) gevraagd of hij al contact had gehad met [naam 4] van de gemeente over een structurele oplossing voor de plaatsing van stations in de openbare ruimte, waarbij oplossingsrichtingen moeten worden gezocht in een voor de gemeente, [gedaagde] en de klant acceptabele plaatsing van de transformatorruimten in zowel esthetisch als financieel opzicht. Daarbij is tevens aangegeven dat het meest urgent op dat moment de [adres] te [plaats 1] is alwaar de klant op 1 oktober 2015 wenst te verbouwen.

2.11.

Bij brief van 25 september 2015 heeft de heer [naam 5] , werkzaam als jurist bij [gedaagde] , de heer [eiser] onder meer bericht dat de aanwezigheid van het transformatorstation is geborgd in de leveringsakte, dat de gemeente heeft geconstateerd dat het transformatorstation niet kan worden verplaatst naar de openbare ruimte omdat - nog afgezien van de hoge kosten die daarmee gepaard gaan - daar geen plaats is, dat [naam 2] contact zal opnemen teneinde te bezien of de plaats van het transformatorstation binnen het pand zodanig kan worden aangepast dat de overlast tot een minimum kan worden beperkt, waarbij de kosten grotendeels dan wel geheel voor rekening van [eiser] zullen zijn, en dat tevens de mogelijkheden voor het vestigen van een recht van opstal zullen worden besproken.

2.12.

Bij brief van 15 oktober 2015 aan [gedaagde] heeft de advocaat van [eiser] de standpunten van [gedaagde] bestreden en [gedaagde] er op gewezen dat zij heeft toegezegd dat zij voor uithuizing van het transformatorstation zou zorgdragen en dat zij zelf heeft verklaard dat het gebruik van (een deel van) het pand door [gedaagde] niet is vastgelegd. [eiser] heeft zich in die brief voorts op het standpunt gesteld dat het hebben en houden van het transformatorstation in haar pand zonder recht en/of titel geschiedt en dat [gedaagde] zo spoedig mogelijk tot ontruiming dient over te gaan. Voor zover al sprake zou zijn van een bruikleenovereenkomst heeft [eiser] deze tegen 1 februari 2016 opgezegd.

2.13.

[gedaagde] heeft de advocaat van [eiser] bij brief van 27 oktober 2015 onder meer bericht dat er geen toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot verplaatsing van het transformatorstation, dat verplaatsing alleen mogelijk is als er een acceptabele alternatieve locatie kan worden gevonden en als de kosten van verplaatsing (die kunnen oplopen tot

€ 300.000,00) aan [gedaagde] worden vergoed, en dat [gedaagde] door verkrijgende verjaring het recht heeft verworven om het transformatorstation in het pand geplaatst te mogen houden.

2.14.

De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 4 november 2015 bericht dat het beroep op verkrijgende verjaring niet slaagt en heeft [gedaagde] verzocht om uiterlijk op 1 februari 2016 tot ontruiming over te gaan.

2.15.

Vervolgens zijn partijen in overleg getreden en hebben zij getracht een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Hoewel partijen uitvoerig hebben gecorrespondeerd over de inhoud van die vaststellingsovereenkomst heeft dit niet geleid tot een oplossing. [gedaagde] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat zij vanwege de afhankelijkheid van de gemeente (in verband met het verplaatsen van het transformatorstation naar de openbare ruimte) de overeenkomst niet kan ondertekenen.

2.16.

[eiser] is voornemens (en reeds doende) om het pand te verbouwen naar kantoren en appartementen. Het gebouw is daartoe gesplitst in zes appartementsrechten. [eiser] heeft hiertoe omgevingsvergunningen van de gemeente verkregen. In die vergunningen wordt uitgegaan van de aanwezigheid van het transformatorstation op de huidige plaats.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het pand aan de [adres] te [plaats 1] , althans de door [gedaagde] ten behoeve van de transformator (inclusief de ombouw) gebruikte ruimte in dat pand met al het hare en de haren op haar eigen kosten te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en deze ruimte ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, onder de bepaling dat betaling van de proceskosten binnen zeven dagen na dit vonnis dient plaats te vinden, bij gebreke waarvan [gedaagde] daarover vanaf de achtste dag na dit vonnis de wettelijke rente is verschuldigd, en te vermeerderen met de na dit vonnis te maken kosten van ten uitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 BW.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van [eiser] vloeit voldoende uit haar stellingen voort. De vordering van [eiser] strekt er immers toe dat een einde wordt gemaakt aan een in haar visie voortdurend onrechtmatige toestand doordat [gedaagde] een transformatorstation in het pand heeft dat eigendom is van [eiser] .

4.2.

Ter zitting is gebleken dat het transformatorstation van [gedaagde] zich bevindt in een afgesloten ruimte in het pand aan - van buiten gezien - de linker voorzijde die alleen van buitenaf kan worden betreden door middel van deuren aan de straatzijde waarvan alleen [gedaagde] een sleutel heeft. Op die deuren staat de naam van [gedaagde] vermeld met een storingsnummer en een waarschuwing voor hoge spanning. [gedaagde] heeft gesteld dat deze situatie -waarin zij dus een transformatorstation in het pand van een ander heeft- sinds 1955 onafgebroken bestaat. [eiser] heeft dat niet betwist. [gedaagde] heeft geen informatie kunnen achterhalen over de vraag of haar rechtsvoorganger daarover destijds afspraken heeft gemaakt met de rechtsvoorganger van [eiser] en zo ja, met welke inhoud. Niet gesteld of gebleken is dat voor de aanwezigheid van het transformatorstation een recht van opstal of een erfdienstbaarheid is gevestigd.

4.3.

Het primaire standpunt van [eiser] is dat [gedaagde] onvoorwaardelijk heeft toegezegd het transformatorstation uit het pand te zullen verwijderen. De vordering van [eiser] strekt daarom in de eerste plaats tot nakoming van die toezegging. Een onvoorwaardelijke en afdwingbare toezegging daartoe van [gedaagde] kan in de correspondentie tussen de partijen niet worden gelezen. [gedaagde] heeft weliswaar veelvuldig het standpunt ingenomen dat zij wilde meewerken aan verwijdering, maar het is anderzijds voor [eiser] steeds duidelijk geweest dat [gedaagde] niet tot verwijdering zou (kunnen) overgaan zonder over een alternatieve locatie te (kunnen) beschikken. Over de noodzaak van dat laatste kan geen misverstand bestaan omdat 119 gebruikers voor de levering van elektriciteit afhankelijk zijn van het desbetreffende transformatorstation en het de taak van [gedaagde] is te zorgen voor de instandhouding van een elektriciteitsnet dat functioneert, veilig en betrouwbaar is. Volgens [gedaagde] kan zij niet beschikken over een alternatieve locatie, nu die in de openbare ruimte gevonden zou moeten worden en de gemeente [plaats 1] niet bereid is daartoe openbare ruimte ter beschikking te stellen. Volgens [eiser] is de gemeente [plaats 1] wel bereid mee te werken aan verplaatsing naar een bepaalde plaats in de openbare ruimte. Beide partijen baseren zich voor hun standpunt op contacten die zij met gemeenteambtenaren hebben gehad. Geen van beide partijen heeft stukken, zoals brieven, overgelegd waaruit blijkt of de gemeente wel of niet bereid is mee te werken en onder welke voorwaarden eventueel. Bij gebreke hiervan kan niet worden vastgesteld of er een alternatieve locatie voorhanden is of verkregen kan worden. Een afdwingbare toezegging van [gedaagde] tot verwijdering kan in die situatie niet worden aangenomen. Het primaire standpunt van [eiser] faalt daarom.

4.4.

Het subsidiaire standpunt van [eiser] is dat het transformatorstation zonder recht of titel in haar pand aanwezig is. Zoals hiervoor is overwogen blijkt niets over de titel krachtens welke [gedaagde] het transformatorstation in het pand van [eiser] en haar rechtsvoorgangers heeft. Van de vestiging van een recht van opstal of een erfdienstbaarheid is in ieder geval niet gebleken. Volgens [gedaagde] heeft zij door verkrijgende verjaring een dergelijk recht verkregen op grond van art. 2000 oud BW dan wel art. 3:99 BW. Het beroep daarop kan in de gegeven omstandigheden niet worden gehonoreerd. Voor een beroep op die bepalingen is nodig dat [gedaagde] gedurende dertig respectievelijk tien jaren ‘bezit’ heeft gehad. Hoewel niets bekend is omtrent de aard en de inhoud van enige titel waaronder rechtsvoorgangers van [gedaagde] het transformatorstation in het pand hebben gehad en de eigenaren van het pand de aanwezigheid daarvan hadden te dulden, moet redelijkerwijs worden aangenomen dat daarvoor wel een titel aanwezig was. Het moet vrijwel uitgesloten worden geacht dat (opeenvolgende) eigenaren van het pand stilzwijgend, zonder enige vorm van overleg of toestemming de inbouw en de aanwezigheid van het transformatorstation in hun eigendom voor lief hebben genomen. Wanneer daarvoor een titel was, die niet bestond in een opstalrecht of erfdienstbaarheid en dus naar aangenomen moet worden zuiver obligatoir van aard was, dan had [gedaagde] geen bezit. Zij kon dan immers niet de pretentie hebben rechthebbende te zijn op een opstalrecht of erfdienstbaarheid. Reeds hierom kan niet worden aangenomen dat voldaan is aan de voorwaarde van bezit die nodig is voor verkrijgende verjaring.

4.5.

Om dezelfde reden als hiervoor genoemd kan evenmin het beroep op bevrijdende verjaring respectievelijk verkrijging door bevrijdende verjaring slagen. Van een rechtsvordering van rechtsvoorgangers van [eiser] tot verwijdering van het transformatorstation kon geen sprake zijn, omdat zij klaarblijkelijk obligatoir verplicht waren tot een dulden daarvan. Van het gaan lopen van een verjaringstermijn van een dergelijke rechtsvordering kan geen sprake zijn zolang er een obligatoire verplichting tot dulden bestaat. Daarom kan een beroep op art. 2004 oud BW of art. 3:314 lid 1 BW niet slagen, noch een beroep op art. 3:105 BW bij gebreke van bezit.

4.6.

Ook het beroep van [gedaagde] op art. 5:20 lid 2 BW moet worden verworpen. Die bepaling zegt iets over de eigendom van een net in, op of boven de grond van een ander, maar zegt niets over de vraag of die ander de aanwezigheid van hetgeen tot het net behoort, moet dulden.

4.7.

Blijft over de vraag of [eiser] gebonden is aan enige obligatoire verplichting tot een dulden van de aanwezigheid van het transformatorstation. Dat zo’n verplichting tot dulden voor rechtsvoorgangers van [eiser] bestond is wel aannemelijk, zoals hiervoor is overwogen. De vraag is of een dergelijke obligatoire verplichting op [eiser] is overgegaan. In beginsel gaat een obligatoire verplichting niet mee over bij overgang van een zaak onder bijzondere titel. [gedaagde] heeft zich beroepen op art. 22 van de koopovereenkomst, waarin tussen de verkoper en [eiser] is bedongen dat [eiser] bestaande verplichtingen in verband met de aanwezigheid van leidingen, kabels en buisleidingen en dergelijke in het pand ter gelegenheid van de levering van het verkochte van verkoper zal overnemen. Volgens [gedaagde] valt daaronder ook de verplichting de aanwezigheid van het transformatorstation te dulden. Of dat zo is, roept vragen van uitleg van art. 22 op. Het transformatorstation zou met name gezien de toevoeging in de aanhef ‘en dergelijke’ onder deze bepaling kunnen vallen, maar het hangt (ook) af van wat er op dit punt tussen de verkoper en [eiser] is besproken en van wat [eiser] hieromtrent heeft moeten begrijpen, alsmede van de inhoud van de afspraken die er destijds tussen rechtsvoorgangers van [eiser] en [gedaagde] omtrent de aanwezigheid en het dulden van het transformatorstation zijn gemaakt. Daarnaar is verder onderzoek nodig waarvoor een kort geding zich niet leent. Vooralsnog is in ieder geval niet uitgesloten dat op grond van art. 22 op [eiser] verplichtingen met betrekking tot het transformatorstation zijn overgegaan.

4.8.

[eiser] heeft zich er nog op beroepen dat zij die verplichtingen heeft opgezegd. Thans kan echter niet worden aangenomen dat de verplichtingen door opzegging zijn geëindigd. Zolang niet duidelijk is wat de inhoud van die verplichtingen is, kan niet worden vastgesteld of de opzegbaarheid daarvan is uitgesloten. Ook indien daarover niets is bepaald, kan een duurovereenkomst in beginsel worden opgezegd, zij het soms alleen indien daartoe voldoende zwaarwegende gronden zijn en/of met inachtneming van een opzegtermijn. Dat een reeds meer dan 60 jaar bestaande verplichting tot het dulden van de aanwezigheid van een transformatorstation zonder meer kan worden opgezegd, kan niet op voorhand worden aangenomen. Het transformatorstation is van essentieel belang voor de stroomvoorziening in de omgeving, de verplaatsing daarvan is niet mogelijk zonder medewerking van derden en de kosten van verplaatsing zijn aanzienlijk, te weten in de orde van grootte van € 300.000,- zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld. Daartegenover zal in beginsel een zwaarwegende grond voor opzegging moeten bestaan. Of in de verbouwingsplannen van [eiser] , die bij de koop van het pand niet over het hoofd kan hebben gezien dat zich daarin een transformatorstation van [gedaagde] bevindt, een voldoende zwaarwegende grond is gelegen, kan thans onvoldoende worden vastgesteld. Afgezien daarvan zou, gezien de aard en de duur van de verplichtingen en de noodzaak van medewerking te verkrijgen van derden voor een verplaatsing een heel ruime opzegtermijn op haar plaats zijn.

4.9.

Onder al deze omstandigheden brengt een belangenafweging met zich dat een vordering tot verwijdering zoals door [eiser] ingesteld, thans niet kan worden toegewezen.

4.10.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 619,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.435,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.435,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 15 april 2016.