Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/297757 / KG ZA 16-78
Vonnis in kort geding van 11 maart 2016
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser],
gevestigd te [eiser] , gemeente [gemeente] ,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [eiser] , gemeente [gemeente] ,
eisers,
advocaat mr. F.A. Hoveijn te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.S. WATSON (HEALTH & BEAUTY CONTINENTAL EUROPE) B.V.,
gevestigd te Renswoude,
gedaagde,
advocaat mr. A.E. Klomp te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eisers] en Watson genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de brief van Watson aan de rechtbank van 3 maart 2016 met een productie (fotoreportage)
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van Watson
- de bij gelegenheid van de toelichting door Watson getoonde maquette.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 1999 heeft de gemeente Overbetuwe (hierna de Gemeente te noemen) het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Heterenkum” vastgesteld met het oog op de realisatie van een nieuw bedrijventerrein, “Poort van Midden Gelderland Zuid" te Heteren (hierna het bedrijventerrein te noemen).
2.2.
Het bedrijventerrein is onderverdeeld in drie deelgebieden, genaamd: De Schil, Het Grid en Het Werklandschap. In de inleiding van het zogenoemde “Inrichtings- en beheerplan Bedrijventerrein PVMG Zuid” (hierna het Inrichtingsplan te noemen) staat onder meer:
“Om invulling te geven aan het hoge ambitieniveau dat wordt nagestreefd, is de voorliggende notitie (…) opgesteld. In deze notitie worden belangrijke randvoorwaarden voor de ruimtelijke invulling van het terrein uiteengezet. Het betreft zowel randvoorwaarden voor de bebouwing als voor de inrichting van onbebouwde gronden.
Het realiseren van een hoogwaardig bedrijventerrein is een gezamenlijke verantwoordelijkheid en een gezamenlijk belang van de gemeente en ondernemers; de gebruikers van het gebied. De toekomstwaarde van het totale terrein en daarmee de toekomstwaarde van de individuele bedrijfspanden is immers in hoge mate afhankelijk van de gerealiseerde uitstraling (…).
De notitie zal na vaststelling een functie vervullen als beeldkwaliteitsplan en als zodanig als toetsingskader voor Welstand”.
In hoofdstuk 4 van het Inrichtingsplan zijn de verschillende deelgebieden als volgt omschreven:
“4.1. De Schil
Algemene kenmerken
- Het is de presentatiezone van het bedrijventerrein. De Representatieve waarde van de bebouwing is in dit deelgebied daarom erg belangrijk. Bedrijven die belang hebben bij presentatie moeten binnen De Schil gehuisvest worden.
De Schil heeft een open karakter zodat ook het grid vanaf de A50 en N837 gezien kan worden.
(…)
Bebouwing
(…)
- Bedrijven dienen langs de onderlinge kavelgrenzen een strook van minimaal 10.00 m (per kavel) onbebouwd te laten om de openheid van het deelgebied te garanderen.
- De bebouwing is relatief hoog met een maximale bouwhoogte van 12.00 tot 14.00 m (circa 3 lagen) met in de noordoosthoek een accent met een hoogte van 16.00 m (circa 4 lagen).
(…)
- De bebouwing in De Schil moet door materiaal- en kleurgebruik een moderne uitstraling krijgen.
- Bedrijfsgebouwen dienen zoveel mogelijk een open karakter te krijgen (grote glasvlakken).
- De vormgeving en maatverhouding van gebouwen dienen steeds op elkaar te worden afgestemd.
4.2.
Grid
Algemene kenmerken
- Het Grid vormt de kern van het bedrijventerrein. Dit deelgebied heeft een duidelijke rechthoekige rasterstructuur.
- Binnen dit deelgebied is de onderlinge samenhang van bebouwing een belangrijk uitgangspunt.
- Het Grid biedt ruimte voor vormen van bedrijvigheid die geen direct belang hebben bij presentatie (…)
4.3.
Werklandschap
Algemene kenmerken
- Het werklandschap vormt de overgang tussen het bedrijvenpark en het open agrarisch landschap (…)”.
In hoofdstuk 5 “Relatie bestemmingsplan en uitwerkingsplan” staat onder meer:
“
De stedebouwkundige structuur die in dit rapport is weergegeven sluit aan op de hoofdstructuur zoals vastgelegd in het globale bestemmingsplan ‘bedrijventerrein HETERENKUM’. De inrichtingsprincipes zijn afgestemd op de in het genoemde bestemmingsplan geformuleerde eisen.
De stedebouwkundige structuur die in dit rapport is weergegeven sluit aan op de hoofdstructuur zoals vastgelegd in het globale bestemmingsplan ‘bedrijventerrein HETERENKUM’. De inrichtingsprincipes zijn afgestemd op de in het genoemde bestemmingsplan geformuleerde eisen.
Voorliggend plan is richtinggevend bij de inrichting van de openbare ruimte en bij het opstellen van bouwplannen en terreininrichtingstekeningen. De juridische weerslag hiervan vindt op verschillende manieren plaats. Voor de ruimtelijk-planologische aspecten is het uitwerkingsplan overigens het belangrijkste document. De voorliggende notitie wordt als zelfstandig document vastgesteld door de Raad en krijgt daarmee een formele status als beeldkwaliteitsplan. In die hoedanigheid is de notitie een belangrijk instrument bij de Welstandtoetsing.
(…)
Dit inrichtingsplan kan, met name bij de gronduitgifte en bouwplantoetsing, als aanvulling op de toelichting van het uitwerkingsplan worden gebruikt om een duurzaam en hoogwaardig ingericht bedrijventerrein te realiseren”.
2.3.
De Gemeente heeft ten behoeve van de gronduitgifte op het bedrijventerrein een model koopovereenkomst opgesteld, waarin van toepassing werden verklaard de hoofdstukken I en II van de “Algemene Akte Bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland Zuid” (hierna te noemen: de akte bedrijventerrein). Verder staat in de model koopovereenkomst dat “koper (verklaart) een kopie van bedoelde Algemene Akte Bedrijventerrein PvMG Zuid, de bijlagen waarnaar in die akte wordt verleden en de statuten van de Stichting Beheer Bedrijventerrein PvMG Zuid te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan bekend te zijn”.
2.4.
In de akte bedrijventerrein staat in hoofdstuk 2 onder A.2 en 3:
“2. Het in opdracht van de gemeente opgestelde ‘Inrichtingsplan Heterenkum’(…) is van toepassing op de uitgifte van de bedrijventerreinen en de opstallen en het beheer van het gehele bedrijventerrein na realisering. Ten aanzien van voormeld ‘Inrichtingsplan Heterenkum’ is een toevoeging doorgevoerd.
Tezamen met de toevoeging vormt het ‘Inrichtingsplan Heterenkum’ het ‘Inrichtings- en beheerplan Bedrijventerrein PvMG Zuid’(hiervoor onder 2.2 genoemd; de voorzieningenrechter)
.
.
Dit ‘Inrichtings- en beheerplan Bedrijventerrein PvMG Zuid’ is aan deze akte gehecht.
Een en ander laat onverlet de bevoegdheden van de gemeente in het kader van de zogenaamde welstandstoets, ex artikel 12 jo 48 Woningwet, bij de aanvragen voor bouwvergunningen.
3. De koper is verplicht de bepalingen uit het ‘Inrichtings- en beheerplan Bedrijventerrein PvMG Zuid’ voor zover van toepassing, aan haar opvolgende rechtsverkrijger(s) op te leggen”.
2.5.
Vanaf 2003 is de Gemeente begonnen met de gronduitgifte op het bedrijventerrein. Sedert 2006 hebben [eisers] op het deelgebied Het Grid meerdere percelen grond (bebouwd en onbebouwd) van de Gemeente gekocht op basis van de hiervoor bedoelde model koopovereenkomst. De aankopen betroffen onder andere percelen gelegen aan de [adres 1] . Op die percelen staan een of meer bedrijfsgebouwen met in totaal tien bedrijfsunits.
2.6.
Watson exploiteert op een naastgelegen, al langer bestaand, bedrijventerrein “Poort van Midden Gelderland Noord”, distributiecentra voor de dagelijkse bevoorrading van winkels van Kruidvat, Trekpleister en Prijsmepper, te weten: DC Oranje, DC Rood en DC Groen. Begin 2014 heeft Watson bekend gemaakt dat zij voornemens is op een perceel aan de [adres 2] , gelegen op deelterrein De Schil van het bedrijventerrein, een nieuw distributiecentrum, DC Geel, (hierna het distributiecentrum te noemen) te bouwen. Op enig moment daarna heeft Watson dat perceel van de Gemeente gekocht, eveneens op basis van de hiervoor bedoelde model koopovereenkomst.
2.7.
Op 23 juli 2014 hebben partijen met elkaar gesproken over de plannen van Watson. Naar aanleiding daarvan hebben [eisers] bij brief van 4 augustus 2014 aan Watson geschreven, voor zover van belang:
“Op 23 juli 29014 hebben wij een gesprek gehad aan de [adres 3] , waarbij u ook enkele van mijn panden heeft bezichtigd. Een en ander in verband met het mogelijk vestigen van het Kruidvat aan deze straat. In dit gesprek heb ik wederom mijn zorgen geuit met betrekking tot de gevolgen van het vestigen op deze locatie. Met name in het licht van de, in mijn opinie, niet te voorkomen waardedaling van mijn panden. Nog daargelaten verwacht ik, om dezelfde redenen, tevens lagere huurinkomsten. Voor de volledigheid: ik heb meerdere panden, te weten: [panden]
Tijdens dit gesprek gaf u overigens aan dat het pand van het Kruidvat circa 20 meter zal verschuiven in de richting van de A50. Dit laat echter onverlet dat het pand nog immer zal verrijzen recht tegenover mijn panden aldaar gelegen.
(…)
Aangezien het onvermijdelijk is dat er een waardedaling zal optreden van mijn panden en anderzijds een daling zal plaatsvinden in de huurstroom wil ik het volgende voorstellen:
AS Watson geeft een garantie af dat zij voor een periode van 15 jaren bereid is om een lagere huurstroom van mijn panden te compenseren, indien blijkt dat de huurstroom daadwerkelijk minder wordt, op basis van de verstrekte gegevens. Uiteraard ben ik bereid om andere opties ook te overwegen, waarbij er onder meer ruimte gehuurd kan worden (zodra deze vrij staat), een andersoortige huurgarantie wordt afgegeven, of waarbij een kooptransactie overeengekomen kan worden (…)”.
2.8.
Watson heeft daarop bij brief van 10 september 2014 als volgt gereageerd:
“Zoals reeds op 23 juli jl. besproken zal de door ons voorgenomen nieuwbouw volledig plaatsvinden in lijn met de geldende wet- en regelgeving (…).
(…) Met het voorstel zoals thans door u verwoord kunnen wij echter niet instemmen. Wel is A.S. Watson als goede buur bereid om, mocht u in de toekomst met leegstand worden geconfronteerd, haar uitgebreide netwerk aan te wenden om actief mee te zoeken naar een nieuwe invulling van uw locatie”.
2.9.
Op 17 oktober 2014 heeft Watson bij de Gemeente een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de bouw van het distributiecentrum. Op 11 december 2014 heeft de Gemeente de vergunning verleend. [eisers] hebben daartegen bezwaar ingediend en zij hebben bij deze rechtbank, sector bestuursrecht, een voorlopige voorziening gevraagd, strekkende tot schorsing van het besluit.
2.10.
Op 21 april 2015 heeft de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht voormeld het verzoek tot schorsing afgewezen. Bij besluit van 9 juni 2015 heeft de Gemeente het bezwaar van [eisers] tegen de vergunningverlening afgewezen. Daartegen hebben [eisers] op 18 augustus 2015 beroep ingesteld bij deze rechtbank, sector bestuursrecht. Die procedure loopt nog.
2.11
Op 2 november 2015 heeft de Gemeente het hiervoor onder 2.6 bedoelde perceel aan Watson geleverd. Kort daarvoor, op 19 oktober 2015, was Watson al begonnen met de bouw van het distributiecentrum op dat perceel.
2.12.
Bij e-mail van 3 februari 2014 heeft de advocaat van [eisers] aan de advocaat van Watson geschreven dat Watson met het bouwen van het distributiecentrum in strijd handelt met de akte bedrijventerrein en het daarbij behorende Inrichtingsplan, dat [eisers] daardoor schade lijden en dat zij de door de bouw veroorzaakte achteruitgang van het bedrijventerrein niet behoeft te accepteren. In die e-mail is Watson gesommeerd de bouwactiviteiten uiterlijk 4 februari 2016 te staken en er voor te zorgen dat hetgeen is gerealiseerd uiterlijk 29 februari 2016 wordt afgebroken, althans volledig in overeenstemming wordt gebracht met de akte bedrijventerrein.
Watson heeft daarop bij e-mail van 4 februari 2016 geantwoord dat zij niet aan deze sommatie zal voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] hebben gevorderd Watson “te veroordelen binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot het staken en gestaakt houden van alle bouwwerkzaamheden op het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] en tot herstel van de situatie zoals die was op 18 oktober 2015, althans de dag van aanvang van de bouwwerkzaamheden, en tot het afbreken van wat vanaf deze datum door haar is gebouwd op het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] zodat uiterlijk binnen 4 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gebouwde zal zijn afgebroken en zal zijn hersteld tot de situatie zoals die was op 18 oktober 2015, althans de dag voor de aanvang van de werkzaamheden”, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 3.000.000,-- bij overtreding hiervan.
[eisers] hebben aan het gevorderde ten grondslag gelegd, verkort weergegeven, dat Watson onrechtmatig jegens hen handelt, omdat de bouw van het distributiecentrum in strijd is met de inhoud van het voor partijen geldende Inrichtingsplan.
3.2.
Watson heeft het gevorderde gemotiveerd weersproken.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In het midden kan blijven of de bepalingen in het Inrichtingsplan via de toepasselijk verklaring in de akte bedrijventerrein ertoe leiden dat er civielrechtelijk afdwingbare voorschriften gelden tussen de Gemeente en Watson wat betreft de aard en inrichting van het door Watson te bouwen/gebouwde distributiecentrum op dat terrein. Ook kan in het midden blijven of [eisers] rechtstreeks jegens Watson een vordering tot nakoming van die voorschriften heeft, zulks op grond van het navolgende.
4.2.
De voorzieningenrechter in kort geding kan, ook al zou er een rechtsgrond bestaan voor toewijzing van het gevorderde, een voorziening steeds weigeren op grond van een belangenafweging (vgl. onder meer: HR 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1128).
De vordering van [eisers] komt erop neer dat zij niet alleen willen dat de bouw van het distributiecentrum wordt stopgezet, maar ook dat het distributiecentrum wordt afgebroken. Het betreft een bedrijfsgebouw van (ongeveer) 60 meter breed, 100 meter lang en 16 meter hoog. De bouw ervan is, zo is ter zitting komen vast te staan, in een vergevorderd stadium; het gebouw staat er en is bijna wind- en waterdicht. Watson is voornemens de activiteiten, die nu nog plaatsvinden in een andere, bestaande distributiehal (DC Oranje), te verplaatsen naar de nieuwe bedrijfshal zodra deze gereed is. Evident is dat toewijzing van de gevorderde bouwstop tot ernstige vertraging van die plannen zal leiden en dat die vertraging bij toewijzing van de gevorderde afbraak nog vele malen ernstiger zal zijn. Toewijzing zal dus in beide gevallen leiden tot onevenredig grote schade voor Watson, enerzijds omdat het zal leiden tot aanmerkelijke bedrijfsschade wegens genoemde vertraging en anderzijds vanwege het verloren gaan van het (bijna afgebouwde) distributiecentrum. Dit is gegeven de aard en de omvang van het te bouwen distributiecentrum en de betrokken bedrijfsactiviteiten zozeer voor de hand liggend dat de verwachting van onevenredig grote schade ook zonder nadere onderbouwing daarvan zonder meer aannemelijk is. De belangen van Watson bij afwijzing van het gevorderde zijn dus evident.
4.3.
Wat betreft de belangen van [eisers] bij toewijzing van een of meer van de vorderingen geldt het volgende.
[eisers] hebben gesteld dat zij vrezen dat het voortgaan van de bouw van het distributiecentrum en het op korte termijn in gebruik nemen daarvan door Watson voor hen zal leiden tot (a) heel veel verkeersbewegingen van vrachtwagens, (b) lawaai- en stankoverlast, (c) “kamperende” chauffeurs op het bedrijfsterrein en (d) een verminderde uitstraling van het hoogwaardige bedrijfsterrein. Als gevolg van dat alles verwachten [eisers] dat zij geen huurders meer zullen kunnen vinden voor hun tien bedrijfsunits op het bedrijfsterrein en dat hun financiële ondergang daarmee aanstaande is. [eisers] hebben echter niet op enigerlei wijze met bewijsstukken gestaafd of anderszins concreet toegelicht dat zij binnen afzienbare tijd groot nadeel zullen ondervinden in de vorm van derving van huurinkomsten zoals door hen is gesteld. Op dit moment zijn, zo is ter zitting gebleken, negen van de tien bedrijfsunits van [eisers] verhuurd. Niet duidelijk is geworden wanneer deze huurcontracten aflopen en wanneer [eisers] zullen worden geconfronteerd met de zorg om nieuwe huurders te vinden voor hun bedrijfsunits. Evenmin hebben [eisers] gegevens overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat het na vertrek van hun huidige huurders onevenredig veel moeite zal kosten nieuwe huurders voor hun bedrijfsunits te vinden, omdat in de directe nabijheid van die units het distributiecentrum is verrezen. [eisers] hebben ten slotte ook nog aangevoerd dat hun huidige financiële situatie zodanig is dat zij, als de bouw van het distributiecentrum voort gaat, hun faillissement tegemoet kunnen zien. Ook op dat punt hebben [eisers] geen concrete toelichting gegeven en geen bewijsstukken (in de vorm van financiële gegevens) overgelegd waaruit dit kan worden afgeleid. Van iemand, zoals [eisers] , die een vordering als de onderhavige instelt mag uiteraard worden verlangd dat hij concreet en onderbouwd met gegevens en bescheiden inzichtelijk en aannemelijk maakt dat hij onevenredig nadeel zal ondervinden van de voortgang van de activiteiten en dat dit opweegt tegen het onevenredige nadeel dat voor de wederpartij bij toewijzing is te duchten. Dat hebben [eisers] niet gedaan.
De conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat de belangen van [eisers] bij toewijzing van het gevorderde opwegen tegen het vaststaande grote nadeel dat Watson in dat geval zal lijden.
Op zichzelf is overigens wel begrijpelijk dat [eisers] aan het Inrichtingsplan zekere verwachtingen aangaande de (hoge) kwaliteit van het bedrijventerrein hebben ontleend en dat zij vrezen dat die verwachtingen nu, als gevolg de bouw van het nieuwe distributiecentrum, niet bewaarheid worden. Voor zover dat tot enige schade zou lijden, kunnen [eisers] proberen die schade in een bodemprocedure op de Gemeente en/of Watson te verhalen.
4.4.
De slotsom is dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [eisers] in de kosten van de procedure en in de nakosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Watson tot op heden begroot op € 1.435,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf twee weken na dit vonnis,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2016.
Coll.: ED