ECLI:NL:RBGEL:2015:8036

• Datum uitspraak: 23 december 2015
• Publicatiedatum: 22 december 2015
• Zaaknummer: C/05/285597 / HZ ZA 15-265
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A.M. Strens-Meulemeester
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij levering van onroerend goed met tijdelijke bouwvergunning

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Gelderland, stond de vraag centraal of de besloten vennootschap [naam BV] aansprakelijk kon worden gesteld voor schade die [eisers] had geleden als gevolg van de levering van een romneyloods met een tijdelijke bouwvergunning. De procedure begon met een mondelinge overeenkomst van 2 maart 2010, waarbij [eisers] een terrein met bedrijvencomplex kocht van [naam BV]. Tijdens de onderhandelingen was niet bekend dat de romneyloods slechts beschikte over een tijdelijke vergunning. Na de levering ontstonden er problemen met de vergunning, wat leidde tot een aansprakelijkstelling door [eisers] op 27 augustus 2014. De rechtbank oordeelde dat de vordering van [eisers] was verjaard, omdat de verjaringstermijn was overschreden. De rechtbank baseerde haar oordeel op artikel 7:15 BW, dat betrekking heeft op bijzondere lasten en beperkingen, en concludeerde dat de tijdelijke bouwvergunning als zodanig kon worden aangemerkt. De rechtbank wees de vorderingen van [eisers] af en veroordeelde hen in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats [plaats]

zaaknummer / rolnummer: C/05/285597 / HZ ZA 15-265

Vonnis van 23 december 2015

in de zaak van

1. de vennootschap onder firma

[naam firma] ,

gevestigd te [plaats] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [plaats, gemeente]

3.
[eiser sub 3] ,

wonende te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. M.H. Hogeman te Zutphen ,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam BV] ,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.H. van Gaal te Arnhem.

Partijen zullen hierna [eisers] en [naam BV] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 23 september 2015
• het proces-verbaal van comparitie van 2 november 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 2 maart 2010 heeft levering plaatsgevonden van een terrein met bedrijvencomplex, plaatselijk bekend [adres] , te [plaats] krachtens een in de maand februari 2010 tussen [naam BV] als verkoper en [eisers] als koper gesloten mondelinge overeenkomst. De koopprijs bedraagt 1 (één) miljoen euro.

2.2.

Bij e-mailbericht van 29 maart 2010 schrijft [eiser sub 2] , vennoot van [naam firma] , aan [naam 1] ( [naam BV] ) het volgende:

“Mbt tot de ongeïsoleerde hal het volgende zoals reeds telefonisch heden ochtend besproken.

Wij hebben de opstal van [naam BV] gekocht zonder dat wij wisten dat er een tijdelijke vergunning was voor de ongeïsoleerde hal achter het pand.

Dit was tijdens het passeren van de akte bij de notaris niet bij ons bekend en het is tevens niet eerder dan 25-3-2010 door jouw persoonlijk aan ons medegedeeld.

Wij gaan ervan uit dat jullie een permanente vergunning regelen bij de [gemeente] . (…)”

2.3.

Op 6 april 2010 schrijft [naam 1] aan [eiser sub 2] :

“(…) Verder mbt de ongeïsoleerde hal, zoals gemeld, kun je gewoon een nieuwe (verlenging)vergunning aanvragen. Deze zal dan hoogst waarschijnlijk met 5 jaar worden verlengt. Je zult begrijpen dat wij dit niet meer kunnen doen, als geen eigenaar van het pand. (…)”

2.4.

Namens de [gemeente] schrijft [naam 2] aan [eiser sub 2] op 17 december 2012:

“(…) Het betreft hier het volgende:

Op 3 juli 2006 is er een bouwvergunning (besluit) afgegeven voor het tijdelijk plaatsen van een opslaghal (…) voor een periode van maximaal 5 jaar . Het bouwwerk mag niet langer in stand worden gehouden dan tot uiterlijk 1 augustus 2011 .

Geconstateerd dat de opslaghal nog aanwezig is en in gebruik als (…). De opslaghal dient te worden verwijderd. Daar het hier om een tijdelijke situatie gaat. (…)”

2.5.

In reactie hierop schrijft [eiser sub 2] aan [naam 2] ( [gemeente] ) op 18 december 2012:

“(…) Wij hebben de opstal gekocht op 2 maart 2010 inclusief deze hal van [naam 3] op 26 maart 2010 kwam [naam 3] mij melden dat op de betreffende loods een tijdelijke vergunning zit.

Om een lang verhaal makkelijk te maken. Wat kan ik doen om de hal te kunnen laten staan? Zodat de huidige huurdes (bedrijven), [gemeente] , [naam 3] en wij als nieuwe eigenaar er het minste werk mee hebben en zodat we samen weer verder kunnen. (…)”

2.6.

Bij brief van 24 december 2012 is [naam BV] door [naam firma] op de hoogte gesteld van de e-mailwisseling tussen de [gemeente] en [naam firma] op 17 en 18 december 2012 met daarbij de volgende mededeling:

“Indien wij de hal moeten verwijderen zullen wij de schade verhalen op de verkopende partij.”

2.7.

Op 30 januari 2013 heeft [naam 2] namens de [gemeente] aan [eiser sub 2] laten weten dat de conclusie van het Advies van Welstand-Gelders Genootschap is dat de ontstane situatie in strijd is met redelijke eisen van welstand en dat de opslaghallen dienen te worden verwijderd.

2.8.

Op 22 augustus 2013 is de romneyloods (= de geïsoleerde hal) afgebrand. [naam firma] had het bedrijvencomplex met romneyloods verzekerd en heeft een uitkering ontvangen onder de verzekering.

2.9.

In het Gemeenteblad d.d. 25 juni 2014 is vermeld dat een reguliere omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van een nieuwe bedrijfshal aan [adres] te [plaats] . In de daarop volgende maanden is de bedrijfshal gerealiseerd.

2.10.

Bij brief van 27 augustus 2014 heeft de raadsman van [eisers] [naam BV] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade wegens de overdracht van het bedrijvencomplex met een bijzondere last/beperking in de zin van art. 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat [naam BV] toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eisers] door de romneyloods met een tijdelijke bouwvergunning te leveren, met veroordeling van [naam BV] tot betaling van € 99.975,00, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente en kosten.

3.2.

[naam BV] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het geschil tussen partijen betreft de vraag of [naam BV] aansprakelijk kan worden gesteld voor de gestelde schade als gevolg van het feit dat aan [naam firma] een romneyloods (geïsoleerde hal) is geleverd waarvoor slechts een tijdelijke bouwvergunning was afgegeven.

4.2.

[eisers] heeft haar vordering gebaseerd op art. 7:15 lid 1 BW. [naam BV] heeft betwist dat aan [naam firma] ten tijde van de onderhandeling over de koopovereenkomst niet is gezegd dat het om een tijdelijke bouwvergunning van de romneyloods ging, zodat heeft te gelden dat [naam firma] de aanwezigheid van de bijzondere last of beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard. Voorts heeft zij aangevoerd dat een tijdelijke bouwvergunning niet kwalificeert als een bijzondere last of beperking. Voor zover een tijdelijke bouwvergunning wel als zodanig kan worden aangemerkt, zijn partijen bij overeenkomst afgeweken van art. 7:15 lid 1 BW. De reden dat [eisers] haar vordering heeft gebaseerd op art. 7:15 lid 1 BW in plaats van op art. 7:17 BW is om de consequentie te omzeilen dat de vordering dan op grond van art. 7:23 lid 2 BW is verjaard.

4.3.

Vooropgesteld wordt dat van een bijzondere last of beperking slechts sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (ECLI:NL:HR:2015:159). Het verlenen van een tijdelijke bouwvergunning kan als zodanig besluit worden aangemerkt. Het resultaat voor de koper van een onroerende zaak met een tijdelijke bouwvergunning is dat slechts sprake is eigendom voor de duur van de vergunning met het risico van handhavend optreden door de vergunninghouder. De Hoge Raad merkt in rov. 3.6.5 van voornoemd arrest op dat de koper met betrekking tot voor de zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet binnen de aldus getrokken grenzen van art. 7:15 lid 1 BW vallen, in voorkomend geval wel de mogelijkheid ten dienste staat om de verkoper op grond van dwaling of non-conformiteit (art. 7:17 BW) aan te spreken. Deze opmerking biedt een aanknopingspunt om de ter comparitie opgekomen vraag of een vordering op grond van art. 7:15 BW eveneens aan de verjaringstermijn van art. 7:23 lid 2 BW is onderworpen, in dit geval bevestigend te beantwoorden. Enerzijds is de scheidslijn tussen een last die nog onder art. 7:15 BW valt en de last die onder art. 7:17 BW valt flinterdun. Anderzijds brengt het feit dat een zaak behept is met een rechtsgebrek als hier aan de orde mee dat de zaak ook niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van art. 7:17 BW. Dit rechtvaardigt dat de verjaringstermijn van art. 7:23 lid 2 BW ook geldt voor deze op art. 7:15 BW gebaseerde vordering. Tussen partijen is niet in geschil dat deze termijn is overschreden in de periode van april 2010 tot december 2012. Dit leidt ertoe dat de door [eisers] ingestelde vordering is verjaard.

4.4.

Deze beslissing is niet in strijd met de uitspraak van rechtbank Rotterdam van 16 februari 2011 (LJN BP 6549), waarin is geoordeeld dat de verjaringstermijn van art. 3:310 BW van toepassing is en niet die van art. 7:23 BW, omdat de beslissing aldus is gemotiveerd dat in geval van een ruilverkavelingslast geen sprake is van non-conformiteit als bedoeld in art. 7:17 lid 2 BW (rov. 5.4).

4.5.

De overige stellingen en weren behoeven geen behandeling omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

4.6.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam BV] worden begroot op:

- griffierecht 1.909,00

- salaris advocaat
2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)

Totaal € 4.751,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [naam BV] tot op heden begroot op € 4.751,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2015.

St/KH