Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/283380 / KG ZA 15-233 / 57 / 812
Vonnis in kort geding van 21 mei 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DVG VASTGOED B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres,
advocaat mr. F. Koster te Nijmegen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJMEGEN,
zetelend te Nijmegen,
verweerster,
advocaat mr. F.J.P. Delissen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna DVG Vastgoed en de Gemeente Nijmegen genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de conceptdagvaarding met producties
- de op voorhand overgelegde productie aan de zijde van de Gemeente Nijmegen
- de vrijwillige verschijning van partijen
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van DVG Vastgoed
- de pleitnota van de Gemeente Nijmegen.
1.2.
Ten slotte is in verband met de spoedeisendheid van de zaak op 13 mei 2015 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de beslissing in het vonnis steunt, worden hieronder vastgelegd.
2.De vaststaande feiten
2.1.
De Gemeente Nijmegen heeft een haar in eigendom toebehorend pand, het Opusgebouw, te koop aangeboden via een openbare inschrijving. Daarop zijn van toepassing de Algemene voorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving van registergoederen. In die voorwaarden is kort gezegd bepaald dat gegadigden een schriftelijk bod kunnen uitbrengen ter zitting van een notaris die de inschrijvingsbiljetten vervolgens opent, de geboden bedragen bekend maakt en een proces-verbaal opmaakt. Vervolgens komt er door gunning een koopovereenkomst tot stand.
2.2.
In de Algemene voorwaarden is voor zover hier van belang bepaald (in art. 8) dat de verkoper het recht heeft niet te gunnen, dat hij het recht heeft aan een ander dan de hoogste bieder te gunnen en dat hij de verkoop bij inschrijving, zolang niet is gegund, steeds en zonder opgave van redenen kan afgelasten.
2.3.
Op het Opusgebouw hebben drie gegadigden ingeschreven: DVG, Dornick en Cordeel/Grena. Van de openbare inschrijving is een proces-verbaal gedateerd 31 januari 2012 opgemaakt. De Gemeente Nijmegen heeft vervolgens (voorwaardelijk) gegund aan Cordeel/Grena.
2.4.
Bij brief van 16 april 2015 heeft de Gemeente Nijmegen aan DVG onder andere geschreven:
“De besprekingen met Cordeel/Grena hebben uiteindelijk niet geleid tot het gewenste resultaat als gevolg waarvan Cordeel/Grena en de gemeente Nijmegen hebben besloten de samenwerking ten aanzien van het Opusgebouw te beëindigen. De gemeente heeft een andere niet nader te noemen partij bereid gevonden tot koop van het Opusgebouw over te gaan. De voorwaarden waaronder dit kan geschieden zijn opgenomen in bijgevoegde conceptovereenkomst. Voordat de gemeente tot het sluiten van deze overeenkomst overgaat, bieden wij u bij deze de gelegenheid om op het Opusgebouw nog een bod uit te brengen, onder dezelfde voorwaarden als vermeld in de conceptovereenkomst. Dit bod dient hoger te zijn dan de koopsom zoals vermeld in artikel 3 van Pro bijgevoegde conceptovereenkomst. Indien u een bod wenst uit te brengen, verzoek ik u dit binnen twee weken na dagtekening van deze brief schriftelijk aan mij te doen. Dornick B.V. wordt ook in de gelegenheid gesteld nogmaals een bod uit te brengen. Gunning vindt plaats aan de partij met het hoogste bod.
Indien u binnen genoemde termijn van twee weken niet gereageerd heeft, vervalt de mogelijkheid nog een bod uit te brengen. In beide gevallen is de openbare inschrijvingsprocedure met betrekking tot het Opusgebouw beëindigd.”
2.5.
In de koopovereenkomst met de hiervoor bedoelde partij is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval de Gemeente Nijmegen aan een van de inschrijvers moet gunnen. De koopsom bedraagt volgens art. 3 van Pro de overeenkomst € 2.547.125,-. Dat is ongeveer € 100.000,- meer dan Cordeel/Grena destijds had geboden. DVG had destijds
€ 1.505.515,- geboden.
3.De vordering
3.1.
DVG vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat – primair de Gemeente Nijmegen te gebieden geen ander bod dan een bod van DVG of Dornick te accepteren en te verbieden een bod van een ander te accepteren ‘op basis van de inschrijvingsvoorwaarden zoals die thans voorliggen’; subsidiair de Gemeente Nijmegen te gebieden de verkoop en inschrijvingsprocedure in lijn te brengen met het gelijkheidsbeginsel, althans DVG en Dornick de mogelijkheid te bieden tot controle daarvan, met veroordeling van de Gemeente Nijmegen in de kosten.
3.2.
De Gemeente Nijmegen voert verweer waarop hierna zal worden ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit uit de stellingen van DVG voort.
4.2.
Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende. De Gemeente Nijmegen heeft in 2012 een verkoop bij openbare inschrijving gehouden voor een haar in eigendom toebehorend pand, het Opusgebouw. Drie partijen hebben een bod uitgebracht, te weten: DVG, Dornick en Cordeel/Grena. De Gemeente Nijmegen heeft gegund aan Cordeel/Grena als hoogste bieder. Een koopovereenkomst met Cordeel/Grena is uiteindelijk niet geëffectueerd. In 2015 heeft de Gemeente Nijmegen een vierde partij, die destijds niet had ingeschreven, na onderhandelingen bereid gevonden het Opusgebouw te kopen. De centrale stelling van DVG is dat de Gemeente Nijmegen het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door buiten de eerdere inschrijvingsprocedure om met een vierde partij te onderhandelen over een koopovereenkomst en met die vierde partij ten slotte een koopovereenkomst te sluiten. Die stelling van DVG is erop gebaseerd dat de eerdere openbare inschrijvingsprocedure niet was geëindigd en na het afhaken van Cordeel/Grena door de Gemeente Nijmegen verder gevolgd had moeten worden.
4.3.
Voor die stelling bestaan onvoldoende aanknopingspunten. Voorop staat dat er voor de Gemeente Nijmegen geen wettelijke verplichting is de verkoop van een haar in eigendom toebehorend pand via een openbare inschrijving te doen plaatsvinden. Niet gesteld of gebleken is dat de Gemeente Nijmegen daartoe anderszins verplicht zou zijn. Het staat de Gemeente Nijmegen dus in beginsel vrij om onderhands te verkopen. De vraag die DVG aan de orde stelt is of dat de Gemeente Nijmegen in dit geval nog vrijstond nadat eerder een verkoop bij openbare inschrijving had plaatsgevonden. In de Algemene Voorwaarden is niet specifiek geregeld hoe moet worden gehandeld indien een inschrijver aan wie is gegund jaren later alsnog afhaakt. Enige verplichting voor de Gemeente Nijmegen om dan aan een van de overgebleven inschrijvers te gunnen of de openbare inschrijvingsprocedure opnieuw te volgen, valt daaruit niet af te leiden. Uit de Algemene Voorwaarden blijkt dat de Gemeente Nijmegen niet tot gunnen is verplicht. Dat de Gemeente Nijmegen wel verplicht zou zijn te gunnen aan een van de overgebleven inschrijvers nadat de inschrijver aan wie was gegund is afgehaakt, ligt dan niet voor de hand. Bovendien kan de Gemeente Nijmegen de inschrijving zonder opgave van redenen afgelasten zolang nog geen gunning heeft plaatsgevonden. Het ligt voor de hand om aan te nemen dat na afhaken van degene aan wie is gegund een situatie intreedt waarin nog niet is gegund (aan een van de overgeblevenen). De Gemeente Nijmegen kon ook in die situatie de inschrijving afgelasten. Bij gebreke van enig aanknopingspunt in de Algemene Voorwaarden moet worden aangenomen dat de openbare inschrijvingsprocedure was geëindigd met het afhaken van Cordeel/Grena en het voornemen van de Gemeente Nijmegen onderhands te verkopen aan een vierde. De strekking van de mededeling in de brief van 16 april 2015 van de Gemeente Nijmegen omtrent de beëindiging van de openbare inschrijvingsprocedure is niet erg duidelijk. Die enkele mededeling is echter onvoldoende om uit af te leiden dat de Gemeente Nijmegen zich afdwingbaar heeft verbonden de openbare inschrijvingsprocedure verder of opnieuw te volgen. Het stond de Gemeente Nijmegen dus vrij om op een andere wijze tot verkoop van de Opusgebouw over te gaan.
4.4.
Volgens de Gemeente Nijmegen heeft zij de eerdere inschrijvers DVG en Dornick alvorens de koop met de vierde te sluiten gepolst of zij nog interesse hadden en hebben de beide partijen daarop ontkennend gereageerd. DVG heeft dat betwist en de Gemeente Nijmegen heeft die stelling niet verder kunnen onderbouwen. Of dit is gebeurd kan verder in het midden blijven. Gezien het voorgaande kan niet worden aangenomen dat de Gemeente Nijmegen ertoe verplicht was DVG en Dornick in de gelegenheid te stellen een bod uit te brengen. Volgens de Gemeente Nijmegen heeft zij desondanks uit oogpunt van zorgvuldigheid beide partijen nog de gelegenheid willen geven de met de vierde overeengekomen prijs te overbieden.
4.5.
Onder al deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de Gemeente Nijmegen in strijd met enige op haar rustende rechtsplicht heeft gehandeld door onderhands met een vierde te onderhandelen en aan een vierde te verkopen buiten de eerdere, afgeronde openbare inschrijvingsprocedure om. Weliswaar is niet duidelijk geworden waarom over de identiteit van die vierde geheimzinnig wordt gedaan en is de suggestie dat achter die vierde dezelfde persoon schuil gaat als achter Grena niet weggenomen, maar dat maakt de zaak niet wezenlijk anders. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel tussen potentieel gegadigden kan daarom niet worden gesproken nu niet een openbare inschrijvingsprocedure werd of hoefde te worden gevolgd, maar sprake was van een de Gemeente Nijmegen vrijstaande onderhandse verkoop via onderhandelingen met één partij. Dat de Gemeente Nijmegen coulancehalve de eerdere inschrijvers nog in de gelegenheid heeft willen stellen een hoger bod uit te brengen, maakt dat niet anders.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat alle vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van DVG in de kosten. De kosten aan de zijde van de Gemeente Nijmegen worden begroot op:
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.429,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt DVG Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente Nijmegen tot op heden begroot op € 1.429,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.
De feiten en de motivering zijn afzonderlijk vastgelegd op 21 mei 2015.