Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/283574 / KG ZA 15-242 / 57 / 1042
Vonnis in kort geding van 12 juni 2015
in de zaak van
de stichting
STICHTING WAARDWONEN,
STICHTING WAARDWONEN,
gevestigd te Huissen,
eiseres,
advocaat mr. M.J.C. Wensink te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde]
2.
[gedaagde 1],
[gedaagde 1],
beide wonende te Huissen,
gedaagden,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna Waardwonen en [gedaagden] genoemd worden. Wanneer gedaagden afzonderlijk worden aangeduid worden zij [gedaagde] respectievelijk [gedaagde 1] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13
- de mondelinge behandeling
- de door Waardwonen tijdens de mondelinge behandeling overgelegde foto afkomstig van google street view, waarop de percelen van Waardwonen en [gedaagden] c.s. zichtbaar zijn
- de spreekaantekeningen van [gedaagden] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het perceel, gelegen aan [adres] te Huissen, kadastraal bekend gemeente Huissen, sectie F, nummer 3101, is bij akte van levering van 1 maart 1996 in eigendom verkregen door [gedaagden] c.s. De akte van levering vermeldt onder meer:
LEVERING REGISTERGOED
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst, gedateerd twintig oktober negentienhonderd vijfennegentig, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt, tezamen, ieder voor de onverdeelde helft:
“woonhuis met carport, berging, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te 6851 EJ Huissen,
“ [adres] , kadastraal bekend gemeente Huissen sectie F nummer 3101, groot acht aren dertig centiaren,”
2.2.
Waardwonen is eigenaar van het naastgelegen perceel [adres] te Huissen, kadastraal bekend gemeente Huissen sectie F nummer 3102.
2.3.
Een strook grond die deel uitmaakt van het kadastrale perceel van Waardwonen is op enig moment gevoegd bij de tuin van [adres] . De strook is ongeveer 3 meter breed en ongeveer 20 meter lang zodat de oppervlakte van die strook ongeveer 60 tot 62,5 m² is. Op datzelfde moment is tevens een smalle strook grond in gebruik genomen die deel uitmaakt van het perceel gelegen aan Handelstraat 38, kadastraal bekend gemeente Huissen sectie F nummer 3346, thans eigendom van [naam] .
2.4.
Een rechtsvoorganger van Waardwonen, mevrouw [naam] , heeft [adres] bij akte van 8 november 2002 verkocht en geleverd aan Stichting Lingewaard Wonen, die het later aan Waardwonen heeft verkocht en geleverd. In het kader van de voorgenomen vervreemding heeft notaris mr. E. Oldenburger op 12 september 2002 namens [naam] een brief aan [gedaagden] c.s. gezonden waarin onder meer staat:
Van mevrouw [naam] vernam ik dat u een perceelgedeelte ter grootte van ongeveer 62,5 m², bij partijen voorts genoegzaam bekend en afgebakend, van het perceel [adres] te Huissen als tuin in gebruik heeft. Dit betreffende perceelsgedeelte is beplant met diverse beplantingen.
Aan u is medegedeeld dat het perceel [adres] te Huissen binnenkort wordt verkocht. In verband met deze verkoop wil ik namens mevrouw [naam] graag het volgende schriftelijke vastleggen.
U mag het betreffende perceelsgedeelte in de huidige vorm blijven gebruiken, totdat de koper u verzoekt het gebruik te beëindigen en de op het perceelsgedeelte aanwezige beplantingen te verwijderen en de oorspronkelijke erfgrens te herstellen middels een geschikte voorziening. Het verwijderen van de beplantingen dient op eerste verzoek van koper te zijn geschiedt binnen zeven dagen nadat u het verzoek tot verwijdering heeft ontvangen. De kosten van verwijdering en herstel van de beplantingen zijn voor uw rekening.
2.5.
De brief is voor akkoord ondertekend namens [gedaagden] c.s. door [gedaagde 1] en de overeenkomst is als bijlage aan de koopovereenkomst gehecht tussen Stichting Lingewaard Wonen en [naam] . De akte van levering vermeldt bovendien:
De eigenaren van het perceel kadastraal bekend gemeente Huissen, sektie F nummer 3101, de heer P. [gedaagden] en mevrouw I.J.M. [gedaagden] - [gedaagde 1] , wonende te 6851 EJ Huissen, [adres] , hebben een gedeelte van ruim twee en zestig centiare (62 centiare) van het verkochte in gebruik als tuin. Dit gedeelte grens aan het kadastrale perceel gemeente Huissen, sektie F nummer 3346. Dit gebruik is bij koper bekend. Verkoper garandeert koper dat op eerste verzoek van de koper, de heer P. [gedaagden] en mevrouw I.J.M. [gedaagden] - [gedaagde 1] de beplantingen, welke zich bevinden op het door hen gebruikte perceelsgedeelte, zullen verwijderen. Hiervan blijkt uit een door de heer P. [gedaagden] en mevrouw I.J.M. [gedaagden] - [gedaagde 1] voor akkoord getekende brief, waarvan een kopie is gehecht aan de hiervoor op drie en twintig en vier en twintig september jongstleden aangegane koopovereenkomst. De kosten van het verwijderen van de beplantingen zijn voor rekening van de heer P. [gedaagden] en mevrouw I.J.M. [gedaagden] - [gedaagde 1] .
2.6.
Bij brief van 8 maart 2012 heeft Waardwonen [gedaagden] c.s. verzocht het gebruik van voornoemde strook grond te staken en de strook grond in oorspronkelijke staat terug te geven aan Waardwonen zodra zij daar om zou vragen.
2.7.
Tijdens een gesprek op 19 maart 2012 hebben [gedaagden] c.s. aan Waardwonen gevraagd of zij de strook grond kunnen kopen van Waardwonen. Bij brief van 24 april 2012 heeft Waardwonen aan [gedaagden] c.s. medegedeeld daarmee niet in te stemmen.
2.8.
Bij brief van 13 oktober 2014 heeft Waardwonen [gedaagden] c.s. medegedeeld dat het gebruik van de strook grond met ingang van 1 januari 2015 dient te worden beëindigd. [gedaagden] c.s. hebben daaraan geen gehoor gegeven.
2.9.
Bij brief van 19 maart 2015 heeft Waardwonen [gedaagden] c.s. gesommeerd de strook grond te ontruimen. [gedaagden] c.s. hebben aan die sommatie geen gehoor gegeven. Tussen partijen heeft correspondentie plaatsgevonden over voorgaande.
3.Het geschil
3.1.
Waardwonen vordert – samengevat – dat [gedaagden] c.s. worden veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans op een zodanige datum die de voorzieningenrechter geraden acht, de strook grond van circa 60-62,5 m² behorende tot het perceel gelegen aan [adres] te Huissen, kadastraal bekend gemeente Huissen sectie F nummer 3102, te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan Waardwonen om dit te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagden] c.s. Voorts vordert Waardwonen veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten en de rente daarover alsook in de nakosten.
3.2.
[gedaagden] c.s. voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voldoende uit de stellingen van Waardwonen voort.
4.2.
De vraag die de partijen verdeeld houdt is of [gedaagden] c.s. eigenaar zijn van een strook grond van 3 bij 20 m die feitelijk bij hun tuin behoort grenzend aan het perceel van Waardwonen. Volgens de overgelegde verklaring van [naam] was Houthandel Janssen van 1978 tot 1985 eigenaar van de kadastrale percelen 3112 (tussen de partijen is niet in geschil dat daarmee bedoeld is perceel 3102, thans eigendom van Waardwonen), 3101 (thans eigendom van [gedaagden] c.s.) en 3346 (thans eigendom van [naam] ) en vormden die percelen feitelijk één groot perceel. Waardwonen heeft dat wel betwist, maar heeft geen gegevens verschaft waaruit volgt dat het anders is. Blijkens de verklaring van [naam] is er direct na de bouw ter afgrenzing van het erf van het woonhuis aan de [adres] een hekwerk geplaatst en een coniferenhaag geplant op de plaats waar die nu staan. Uit de verklaring van Jonker blijkt dat die situatie onveranderd is gebleven tot 2015. Uitgaande van deze voorlopige vaststellingen heeft de toenmalige eigenaar van alle drie de percelen een stuk van het kadastrale perceel 3102 (en ook een stukje van het kadastrale perceel 3346) bij de tuin van nr. 37 gevoegd. Dat stond hem op zichzelf vrij. Het is dus denkbaar dat een rechtsopvolger van de eerste eigenaar in de eigendom van nr. 37 krachtens levering door een beschikkingsbevoegde eigendom verkreeg van die strook grond. Of dat zo is kan om twee redenen niet worden vastgesteld. Kennelijk is nr. 37 in 1990 verkocht en geleverd aan M.T.C. [naam] (geen familie). Maar het is niet duidelijk of het perceel 3102 (nr. 35) eerder aan een derde is verkocht en of daarbij ook de strook grond aan die derde is overgedragen. Ten tweede geldt dat ook indien de eerste eigenaar bij de overdracht van nr. 37 in 1990 beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de strook grond, niet duidelijk is of in de akte van levering toen met voldoende bepaaldheid het perceel is omschreven dat werd overgedragen. In de akte van 1 maart 1996 waarbij [gedaagden] c.s. eigendom geleverd kregen is alleen het kadastrale perceel F 3101 overgedragen. De desbetreffende strook grond behoort echter tot de kadastrale percelen 3102 en 3346. Uit de akte blijkt echter niet dat een gedeelte van deze percelen is overgedragen. Dat kan erop duiden dat ook uit de akte van de rechtsvoorgangers van [gedaagden] c.s. niet kan worden opgemaakt dat een gedeelte van deze beide kadastrale percelen is overgedragen. Bij gebreke daarvan kan niet worden aangenomen dat [gedaagden] c.s. door levering eigenaar zijn geworden.
4.3.
Uit de verklaring van M.T.C. [naam] , de rechtsvoorganger van [gedaagden] c.s., blijkt dat hij tussen 1990 en 1996 onafgebroken bezit heeft gehad van de desbetreffende strook grond. Gezien de verklaring van [naam] moet worden aangenomen dat M.C.T. [naam] de situatie bij koop en levering heeft aangetroffen zoals die ook thans nog is. Dat M.C.T. [naam] bij de eigendomsverkrijging heeft moeten begrijpen dat de strook grond niet tot het verkochte en geleverde behoorde, kan niet worden vastgesteld. De feitelijke situatie waarin de strook grond onderdeel uitmaakt van de tuin van nr. 37 ziet er geheel vanzelfsprekend uit en geeft geen grond om te denken dat die wellicht zou kunnen afwijken van de kadastrale situatie. Er was daarom geen reden onderzoek te doen in het kadaster naar de precieze kadastrale situatie, waarbij overigens niet vast staat dat daaruit zou zijn gebleken dat de desbetreffende strook grond tot andere kadastrale percelen behoorde. Bij gebreke van andere omstandigheden moet het er daarom voor worden gehouden dat M.C.T. [naam] vanaf 1990 bezitter te goeder trouw is geweest van de strook grond. Om dezelfde redenen als hiervoor, valt aan te nemen dat [gedaagden] c.s. bij de verkrijging van nr. 37 van M.C.T. [naam] te goeder trouw bezit van de strook grond hebben gekregen. Ook de grootte van de strook grond (60 ca) in relatie tot de grootte van het overgedragen perceel (8 a 30 ca) volgens de akte van 1 maart 1996 hoefden [gedaagden] c.s. niet op de gedachte te brengen dat er iets niet klopte. Hetgeen zij meer kregen dan volgens de akte is maar beperkt en zal niet direct in het veld opvallen. Voor M.C.T. [naam] als bezitter te goeder trouw is met ingang van 1 januari 1992 met terugwerkende kracht tot 1990 de termijn van verkrijgende verjaring van art. 3:99 lid 1 BW van tien jaar gaan lopen. Die was in 1996 nog niet voltooid, maar volgens art. 3:102 lid 2 BW zet de bezitter te goeder trouw die het bezit onder bijzondere titel van een ander heeft verkregen de lopende verjaring voort. De verjaringstermijn is daarom op enig moment in 2000 voltooid. Daarom moet voorshands op grond van de vaststellingen zoals die thans in kort geding kunnen worden gedaan, worden aangenomen dat [gedaagden] c.s. in 2000 door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond.
4.4.
De vraag resteert wat de betekenis is van de brief van 12 september 2002. Ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaard dat zij geen reden heeft eraan te twijfelen dat de handtekening voor akkoord onder die brief van haar afkomstig is. Voor het overige heeft zij verklaard zich niets van die brief te herinneren en niet te begrijpen waarom zij die toen heeft ondertekend. In het feit dat [gedaagden] c.s., naar aangenomen moet worden, door verkrijgende verjaring reeds in 2000 eigenaar van de strook grond zijn geworden, verandert de brief als zodanig niets. Uit de brief kan niet worden afgeleid dat [gedaagden] c.s. zich hebben verplicht de eigendom van de strook grond aan de rechtsopvolger van Kohlmann te zullen overdragen. Evenmin kan uit die brief worden opgemaakt dat zij afstand van de verjaring hebben gedaan (art. 3: 322 lid 2 BW). Uit de brief blijkt immers niet dat zij zich ervan bewust waren dat zij door verjaring eigendom hadden verkregen. Het gaat te ver om aan te nemen dat [gedaagden] c.s. op grond van die brief thans verplicht zijn om een strook grond die door verjaring hun eigendom is te ontruimen. Kennelijk berust de brief op een verkeerde voorstelling van zaken van [gedaagden] c.s. in 2002 omtrent de eigendom van de strook grond. Het is daarom denkbaar dat hetgeen in de brief is overeengekomen bloot staat aan vernietiging op grond van dwaling. Uit de inhoud van de brief kan ook niet worden geconcludeerd dat [gedaagden] c.s. op een relevant moment voor de voltooiing van de verjaring niet te goeder trouw waren. Het is denkbaar dat zij eerst na voortzetting van de lopende verjaring of zelfs na voltooiing van de verjaring ervan op de hoogte zijn gekomen dat de strook grond tot het perceel van nr. 35 behoorde en met die wetenschap toen de brief van 17 september 2002 hebben ondertekend, niet beseffend dat zij eerder reeds eigenaar door verjaring waren geworden.
4.5.
Onder al deze omstandigheden is er thans onvoldoende grond om [gedaagden] c.s. tot ontruiming van de strook grond te veroordelen, in aanmerking genomen dat de strook thans als tuin is ingericht en ontruiming ook verwijdering van hekwerk en beplanting vergt, terwijl daartegenover Waardwonen niet een heel klemmend belang heeft om op heel korte termijn over de strook grond te kunnen beschikken. De vordering zal daarom worden afgewezen, met veroordeling van Waardwonen in de kosten. De kosten aan de zijde van [gedaagden] c.s. worden begroot op een bedrag van € 285,00 aan griffierecht.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Waardwonen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] c.s. tot op heden begroot op € 285,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2015.