Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 3486049 \ CV EXPL 14-6160 \ 690 \ 16680
uitspraak van 6 maart 2015
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde E.H.J. [eiser]
eisende partij
tegen
1.
[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
procederend in persoon
2.
[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
procederend in persoon
gedaagde partijen
Partijen worden hierna [eiser] en [gezamenlijke gedaagden] . genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2014 en de daarin genoemde processtukken
- de akte toevoeging van eis van 22 oktober 2014 aan de zijde van [eiser]
- de akte wijziging van eis met producties 13 en 14 van 28 december 2014 aan de zijde van [eiser]
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 7 januari 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] geeft Hendriks Makelaardij B.V. (verder: de makelaar) opdracht tot
dienstverlening terzake van de verkoop van de bouwkavel gelegen aan de [perceelnummer] (verder: de bouwkavel), met een vraagprijs van € 224.500,00.
2.2.
Op 14 juli 2014 vindt ten kantore van de makelaar een gesprek plaats tussen de heer [naam 1] van de makelaar enerzijds en [gezamenlijke gedaagden] . anderzijds.
2.3.
Op 17 juli belt [naam 1] met [gezamenlijke gedaagden] .. In dat telefoongesprek vraagt [naam 1] onder andere paspoortgegevens van [gezamenlijke gedaagden] . ten behoeve van het opstellen van een schriftelijke (concept)koopovereenkomst. Diezelfde avond stuurt [gezamenlijke gedaagden] . per e-mail kopieën van de paspoorten aan de makelaar, met de volgende begeleidende tekst:
Zoals telefonisch besproken mail ik u hierbij de identiteitsbewijzen voor het opstellen van de koopovereenkomst.
2.4.
Op 21 juli 2014 stuurt de makelaar per e-mail een ‘NVM koopakte bouwgrond’ inhoudende de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gezamenlijke gedaagden] . met betrekking tot de bouwkavel (verder: de NVM koopakte).
2.5.
Op 23 juli 2014 heeft [gezamenlijke gedaagden] . op het kantoor van de makelaar een gesprek met een hypotheekadviseur.
2.6.
Naar aanleiding van de bevindingen van de hypotheekadviseur besluit [gezamenlijke gedaagden] . dat de koop van de bouwkavel niet doorgaat. Dit deelt [gezamenlijke gedaagden] . op 29 juli 2014 aan de makelaar mee. De koopovereenkomst tekent [gezamenlijke gedaagden] . niet.
2.7.
Bij brief van 29 augustus 2014 stelt [eiser] [gezamenlijke gedaagden] . in gebreke.
2.8.
Omdat [gezamenlijke gedaagden] . zich op het standpunt blijft stellen dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, stuurt [eiser] op 9 september 2014 aan [gezamenlijke gedaagden] . een brief waarin hij schrijft dat hij de koopovereenkomst tussen hem en [gezamenlijke gedaagden] . ontbindt en [gezamenlijke gedaagden] . sommeert de waarborgsom van 10% van de koopsom van € 22.450,00 binnen vijf dagen te voldoen. Aan deze sommatie geeft [gezamenlijke gedaagden] . geen gehoor.
2.9.
[eiser] verkoop de bouwkavel op 17 december 2014 aan een derde voor een koopsom van € 173.750,00.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis,
primair:
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 22.450,00, alsook tot een bedrag van € 2.550,00 voor de (gevolg)schade in verband met de ontvangen lagere verkoopprijs op
17 december 2014, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.
subsidiair:
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een (aanvullend) bedrag van (dan wel tot) € 25.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente.
primair en subsidiair:
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen een bedrag voor gemaakte autoreiskosten.
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 22.450,00, alsook tot een bedrag van € 2.550,00 voor de (gevolg)schade in verband met de ontvangen lagere verkoopprijs op
17 december 2014, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.
subsidiair:
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een (aanvullend) bedrag van (dan wel tot) € 25.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente.
primair en subsidiair:
[gezamenlijke gedaagden] . te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen een bedrag voor gemaakte autoreiskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat tussen hem en [gezamenlijke gedaagden] . een
mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel tot stand is gekomen voor een koopprijs van € 224.500,00. Omdat [gezamenlijke gedaagden] . zijn (betalings)verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, is hij volgens [eiser] overeenkomstig de NVM koopakte bouwgrond verplicht 10% van de koopsom als direct opeisbare boete te voldoen. Daarnaast is [gezamenlijke gedaagden] . gehouden om de door [eiser] geleden schade te vergoeden. Deze bestaat uit het verschil van de tussen hem en [gezamenlijke gedaagden] . overeenkomen koopprijs van € 224.500,00 en de uiteindelijk ontvangen koopprijs van € 173.750 en bedraagt € 50.750,00. [gezamenlijke gedaagden] beperkt ten behoeve van deze procedure zijn totale vordering tot € 25.000,00.
3.3.
[gezamenlijke gedaagden] . voert verweer. Op de stelling van partijen zal de kantonrechter hierna, voor zover nodig, ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een rechtsgeldige
koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel tot stand is gekomen.
4.2.
[gezamenlijke gedaagden] . brengt tijdens de comparitie naar voren dat de koopovereenkomst niet schriftelijk tot stand is gekomen en dat dus niet is voldaan aan het vormvereiste in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW).
4.3.
Dit verweer slaagt. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan.
Volgens de parlementaire geschiedenis is de ratio van het schriftelijkheidsvereiste dat de behoefte bestaat om consument-kopers bij de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak te beschermen tegen te snelle beslissingen onder druk. Met het stellen van een vormvoorschrift beoogt de wetgever eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja wanneer wilsovereenstemming bestaat, terwijl de koper een stuk in handen heeft om aan een door hem in te schakelen deskundige voor te leggen. Een zelfde beschermingsgedachte kan gevonden worden in artikel 7:766 BW. Ingevolge het eerste lid geldt het schriftelijkheidsvereiste eveneens voor een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Uit het derde lid volgt dat, indien sprake is van een gesplitste koopovereenkomst met betrekking tot de koop van de grond en een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot een te bouwen woning op die grond, het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is op de koopovereenkomst én de aannemingsovereenkomst (zie ook Nadere MvA, Kamerstukken I, vergaderjaar 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 19 en 20). Het ligt naar het oordeel van de kantonrechter dan niet voor de hand, gelet op diezelfde beschermingsgedachte achter deze bepaling, dat de koopovereenkomst niet aan het schriftelijkheidsvereiste zou moeten voldoen, indien, zoals in het onderhavige geval, nog geen aannemingsovereenkomst is gesloten, maar door een makelaar de kavel die betrekking heeft op een te bouwen woning aan consumenten te koop wordt aangeboden.
Volgens de parlementaire geschiedenis is de ratio van het schriftelijkheidsvereiste dat de behoefte bestaat om consument-kopers bij de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak te beschermen tegen te snelle beslissingen onder druk. Met het stellen van een vormvoorschrift beoogt de wetgever eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja wanneer wilsovereenstemming bestaat, terwijl de koper een stuk in handen heeft om aan een door hem in te schakelen deskundige voor te leggen. Een zelfde beschermingsgedachte kan gevonden worden in artikel 7:766 BW. Ingevolge het eerste lid geldt het schriftelijkheidsvereiste eveneens voor een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Uit het derde lid volgt dat, indien sprake is van een gesplitste koopovereenkomst met betrekking tot de koop van de grond en een overeenkomst van aanneming van werk met betrekking tot een te bouwen woning op die grond, het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is op de koopovereenkomst én de aannemingsovereenkomst (zie ook Nadere MvA, Kamerstukken I, vergaderjaar 2002-2003, 23 095, nr. 38a, p. 19 en 20). Het ligt naar het oordeel van de kantonrechter dan niet voor de hand, gelet op diezelfde beschermingsgedachte achter deze bepaling, dat de koopovereenkomst niet aan het schriftelijkheidsvereiste zou moeten voldoen, indien, zoals in het onderhavige geval, nog geen aannemingsovereenkomst is gesloten, maar door een makelaar de kavel die betrekking heeft op een te bouwen woning aan consumenten te koop wordt aangeboden.
4.4.
Niet ter discussie staat dat [gezamenlijke gedaagden] . niet in de uitoefening van een beroep op bedrijf handelden. Verder is sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Tussen partijen was duidelijk dat de bouwkavel op het moment dat de koopovereenkomst tot stand zou komen, bestemd was voor de bouw van een woning. Dit staat niet alleen met zoveel woorden in de artikel 5.3 van de NVM koopakte bouwgrond; ook volgt dit uit het feit dat, zoals [gezamenlijke gedaagden] . onbestreden heeft gesteld, de bouwkavel tussen de woningen ligt en de advertentie voor de bouwkavel tussen de woningadvertenties stond.
4.5.
Uit het voorgaande vloeit voort dat, mocht er al een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen zijn, zoals [eiser] stelt en [gezamenlijke gedaagden] . gemotiveerd betwist, deze schriftelijk aangegaan had moeten worden. Nu hieraan niet is voldaan, heeft, mede gelet op artikel 3:39 BW een eventuele mondelinge overeenkomst geen rechtsgevolg. Hierop stuiten de vorderingen van [eiser] af (ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Alle overige stellingen en verweren behoeven daarom geen bespreking meer.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de kant van [gezamenlijke gedaagden] ., nu hij zonder gemachtigde procedeert, bepaald op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de zijde van [gezamenlijke gedaagden] . worden bepaald op nihil.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. D.M.I. de Waele en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2015.