Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 13/691
uitspraak van de meervoudige belastingkamer ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 11 februari 2014
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[A-straat 1] (met [A-straat 2]) te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 4.769.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
[A-straat 1] (met [A-straat 2]) te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 4.769.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 januari 2013 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 januari 2013, ontvangen door de rechtbank op
4 februari 2013, beroep ingesteld.
4 februari 2013, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2013 te Arnhem. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde mr.drs. [gemachtigde], juridisch adviseur te [Q]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], taxateur.
2.Feiten
2.1
Eiseres is eigenaresse van het object. Het object is verhuurd aan [B] BV, een dochteronderneming van [C] BV. [B] BV exploiteert in het pand onder de naam "[D]" een speelautomatenhal (hierna: het casino) met gebruikmaking van één van de in totaal drie door de gemeente Nijmegen beschikbaar gestelde speelautomatenhalvergunningen.
2.2
Het object is in 2007 gebouwd en maakt onderdeel uit van "[E]", dat naast het [F] is gelegen en bestaat uit een deels ondergronds gelegen parkeergarage, het onderhavige object en daarboven gelegen woonappartementen. Op de begane grond zijn twee afzonderlijke entrees die toegang geven tot het casino, dat op de eerste verdieping is gevestigd en een oppervlakte heeft van ongeveer 1.516 m².
2.3
Het casco van het object is door de huurder in 2007 en 2008 inpandig verbouwd. Daarbij is onder meer de sprinklerinstallatie verwijderd en vervangen door andere brandveiligheidsvoorzieningen. Desgevraagd heeft [C] BV aan verweerder bij e-mails van 28 december 2012 en 10 januari 2013 te kennen gegeven dat investeringen zijn gedaan voor een bedrag van in totaal € 2.246.000 en dat die investeringen bouwkundige voorzieningen betreffen, zoals liften, trappen, toiletten, scheidingswanden en dergelijke, en geen vloerbedekking of verlichting.
2.4
Het object wordt per 1 september 2007 verhuurd voor een huurprijs van € 493.898 per jaar (hierna: de jaarhuur). Onderdeel van het huurcontract is dat de huurder het gebruik heeft van zeven parkeerplaatsen in de parkeergarage en dat per jaar 50.000 gratis uitrijkaarten voor bezoekers van het casino ter beschikking worden gesteld.
3.Geschil
3.1
In geschil is de objectafbakening en de waarde van het object op de waardepeildatum.
3.2
Eiseres bepleit een waarde van € 3.500.000, uitgaande van een jaarhuurwaarde van € 350.000. Dit is volgens eiseres de jaarhuur van € 493.898,30, verminderd met de waarde van de parkeerplaatsen en uitrijkaarten. Daarbij dient volgens eiseres geen rekening te worden gehouden met huurdersinvesteringen.
3.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 29 maart 2013 door [A], WOZ-taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 5.805.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van de jaarhuur en hij heeft daarop de waarde van de parkeerplaatsen en uitrijkaarten in mindering gebracht. Vervolgens heeft de taxateur de waarde van de huurdersinvesteringen tot een bedrag van (€ 2.246.000 / 10 jaar) € 224.600 daarbij opgeteld. Dat heeft geleid tot een in aanmerking te nemen jaarlijkse huurwaarde van € 581.998.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de wet – voor zover van belang – als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd of ongebouwd eigendom of een samenstel van twee of meer van die eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
4.2
Eiseres heeft ter zitting naar voren gebracht dat de tweede entree door verweerder ten onrechte tot het object is gerekend, omdat die entree gemeenschappelijk in gebruik is met de onder en boven het casino gelegen objecten en niet uitsluitend door bezoekers van het casino. Verweerder heeft dit onvoldoende concreet betwist, zodat de rechtbank van de juistheid van de stelling van eiseres uitgaat. Het beroep is in zoverre gegrond. Ter zitting heeft eiseres voorts erkend dat als het object wordt afgebakend met weglating van de desbetreffende entree, dit geen invloed heeft op de WOZ-waarde die aan het, alsdus kleiner afgebakende, object moet worden toegekend. Gelet hierop, zal de rechtbank de waardevaststelling door verweerder beoordelen.
4.3
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Deze waarde kan ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de HWK-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.4
Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004: AP1375).
4.5
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van het object moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode. De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Bij deze methode wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. Tussen partijen is de kapitalisatiefactor niet in geschil. Bij een waardering volgens de HWK-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme jaarhuur. Hierbij geldt als uitgangspunt dat een door niet-gelieerde partijen overeengekomen huur voor het betreffende pand in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
4.6
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde rust op verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
4.7
Partijen zijn het erover eens dat de contractueel bedongen huur is overeengekomen tussen niet-gelieerde partijen en marktconform is. Voorts zijn eiseres en verweerder het eens over de waarde die aan de parkeervoorzieningen, die onderdeel zijn van het huurcontract, moet worden toegekend. Deze moet op € 136.500 per jaar worden gesteld. Partijen zijn evenwel verdeeld over het antwoord op de vraag of, en zo ja, in hoeverre de huurdersinvesteringen in aanmerking moeten worden genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde en meer in het bijzonder de jaarlijkse huurwaarde.
4.8
Ingevolge artikel 3:4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak en is de eigenaar van die zaak eigenaar van al haar bestanddelen. Blijkens het tweede lid van dat artikel wordt een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan één van die zaken, bestanddeel van die hoofdzaak. Uit artikel 5:3 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de bouwkundige voorzieningen die de huurder aan het object heeft aangebracht en die tot het object zijn gaan behoren door natrekking eigendom van eiseres zijn. Bij de bepaling van de waarde van het object, moet de waarde hiervan dan ook in aanmerking worden genomen. Voor de waardering op grond van de Wet WOZ, doet hieraan niet af dat de huurder bij beëindiging van het huurcontract gehouden is om het object weer casco op te leveren, zoals kennelijk in de huurovereenkomst is overeengekomen.
4.9
Gelet hierop, heeft verweerder terecht de waarde bepaald met inachtneming van de huurdersinvesteringen. In het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft de taxateur deze bepaald door het investeringsbedrag te delen door het aantal overeengekomen huurjaren. De rechtbank acht dit niet onredelijk, aangezien op voorhand niet zeker is of de huurder gebruik zal maken van de optie de huurtermijn te verlengen. Eiseres heeft subsidiair betoogd dat de waarde van de huurdersinvesteringen dient te worden weggestreept tegen de kosten die de huurder zal moeten maken om de sprinklerinstallatie weer aan te brengen aan het einde van de huurperiode. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder evenwel met die eventuele kosten terecht geen rekening gehouden, omdat die kosten geheel voor rekening van de huurder zullen komen en voor een eventuele koper op de waardepeildatum dus geen waardedrukkende factor vormen. Verweerder heeft bij het vaststellen van de WOZ-waarde een bedrag van ongeveer de helft van de door de taxateur berekende waarde van de huurdersinvesteringen meegenomen bij de waardebepaling, zodat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de jaarhuurwaarde te hoog is vastgesteld.
4.1
Eiseres heeft in dit verband een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel en gesteld dat verweerder in het verleden nooit rekening heeft gehouden met huurdersinvesteringen. Ter zitting heeft verweerder in dit verband onweersproken gesteld dat pas naar aanleiding van een andere procedure nader onderzoek is gedaan naar het tussen eiseres en haar huurder geldende huurcontract in verband met de waarde van de parkeervoorzieningen en dat in dat onderzoek tevens de huurdersinvesteringen naar voren zijn gekomen. Volgens verweerder is hierover in het verleden geen standpunt bepaald. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten in het verhandelde ter zitting of de stukken om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen, zodat het beroep op dit punt niet kan slagen.
4.11
De conclusie moet zijn dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat de aanslag OZB tot de juiste hoogte is opgelegd.
4.12
De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en het onderhavige WOZ-object opnieuw afbakenen met instandlating van de daaraan toegekende WOZ-waarde en daarop gebaseerd aanslag OZB.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres ten behoeve van het beroep gemaakte kosten. Deze dienen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te worden vastgesteld op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487, en een wegingsfactor 1).
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de WOZ-beschikking;
- bakent het object af met weglating van de tweede entree die niet uitsluitend wordt gebruikt ten behoeve van het object;
- stelt de WOZ-waarde vast op € 4.769.000;
- stelt de aanslag OZB dienovereenkomstig vast;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 974;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 318 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. A.F. Germs-de Goede en mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 11 februari 2014
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.