Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/195244 / HA ZA 10-91
Vonnis van 29 mei 2013
in de zaak van
[eiseres 1]
wonende te [woonplaats]
eiseres
advocaat mr. J. Bosman te Ede
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EDE
gevestigd te Ede
gedaagde
advocaat mr. P. van den Berg te Middelburg
Partijen zullen hierna [eiseres 1] en de gemeente worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2012;
- het deskundigenbericht van 8/10 december 2012;
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres 1];
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de gemeente.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 27 juni 2012 heeft de rechtbank een onderzoek door deskundigen bevolen ter beantwoording van veertien vragen (waaronder een restvraag).
Als deskundigen zijn benoemd ing. J.K. Zeeman en drs. P.C. van Arnhem.
2.2.
De deskundigen hebben gerapporteerd op 8/10 december 2012. Uit het rapport wordt geciteerd:
I. ALGEMEEN DEEL
(...)
2.Procedure en werkwijze
(...) Op 19 oktober 2012 hebben deskundigen partijen gehoord en het object – en zijn omgeving – opgenomen en bezichtigd. (...) Van de bespreking is door de deskundigen een verslag gemaakt. Met partijen is afgestemd dat het verslag als een conceptverslag aan het conceptrapport zal worden gehecht, waardoor zij op het besprekingsverslag kunnen reageren. (...)
II. RAPPORT A (VRAGEN J.K. ZEEMAN)
(...)
Waarnemingen van algemene aard, voor een goed begrip van de bouwkundige situatie en tevens beantwoording van vraag 14
Onder punt 2.6 van het vonnis van 27 juni 2012 stelt de rechtbank: “
Het staat de deskundige vrij om ten behoeve van die oordeelsvorming Bouwbedrijf[bouwbedrijf] te benaderen, bij voorbeeld om inlichtingen te verkrijgen over de staat van het pand vóór deverbouwing”
Het staat de deskundige vrij om ten behoeve van die oordeelsvorming Bouwbedrijf[bouwbedrijf] te benaderen, bij voorbeeld om inlichtingen te verkrijgen over de staat van het pand vóór deverbouwing”
Ondergetekende heeft dit gedaan middels een uitgebreid onderhoud tussen Dhr. [directeur van bouwbedrijf], directeur van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] en Ing. J.K. Zeeman. Daarbij zijn door ondergetekende de volgende vragen gesteld:
a. U hebt een tekening geproduceerd van de bestaande toestand. Is deze gebaseerd op historische tekeningen die niet in het archief van de gemeente Ede zijn aangetroffen of is deze tekening geproduceerd na eigen inmeting?
Antwoord:Na eigen inmeting en destructief onderzoek ter plaatse is de tekening op het eigen kantoor geproduceerd. (Deze tekening is aanwezig in het digitale archief van de gemeente Ede en is door Mr. Bosman inmiddels geplot en verzonden naar partijen; naar de beide deskundigen en ook naar de griffie, zodat deze tekening nu deel uitmaakt van het gerechtsdossier. Tekening heeft het werknummer 2005.08 Blad B 01 datum 15-10-2005.)
(...)
f. Gevraagd werd naar de uitvoerder van het tekenwerk ten behoeve van de restauratie en de herindeling van het pand.
Antwoord: Bouwbedrijf[bouwbedrijf] heeft eigen tekenaars/werkvoorbereiders in dienst en de bouwtekeningen van destijds zijn digitaal gemaakt en opgeslagen in het archief. Ondergetekende heeft daarna aangegeven dat hij binnen zijn opdracht van de rechtbank moet reconstrueren hoe het pand kan worden gesplitst in twee woonlagen waarbij partij [eiseres 1] de bovenverdieping aan zichzelf wil houden en de onderverdieping wil verkopen. Gelet op de digitaal opgeslagen basisgegevens van het pand heeft ondergetekende om redenen van economie gevraagd of een tekenaar van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] op basis van door ondergetekende aan te leveren ontwerpschetsen een digitale tekening daarvan kan produceren. Overeengekomen werd een bedrag van € 650,- exclusief BTW voor het arbeidsloon van de tekenaar en het recht van ondergetekende om die tekening te mogen vermenigvuldigen voor de onderhavige gerechtelijke procedure, middels toezending van een digitale versie. Deze tekening draagt het werknummer 051010, bladnummer N 01 met datum 11-10-2012 en heeft alleen om economische redenen een onderhoek van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] zonder dat daaruit consequenties kunnen worden getrokken met betrekking tot dit Bouwbedrijf. Ondergetekende is de auteur en opdrachtgever van de tekening.
g. Uitgangspunten van ondergetekende bij het maken van de ontwerpschetsen zijn de volgende:
(...)
g.13. Partij Gemeente Ede heeft na de uitleg van ondergetekende middels een brief d.d. 24 oktober 2012 te kennen gegeven dat de voorstellen voor indeling van de verdieping niet overeenkomen met de ideeën van [eiseres 1].
Zij gaat voorbij aan de eigen uitspraken van partij [eiseres 1], vastgelegd in het verslag van de bespreking (Bijlage 1). Letterlijk staat daar:
“Deskundigen geven aan dat beide woningen in ieder geval aanpassing behoeven – dat betekent in de praktijk dat men ook de bovenwoning herindeelt (geheel renoveert). De benedenwoning vernieuwen en de bovenwoning verouderd laten zou niet doelmatig/niet redelijk handelend zijn. De bovenwoning zou tegelijk met de benedenwoning (d.m.v. werk met werk maken) grondig aangepakt worden, althans als uitgangspunt voor de waardebepaling van beide appartementen, om te komen tot een schadestaat in deze procedure. (Het staat partij [eiseres 1] uiteraard vrij om de begrote interieur afwerkingen te verschuiven naar een latere datum als de verkoop van het bovenappartement opportuun wordt.)
Als uitgangspunt voor de vorming van een vereniging van eigenaren dient naar het oordeel van ondergetekende de hoofdbouwmassa en de bijgebouwen en tuin in ieder geval te worden gerenoveerd tot een niveau van 2005 om een deugdelijke basis te hebben voor de fondsvorming ten behoeve van toekomstig gezamenlijk onderhoud.
Deze aanpak wordt onderschreven door de heren [eiseres 1] en [betrokkene].
Dhr. [betrokkene] stelt nog dat zij in 2005 niet toegekomen waren aan een studie die Dhr. Zeeman nu heeft gemaakt, om de eenvoudige reden dat de gemeente Ede in 2005 had aangegeven dat van een splitsing toch geen sprake kon zijn.”
(...)
Beantwoording van vraag 1: Wilt u zo goed mogelijk vaststellen in welke staat het pand zich in 2005 bevond, door bouwtekeningen te achterhalen? Wilt u voorts zo goed mogelijke reconstrueren op welke wijze [eiseres 1] het pand in die staat wilde splitsen in twee woonlagen?
De bestaande toestand in 2005 is ingemeten door Bouwbedrijf[bouwbedrijf] en de tekening “bestaande toestand” bevindt zich in het bouwarchief van de gemeente Ede. Ondergetekende heeft aldaar een digitale kopie ontvangen. Partij [eiseres 1] heeft deze tekening bij Bouwbedrijf[bouwbedrijf] opgevraagd, vermenigvuldigd en toegezonden aan partijen en deskundigen en gedeponeerd in het procesdossier onder productie W, met het schrijven van Mr. J. Bosman d.d. 23 oktober 2012.
Ondergetekende kon, uitgaande van deze tekening, eenvoudig reconstrueren hoe partij [eiseres 1] de oude toestand van twee gescheiden woonlagen wilde herstellen. Op
Bijlage 3is in rood aangegeven wat op de begane grond moest geschieden om de eerder door de familie [eiseres 1] gemaakte doorbraken te dichten, te weten de doorbraak tussen het portaal van nr. 6 en de slaapkamer van nr. 8 alsmede de kasten onder de trap tussen woonkamer en slaapkamer. Daarmee zou de oorspronkelijke brandscheiding zijn hersteld. (...)
Bijlage 3is in rood aangegeven wat op de begane grond moest geschieden om de eerder door de familie [eiseres 1] gemaakte doorbraken te dichten, te weten de doorbraak tussen het portaal van nr. 6 en de slaapkamer van nr. 8 alsmede de kasten onder de trap tussen woonkamer en slaapkamer. Daarmee zou de oorspronkelijke brandscheiding zijn hersteld. (...)
De splitsing in twee wooneenheden moet dan voldoen aan de huidige eisen van het Bouwbesluit en de aanvraag bouwvergunning moet met een ruimtelijke onderbouwing ter inzage worden gelegd, zodat omwonenden nog zienswijzen kunnen inbrengen. Dit vraagt om een studie, die partij [eiseres 1] in 2005 niet heeft gemaakt. Om de opdracht van de rechtbank te kunnen uitvoeren heeft ondergetekende deze gemaakt en uitgewerkt in een tekening welke als
Bijlage 2is toegevoegd aan dit rapport. Deze tekening is besproken op 19 oktober en toegelicht, waarop partij [eiseres 1] met hun adviseur/aannemer [betrokkene] aangaven dat zij met
voortschrijdend inzicht[onderstreepte woorden in het rapport niet onderstreept maar geel gemarkeerd, rechtbank] tot de conclusie zijn gekomen dat er, gelijk met de splitsing en upgrading van de bestaande toestand en verkoopwaardig maken van de benedenverdieping, betere voorzieningen op de bovenverdieping moesten worden gecreëerd met betrekking tot badkamer, keuken, woonkamer, technische installaties en toegang tot de zolder.
Bijlage 2is toegevoegd aan dit rapport. Deze tekening is besproken op 19 oktober en toegelicht, waarop partij [eiseres 1] met hun adviseur/aannemer [betrokkene] aangaven dat zij met
voortschrijdend inzicht[onderstreepte woorden in het rapport niet onderstreept maar geel gemarkeerd, rechtbank] tot de conclusie zijn gekomen dat er, gelijk met de splitsing en upgrading van de bestaande toestand en verkoopwaardig maken van de benedenverdieping, betere voorzieningen op de bovenverdieping moesten worden gecreëerd met betrekking tot badkamer, keuken, woonkamer, technische installaties en toegang tot de zolder.
Beantwoording vragen 2 t/m 6
De vragen 2 t/m 6 kunnen alleen in samenhang worden beantwoord omdat de investering van € 150.000,- uit het rapport van [makelaar] een niet gespecificeerde opgave is. Ondergetekende zal daarom de diverse ingrediënten van de renovatie van een prijs voorzien exclusief BTW, zodat het enerzijds mogelijk is om een schadestaat te produceren en anderzijds mogelijk is om vast te kunnen stellen welke werkzaamheden eventueel tot een latere datum kunnen worden uitgesteld. De genoemde ramingen zijn inclusief de 20% overhead en exclusief 19% BTW.
(...)
3. Totaal civiel technische werken exclusief BTW € 29.460,=
(...)
8. kapconstructie 85 m², pannen verwijderen, dakbeschot
slopen, post vervangen enkele gordingen sandwichplaat
als dakbeschot, nieuwe panlatten, boeiboorden, goten,
pannen hergebruiken + aanvullen, bijkomend steigerwerk
en kraanhuur € 17.200,=
(...)
12. Totaal exterieur renovatie exclusief BTW € 146.000,=
Begane grond interieur
13. Sloopwerk interieur begane grond (...) vloerbedekking (...) € 4.900,=
(...)
15. vloerafwerkingen tegels in sanitaire ruimten
en overige aanhelingen in bestaande vloer € 3.200,=
(...)
20. Totaal interieur begane grond € 58.250,=
Verdieping interieur
(...)
27. Totaal interieur verdieping, verkoop klaar maken
voor taxatieprijs € 55.700,=
Totaal Bouwkosten in relatie tot taxatieprijzen, exclusief BTW € 289.410,=
BTW 19%
€ 54.990,=
€ 54.990,=
Totaal € 344.400,=
Beantwoording vraag 7: Kunt u aangeven, wanneer de onder vragen 2 tot en met 6 bedoelde werkzaamheden zouden zijn voltooid, aangenomen dat de gemeente daarvoor in de zomer van 2005 toestemming had gegeven en [eiseres 1] vervolgens met de werkzaamheden zou zijn begonnen?
Uitgaande van een start van de bouwvergunningsprocedures voor een buitenplanse bouwaanvraag in de zomer van 2005 moet met een totale doorlooptijd van vergunning en bouwkundige realisatie tot eind september 2006 rekening worden gehouden.
Beantwoording vragen c.q. opmerkingen van partijen naar aanleiding van het concept rapport
Partij [eiseres 1] middels de brief van Van Veen Advocaten d.d. 27 november 2012
(...)
4. en 5. Partij [eiseres 1] stelt dat het volledige pand en de bijgebouwen alsmede de tuin in ieder geval gerenoveerd zouden worden tot een niveau van 2005. Dit is inderdaad erkent door de [echtgenoot van eiseres] en de heer [betrokkene], de aannemer die eveneens aanwezig was ten tijde van de opname door de deskundigen.
Antwoord:Om in termen te blijven die vaak in vonnissen door de rechtbank worden gebruikt betekent dit: “Partij [eiseres 1] neemt de bevindingen van de deskundigen over en makt deze tot de hare” Reden waarom partij [eiseres 1] geen nadere opmerkingen heeft gemaakt ten aanzien van de punten g1. t/m g.13. en h1. t/m h3 bij de beantwoording van vraag 14 en waarnemingen van algemene aard.
(...)
7. t/m 10. Partij [eiseres 1] stelt dat bij het gestelde in de laatste alinea bij de beantwoording van vraag 1 niet gesproken kan worden van “voortschrijdend inzicht” (zie geel gemarkeerde passage aldaar). Zij is niet tot een ander inzicht gekomen doch pas tot een goed inzicht gekomen, gehoord hebbende de deskundigen.
Antwoord:
Zoals reeds aangegeven bij de beantwoording van de opmerkingen 4 en 5 hebben de deskundigen geconcludeerd dat partij [eiseres 1] de bevindingen van de deskundigen heeft overgenomen en deze tot de hare gemaakt.
De definitieve versie van de laatste alinea bij de beantwoording van vraag 1 dient dan ook als volgt te worden gelezen:
Deze tekening is besproken op 19 oktober 2012 en toegelicht, waarop partij [eiseres 1] met haar adviseur/aannemer [betrokkene] aangaven dat zij, gehoord hebbende de deskundigen, die zich op hun beurt baseerden op verkregen informatie van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] dat specifieke onderdelen van het pand allemaal vervangen dienden te worden of dienden te voldoen aan het Bouwbesluit wat gold in 2005, in die situatie gelijk met de splitsing en upgrading van de bestaande toestand en het verkoopwaardig maken van de benedenverdieping, betere voorzieningen op de bovenverdieping had gerealiseerd met betrekking tot badkamer, keuken, woonkamer, technische installaties en toegang tot de zolder.
Deze tekening is besproken op 19 oktober 2012 en toegelicht, waarop partij [eiseres 1] met haar adviseur/aannemer [betrokkene] aangaven dat zij, gehoord hebbende de deskundigen, die zich op hun beurt baseerden op verkregen informatie van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] dat specifieke onderdelen van het pand allemaal vervangen dienden te worden of dienden te voldoen aan het Bouwbesluit wat gold in 2005, in die situatie gelijk met de splitsing en upgrading van de bestaande toestand en het verkoopwaardig maken van de benedenverdieping, betere voorzieningen op de bovenverdieping had gerealiseerd met betrekking tot badkamer, keuken, woonkamer, technische installaties en toegang tot de zolder.
Partij Gemeente Ede middels de brief van Adriaanse van der Weel Advocaten d.d. 26 november 2012 (hierna te noemen de gemeente)
(...)
4. Algemene opmerkingen over Deelrapport A
De Gemeente concludeert dat het concept-deelrapport niet bruikbaar is daar het is gebaseerd op een fictief bouwplan dat niet overeenkomt met de feiten rond de splitsing door [eiseres 1].
Antwoord:
De punten 1 t/m 5 van de opmerkingen van partij [eiseres 1] geven aan dat het bouwplan de visie weergeeft van partij [eiseres 1] en dat zij het plan tot de hare heeft gemaakt. (...)
(...)
7. Deelrapport A blz. 4
De Gemeente ontkent en betwist dat [eiseres 1] het pand wilde splitsen conform de uitgangspunten die in sub g. 1 tot en met 13 zijn opgesomd. Daarnaast geeft de gemeente aan wat de deskundigen hadden moeten doen.
Antwoord:
Gemeente behoeft niet aan te geven wat partij [eiseres 1] wilde. Daar is partij [eiseres 1] tezamen met haar advocaat mans genoeg voor. Ter info wordt verwezen naar de opmerkingen van partij [eiseres 1] op het concept rapport.
(...)
9. Deelrapport blz. 7
a. De Gemeente constateert dat de eerste vraag van de rechtbank niet is beantwoord en ontkent en betwist dat is vastgesteld in welke staat het pand zich in 2005 bevond. In de optiek van de gemeente moet ook het taxatierapport van makelaar [makelaar] worden betrokken omdat daarin daarin de toenmalige toestand van het pand is beschreven.
(...)
Antwoord:
a. Aannemende dat de gemeente met het taxatierapport bedoelt productie 6 bij dagvaarding ontgaat het een ervaren bouwkundige wat de gemeente meent te kunnen halen uit de omschrijving van dat rapport dat nog niet is meegenomen met het verslag van de bespreking met Dhr. [directeur van bouwbedrijf] van Bouwbedrijf[bouwbedrijf].
Vraag 1 van de rechtbank staat op pagina 1 van Deelrapport A. De gevraagde bouwtekeningen zijn achterhaald. De aanwijzingen van Bouwbedrijf[bouwbedrijf] zoals de gemeente die zelf heeft ingebracht als productie 7 bij conclusie van antwoord d.d. 31 maart 2010 zijn de revue gepasseerd en de reconstructietekening heeft partij [eiseres 1] tot de hare gemaakt.
(...)
III. RAPPORT B (VRAGEN P.C. VAN ARNHEM)
(...)
Vraag 8.
Kunt u, uitgaande van het prijspeil in 2005, aangeven wat de kosten voor het opstellen en verlijden van een notariële akte van splitsing zouden zijn geweest?
(...) De kosten voor het opstellen en verlijden van een notariële akte van splitsing zouden naar het prijspeil 2005 circa € 2.000,-- (inclusief btw) zijn geweest. (...) tot de voornoemde kosten behoren naast het opstellen van een akte van splitsing ook het maken van een appartementstekening (splitsingstekening), het aanvragen van een complexnummer bij het kadaster, diverse inzages en kadastraal recht. Deskundige merkt op dat er in 2005 geen vaste tarieven bestonden, tarieven waren vrij (onderhandelbaar).
Vraag 9.
Kunt u, uitgaande van de situatie in 2005, aangeven of het in verband met de verkoop van de benedenwoning nodig zou zijn geweest een erfdienstbaarheid te vestigen en zo ja, wat de kosten hiervan zouden zijn geweest?
(...) In verband met de verkoop van de benedenwoning zou het nodig zijn geweest dat de villa zou worden gesplitst in twee appartementsrechten, betrekkelijk de bovenwoning en de benedenwoning, die elk het recht geven op het uitsluitend gebruik van een woning met tuin. De tuin zou eveneens zijn betrokken in de splitsing, en wel zodanig dat de zuidzijde van de tuin (als aangegeven in de tekening die is bijgevoegd als bijlage 2) zou behoren bij het appartementsrecht dat betrekking heeft op de benedenwoning en de noordzijde van de tuin bij het appartementsrecht dat betrekking heeft op de bovenwoning. Vestiging van een erfdienstbaarheid is dan niet nodig.
Vraag 10.
Kunt u aangeven wat de hoogte zou zijn geweest van de door [eiseres 1] verschuldigde, tijdens de herstel- en verbouwingswerkzaamheden doorlopende contractuele rente als gevolg van de door haar bij Merrill Lynch Bank afgesloten lening/hypotheek ten behoeve van de aankoop en de investering?
Deskundige kan deze vraag op basis van de overgelegde stukken niet beantwoorden. (...)
Vraag 11.
Kunt u, uitgaande van het prijspeil van 2005, aangeven welke kosten zouden zijn gemoeid met de financiering van de investering voor zover die boven het bedrag van € 225.000,- uitgaat?
De variabele hypotheekrente was in 2005 rondom de 4,0%. Uitgaande van totale kosten van rond de € 350.000,--, moet een € 125.000,-- extra gefinancieerd worden (× 4,0% = € 5.000,-- per jaar). De daarmee gepaard gaande eenmalige kosten kunnen worden geschat op een totaal van € 3.000,--. Daartoe behoren de kosten voor de hypotheekakte (notaris en inschrijving), een afsluitprovisie en de kosten van een taxatie.
Vraag 12.
Kunt u, uitgaande van het prijspeil van het moment dat de werkzaamheden zouden zijn voltooid (zie vraag 7), aangeven welke kosten voor de verkoper gemoeid zouden zijn geweest met het verkopen van de benedenwoning en hoe hoog deze kosten waren geweest?
(...) Als peildatum voor deze kosten is aangehouden 1 oktober 2006. Allereerst zijn er de kosten verbonden aan het splitsen in twee appartementsrechten, deze zijn bepaald op – ook per deze peildatum – circa € 2.000,-- incl. btw. Dan zijn er de verkoopkosten, bestaande uit de makelaarscourtage. Deze kosten – waarbij de tarieven eveneens vrij onderhandelbaar zijn – worden geschat op € 10.000,-- incl. btw. Tot deze kosten behoren de vergoeding voor de makelaar en enige publiciteitskosten. Tezamen zijn de kosten gemoeid met het verkopen van de benedenwoning per 1 oktober 2006 dus € 12.000,-- incl. btw.
Vraag 13.
Kunt u, uitgaande van het prijspeil van het moment dat de werkzaamheden zouden zijn voltooid (zie vraag 7), aangeven wat de vrije verkoopwaarden van elk van de twee appartementen (boven- en benedenwoning) zou zijn geweest wanneer de eerder genoemde wijzigingen zouden zijn doorgevoerd?
Bij deze vraag wordt van deskundige een taxatie gevraagd. Deskundige zal op deze plaats daarom eerst enkele algemene opmerkingen plaatsen. (...)
Bij de taxatie is uitgegaan van de waardepeildatum 1 oktober 2006.
(...)
Deskundige heeft, met inachtneming van de beperkte vergelijkbaarheid van de genoemde referentiepanden, drie – uit bespreking van de referentietransacties voortvloeiende – indicaties voor de waarde van het object als volgt verzoend, daarbij uitgaande van zijn op marktkennis en ervaring gestoeld intuïtief inzicht:
Vrije verkoopwaarde van de benedenwoning per 1-10-2006: € 490.000,--, k.k.
Vrije verkoopwaarde van de bovenwoning per 1-10-2006: € 390.000,-- k.k.
(...)
Beantwoording vragen c.q. opmerkingen van partijen naar aanleiding van het concept rapport
Partij [eiseres 1] middels de brief van Van Veen Advocaten d.d. 27 november 2012
(...)
Partij Gemeente Ede middels de brief van Adriaanse van der Weel Advocaten d.d. 26 november 2012 (hierna te noemen de gemeente)
(...)
N.a.v. blz. 1 en blz. 3.
Deskundige is van mening dat – nu boven- en benedenwoning in appartementen zouden worden gesplitst – het redelijk en doelmatig is dat de tuin daarin ook (en tegelijk) begrepen zou worden. Het splitsen in twee appartementen en daarin de tuin niet betrekken (en het gebruik door de eigenaar van de bovenwoning dan regelen door middel van servituut) acht deskundige minder bevorderlijk voor de verkoopbaarheid – en dus de martkwaarde – van de bovenwoning. De door de deskundige ‘gekozen’ variant van het splitsen van – ook – de tuin is daarmee redelijk en doelmatig.
De gemeente stelt dat [eiseres 1] heeft aangegeven dat de tuin in zijn geheel zou toekomen aan de benedenwoning. Deskundigen zien daarin echter geen dictaat voor hun advies. [eiseres 1] zou zich voorafgaand aan splitsing en verkoop laten adviseren en daaropvolgend – zo nemen deskundigen aan – redelijk en doelmatig handelen in deze.
Bijlage 1. Verslag bijeenkomst d.d. 19 oktober 2012
Verslag van de bespreking inzake het horen van dpp en de opneming van het object en zijn omgeving (Dokter Kimmijserlaan 6-8 te Lunteren d.d. 19 oktober 2012.
Aanwezig:
Zijdens [eiseres 1]:
mevrouw H.R. [eiseres 1]
de heer S.Ch. [eiseres 1]
de heer J.J. [betrokkene], adviseur van [eiseres 1]
mr. J. Bosman, advocaat.
Zijdens de gemeente:
de heer [ambtenaar van de gemeente], ambtenaar
Mw. Mr. P. van de Berg, advocaat
De deskundigen: J.K. Zeeman en P.C. van Arnhem
(...)
De heer Zeeman ligt toe dat, in de gedachte toestand dat [eiseres 1] had gerenoveerd en gesplitst – geen vormverandering in de kap was aangebracht, de garages waren vernieuwd en uitgebreid met bergingen, de tuin zou zijn gesplitst en deels bij hnr. 6 en deels bij hnr. 8 was betrokken. De indeling zoveel mogelijk zou zijn teruggebracht tot de oorspronkelijke situatie (van voor de samenvoeging van de twee woningen in het verleden maar met aanpassingen in de sanitaire ruimten naar maatstaven van 2005). De begane grond vloer moet vernieuwd worden, de kelder blijft gehandhaafd; een nieuwe CV komt in de kelder. Deze situatie – die de heer Zeeman zich voorstelt – is ingegeven door een optimale vermarktbaarheid van beide woningen en een deugdelijk uitgangspunt voor onderhoudskosten door een vereniging van eigenaars.
Mr. Bosman reageert door aan te geven dat hij wenst dat deskundigen rekening houden met het voornemen van [eiseres 1] – dus m.b.t. de benedenwoning: optimaal maken t.b.v. verkoop; maar m.b.t. de bovenwoning: weinig renoveren, geen luxe aanbrengen (dit i.v.m. het voornemen van [eiseres 1] tot eigen bewoning door [eiseres 1] c.q. door de gehandicapte broer van mw. [eiseres 1]).
Mr. V.d. Berg reageert instemmend. (...)
Deskundigen geven aan dat beide woningen in ieder geval aanpassing behoeven – dat betekent in de praktijk dat men ook de bovenwoning herindeelt (geheel renoveert). De benedenwoning vernieuwen en de bovenwoning verouderd laten zou niet doelmatig / niet redelijk handelend zijn. De bovenwoning zou tegelijk met de benedenwoning (d.m.v. werk met werk maken) grondig aangepakt worden. Deze aanpak wordt onderschreven door de heren [eiseres 1] en [betrokkene]. Dhr. [betrokkene] stelt nog dat zij in 2005 niet toegekomen waren aan een studie die Dhr. Zeeman nu heeft gemaakt, om de eenvoudige reden dat de gemeente Ede in 2005 had aangegeven dat van een splitsing toch geen sprake kon zijn.
(...)
2.3.
[eiseres 1] vindt dat de rapportage van de deskundigen uitgebreid en zorgvuldig is opgesteld. Zij kan zich er in grote lijnen in vinden. Zij heeft naar aanleiding van het deskundigenbericht haar vordering verminderd. Zij vordert thans, verkort weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente veroordeelt tot betaling aan haar van € 154.198,20 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 110.600,- vanaf 25 januari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten vermeerderd met rente. Het bedrag van € 154.198,20 is het totaal van de hoofdsom (€ 110.600,-), de wettelijke rente (€ 40.756,20) en de buitengerechtelijke incassokosten (€ 2.842,-). De hoofdsom is berekend als het verschil tussen enerzijds de koopsom die [eiseres 1] voor het pand heeft ontvangen
(€ 425.000,-) en anderzijds de waarde van de te realiseren appartementen (€ 490.000,- + € 390.000,- = € 880.000,-) verminderd met de investering (€ 344.400,-), zoals vastgesteld door de deskundigen. De gemeente heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank over de eiswijziging. De eiswijziging houdt een vermindering in. Die is toegestaan op grond van artikel 129 Rv.
2.4.
In de optiek van de gemeente is het deskundigenbericht onvoldoende draagkrachtig en heeft het onvoldoende overtuigingskracht voor het oordeel dat het bewijs van de door [eiseres 1] gestelde schade geleverd is.
2.5.
De gemeente heeft daartoe onder meer het volgende aangevoerd. De deskundigen hebben volgens haar niet vastgesteld in welke staat het pand zich bevond in 2005. Volgens de gemeente moet daarbij het taxatierapport van [makelaar] worden betrokken omdat daarin de toenmalige toestand van het pand is beschreven.
2.6.
De deskundige Zeeman heeft de samenhangende vragen naar de staat van het pand in 2005 en de splitsingsplannen van [eiseres 1] in die samenhang afdoende beantwoord. Hij heeft zich daarbij onder meer gebaseerd op de resultaten van een uitgebreid onderhoud met de heer [directeur van bouwbedrijf] van Bouwbedrijf[bouwbedrijf], die bekend is met de staat van het pand voorafgaande aan de verbouwing. Het is gesteld noch gebleken dat de informatie die de deskundige van de heer Van de [directeur van bouwbedrijf] heeft verkregen niet juist is. De deskundige heeft bovendien een tekening overgelegd die Bouwbedrijf[bouwbedrijf] heeft gemaakt na intekening in 2005. Ten slotte heeft hij in reactie op commentaar van de gemeente op het conceptrapport de waarde van het taxatierapport van [makelaar] voor het vaststellen van de bouwkundige staat van het pand gerelativeerd. Dit commentaar op het deskundigenbericht wordt daarom verworpen.
2.7.
De gemeente heeft voorts betoogd dat de deskundigen de directe investering van € 150.000,- niet in hun rapport hebben betrokken en niet hebben gerapporteerd over de vraag of er naast dit bedrag nog verdere kosten ter voorkoming van verval moesten worden gemaakt en in hoeverre genoemd bedrag verband houdt met de kosten van een horizontale bouwkundige splitsing. Daarover hadden de deskundigen volgens de gemeente bij de beantwoording van vraag 2 moeten rapporteren. Verder heeft de gemeente bestreden dat de vragen 2 tot en met 6 alleen in samenhang kunnen worden beantwoord. Zij heeft er bezwaar tegen dat de antwoorden op de afzonderlijke vragen uit het deskundigenrapport moeten worden gedestilleerd.
2.8.
De rechtbank leidt uit het deskundigenrapport af dat de deskundigen de vragen zo hebben begrepen dat de daarop te geven antwoorden als uitgangspunt kunnen dienen voor het begroten van de schade die [eiseres 1] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente. De deskundige Zeeman heeft verantwoording afgelegd over het in samenhang beantwoorden van de vragen 2 tot en met 6 en het niet afzonderlijk aan de orde stellen van het bedrag van € 150.000,-. Uit de opzet van het deskundigenrapport wordt voldoende duidelijk dat volgens de deskundigen naast de geraamde bouwkosten van € 344.400,- geen extra kosten gemaakt hadden moeten worden. Het deskundigenrapport is in de vorm waarin het is opgesteld bruikbaar als uitgangspunt voor het begroten van de schade, waarop het inwinnen van het deskundigenbericht ook was gericht. Op deze gronden worden ook deze bezwaren van de gemeente verworpen.
2.9.
De gemeente heeft verder betoogd dat de deskundige Zeeman niet heeft gereconstrueerd hoe [eiseres 1] het pand zou hebben gesplitst als de gemeente splitsing zou hebben toegestaan maar in de plaats daarvan een eigen plan heeft gemaakt. Dat plan van de deskundige is gericht op een zo groot mogelijke opbrengst, terwijl [eiseres 1] geen winstoogmerk had. Volgens de gemeente had de deskundige zich moeten houden aan de plannen zoals [eiseres 1] die heeft geformuleerd op 19 oktober 2012. Zij betwist dat [eiseres 1] het fictieve bouwplan van de deskundige Zeeman tot het hare heeft gemaakt. [eiseres 1] heeft in dat verband gesteld dat zij zich nooit echt goed een definitief beeld heeft kunnen vormen van de mogelijkheden van het pand en dat zij als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente niet kort voor of tijdens de bouw heeft kunnen kiezen voor doelmatigere en voordeligere opties dan de optie die haar wellicht oorspronkelijk voor ogen heeft gestaan. Dat komt volgens [eiseres 1] voor rekening van de gemeente.
2.10.
Het is voldoende aannemelijk dat [eiseres 1] zich nader in de mogelijkheden zou hebben verdiept als de gemeente splitsing zou hebben toegestaan, en dat zij zich daarbij zou hebben laten bijstaan door een terzake kundige aannemer. Evenzeer is voldoende aannemelijk dat deze aannemer dan zou hebben geadviseerd het niveau van afwerking van de verdieping niet te laten achterblijven bij het niveau van afwerking van de begane grond en dat [eiseres 1] dat advies zou hebben gevolgd. Zoals de deskundige Zeeman overtuigend heeft beargumenteerd (‘werk met werk maken’, deugdelijk uitgangspunt voor onderhoudskosten door een vereniging van eigenaars), is het immers niet doelmatig of redelijk het pand te renoveren volgens de uitgangspunten zoals [eiseres 1] die heeft geformuleerd op 19 oktober 2012, welke uitgangspunten tot stand zijn gekomen zonder voorafgaande deugdelijke studie of deskundige bijstand. Dat deze uitgangspunten nog niet voldoende waren doordacht, is het gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente. Doordat de gemeente [eiseres 1] immers niet heeft toegestaan het pand te splitsen, is [eiseres 1] nooit toegekomen aan het uitwerken van plannen voor splitsing. De gemeente kan [eiseres 1] daarom niet tegenwerpen dat zij dat niet heeft gedaan. De conclusie is dat het renovatieplan van de deskundige Zeeman, gebaseerd op de uitgangspunten geformuleerd in deelrapport A onder g (bladzijde 4), geschikt is als uitgangspunt voor het begroten van de schade die [eiseres 1] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente, zodat ook dit bezwaar tegen het deskundigenbericht wordt verworpen.
2.11.
De gemeente heeft onder verwijzing naar het taxatierapport van [makelaar] betwist dat volstaan kon worden met de werkzaamheden aan het dak zoals die door de deskundige Zeeman zijn opgesomd. Zij heeft niet nader toegelicht welke werkzaamheden volgens haar aan de opsomming van de deskundige ontbreken en welke noodzaak er volgens haar voor die werkzaamheden was. Dit bezwaar tegen het bericht van de deskundige is aldus onvoldoende toegelicht, zodat het wordt gepasseerd.
2.12.
De gemeente heeft verder gesteld dat Bouwbedrijf[bouwbedrijf] de vloer van de begane grond heeft vervangen en aangevoerd dat de kosten voor het vervangen van de vloer van de begane grond in de schadeberekening moeten worden betrokken. De omstandigheid dat Bouwbedrijf[bouwbedrijf] de vloer van de begane grond heeft vervangen, rechtvaardigt niet de conclusie dat de voorzieningen die de deskundige in verband met de vloer van de begane grond heeft opgenomen onvoldoende zijn. Ook dit bezwaar van de gemeente wordt daarom als onvoldoende toegelicht gepasseerd.
2.13.
Nu het deskundigenrapport afdoende is toegelicht en uitgewerkt en de bezwaren ertegen worden verworpen of gepasseerd, zal de rechtbank bij de begroting van de schade uitgaan van dat rapport.
2.14.
Zoals overwogen in het tussenvonnis van 20 oktober 2010 (rechtsoverweging 3.2) dient ter begroting van de schade van [eiseres 1] haar huidige vermogenspositie (de feitelijke situatie) te worden vergeleken met de vermogenspositie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de gemeente geen onrechtmatige daad jegens haar had gepleegd (de hypothetische situatie).
2.15.
De gemeente heeft in dit verband aangevoerd dat de koopprijs van het uiteindelijk gerealiseerde en door [eiseres 1] aangekochte appartement (€ 160.000,-) en de kosten van instandhouding daarvan in de berekening van de schade moeten worden betrokken. Zij verwijt de deskundigen dat zij dat niet hebben gedaan. [eiseres 1] had bij akte onder 15 – 19 van haar kant bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat die koopprijs bij de berekening van de schade moet worden betrokken (zoals reeds overwogen in het tussenvonnis van 27 juni 2012, rechtsoverweging 2.10).
2.16.
Zoals overwogen in het tussenvonnis van 20 oktober 2010 (rechtsoverwegingen 3.4 en 3.10), kan de koopprijs van het appartement bij de begroting van de schade een rol spelen. [eiseres 1] is immers tot de koop van het appartement overgegaan omdat zij de mogelijkheid was kwijtgeraakt een deel van het pand voor bewoning te behouden doordat zij het gehele pand had verkocht als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente. In de wijze waarop de schade thans wordt begroot, wordt de bewoning van het pand of een deel daarvan evenwel buiten beschouwing gelaten. Nu de koop van het appartement niet heeft geleid tot een verandering in de vermogenspositie van [eiseres 1] (tegenover de betaling van de koopprijs staat immers de verwerving van het appartement, terwijl een verschil in prijs en waarde is gesteld noch gebleken), leidt deze koop bij deze wijze van begroting niet tot schade voor [eiseres 1].
2.17.
Voor het bepalen van de hypothetische situatie is onder meer van belang hoe hoog de doorlopende rentelast van de financiering van de uitkoop zou zijn geweest. De deskundige Van Arnhem heeft vraag 10, die in dat verband was gesteld, onbeantwoord gelaten. Hij heeft dat gedaan bij gebreke van nadere door [eiseres 1] over te leggen stukken. Het had op de weg van [eiseres 1] gelegen deze stukken aan de deskundige ter beschikking te stellen, maar zij heeft dat niet gedaan. Bij conclusie na deskundigenbericht (onder 3) heeft zij gesteld dat het achteraf niet meer mogelijk is gebleken om vast te stellen met welk rentepercentage kan worden gerekend. Nu in deze procedure als uitgangspunt geldt dat [eiseres 1] tijdens de herstel- en verbouwingswerkzaamheden doorlopende contractuele rente had moeten betalen in verband met de door haar bij Merrill Lynch Bank afgesloten lening/hypotheek ten behoeve van de eigendomsverwerving (tussenvonnis 20 oktober 2010 rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 in verband met conclusie van antwoord onder 34), welke kosten de opbrengst voor [eiseres 1] in de hypothetische situatie zouden hebben verminderd, zal de rechtbank dit aspect van de schade zelfstandig schatten op de voet van artikel 6:97 BW. Bij die schatting worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: in juli 2005 is ten behoeve van de uitkoop een bedrag vrijgemaakt van € 320.645,23 (dagvaarding onder 7d); van dat aan de boedel te betalen uitkoopbedrag zou een kwart uiteindelijk ten goede komen aan [eiseres 1]; de rente bedroeg in de desbetreffende periode rond de 4% (antwoord van deskundige Van Arnhem op vraag 11); de renteverplichting zou hebben doorgelopen over de periode vanaf de (feitelijke) verkoop van het pand op 5 oktober 2005 tot de (hypothetische) verkoop van de onderste verdieping, waarbij de rechtbank ervan uitgaat dat dit zou zijn gebeurd direct na de voltooiing van de werkzaamheden eind september 2006 (antwoord van deskundige Zeeman op vraag 7). Deze kostenpost wordt op grond hiervan geschat op € 9.600,00.
2.18.
De schade van [eiseres 1] wordt dan als volgt begroot. De huidige vermogenspositie van [eiseres 1] in verband met het pand wordt bepaald door de opbrengst van de verkoop, te weten € 425.000,-. De vermogenspositie van [eiseres 1] in verband met het pand in de hypothetische situatie wordt bepaald door de waarde van de gesplitste appartementen, door de deskundigen vastgesteld op € 880.000,- (€ 490.000,- + € 390.000,-), verminderd met de noodzakelijke investeringen in het pand van € 344.400,- en verminderd met bijkomende kosten van € 2.000,- (opstellen notariële akte van splitsing), € 9.600,- (doorlopende rente), € 3.000,- (eenmalige kosten ten behoeve van financiering investering boven € 225.000,-), € 5.000,- (rente in verband met financiering investering boven € 225.000,- over de periode van 5 oktober 2005 tot eind september 2006) en € 10.000,- (kosten van verkoop), derhalve per saldo € 506.000,-. Als schadevergoeding zal worden toegewezen het verschil tussen € 506.000,- (hypothetische situatie) en € 425.000,- (feitelijke situatie), derhalve € 81.000,-.
2.19.
[eiseres 1] heeft vergoeding gevorderd van rente over de hoofdsom vanaf 1 oktober 2005 (tot 24 januari 2013 door haar berekend op € 40.756,20). De gemeente heeft betwist wettelijke rente verschuldigd te zijn over de periode gelegen tussen de aansprakelijkstelling op 2 augustus 2006 en de betekening van de inleidende dagvaarding op 9 juli 2008, de periode tussen het vonnis van 25 februari 2009 en de betekening van de dagvaarding op 29 december 2009 en de periode tussen 1 december 2010 en 25 april 2012, waarin de zaak op de parkeerrol heeft gestaan. Voorts betwist de gemeente gehouden te zijn rente over rente te betalen.
2.20.
Op grond van artikel 6:119 lid 1 BW is de gemeente gehouden rente te vergoeden over de verschuldigde som vanaf het verzuim. Het verzuim is zonder ingebrekestelling ingetreden op het moment van de onrechtmatige daad van de gemeente (artikel 6:83 aanhef en onder b BW). De onrechtmatige daad is gelegen voor 1 oktober 2005 (vonnis 25 februari 2009 rechtsoverwegingen 2.7 en 4.4), zodat de vordering tot vergoeding van rente vanaf 1 oktober 2005 toewijsbaar is. Op grond van artikel 6:119 lid 2 BW wordt het bedrag waarover de wettelijke rente wordt berekend telkens na afloop van een jaar vermeerderd met de over dat jaar verschuldigde rente.
2.21.
[eiseres 1] heeft vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Gezien de betwisting door de gemeente dat [eiseres 1] kosten heeft gemaakt die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen (conclusie van antwoord onder 37) had het op de weg van [eiseres 1] gelegen die kosten nader te specificeren. Dat heeft zij onvoldoende gemotiveerd gedaan (conclusie na deskundigenbericht onder 15). De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
2.22.
Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd, met dien verstande dat de gemeente zal worden veroordeeld de helft van de kosten van de deskundigen, die door [eiseres 1] zijn voorgeschoten, aan haar te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd.
3.De beslissing
De rechtbank
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiseres 1] van € 81.000,- (zegge eenentachtigduizend euro) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 oktober 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen, afgezien van de kosten van de deskundigen;
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiseres 1] van € 4.617,10 in verband met de kosten van de deskundigen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2013.
coll.: CLB