Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/314
[naam eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schoonhoven, verweerder,
gemachtigden: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling en ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaken, gelegen aan de [adres1], [adres2], [adres3] en [adres4] te [plaatsnaam] op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak
1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser bij brief van 9 maart 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 1 maart 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is verschenen, bijgestaan door P. Boer, WOZ taxateur.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
2.1. Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b (...)
c. een gedeelte van een in onderdeel a (...) bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a (...) bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt een op de voet van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van niet meer dan € 200.000,- geacht juist te zijn indien de werkelijke waarde van die onroerende zaak niet meer dan 5% afwijkt van de bij die beschikking vastgestelde waarde.
2.2. De uitspraak op bezwaar en het verweer
De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. De afzonderlijke onroerende zaken zijn conform de wetficties gewaardeerd. Hierbij is volgens verweerder rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onderhavige WOZ-objecten. In het verweerschrift stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarden van de objecten [adres2] atelier en [adres2] etage te hoog zijn vastgesteld en nader te dienen te worden bepaald op respectievelijk € 23.750,- en € 230.000,-. De waarden van de overige objecten zijn volgens verweerder juist vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar een op 26 april 2010 door ing. M. van Eekelen (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Voorts voert verweerder aan dat projectontwikkelaars doorgaans een andere taxatiemethodiek hanteren dan in de Wet WOZ wordt voorgestaan. Tevens is voldoende rekening gehouden met de matige tot zeer matige kwaliteit van de woonobjecten, door hiervoor correcties toe te passen in de vergelijking met de andere objecten. Een inpandige opname was in het onderhavige geval niet noodzakelijk, aldus verweerder.
2.3. De gronden van het beroep
Eiser kan zich met de uitspraak op bezwaar niet verenigen en stelt zich op het standpunt dat de waarden van de objecten van het complex "[naam complex]" te hoog zijn vastgesteld. Eiser verwijst hiertoe naar diverse prijsopgaven van projectontwikkelaars, welke beduidend lager zijn dan de vastgestelde waarden. Voorts merkt eiser op dat er namens verweerder nooit een taxateur in het complex is geweest. Daarnaast heeft eiser bij brief van 3 februari 2011 een taxatierapport overgelegd van Boer Makelaardij van 17 januari 2011. De totale waarde van het complex is in dit taxatierapport vastgesteld op € 1.289.267,-. Verder is eiser van mening dat verweerder ten onrechte de waarde per onderdeel heeft vastgesteld en niet voor het complex als geheel.
2.4. De beoordeling door de rechtbank
2.4.1. De rechtbank is allereerst van oordeel dat verweerder terecht de waarde niet voor het complex als geheel, maar naar de verschillende onderdelen heeft vastgesteld. Om een deel van een gebouwd eigendom als een zelfstandig gedeelte in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ te kunnen aanmerken moet het over voorzieningen beschikken die het gebruik van het deel als afzonderlijk gedeelte mogelijk maken. Zo moet een deel dat is bestemd om als woongelegenheid te fungeren, ten minste beschikken over sanitaire voorziening, wasgelegenheid en kookgelegenheid. In het rapport van eisers taxateur P. Boer is uitgegaan van dezelfde indeling in WOZ-objecten die verweerder aanhoudt. Taxateur P. Boer heeft verder naar voren gebracht dat de diverse onderdelen over een eigen keuken en sanitair beschikken. Ook uit de bij het taxatierapport van 17 januari 2011 gevoegde foto's blijkt dat de verschillende onderdelen van het complex als afzonderlijk gedeelte kunnen worden gebruikt. De stelling van eiser dat de diverse afdelingen en appartementen zodanig zijn gelegen dat verkoop per onderdeel zonder ingrijpende verbouwing niet mogelijk is, maakt dit niet anders, nu dit in het kader van artikel 16 van Pro de Wet WOZ niet van belang is. Hetzelfde geldt voor het al dan niet aanwezig zijn van een gas- elektriciteit- of watermeter en het feit dat sprake is van een gemeenschappelijke toegang tot de diverse onderdelen. Aangezien de WOZ-objecten verschillende gebruikers hebben is geen sprake van een samenstel als bedoeld in artikel 16 aanhef Pro en onder d van de Wet WOZ.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het verweerschrift de waarden van de bedrijfsobjecten lager heeft vastgesteld dan volgt uit de taxatieopbouw in het door eiser overgelegde taxatierapport van P. Boer. Het betreft de volgende objecten: [adres2] keukencentrum, vastgestelde waarde € 497.000,-; [adres2] bedrijf en [adres2] kantoor (in het door eiser overgelegde taxatierapport beide Kantoor genoemd), vastgestelde waarde voor beide € 54.000,-; [adres2] Atelier (Atelier), vastgestelde waarde € 23.500,-; [adres2] druk (Werkplaats), vastgestelde waarde € 73.000,- en [adres4] opslag (Opslag/Distributie), vastgestelde waarde € 10.000,-. Al deze waarden liggen lager dan de door de taxateur van eiser vastgestelde waarden. Hierbij merkt de rechtbank op dat uit de taxatieopbouw in het rapport van P. Boer volgt dat voor het keukencentrum in zijn geheel op een waarde van € 498.487,- wordt uitgekomen. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank verweerder met betrekking tot de waarden van de bedrijfsobjecten in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
2.4.4. De waarde van de woning gelegen aan [adres3] (in het rapport van P. Boer "Woning" genoemd) van € 132.000,- is tussen partijen niet in geschil. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze waarde voor onjuist te houden.
2.4.5. De waarde van het object [adres2] W3 (Torenmaisonnette) is in het taxatierapport van M. Van Eekelen bepaald op € 140.000,-. Deze waarde ligt € 2.000,- lager dan de door verweerder vastgestelde waarde. Onder verwijzing naar en overneming van de overwegingen van de Hoge Raad in zijn arrest van 22 oktober 2010 (LJN: BL1943) dient artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing te worden gelaten, omdat deze margeregeling een inbreuk vormt op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM. Nu taxateur P. Boer niet op een lager bedrag uitkomt, acht de rechtbank verweerder geslaagd in het bewijs van de ter zitting bepleite waarde van dit object ad € 140.000,-.
2.4.6. Inzake de waarde van de objecten [adres2] en [adres5] (in het rapport van P. Boer beide Appartement genoemd) van € 71.000,- is verweerder niet in het van hem te verlangen bewijs geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
In het taxatierapport van P. Boer is in tegenstelling tot het taxatierapport van M. van Eekelen rekening gehouden met de woonoppervlakte van de appartementen. P. Boer, die de objecten ook inpandig heeft opgenomen, berekent de woonoppervlakte van deze appartementen volgens de NEN 2580 norm op 38 m², respectievelijk 23 m². De rechtbank ziet geen aanleiding dit voor onjuist te houden. Nu de woonoppervlakte een waardebeïnvloedende factor is, heeft verweerder daar ten onrechte geen rekening mee gehouden. Ook het woonoppervlak van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten is niet inzichtelijk gemaakt. Voorts is onduidelijk hoe verweerder rekening heeft gehouden met de gestelde ernstige geluidshinder van de in het complex aanwezige fabriek. Nu taxateur P. Boer wel rekening heeft gehouden met het woonoppervlak en de woningen inpandig heeft opgenomen, waarbij rekening is gehouden met de geluidshinder, acht de rechtbank de door hem voorgestane waarden van € 65.000,- en € 40.000,- voldoende aannemelijk gemaakt.
2.4.7. Ook wat betreft het object [adres2] Etage (Maisonnettewoning) heeft verweerder geen rekening gehouden met het woonoppervlak. Daarnaast was een inpandige opname in dit specifieke geval, waar het een soort studentenhuisvesting betreft, dienstig geweest. Dit heeft verweerder ook ter zitting bevestigd. Gelet hierop acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Aangezien de taxateur van eiser wel rekening heeft gehouden met het woonoppervlak en het object inpandig heeft opgenomen, zal de rechtbank de door hem bepleite waarde van € 180.000,- volgen.
2.4.8. Aan het voorgaande doen niet af de door eiser bij zijn beroepschrift van 9 maart 2010 overgelegde taxatierapporten. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de datum van het taxatierapport van Schep Makelaardij van 24 maart 2005 te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2008 is gelegen om hieraan voor deze waardepeildatum betekenis toe te kennen. Voorts heeft verweerder er terecht opgewezen dat de door projectontwikkelaars aangegeven (grond)waarden in geringe mate geschikt zijn om te vergelijken met een WOZ-waarde. Verder wordt in de taxatie van Schep Makelaardij van 29 oktober 2007 de waarde van het keukencentrum vastgesteld op € 540.000,-, dus hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde van € 497.000,-.
2.4.9. Het beroep is daarom gegrond voor zover dit ziet de objecten [adres2], [adres5], [adres2] Atelier, [adres2] Etage en [adres2] W3. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien met gebruikmaking van haar bevoegdheid van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb. De rechtbank zal de waarde van voormelde objecten bepalen overeenkomstig hetgeen zij daarover in het voorgaande heeft overwogen.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet voorts aanleiding verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het is de rechtbank niet gebleken dat de taxateur P. Boer werkzaam is als een beroepsmatig rechtsbijstand verlener, derhalve zal de rechtbank deze opgevoerde kosten niet toewijzen.
Ten aanzien van de door eiser gevorderde proceskosten zal de rechtbank de verletkosten tot een bedrag van € 106,18 (twee uur het maximale tarief van € 53,09 zoals bepaald in artikel 2, eerste lid en onder d van het Besluit Proceskosten bestuursrecht) toewijzen. Voorts ziet de rechtbank aanleiding de kosten van het taxatierapport van € 523,60 als kosten van een deskundigenverslag toe te wijzen.
Derhalve beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond voor zover dit ziet op de objecten [adres2], [adres5],
[adres2] Atelier, [adres2] Etage en [adres2] W3 en vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre;
- stelt de waarde van het object [adres2] vast op € 40.000,-, de waarde van het object
[adres5] op € 65.000,-, de waarde van het object [adres2] Atelier op
€ 23.750,-, de waarde van het object [adres2] Etage op € 180.000,- en de waarde
van het object [adres2] W3 op € 140.000,-;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2009 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit voor
zover dit is vernietigd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,-
vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten die eiser voor de behandeling van het beroep
redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden bepaald op € 629,78 ter zake van
verlet- en deskundige kosten.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.