Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 09/510
uitspraak van de meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
inzake
[naam eiseres], gevestigd te [plaatsnaam], eiseres,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema, advocaat te Amsterdam,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Binnenmaas, verweerder,
gemachtigde: J.J.G.R. de Rooij, werkzaam bij de gemeente Binnenmaas.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij besluit van 18 februari 2008 aan [naam belanghebbende] (hierna: belanghebbende) een schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) van € 30.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 mei 2007 toegekend.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 28 maart 2008 bezwaar gemaakt bij verweerder.
Bij besluit van 9 maart 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard in die zin dat de toegekende vergoeding is vastgesteld op € 19.000,-.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 20 april 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
Met toepassing van artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is belanghebbende in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen. Belanghebbende heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
De zaak is op 6 oktober 2010 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [naam1], werkzaam bij eiseres.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde vergezeld van mr. [naam2], werkzaam bij [naam3 ].
Belanghebbende is niet verschenen en heeft de rechtbank daarvan tevoren in kennis gesteld.
2. Overwegingen
2.1. Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden en de WRO komen te vervallen. Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wro blijft het recht, zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel II, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de WRO (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedings-overeenkomsten), nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de WRO, zoals dat destijds luidde en voor zover thans van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres in zoverre gegrond verklaard dat de hoogte van de aan belanghebbende toe te kennen schadevergoeding is verlaagd tot € 19.000,-. Verweerder heeft daarbij verwezen naar het advies van de commissie voor bezwaarschriften van 20 januari 2009 en de inhoud van dat advies overgenomen. Tevens heeft verweerder verwezen naar het advies en addendum van [naam3] van respectievelijk 15 oktober 2008 en 28 januari 2009. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een planologische wijziging ten gevolge van het verlenen van een vrijstelling van het bestemmingplan waardoor belanghebbende schade lijdt in de vorm van waardedaling van zijn onroerend goed. Deze waardedaling is getaxeerd op € 30.000,-. Rekening houdend met de voorzienbaarheid van de schade ten tijde van de aankoop van een gedeelte van het onroerend goed en het anderszins verzekerd zijn van een deel van de schade, is de toegekende schadevergoeding vastgesteld op € 19.000,-.
2.3. Eiseres kan zich met het bestreden besluit niet verenigen en heeft daartegen
- samengevat - het volgende aangevoerd.
Volgens eiseres lijdt belanghebbende geen schade en zij verwijst daartoe naar de door haar overgelegde risicoanalyse van [naam4]. Indien belanghebbende wel schade zou lijden, dan is die schade lager dan is vastgesteld door verweerder omdat de wijziging van het planologische regime belanghebbende niet slechts in een nadeliger positie heeft gebracht, maar in bepaalde opzichten ook in een gunstigere positie vanwege de realisatie van bepaalde voorzieningen ter plaatse.
Daarnaast was de schade voorzienbaar voor belanghebbende. Het bestemmingsplan was oud (1980) en een verandering van agrarisch gebied in stedelijke bebouwing is een normale maatschappelijke ontwikkeling. Belanghebbende wist af van de planologische wijzigingen en had daar belang bij doordat zijn vader gronden heeft verkocht voor hoge prijzen aan de projectontwikkelaar.
Doordat belanghebbende in 2005 een stuk grond van zijn vader heeft gekocht en dat op dezelfde dag heeft geruild met eiseres voor een groter stuk grond, heeft hij het risico van nadelige planologische ontwikkelingen aanvaard.
Eiseres betoogt voorts dat de schade anderszins is verzekerd doordat belanghebbende een bedrag van € 25.000,- heeft ontvangen op grond van een civielrechtelijke overeenkomst. Daarnaast heeft belanghebbende voordeel genoten doordat eiseres een schuur voor hem heeft gesloopt, een poort heeft gebouwd, een recht van erfdienstbaarheid heeft gevestigd en grond heeft geruild met belanghebbende, waarbij belanghebbende een groter oppervlak heeft gekregen dan hij heeft overgedragen aan eiseres. Tot slot voert eiseres aan dat het bestreden besluit ondeugdelijk is gemotiveerd. Het advies van [naam3] is niet serieus te nemen omdat het twee keer is gewijzigd. Verweerder had een second opinion moeten vragen.
Verder is het advies van [naam3] in strijd met artikel 3:9 van Pro de Awb.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. In het advies van [naam3] van december 2007 is het volgende vermeld.
Belanghebbende is in 1996 eigenaar geworden van de woning met schuur, twee garages en erf aan [adres]. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] (hierna: het bestemmingsplan).
Het plangebied ten zuiden van het perceel van belanghebbende heeft de bestemming 'agrarische doeleinden' met nadere aanwijzing 'z'. Ingevolge artikel 10, tweede lid, aanhef en onder a, van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften (hierna: de planvoorschriften) mogen op gronden met de nadere aanwijzing 'z' uitsluitend worden gebouwd, bouwwerken, die geen gebouwen zijn en waarvan de hoogte niet meer dan 4 meter bedraagt.
Bij besluit van 20 december 2005 heeft verweerder vrijstelling van het geldende bestemmingsplan op grond van artikel 19, tweede lid, van de WRO en voornoemde bouwvergunning eerste fase verleend. Dit besluit biedt de mogelijkheid het nieuwbouwplan [naam nieuwbouwplan] op te richten. Het nieuwbouwplan omvat een woon- en zorgcomplex met
37 koop-, 49 huur- en 46 zorgappartementen en voorzieningen zoals een bank, tandartsenpraktijk, restaurant, winkel, kapper en consultatiebureau en ruim 50 parkeerplaatsen voor bezoekers.
In het nieuwbouwplan is ten zuidwesten gelegen achter de woning en tuin van belanghebbende de in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage gesitueerd en is een mogelijkheid gecreëerd tot het laden en lossen van goederen. Ten zuidoosten van en direct grenzend aan het perceel van belanghebbende zijn een ondergrondse afvalcontainer en 20 parkeerplaatsen gesitueerd.
Bij overeenkomst van 29 december 2005 heeft belanghebbende een strook grond van circa
60 m², gelegen achter de woning aan het [adres] gekocht van zijn vader. Bij overeenkomst van dezelfde datum heeft belanghebbende voornoemde strook grond geruild met eiseres voor een strook grond, gelegen vóór de woning aan het [adres], grootte circa 130 m². Bij deze overeenkomst is tevens door eiseres ten behoeve van belanghebbende een recht van erfdienstbaarheid gevestigd en is overeengekomen dat eiseres op haar kosten een muur zou bouwen met daarin een poort met hardhouten deuren alsmede dat eiseres op haar kosten een schuur van eiser zou slopen.
In het advies van [naam3] van december 2007 is geconcludeerd dat belanghebbende planschade lijdt in de vorm van een nadelige wijziging van uitzicht, privacy, toename verkeer en karakter van de omgeving. Dit wordt gebaseerd op de omstandigheid dat het bouwvolume in het plangebied behoorlijk toeneemt en het gebruik van de gronden intensiever wordt. In de nieuwe situatie bestaat zicht in de tuin en achterzijde van de woning van belanghebbende vanuit appartementsgebouwen dan wel woningen met de daarbij behorende balkons en dakterrassen. De toename van verkeer veroorzaakt geluid- geur- en lichthinder. Er is sprake van een verzwaring van de bebouwingsmogelijkheden en intensivering van de gebruiksmogelijkheden, aldus [naam3]. De waardedaling van het onroerend goed van belanghebbende ten gevolge van de planologische wijzigingen is vastgesteld op € 30.000,-. In het aanvullend advies van [naam3] van 15 oktober 2008 is geadviseerd de planschade te verlagen met een bedrag van € 5.000,- vanwege de door belanghebbende genoten voordelen voortvloeiende uit de overeenkomst met eiseres van
29 december 2005. [naam3] heeft het oprichten van de muur en poort aangemerkt als het anderszins verzekerd zijn van planschade en gewaardeerd op € 5.000,-. De sloop van de schuur, het vestigen van het recht van erfdienstbaarheid en de te verrekenen grondwaarde zijn op nihil gesteld door [naam3].
Bij aanvullend advies van 28 januari 2009 heeft [naam3] wederom geadviseerd de planschade te verlagen, dit maal in verband met de voorzienbaarheid van planschade met betrekking tot de strook grond die belanghebbende heeft geruild met eiseres. [naam3] heeft de planschade die hierdoor ten laste van belanghebbende dient te blijven getaxeerd op
€ 6.000,-. Zodoende komt de totale planschade volgens [naam3] neer op € 19.000,-.
2.4.2. De rechtbank ziet zich gesteld voor de vraag of verweerder de planschade terecht op een bedrag van € 19.000,- heeft vastgesteld.
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat belanghebbende ten gevolge van deze wijziging schade lijdt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiseres haar stelling dat belanghebbende geen schade lijdt niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd. De verwijzing van eiseres naar de risicoanalyse van [naam4] onderbouwt deze stelling niet, nu op pagina vier van deze risicoanalyse is vermeld dat het onroerend goed van belanghebbende buiten de risicoanalyse valt. Ook overigens heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende geen schade lijdt.
2.4.3. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) zie bijvoorbeeld de uitspraak van 18 augustus 2010, LJN BN4292, dient de voorzienbaarheid van een planologische wijziging te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt.
Voor beantwoording van de vraag of in dit geval sprake is van voorzienbaarheid dient naar het oordeel van de rechtbank een onderscheid te worden gemaakt tussen het moment van aankoop van het woonhuis met erf door belanghebbende in 1996 en het verkrijgen van de aangrenzende strook grond door middel van ruil op 29 december 2005. Ten aanzien van de aankoop van het woonhuis met erf oordeelt de rechtbank dat niet aannemelijk is geworden dat op de datum van aankoop enige aanleiding bestond voor belanghebbende om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou wijzigen. Niet is gebleken dat toen sprake was van concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Het enkele feit dat het gaat om een oud bestemmingsplan (16 jaar) is op zichzelf geen grond om te oordelen dat een planwijziging voorzienbaar was.
Eiseres heeft de hoogte van de planschade die tengevolge van voorzienbaarheid ten laste van belanghebbende dient te blijven niet betwist en de rechtbank ziet geen aanleiding aan deze berekening te twijfelen.
2.4.4. Naar vaste rechtspraak van de Afdeling, zie bijvoorbeeld de uitspraak van 19 juli 2006, LJN AY4221, moet bij de beantwoording van de vraag of de schade anderszins is verzekerd, rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor dat oordeel is voorts dat de conclusie dat op andere wijze in vergoeding van de geleden planschade is voorzien op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is, zodat voor vergoeding van die schade op de voet van artikel 49 van Pro de WRO geen plaats is.
De rechtbank overweegt allereerst dat, anders dan eiseres heeft betoogd, belanghebbende en zijn vader niet vereenzelvigd kunnen worden. Dat de vader van belanghebbende bij de verkoop van grond aan eiseres een prijs boven de marktwaarde zou hebben ontvangen, kan belanghebbende niet worden tegengeworpen. Niet valt in te zien op welke wijze deze vermeende hogere grondprijs aan belanghebbende ten goede komt en als vergoeding van door hem geleden planschade kan worden aangemerkt.
Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de schade anderszins verzekerd is vanwege de betaling door eiseres aan belanghebbende van een bedrag van € 25.000,- overweegt de rechtbank als volgt.
Niet in geschil tussen partijen is dat de vader van belanghebbende bij de verkoop van grond aan de rechtsvoorganger van eiseres bij wijze van kwalitatieve verplichting onder meer is overeengekomen dat het beoogde bouwplan op minimaal tien meter afstand van zijn erf gerealiseerd zou worden. Daarbij is overeengekomen dat overtreding van (onder meer) deze voorwaarde leidt tot het verbeuren van een boete van € 100.000,-. Eiseres heeft deze voorwaarde geschonden, naar eigen zeggen met enkele centimeters. Eiseres heeft een minnelijke regeling met belanghebbende getroffen en aan hem een bedrag van € 25.000,- betaald.
De rechtbank ziet in het voorgaande geen grond voor het oordeel dat verweerder voornoemde betaling had moeten aanmerken als het anderszins verzekerd zijn van planschade. Uit de overeenkomst noch uit de overige stukken blijkt dat de geldsom die belanghebbende van eiseres heeft ontvangen moet worden aangemerkt als vergoeding van planschade. Het betreft hier naar zijn aard een boete. Indien eiseres meende dat het bedrag van € 25.000,- ter vergoeding van planschade was, had het in de rede gelegen dat eiseres dit in de schikkingovereenkomst had vermeld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich voorts terecht op het standpunt gesteld dat de schade wegens het anderszins verzekerd zijn tot een hoogte van € 5.000,- ten laste van belanghebbende dient te blijven. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de waardering door [naam3] van de genoten vergoedingen in natura. Eerst ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de kosten van het oprichten van de muur hoger waren dan is gewaardeerd door [naam3]. Nu eiseres dit standpunt niet met stukken heeft onderbouwd, hetgeen in de rede had gelegen nu zij de oprichting van de muur heeft uitgevoerd, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Door eiseres is eveneens eerst ter zitting aangevoerd dat de sloop van een schuur een verplichting van belanghebbende was en op geld waardeerbaar is. Nu dit standpunt evenmin met stukken is onderbouwd, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Door eiseres is niet aangevoerd waarom verweerder de waardering van het gevestigde recht van erfdienstbaarheid niet op nihil had moeten stellen. Ten aanzien van de grondruil die heeft plaatsgevonden tussen eiseres en belanghebbende heeft [naam3] geconcludeerd dat de waarde van de door belanghebbende overgedragen grond hoger is (€ 600,- per m²) dan de waarde van de door eiseres overgedragen grond (€ 250,- m²). Bij oppervlakten van respectievelijk 60 m² en 130 m² is volgens [naam3] een voordeel ontstaan van € 3.500,- voor eiseres. Gezien de inspanningen van eiseres heeft [naam3] de grondruil op nihil gewaardeerd. In het licht van het voorgaande had het op de weg van eiseres gelegen om haar stelling dat de schade anderszins verzekerd is omdat belanghebbende meer grond heeft verkregen dan hij heeft overgedragen, nader te motiveren.
2.4.5. Tot slot overweegt de rechtbank ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder een second opinion had moeten vragen, het volgende. [naam3] is naar het oordeel van de rechtbank te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door [naam3] uitgebracht advies mag afgaan. Het enkele feit dat [naam3] de vaste adviseur van verweerder is, betekent niet zonder meer dat de advisering niet als onafhankelijk en onpartijdig kan worden aangemerkt. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat verweerder in strijd met artikel 3:9 van Pro de Awb zich niet zou hebben vergewist dat het onderzoek van [naam3] op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft de bezwaren van eiseres aan [naam3] voorgelegd en verzocht daarmee rekening te houden in een aanvullend advies. Dat het advies van [naam3] tweemaal is gewijzigd is op zichzelf en in combinatie met de andere beroepsgronden onvoldoende om tot het oordeel te komen dat van verweerder verlangd mocht worden dat hij een second opinion zou vragen. Naar het oordeel van de rechtbank is het rapport van [naam3] zoals dat uiteindelijk door verweerder ten grondslag is gelegd aan het bestreden besluit, niet onzorgvuldig tot stand gekomen en vertoont het geen gebreken. Het had op de weg van eiseres gelegen om gemotiveerd te onderbouwen in welk opzicht het rapport van [naam3] gebreken vertoonde dan wel om een deskundigenrapport te laten opstellen.
De rechtbank overweegt dat verweerder terecht een bedrag van € 19.000,- aan planschade heeft toegekend aan belanghebbende.
Het beroep is ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. M.G.L. de Vette, voorzitter, en mrs. P. Putters en J.J. Klomp, leden, en door de voorzitter en mr. D. van Dooren, griffier, ondertekend.