Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 81756 / HA ZA 09-2471
Vonnis van 14 april 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Schiedam,
eiser,
advocaat mr. C.P. van den Berg,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOONPOINT B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.N. Kolsters,
2. [gedaagde 2],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
3. [gedaagde 3],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
4. [gedaagde 4],
kantoorhoudende te Schiedam,
gedaagde,
niet verschenen,
5. [gedaagde 5],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Hengeveld.
Partijen zullen hierna [eiser], Woonpoint (gedaagde sub 1), [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) [gedaagde 3] (gedaagde sub 3), [gedaagde 4] (gedaagde sub 4) en [gedaagde 5] (gedaagde sub 5) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en [gedaagde 5],
- de conclusies van repliek tegen Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en [gedaagde 5],
- de conclusies van dupliek van Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] en [gedaagde 5],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
[adres 1]
2.1. Op 4 september 2004 is tussen [eiser] als koper en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) als verkoper een koopovereenkomst (productie 2 bij dagvaarding) gesloten met betrekking tot het appartementsrecht betreffende [adres 1] (hierna aangeduid als: [adres 1]), voor de koopsom van € 99.500,-. Op 3 oktober 2004 (productie 3 bij dagvaarding) is in aanwezigheid van [eiser] en de gemachtigde van [betrokkene 1] de akte van levering ten overstaan van notaris mr. [betrokkene 10] gepasseerd. Artikel 5, sub 5 onder b. van deze akte vermeldt: ‘Koper heeft verklaard het appartement te gaan gebruiken als woning.’.
Op 3 november 2004 is in aanwezigheid van [eiser] bij voornoemde notaris een akte van hypotheek gepasseerd, waaruit blijkt dat [eiser] bij Postbank N.V. een hypothecaire geldlening is aangegaan voor een bedrag van € 114.800,-. (productie 7 bij dagvaarding).
Een andere akte van levering, gedateerd 20 augustus 2003, opgemaakt ten overstaan van mr. [betrokkene 11], (productie 4 bij dagvaarding), maakt melding van de levering van voornoemd appartement door derden aan [betrokkene 1] voor de koopprijs van € 69.000,-.
2.2. Een taxatierapport betrekking hebbende op [adres 1], d.d. 24 augustus 2004, opgemaakt door Woonpoint, vermeldt als opdrachtdatum: ‘11 augustus 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Solid Trust BV te Rotterdam
(....)
De taxatie is uitgevoerd door: Dhr. [betrokkene 5], dhr. [betrokkene 6]
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.: reeds aangekocht.
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 99.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 89.500,- (…)
(…)
(pag. 3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 75 m² 215 m³
(pag. 4)
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.3. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende [adres 1] opgesteld taxatierapport d.d. 12 februari 2007 (productie 6 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 60.000,- (…)
- executiewaarde : € 50.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. oppervlakte en inhoud: 65 m² 160 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : redelijk
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.4. [adres 1] is blijkens een akte van levering d.d. 23 februari 2007 (productie 8 bij dagvaarding) op 18 januari 2007 door [eiser] aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3] verkocht voor een bedrag van € 54.000,-.
[adres 2]
2.5. Op 17 augustus 2004 is een koopovereenkomst tussen [eiser] als koper en A. [achternaam X] als verkoper gesloten met betrekking tot het appartementsrecht betreffende [adres 2] (hierna aangeduid als: [adres 2]), voor de koopsom van € 99.500,- (productie 9 bij dagvaarding). Op 4 oktober 2004 is de akte van levering en de akte van hypotheek, in aanwezigheid van [eiser] en de gemachtigde van A. [achternaam X], gepasseerd ten overstaan van notaris mr. [ ] [gedaagde 2], als waarnemer van [gedaagde 3] (productie 10 bij dagvaarding). Uit de hypotheekakte blijkt dat [eiser] bij ABN Amro Bank N.V. een hypothecaire geldlening is aangegaan voor een bedrag van € 111.440,-. (productie 14 bij dagvaarding). In de akte van levering is vermeld onder ‘oogmerk koper’: ‘Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woning.’
Blijkens een akte van levering d.d. 23 augustus 2004 is voornoemd appartement ten overstaan van notaris mr. [betrokkene 9] door [betrokkene 4] geleverd aan A. [achternaam X] voor de koopprijs van € 75.000,- (productie 11 bij dagvaarding).
2.6. Een taxatierapport van Woonpoint, d.d. 24 augustus 2004, betreffende [adres 2], vermeldt als opdrachtdatum: ‘11 augustus 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’ (productie 12 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Solid Trust BV te Rotterdam
(....)
De taxatie is uitgevoerd door: Dhr. [betrokkene 5], dhr. [betrokkene 6]
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht.
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 99.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 89.500,- (…)
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 80 m² 225 m³
(pag. 4)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Voldoende
(…)’
2.7. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende [adres 2] opgesteld taxatierapport d.d. 14 maart 2007 (productie 13 bij dagvaarding) vermeldt
– onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 68.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 65 m² 169 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : niet bekend in verband met geveltaxatie
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.8. [adres 2] is blijkens een akte van levering d.d. 28 december 2006 (productie 15 bij dagvaarding) op 21 december 2006 door [eiser] aan Le Rateau Project B.V. verkocht voor een bedrag van € 63.000,-. In artikel 2.4 van de akte van levering wordt verwezen naar artikel 21 van Pro de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst. Dit artikel vermeldt het volgende:
‘Artikel 21 Onderhoudstoestand Pro woning
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen casu quo gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijke overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.’
[adres 3]
2.9. [eiser] als koper en A. [achternaam X] als verkoper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht betreffende [adres 3] (hierna aangeduid als: [adres 3]), voor de koopsom van € 109.000,-. Op 24 september 2004 is de akte van levering en de akte van hypotheek, in aanwezigheid van [eiser] en de gemachtigde van A. [achternaam X], gepasseerd ten overstaan van notaris mr. A. [gedaagde 4] (productie 16 bij dagvaarding). In de akte van levering is vermeld: ‘het verkochte, door de koper te gebruiken als: woonruimte voor zelfbewoning’. Uit de hypotheekakte blijkt dat [eiser] bij Bouwfonds Hypotheken B.V. een hypothecaire geldlening is aangegaan voor een bedrag van € 122.000,-. (productie 21 bij dagvaarding).
Blijkens een akte van levering d.d. 18 augustus 2004 is voornoemd appartement ten overstaan van notaris mr. [ ] [gedaagde 5], als waarnemer van mr. [betrokkene 7], door [betrokkene 8] geleverd aan A. [achternaam X] voor de koopprijs van € 57.500,- (productie 17 bij dagvaarding).
2.10. Een taxatierapport van Woonpoint, d.d. 24 augustus 2004, betreffende [adres 3], vermeldt als opdrachtdatum: ‘11 augustus 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’ (productie 18 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Solid Trust BV te Rotterdam
(....)
De taxatie is uitgevoerd door: Dhr. [betrokkene 5], dhr. [betrokkene 6]
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht.
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 109.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 98.000,- (…)
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 80 m² 225 m³
(pag. 4)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : Matig: kozijnen in voorgevel; worden door verkoper voor het transport vervangen in kunststof kozijnen.
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.11. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende [adres 3] opgesteld taxatierapport d.d. 12 februari 2007 (productie 20 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 60.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 52.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 55 m² 140 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : slecht
- buitenonderhoud : redelijk
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.12. [adres 3] is blijkens een akte van levering d.d. 13 november 2006 (productie 22 bij dagvaarding) op 6 september 2006 door [eiser] aan Hellemond Vastgoed B.V. verkocht voor een bedrag van € 57.500,-. In artikel 2.4 van de akte van levering wordt verwezen naar artikel 22 van Pro de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst. Dit artikel vermeldt het volgende:
‘Het is koper bekend dat de woning in een niet bewoonbare toestand verkeerd, omdat deze in gebruik is geweest als hennepkwekerij’
[adres 4]
2.13. Een koopakte gedateerd 25 augustus 2004 vermeldt dat tussen [eiser] als koper en [betrokkene 1] als verkoper een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot het appartementsrecht betreffende de [adres 4] (hierna aangeduid als: [adres 4]), voor de koopsom van € 99.500,- (productie 23 bij dagvaarding). Op 28 september 2004 is de akte van levering en de akte van hypotheek, in aanwezigheid van [eiser] en de gemachtigde van [betrokkene 1], gepasseerd ten overstaan van notaris mr. [ ] [gedaagde 5], als waarnemer van mr. [betrokkene 7] (productie 24 bij dagvaarding). In de akte van levering is vermeld dat de koper het registergoed zal bestemmen als: ‘woning’. Uit de hypotheekakte blijkt dat [eiser] bij Fortis Hypotheek Bank N.V. een hypothecaire geldlening is aangegaan voor een bedrag van € 110.740,-. (productie 28 bij dagvaarding). Blijkens een akte van levering d.d. 31 maart 2004 is voornoemd appartement ten overstaan van notaris mr. [betrokkene 9] door Metterwoon Vastgoed B.V. geleverd aan [betrokkene 1] voor de koopprijs van € 64.000,- (productie 25 bij dagvaarding).
2.14. Een taxatierapport van Woonpoint, d.d. 24 augustus 2004, betreffende [adres 4], vermeldt op het voorblad de volgende handgeschreven notitie (productie 1 bij conclusie van antwoord van [gedaagde 5]):
‘28/9 Dhr. [achternaam X] tijdens passeren
- nieuwe kunststofkozijnen
- nieuwe c.v. ketel’
Het taxatierapport vermeldt als opdrachtdatum: ‘11 augustus 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [ ] [eiser]’. Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Solid Trust BV te Rotterdam
(....)
De taxatie is uitgevoerd door: Dhr. [betrokkene 5], dhr. [betrokkene 6]
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht.
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 99.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 89.500,- (…)
(…)
(pag.3)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 75 m² 200 m³
(pag. 4)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.15. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende [adres 4] opgesteld taxatierapport d.d. 9 maart 2007 (productie 27 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 70.000,- (…)
(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 80 m² 200 m³
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : voldoende, wordt thans opgeknapt.
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
2.16. [adres 4] is op 11 oktober 2006 via een openbare veiling verkocht voor een bedrag van € 55.000,-. (productie 29 bij dagvaarding). Het proces-verbaal van executoriale verkoop vermeldt het volgende:
‘HUURBEDING
Schuldeiser is gebleken dat het Registergoed aan derden in huur of gebruik is afgestaan in strijd met het hierna vermelde huurbeding’.
Aangifte
2.17. [eiser] heeft op 19 december 2006 bij de Politie Rotterdam-Rijnmond aangifte gedaan van fraude. In het desbetreffende proces-verbaal van 19 december 2006 (productie 32 bij conclusie van repliek), is onder meer het volgende vermeld (verder te noemen: de aangifte):
‘ (…). Voordat ik bij u aangifte deed heeft u mij verteld dat ik niet tot antwoorden ben verplicht omdat ik mij volgens u ook aan strafbare feiten kan hebben schuldig gemaakt. (…)
Half 2004 ben ik via via in contact gekomen met de heer (…) [achternaam Y] (…) U zegt mij dat [achternaam Y] volgens u [achternaam X] is genaamd, Ik neem dat direct van u aan. Ik zal hem in mijn verdere verklaring [achternaam X] blijven noemen. Ik had gehoord, dat hij een beleggingsplan had, waarbij je geen risico zou lopen. Ik moest huizen op mijn naam nemen en hij zou voor huurders zorgen om de hypotheekgelden daarmee te betalen. Ik zou er winst mee krijgen. Ik kreeg toen uitgelegd hoe de belegging van de huizen in zijn werk ging. Ik had geen verstand van het beleggen met huizen. M. [achternaam X] kwam zeer betrouwbaar en deskundig op mij over. Het was risicovrij beleggen, volgens [achternaam X]. Ik ontmoette M. [achternaam X] in de hal van het Beursgebouw te Rotterdam, (…) Ik vertelde hem dat ik een woning wilde kopen. Hij vertelde mij dat ik de navolgende bescheiden nodig had voor de aankoop van een woning te weten:
- werkgeversverklaringen van mijn werkgever (…)
- mijn identiteitskaart
- recente loonstroken van mijn werkgever.
Nadat ik die paperassen aan [achternaam X] had gegeven, zorgde hij voor afspraken bij verschillende notarissen, waar ik de koopcontracten en hypotheekakten moest tekenen. Tevoren had ik op het kantoor van [achternaam X] op diverse data al onderlinge koopcontracten getekend.
Op 24 september 2004 tekende ik de hypotheekakte en leveringscontract van pand [adres 3] (…) bij notaris Van der Valk te Rotterdam. [achternaam X] ging mee naar de notaris. Hij voerde het woord en ik hoefde alleen maar te zeggen, dat de woning voor eigen bewoning was. (…)
Op 25 augustus 2004 tekende ik een onderlinge koopcontract voor pand [adres 4] (…) Op 28 september 2004 tekende ik de hypotheekakte en leveringsakte (…) bij notaris [gedaagde 5] (…). [achternaam X] ging mee naar de notaris. Hij voerde het woord en ik hoefde alleen maar te zeggen, dat de woning voor eigen bewoning was. (…)
Op 17 september 2004 tekende ik een onderlinge koopcontract voor pand [adres 2] (…). Op 4 oktober 2004 tekende ik de hypotheekakte en leveringsakte bij notaris (…) [gedaagde 3]. (…) [achternaam X] ging mee naar de notaris. Hij voerde het woord en ik hoefde alleen maar te zeggen, dat de woning voor eigen bewoning was. (…)
Op 4 september 2004 tekende ik een onderlinge koopcontract voor pand [adres 1] (…). Op 4 november 2004 tekende ik de hypotheekakte en leveringsakte bij notaris Kooijman Lambert. [achternaam X] ging mee naar de notaris. Hij voerde het woord en ik hoefde alleen maar te zeggen, dat de woning voor eigen bewoning was. (…)
Ik heb van [achternaam X] nooit de huur van genoemde panden die ik had aangekocht gekregen. M. [achternaam X] zou de huuropbrengst voor mij regelen. Ik moest wel de hypotheek van de desbetreffende panden voldoen aan de hypotheekverstrekkers. Omdat ik geen huuropbrengsten kreeg, ben ik op zoek naar M. [achternaam X] gegaan. Hij bleek naar het buitenland gevlucht te zijn. (…) Hierna ben ik in contact gekomen met (…) J.P. Fortes. (…) Hij bood mij aan het pand [adres 3] (…) te laten opknappen en voor huurders te zorgen. Hij deed dit uit medelijden voor de slachtoffers van [achternaam X]. Hij zou zelf ook wat verdienen. Ik ben daarmede akkoord gegaan. Er is toen een huurder in dat pand gekomen. Later bleek mij, dat in het pand [adres 3] (…) een weedplantage zat. (…)’
2.18. Bij vonnis van 7 mei 2009 van de rechtbank Rotterdam (productie 33 bij conclusie van repliek) is [betrokkene 6] veroordeeld voor het medeplegen van valsheid in geschrifte in een twintigtal taxatierapporten. Tot deze rapporten behoren ook de hierboven aangehaalde taxatierapporten betreffende [adres 2], [adres 3] en [adres 4], en daarnaast een taxatierapport betreffende het adres [adres 5], waarop als opdrachtgever de heer [ ] [eiser] is vermeld. Ten aanzien van deze vier rapporten heeft de strafrechter bewezen geoordeeld dat daarin in strijd met de waarheid is weergegeven dat [eiser] de betreffende woning voor eigen bewoning zou gaan gebruiken. In het vonnis is voorts vermeld dat Bouwfonds Hypotheken en ABN AMRO Bank op respectievelijk 22 november 2005 en 6 december 2005 aangifte hebben gedaan tegen [eiser] terzake valsheid in geschrifte en/of oplichting.
3. Het geschil
in de hoofdzaak
3.1. [eiser] heeft bij conclusie van repliek zijn vordering jegens gedaagde 4, [gedaagde 4], ingetrokken.
3.2. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiser], althans jegens hem onrechtmatig, althans onzorgvuldig heeft gehandeld en dat Woonpoint aansprakelijk is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
2. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser], althans jegens hem onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 2], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiser], althans jegens hem onrechtmatig, althans onzorgvuldig heeft gehandeld en dat Woonpoint aansprakelijk is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 3], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint en [gedaagde 5] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser], althans jegens hem onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 4], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur daaronder begrepen en met bepaling dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis.
3.3. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van Woonpoint:
Woonpoint heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij is daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 5]:
[gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 5] hadden hun diensten moeten weigeren, althans hadden zij [eiser] moeten waarschuwen. Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eiser], althans hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens [eiser], waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.4. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.5. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft in de dagvaarding aangevoerd dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stelling geen eis te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgrond voorbij zal gaan.
4.2. [eiser] heeft zijn vordering jegens de taxateur en de notarissen zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eiser] worden, mede gelet op zijn betwisting van het geven van opdrachten aan de taxateur en de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW Pro en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW Pro.
4.3. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade. Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband.
4.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten liggen (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) in beginsel bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per gedaagde(n) worden beoordeeld.
Achtergrond
4.5. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser] van vier appartementen in Rotterdam. De data van levering van deze appartementen zijn respectievelijk 24 september 2004, 28 september 2004, 4 oktober 2004 en 3 november 2004. De bewuste transacties hebben derhalve plaatsgevonden in een kort tijdsbestek. Voorts staat vast dat de koopprijs van de appartementen in korte tijd substantieel is verhoogd.
4.6. Met betrekking tot de door [eiser] betaalde koopprijs voor de appartementen dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contracts-vrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning, ongeacht zijn ervaring op dit gebied en ongeacht zijn werkkring, redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.7. Uit de door [eiser] geschetste gang van zaken komt naar voren dat hij, nadat hem door M. [achternaam X] was voorgespiegeld dat op eenvoudige wijze veel geld kon worden verdiend door de koop en verhuur van appartementen, van A. [achternaam X] en [betrokkene 1] een viertal appartementen heeft gekocht, met de bedoeling daaruit (huur)opbrengsten te genereren.
4.8. Met betrekking tot het aangaan van de koopovereenkomsten heeft [eiser] tegenstrijdige stellingen naar voren gebracht. In de conclusie van repliek betwist hij de koopovereenkomsten te hebben ondertekend en voert hij aan dat M. [achternaam X] hem heeft ‘overgehaald’ om zijn medewerking aan een reeks transacties te verlenen. Verder stelt [eiser] dat hij, nadat hij had ‘ingestemd’ met het voorstel van M. [achternaam X], ‘onder druk’ verschillende documenten ongezien heeft ondertekend. Het onder druk ondertekenen van documenten impliceert dat bij [eiser] de wil ontbrak om de betreffende overeenkomsten aan te gaan. Dit is echter in strijd met de stelling van [eiser] dat hij heeft ingestemd zijn medewerking aan de koop van de appartementen te verlenen. Gelet op voornoemde inconsistentie en in aanmerking nemende dat [eiser] bij zijn aangifte aan de politie gedetailleerd heeft verteld wanneer hij de respectievelijke koopcontracten heeft ondertekend en dat hij bij de notarissen niet heeft geprotesteerd toen hem de -naar zijn zeggen gefalsificeerde- koopovereenkomsten werden voorgehouden, houdt de rechtbank het ervoor dat [eiser] de vier koopovereenkomsten heeft gesloten.
4.9. Voorts dient het volgende te worden opgemerkt. [eiser] stelt weliswaar dat hij het slachtoffer is geworden van frauduleuze praktijken, maar anderzijds erkent hij te zijn verleid door het vooruitzicht op een simpele manier veel geld te verdienen. Het moet [eiser] daarbij duidelijk zijn geweest dat het op legale wijze niet mogelijk was om met zijn -naar eigen zeggen zeer bescheiden- inkomen meerdere appartementen te kopen en hiervoor hypothecaire leningen aan te gaan voor een totaalbedrag van meer dan € 450.000,-.
4.10. Ook het feit dat [eiser], na in een korte periode maar liefst vier appartementen te hebben gekocht, niet bij één maar bij verschillende notarissen de hypotheekakten en leveringsakten laat passeren, waarbij hij in strijd met de waarheid meldt de appartementen voor eigen bewoning te zullen gebruiken, kan tot geen andere gevolgtrekking leiden dan dat [eiser] heel goed wist dat hier mogelijk sprake was van frauduleuze handelingen. Hij heeft zich dan ook niet gedragen als een zorgvuldig koper, maar heeft in de totstandkoming van de malafide transacties een essentieel aandeel gehad. Dit strookt niet met het beeld dat [eiser] van zichzelf geeft als onmondig en willoos slachtoffer van gewiekste tussenpersonen/ verkopers ([betrokkene 1], M. [achternaam X] en A. [achternaam X]). Genoemde personen worden overigens -anders dan men na het relaas van [eiser] zou verwachten- om onduidelijke redenen niet door hem gedagvaard.
De taxateur Woonpoint
4.11. Volgens [eiser] heeft Woonpoint verwijtbaar gehandeld doordat zij de door [eiser] gekochte appartementen toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eiser] betoogt dat Woonpoint niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.12. Woonpoint heeft de volgende verweren gevoerd:
• [eiser] heeft niet tijdig geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW Pro;
• er is geen sprake van causaal verband tussen het handelen van Woonpoint en de door [eiser] gestelde schade;
• er is geen sprake van toerekenbaar tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen ten aanzien van de taxaties;
• er is geen schade, en voor zover er wel schade is geleden dan heeft [eiser] daar zelf schuld aan (artikel 6:101 BW Pro).
4.13. Eerst zal worden ingegaan op het meest verstrekkende verweer van Woonpoint, te weten dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht uit artikel 6:89 BW Pro. Krachtens dit artikel kan [eiser] op een gebrek in de taxaties geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij Woonpoint terzake heeft geprotesteerd. Deze bepaling geldt ook voor zover [eiser] zijn vordering inzake het gebrek in de taxaties baseert op een onrechtmatige daad van Woonpoint (HR 23 november 2007, LJN BB3733).
4.14. Woonpoint voert aan dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, door haar pas op 24 juli 2007 aan te spreken, dus ruim 10 maanden na de verkoop van [adres 3] op 6 september 2006. Woonpoint stelt dat het in elk geval in de rede had gelegen dat [eiser] tegelijk met de aangifte bij de politie op 19 december 2006 had geklaagd. Dat [eiser] al veel eerder moet hebben geweten dat er mogelijk sprake was van fraude kon hij ook opmaken uit het feit dat hypotheekverstrekkers al eind 2005 aangifte ter zake van hypotheekfraude tegen hem hebben gedaan. Nu [eiser] Woonpoint pas zoveel later in kennis heeft gesteld van de door hem gestelde gebreken in de taxatierapporten, is het inmiddels nagenoeg onmogelijk om na te gaan in hoeverre de in 2004 verrichte taxaties correct zijn, aldus steeds Woonpoint.
4.15. [eiser] stelt dat hij op een gegeven moment via een advocaat (met wie hij in contact was gekomen via het zogenaamde Alijda-team van de gemeente Rotterdam) er achter is gekomen dat de taxatierapporten in strijd met de waarheid zijn opgesteld en hem grote schade hebben berokkend. Zodra hij hiermee bekend was, heeft hij Woonpoint hiervan in kennis gesteld.
4.16. De rechtbank overweegt als volgt. In lijn met het betoog van Woonpoint wordt geoordeeld dat [eiser] redelijkerwijs ruim vóór juli 2007 had kunnen ontdekken dat in de taxatierapporten van Woonpoint de volgens de stellingen van [eiser] te hoge waarden waren vermeld. Uit het door [eiser] in het geding gebrachte strafvonnis blijkt dat enkele hypotheekverstrekkers reeds eind 2005 aangifte terzake van hypotheekfraude tegen [eiser] hebben gedaan. Vervolgens heeft [eiser] een jaar later, op 19 december 2006, aangifte gedaan tegen M. [achternaam X] wegens ‘fraude’. Het had, gezien het voorgaande, op zijn weg gelegen, zo al niet vanaf de aangifte van de hypotheekverstrekkers tegen hem, dan toch in ieder geval vanaf het tijdstip van zijn aangifte tegen M. [achternaam X] nader onderzoek naar het gestelde onzorgvuldig handelen van Woonpoint te doen. Dit geldt te meer nu [eiser] tegenover de politie heeft verklaard nooit huuropbrengsten van M. [achternaam X] te hebben ontvangen. In het licht van het gegeven dat de appartementen reeds in augustus/september 2004 zijn gekocht valt dan al helemaal niet in te zien waarom hij niet eerder op onderzoek is uitgegaan.
4.17. Door na te laten binnen bekwame tijd zijn beklag te doen bij Woonpoint heeft [eiser] de mogelijkheid van een tijdig debat met Woonpoint over de volgens hem te hoge getaxeerde waarden voorbij laten gaan en zijn de stellingen hierover (voornamelijk) gebaseerd op de in 2007 verrichte taxaties door Boer. Het pas in 2007 aanspreken van Woonpoint kan gelet op het voorgaande niet worden gekwalificeerd als protesteren binnen bekwame tijd, zodat [eiser] jegens Woonpoint geen beroep meer kan doen op het door hem gestelde gebrek in de taxaties. Dit betekent dat de overige stellingen inzake de vordering van [eiser] jegens Woonpoint, waaronder de stellingen van [eiser] die betrekking hebben op het in 2.18 genoemde strafrechtelijk vonnis, geen bespreking meer behoeven en dat de gevorderde verklaring voor recht jegens Woonpoint zal worden afgewezen. Dit geldt voor alle in geschil zijnde appartementen.
De notarissen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 5]
4.18. [eiser] houdt de notarissen aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de appartementen [adres 2] en [adres 4]. Het verwijt dat [eiser] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg van dit handelen/nalaten is geweest -zo stelt [eiser]- dat de levering van de appartementen/panden aan hem daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.19. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd, al dan niet veroorzaakt door verbouwing/verbetering van de appartementen) vooraf na te gaan en met [eiser] te bespreken en de vraag of [eiser] het bewuste appartement zelf zou gaan bewonen tijdens de bespreking aan de orde te stellen. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde, door hen betwiste, schade en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.20. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eiser] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.21. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten. Ook bij de onderhavige twee appartementen was sprake van opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken appartementen binnen een (zeer) kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
4.22. Aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eiser] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank echter niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.23. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro. Vast staat dat [eiser] in strijd met de waarheid tegenover de notarissen heeft verklaard dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Bij repliek voert hij dat hij zich tijdens de bespreking bij de notaris ‘dermate bedreigd en onder druk gezet’ voelde ‘dat hij niet durfde in te grijpen’. [eiser] maakt echter niet duidelijk waaruit die druk/bedreiging zou hebben bestaan of van wie die druk c.q. bedreiging afkomstig was. Uit de akten blijkt dat M. [achternaam X], A. [achternaam X] noch [betrokkene 1] bij het passeren van de akten aanwezig waren, zodat -als er al sprake was van enige druk van de zijde van genoemde personen of van onwil bij [eiser]- onduidelijk is wie of wat [eiser] kan hebben tegengehouden om tegenover de betreffende notaris open kaart te spelen.
4.24. Alles overziend kan ervan uit worden gegaan dat [eiser] aan de bedenkelijke transacties zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze transacties eenvoudig mogelijk heeft gemaakt, al was het maar omdat hij -naar zijn zeggen- allerlei documenten ongezien heeft ondertekend. Ongeacht of een juist beeld is gegeven van de invloed van [betrokkene 1], M. [achternaam X] dan wel A. [achternaam X], heeft [eiser] niet gehandeld als een zorgvuldig koper, maar heeft hij zich actief ingelaten met onoorbare praktijken (zie ook rov. 4.9 en 4.10). Op grond van het voorgaande wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eiser].
4.25. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eiser] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd.
Gelet op hetgeen hierboven is overwogen over de handelwijze van [eiser], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eiser].
4.26. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen worden afgewezen. Dit geldt voor de appartementen [adres 2] en [adres 4].
Conclusie
4.27. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld.
4.28. De door [gedaagde 5] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens Woonpoint, [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 5] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Woonpoint, tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2] en van Agt, tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 5], tot op heden begroot op € 262,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
V veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis voor [gedaagde 5] zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
VI. verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2010.?