Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80330 / HA ZA 09-2225
Vonnis van 31 maart 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. C.P. van den Berg,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOONPOINT B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.J.N. Kolsters,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
3. [gedaagde 3],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Hengeveld.
Partijen zullen hierna [eiser], Woonpoint (gedaagde sub 1), [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) en [gedaagde 3] (gedaagde sub 3) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3],
- de conclusies van repliek tegen Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3],
- de conclusies van dupliek van Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3],
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] werkte in het najaar van 2004 bij een bouwmarkt en één van zijn collega’s was [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]).
[adres]
2.2. Bij notariële akte van levering van 25 oktober 2004 (productie 5 bij dagvaarding) verleden door een waarnemer van [gedaagde 2], heeft de levering plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres] (hierna: [adres]) door de gemachtigde van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) aan [betrokkene 3], op grond van de koopovereenkomst van 30 september 2004, voor de koopprijs van € 61.500,-. Een andere akte van levering, gedateerd 9 november 2004 en opgemaakt ten overstaan van [gedaagde 2] (productie 4 bij dagvaarding), vermeldt de levering van voornoemd appartementsrecht door [betrokkene 3] aan [eiser], op grond van de koopovereenkomst van 18 oktober 2004 tussen en [eiser], voor de koopprijs van € 80.000,-.
2.3. Op 12 oktober 2004 hebben [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4]) en [betrokkene 5] (hierna: [betrokkene 5]) namens Woonpoint een taxatierapport opgemaakt betreffende [adres]. Dit rapport vermeldt als opdrachtdatum: ‘05 oktober 2004’ en als opdrachtgever: ‘de heer [eiser]’ (productie 6 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag : nader te bepalen geldverstrekker;met NHG
(hypothecaire) geldlening) bij
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 72.000,- (…)
(…)
F. (…) ja nee
7. Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen ? x
(…)’
2.4. Bij een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres] verrichte taxatie heeft Boer inzake dit pand een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd van € 72.000,-- (in de kopie van het bewuste rapport d.d. 15 februari 2007, productie 7 bij dagvaarding, ontbreekt de pagina betreffende de getaxeerde bedragen).
2.5. Op 9 november 2004 is ten overstaan van [gedaagde 2] een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Amstelhuys N.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 89.500,- (productie 8 bij dagvaarding).
2.6. Het appartementsrecht inzake [adres] is eind oktober 2005 verkocht aan Van Hellemond Vastgoed voor € 50.000,-.
[adres 2]
2.7. Blijkens een kopie van een akte van levering van 30 september 2004 (productie 12 bij dagvaarding) is het appartementsrecht inzake [adres 2], samen met een ander appartementsrecht, aan [betrokkene 6] (hierna: [betrokkene 6]) geleverd voor een koopprijs van € 105.000,-- (totaal voor beide appartementen). Genoemd ander appartementsrecht betreft [adres 3] te Rotterdam. Een akte van levering van 18 november 2004, (productie 13 bij dagvaarding) vermeldt -samengevat- dat ten overstaan van [gedaagde 3] het appartementsrecht inzake [adres 2] door [betrokkene 6] is geleverd aan [eiser] op grond van een koopovereenkomst d.d. 12 oktober 2004, voor de koopsom van € 80.000,-.
2.8. Een taxatierapport van 12 oktober 2004, opgemaakt door [betrokkene 4] en [betrokkene 5] namens Woonpoint en betreffende [adres 2], vermeldt als opdrachtdatum:‘ 05 oktober 2004’ en als opdrachtgever: ‘De heer [eiser]’ (productie 15 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag : nader te bepalen geldverstrekker; met NHG
(hypothecaire) geldlening) bij
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 72.000,- (…)
F. (…) ja nee
7. Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen ? x
(…)’
2.9. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer opgesteld taxatierapport d.d. 20 maart 2007 betreffende [adres 2] (productie 16 bij dagvaarding), vermeldt
-onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag
(hypothecaire) geldlening bij : waarde inzicht per 18 november 2004
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 62.000,- (…)
(…)
2.10. Op 18 november 2004 is ten overstaan van [gedaagde 3], een akte van hypotheek verleden, waarin is vermeld dat [eiser] aan Rabohypotheekbank N.V. en Coöperatieve Rabobank Rotterdam U.A. hypotheek verleent op het pand [adres 2] tot een bedrag van € 114.000,- (productie 17 bij dagvaarding).
2.11. Het appartementsrecht inzake [adres 2] is begin december 2005 verkocht aan Van Hellemond Vastgoed voor € 55.000,-.
[adres 4]
2.12. Een akte van levering, gedateerd 22 november 2004 en opgemaakt ten overstaan van een niet in deze procedure betrokken notaris (productie 21 bij dagvaarding), vermeldt de levering van het appartementsrecht [adres 4], 3081 TT te Rotterdam (hierna: [adres 4]) door [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7]) aan [eiser], op grond van de koopovereenkomst van 6 oktober 2004 tussen [betrokkene 7] en [eiser], voor de koopprijs van
€ 80.000,-. Het appartementsrecht is op 2 juli 2001 aan [betrokkene 7] geleverd voor (omgerekend in euro’s) € 52.184,-.
2.13. Een taxatierapport van 29 oktober 2004, opgemaakt door [betrokkene 4] en [betrokkene 5] namens Woonpoint en betreffende [adres 4], vermeldt als opdrachtdatum:‘ 05 oktober 2004’ en als opdrachtgever: ‘De heer [eiser]’ (productie 23 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag : nader te bepalen geldverstrekker; met NHG
(hypothecaire) geldlening) bij
2. aan- of verkoopbeslissing : n.v.t.; reeds aangekocht
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 80.000,- (…)
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 72.000,- (…)
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik ná
verbouwing : € 82.500,- (…)
- een executiewaarde vrij van huur en gebruik ná
verbouwing : € 74.000,- (…)
F. (…) ja nee
7. Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen ? x
(…)’
2.14. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer opgesteld taxatierapport d.d. 23 maart 2007 betreffende [adres 4] (productie 24 bij dagvaarding), vermeldt
-onder meer- het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag
(hypothecaire) geldlening bij : waarde inzicht
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 62.000,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 40.000,-(…)
(…)
2.15. Op 22 november 2004 is ten overstaan van de hierboven onder 2.12. bedoelde notaris een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door QUION VII B.V. aan [eiser] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 90.000,- (productie 25 bij dagvaarding).
2.16. Het appartementsrecht inzake [adres 4] is eind oktober 2005 verkocht aan Van Hellemond Vastgoed voor € 50.000,-.
Aangifte
2.17. [eiser] heeft op 8 augustus 2005 bij de Politie Rotterdam-Rijnmond aangifte gedaan van chantage/afpersing. In het desbetreffende proces-verbaal van 29 september 2005 (productie 2 bij dagvaarding), is onder meer het volgende vermeld:
‘De aangifte werd na uitdrukkelijk verzoek van mij, verbalisant, door de aangever opschrift gesteld en bijgevoegd bij dit proces-verbaal. Dit werd door ons eveneens ondertekend. (…)’
In een bijgevoegd, door [eiser] opgesteld stuk (hierna: de Verklaring), is onder andere het volgende vermeld:
‘(…)Rond eind augustus ’04 begin september ’04 ben ik ergens in de avond na mijn werktijd bij de Praxis naar het kantoor van Solid Trust gegaan op afspraak bij dhr. [betrokkene 8] en in het bij zijn van dhr. [betrokkene 1]. Daar werd ik dus ook voor het eerst voorgesteld aan dhr. [betrokkene 8] en een van zijn partners dhr. [betrokkene 9], of dit de echte voornaam is van de meneer [betrokkene 9] weet ik niet en ook het achternaam van deze meneer [betrokkene 9] niet. (…) Kort daarna vroeg dhr. [betrokkene 8] aan mij van “stel nou dat ik zeg dat ik een voorstel voor je heb dat je een huis voor je zelf kan hebben en ook daarbij geld verdienen met het verhuren van meerdere koopwoningen.”En dan zou ik zo tussen de 1000,- en 1500,- euro extra zou kunnen verdienen. (…) Ik antwoorde daarna met “nee” (…) maar ik bleef toch duidelijk “nee”zeggen en dat ik alleen geintreseerd zou zijn in het huis op de Ouadenoord 36(…). Toen dhr. [betrokkene 8] begon door te hebben dat zijn mooie en gladde praatjes niet zou werken bij mij sloeg de sfeer snel om en begon dhr. [betrokkene 8] op een wat geiriteerde toon op me in praten zoals ik hier eerder in mijn verklaring beschreef. (…) We sloten het gesprek af met dat ik met dhr. [betrokkene 8] zou kontakt zou nemen want ik moest er nog over nadenken. (…) en belde dhr. [betrokkene 8] na 2 weken op met de mededeling dat ik het huis(…) op de [adres 5] (…) wilde kopen. We maakten gelijk een afspraak om het proces van het huis (…) te kopen en zo is de afspraak gemaakt. Dit werd allemaal telefonisch afgesproken. De afspraak was gemaakt rond 21:00 s’avonds(…). Het proces wat dhr. [betrokkene 8] vertelde was als volgd. Ik moest een geldige legitimatie en salarisstrook en bankafschrift meenemen en de volgende keer en 5 werkgeversverklaringen opsturen en als ik die weer terug kreeg van Praxis die ook weer komen inleveren.(... )Dhr. [betrokkene 8] antwoorde hierop dat het zou zijn om alle 5 de werkgeversverklaringen tegelijk op te sturen na 5 verschillende banken om te kijken wat de beste en meest voordelige hypotheekofferte zou leveren. Ik nam dit aan van dhr. [betrokkene 8] en heb deze handelingen precies zo gedaan als dhr. [betrokkene 8] zei. (…)Toen gaf ik hem de verklaringen en vroeg hem hoelang het zou duren (…)waarop hij antwoorde dat duurt vanaf nu ongeveer 8 weken en dat ik per post veel zou ontvangen en dat ik de post ongeopend naar hem moest brengen of anders aan dhr. [betrokkene 1] moest meegeven. (…) Er gingen weken overheen (……) toch na een week of 5a6 kreeg ik post en dat was een bouwrapport want zoiets stond er op. Ik kreeg ook daar dus 5 stuks maar niet tegelijk. En hij wou ze ongeopend krijgen dus luisterde ik daarna. Voor deze brieven had ik dhr. [betrokkene 1] opgebeld en die kwam ze zelfs netjes halen bij mijn oudershuis (…). Na 7 weken dat ik de verklaringen had gegeven kreeg ik van verschillende banken, verzekeringenmaatschappijen en notarissen post. Waarvan ik een beetje argwaan kreeg en daarom belde ik met dhr. [betrokkene 8] en vroeg waarom dat is en wat er nu nog allemaal gaat gebeuren. Dhr. [betrokkene 8] antwoorde met het zelfde verhaal als hier eerder genoemd is en dat is dat er 5 open offertes waren gemaakt voor mij en dat we daar tussenuit de goedkoopste zouden halen. Ik heb dit aangenomen zoals ik eerder had gedaan en dat allemaal omdat dhr [betrokkene 8] dit allemaal op een zeer overtuigende manier zegt tegen mij. (…) Vervolgens kreeg ik een telefoontje van dhr. [betrokkene 8] dat ik langs kon komen bij hem om mijn offerte te tekenen, wat ik al raar vond want ik heb zelf niet de keuze gemaakt en dacht dat ik daar natuurlijk wel inspraak op had en anders dat het op z’n minst aan me getoond zou worden. Maar dat was dus niet het geval.
Ik weet niet meer op welke datum deze afspraak heeft plaats gevonden maar ben dus langs gegaan op het kantoor in het WTC om de offerte te tekenen van de [adres 5] (…) Ik kwam bij hem binnen en ineens stonden er achter mij dhr. [betrokkene 1] en dhr. [betrokkene 9] en voor mij achter het bureau zat dhr. [betrokkene 8] (…). waaruit ik al snel zag dat het niet om de Quadenoord ging en vroeg dus wat dit er mee te maken had. (…) Dhr. [betrokkene 8] zei toen dat ik 5 huizen ging kopen en daar 4 van zou gaan verhuiren voor hem. Ik reageerde daarop met dat ik dat niet wou en niet was van plan te doen, ik wou toen opstaan en weggaan maar dhr. [betrokkene 9] en dhr. [betro[betrokkene 1] stonden voor de deur en zeiden nogmaals dat ik moest gaan zitten. (…) Ik zei dat ik het nog niet zou doen en toen zei dhr. [betrokkene 8] dat hij wist waar me ouders woonden en dat dhr. [betrokkene 1] dit soort problemen oplost en dat ze daarom hem een 9mm pistol zouden hebben gegeven. En dat ik het heel serieus moest nemen anders zouden er gekke dingen gebeuren. Op dat moment en vooral toen ze over mijn ouders begonnen was ik best bang en nam het ook allemaal serieus op. Ik heb de pen toen gepakt en tekende zover ik weet 3 offertes, ook werd er gezegd dat ik maar beter altijd me telefoon moet opnemen en altijd moet komen als hun er naar vragen. En dat er nog offertes aankwamen.(…) Een week later ongeveer kreeg ik weer een telefoontje dat ik langs moest komen, (…) Dus ben ik naar het kantoor gegaan en kon gelijk naar binnen bij dhr. [betrokkene 8] en zei hij dat het slim is geweest dat ik heb geluisterd de vorige keer want er zou iemand zijn geweest die dat niet had gedaan en die zou afgemaakt zijn. (…) In de tijd van ongeveer de eerste keer dat ik moest tekenen begon ik post achter te houden en heb ook een keer het een en ander aan post wat ik zag slingeren in de auto van dhr. [betrokkene 1] eruit gepakt op een manier dat hij het niet zag. (…) En zo ben ik gekomen aan een de papieren die ik nu in mijn bezit heb. (…) en kreeg ergens begin december weer een telefoontje van dhr. [betrokkene 8] die heel opgewekt zei dat ik de laatste passering nu zal krijgen en dat was voor de [adres 5] (…) Hierbij hoefde ik niet te liegen gelukkig. Want ik moest natuurlijk bij de andere afspraken zeggen dat ik in de woningen zelf zal gaan wonen. Toen deze voorbij was kreeg ik van de notaris de sleutel en ben ik met dhr. [betrokkene 8] naar de woning gegaan. Dus ik had de woning alleen van buiten gezien omdat ik er zelf langs ben gegaan (…) De rest van de huizen heb ik nooit gezien. In mijn woning op de [adres 5] zei hij mij dat ik nu klaar zou zijn en dat er elke maand geld zou gestort worden op mijn rekening om de hypotheek lasten te betalen. Dit heeft niet langer dan 3 maanden geduurd. Want na die 3 tot maanden kreeg ik geen geld gestort meer en waren dhr. [betrokkene 8] en dhr. [betrokkene 9] niet meer te bereiken. (…) Ik zag dhr. [betrokkene 1] wel af en toe op werk en sprak hem aan op het feit dat ik geen geld meer kreeg, waarop hij antwoorde dat hij het wel zou gaan regelen. En heb een paar keer geld in mijn hand gekregen van dhr. [betrokkene 1] en dat was een bedrag van 1000,- euro en iets van 2 maal 300,- euro (…) Nu krijg ik hem al een tijdje niet te pakken meer en ik ben door al de stres en ellende de ziektewet in gegaan want ik dacht even dat ik gek werd. Ook was het zin om te leven totaal weg en wou er een eind aanmaken. Met de hulp en steun van me ouders en huidige vriendin probeer ik er nog wat van te maken. Ook kreeg ik steeds post met daarin dat ik geld verschuldigd was aan instansies omdat de lasten groter waren dan mijn salaris. Hierdoor begon ik te denken dat ik nu toch niks meer ter verliezen had om naar de politie te stappen en het verhaal daar te vertellen. (…)’
[betrokkene 5]
2.18. Bij vonnis van 7 mei 2009 van de rechtbank Rotterdam is [betrokkene 5] veroordeeld voor het medeplegen van valsheid in geschrifte in een twintigtal taxatierapporten. Tot deze rapporten behoren ook de hierboven aangehaalde drie taxatierapporten. Ten aanzien van deze drie rapporten heeft de strafrechter bewezen geoordeeld dat daarin in strijd met de waarheid is weergegeven dat [eiser] de betreffende woning voor eigen bewoning zou gaan gebruiken.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint en [gedaagde 2] gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans jegens [eiser] onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
2. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint en Van Ravesteijn gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], althans onrechtmatig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eiser] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
3. voor recht zal verklaren dat: Woonpoint toerekenbaar tekort geschoten is jegens [eiser], althans jegens [eiser] onrechtmatig, althans onzorgvuldig heeft gehandeld en dat Woonpoint aansprakelijk is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Polslandstraat 126A te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
4. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eiser] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te bepalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voorzover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde of gedaagden niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft.
3.2. [eiser] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van Woonpoint:
Woonpoint heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij is daarmee aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]:
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hadden [eiser] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eiser] met de verkopers van de betreffende appartementsrechten overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkopers zelf de bewuste panden recentelijk hadden gekocht. Op basis van de mededelingen die [eiser] in reactie op deze waarschuwing zou hebben gegeven, hadden de notarissen hun diensten moeten weigeren aan [eiser]. Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eiser], althans hebben zij jegens hem onrechtmatig gehandeld, waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
3.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft zijn vordering jegens Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zowel gebaseerd op een onrechtmatige daad als op een toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eiser] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van schriftelijke verkoopovereenkomsten en het geven van opdrachten aan de taxateurs en de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW Pro en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW Pro.
4.2. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) liggen in beginsel bij [eiser]. De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per (groep) gedaagde(n) worden beoordeeld.
Achtergrond
4.3. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eiser] van vier appartementen in Rotterdam. De vorderingen van [eiser] hebben betrekking op drie van deze appartementen. Voorts heeft [eiser] onweersproken gesteld dat er daarnaast sprake was van een geplande maar uiteindelijk niet geëffectueerde levering aan hem van een vijfde appartement in Rotterdam. De data van levering van de drie appartementen waarop deze procedure betrekking heeft, zijn respectievelijk 9 november 2004, 18 november 2004 en 22 november 2004. De bewuste transacties hebben derhalve plaatsgevonden in een kort tijdsbestek.
Voorts staat vast dat [eiser], alvorens tot de koop over te gaan, de drie appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van de appartementen [adres] en [adres 2] in korte tijd substantieel is verhoogd.
4.4. Met betrekking tot de door [eiser] betaalde koopprijs voor de appartementen dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning, ongeacht zijn ervaring op dit gebied en ongeacht zijn werkkring, redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er, anders dan de stellingen van [eiser] lijken te suggereren, tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
4.5. Ten aanzien van de transacties schetst [eiser] in de dagvaarding, de conclusies van repliek en de Verklaring een beeld, waarbij hij in een sfeer van bedreiging door drie (of vier of vijf?, zie hierna onder 4.9.) personen heeft ingestemd met en meegewerkt aan de aankoop van vijf panden. Op deze gestelde bedreiging zal hierna in 4.7. en 4.20. nader worden ingegaan.
4.6. De Verklaring heeft echter ook betrekking op de gang van zaken toen er nog geen sprake was van de gestelde bedreiging. Die bewuste “voorafgaande” gang van zaken wekt verbazing in het licht van hetgeen is overwogen in 4.4. Zo stelt [eiser] dat hij na één gesprek met een hem voorheen onbekende bemiddelaar telefonisch aan deze heeft laten weten het appartement aan de [adres 5] te willen kopen, terwijl hij dit appartement op dat moment blijkens de Verklaring hooguit van buiten had gezien. Ook de overige geschetste omstandigheden:
- dat [eiser] deze bemiddelaar 5 werkgeversverklaringen, een salarisstrook en een legitimatiebewijs heeft overhandigd,
- vervolgens allerlei door hem ([eiser]) in verband met die ene beoogde transactie ontvangen post van meerdere banken, verzekeringsmaatschappijen en notarissen conform instructie van de bemiddelaar ongeopend heeft laten ophalen bij zijn woning,
- dit alles vanwege de overtuigende manier waarop de bemiddelaar hem dit heeft opgedragen,
- waarna hij ’s avonds naar de bemiddelaar zou gaan om papieren inzake de aankoop van [adres 5] te tekenen,
komen de rechtbank merkwaardig voor. Voor zover de betreffende stellingen van [eiser] juist zijn, heeft [eiser] voorafgaand aan de door hem gestelde bedreiging blijk gegeven van een handelwijze die niet past bij een zorgvuldige koper van een woning.
4.7. Voorts wordt overwogen dat de in deze procedure naar voren gebrachte stellingen van [eiser] over bedreiging in het geheel niet consistent zijn. Zo stelt hij in de dagvaarding (nummer 15) dat [betrokkene 9] een pistool tevoorschijn heeft gehaald en dat dit tegen het hoofd van [eiser] is gehouden. Dit valt niet te rijmen met de Verklaring, waarin [eiser] zelf heeft vermeld dat aan hem (slechts) is meegedeeld dat [betrokkene 1] dit soort problemen oplost en dat daarom aan [betrokkene 1] een pistool zou zijn gegeven. In rechtsoverweging 4.20. komt een en ander nader aan de orde.
4.8. Verder voert [eiser] aan (dagvaarding onder nummer 11) dat het hem ging om aankoop (van één woning) voor eigen bewoning, terwijl hij elders (onder meer dagvaarding onder nummers 15 en 42) aangeeft dat het ging om een voorgespiegelde belegging/eenvoudige wijze van geld verdienen door verhuuropbrengsten. Hij stelt zich hierdoor te hebben laten ‘verleiden’ en er ‘met open ogen’ te zijn ‘ingetuind’.
Daarbij heeft [eiser] tegenstrijdige stellingen naar voren gebracht over de inkomsten die hij na aankoop van de appartementen heeft gehad. Zo heeft hij in de Verklaring aangegeven dat hij van de kant van [betrokkene 8] gedurende drie maanden stortingen heeft ontvangen op zijn rekening. Daarna zou hij nog enkele contante betalingen hebben ontvangen van de kant van [betrokkene 1], nadat hij deze had aangesproken op het uitblijven van verdere stortingen. Vervolgens heeft hij in de dagvaarding (nummer 19) slechts gesteld dat hij enkele contante betalingen van [betrokkene 1] heeft ontvangen, volgens [betrokkene 1] huurpenningen, waarna iedere betaling uitbleef en contact met [betrokkene 8] en [betrokkene 1] niet meer mogelijk was. Daarentegen heeft hij in de conclusie van repliek tegen [gedaagde 3] (nummer 10) gesteld dat van verhuur nooit sprake is geweest en dat hij nooit inkomsten heeft gehad uit de panden. Pogingen om [betrokkene 1] en [betrokkene 8] hierop aan te spreken, zouden zijn gestrand.
Tot slot heeft [eiser] niets gesteld over hoe hij na de aankoop van de drie appartementen invulling heeft gegeven aan zijn rol als eigenaar (verhuurder?). De enige aanwijzing op dit punt is de stelling (dagvaarding nummer 20) dat hij de appartementen in 2005 met hulp van de politie heeft ontruimd en van nieuwe sloten heeft voorzien.
4.9. Ook laat [eiser] onduidelijkheid bestaan over zijn aanspraken tegenover de personen die volgens hem aan de basis staan van alle ellende die hem is overkomen.
Ten eerste is niet duidelijk of het daarbij om drie, vier of vijf personen gaat. Dat het onder andere gaat om [betrokkene 1] (in de Verklaring aangeduid als [betrokkene 1]) en [betrokkene 9], is helder. Echter, in de dagvaarding, de conclusies van repliek en de Verklaring wordt afwisselend (soms binnen één alinea) gesproken over [ ] [betrokkene 8] (van [betrokkene 8] & Partners en/of Solid Trust) en [betrokkene 3] of [betrokkene 10]. Uit de bewuste stellingen zou afgeleid kunnen worden dat het hierbij om dezelfde bemiddelaar gaat maar duidelijk is dit niet. Zo wordt in de dagvaarding onder nummer 12 gesproken over [betrokkene 8] & partners, waarvan de bestuurder de heer [ ] [betrokkene 3] zou zijn. In de volgende zin wordt gesproken over een bespreking waarbij onder andere de heer [betrokkene 8] aanwezig zou zijn geweest. Na nog enkele nummers waarin wisselend wordt gesproken over [betrokkene 8] en [betrokkene 10], wordt onder nummer 23 gesteld dat [eiser] het appartement [adres] heeft gekocht van “de heer [ ] [betrokkene 3], verder kortweg “[betrokkene 3]” te noemen”. Verderop wordt wisselend gesproken over [betrokkene 3] en [betrokkene 10], waarbij wordt aangegeven dat alle contacten via Solid Trust/de heer [betrokkene 3] liepen.
Ten tweede vermeldt [eiser] in de dagvaarding (nummer 43) dat hij zich ten aanzien van [betrokkene 1] en [betrokkene 10] het recht voorbehoudt hen in rechte te betrekken. Dat hij dit laatste niet daadwerkelijk heeft gedaan, valt gezien het bovenstaande moeilijk te begrijpen. Waarom [betrokkene 9] in dit kader door [eiser] in het geheel niet wordt genoemd, is al evenmin verklaarbaar.
Woonpoint
4.10. Volgens [eiser] heeft Woonpoint verwijtbaar gehandeld doordat zij de door [eiser] gekochte appartement [adres], [adres 2] en [adres 4] toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eiser] betoogt dat Woonpoint niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
4.11. Woonpoint heeft de volgende verweren gevoerd:
• [eiser] heeft niet tijdig geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW Pro;
• er is geen sprake van causaal verband tussen het handelen van Woonpoint en de door [eiser] gestelde schade;
• er is geen sprake van toerekenbaar tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen ten aanzien van de taxaties;
• er is geen schade, en voor zover er wel schade is geleden dan heeft [eiser] daar zelf schuld aan (artikel 6:101 BW Pro).
4.12. Eerst zal worden ingegaan op het meest verstrekkende verweer van Woonpoint, te weten dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht uit artikel 6:89 BW Pro. Krachtens dit artikel kan [eiser] op een gebrek in de taxaties geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij Woonpoint terzake heeft geprotesteerd. Deze bepaling geldt ook voor zover [eiser] zijn vordering inzake het gebrek in de taxaties baseert op een onrechtmatige daad van Woonpoint (HR 23 november 2007, LJN BB 3733).
4.13. Woonpoint voert aan dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd, door Woonpoint pas in juli 2007 aan te spreken voor de taxatie betreffende de [adres 2] en de [adres 4] en in oktober 2008 voor de taxatie inzake de [adres]. Woonpoint stelt dat het in elk geval in de rede had gelegen dat [eiser] tegelijk met de aangifte bij de politie in augustus 2005 had geklaagd. Nu [eiser] dit niet heeft gedaan, is het inmiddels nagenoeg onmogelijk om na te gaan in hoeverre de in 2004 verrichte taxaties correct zijn, aldus Woonpoint.
4.14. [eiser] stelt dat hij pas in 2007 via een advocaat (met wie hij in contact was gekomen via het zogenaamde Alijda-team van de gemeente Rotterdam) er achter is gekomen dat de taxatierapporten in strijd met de waarheid zijn opgesteld en hem grote schade hebben berokkend. Zodra hij hiermee bekend was, heeft hij Woonpoint hiervan in kennis gesteld.
4.15. De rechtbank overweegt als volgt. In lijn met de stellingen van Woonpoint wordt geoordeeld dat [eiser] redelijkerwijs ruim vóór juli 2007 had kunnen ontdekken dat in de taxatierapporten van Woonpoint de volgens de stellingen van [eiser] te hoge waarden waren vermeld. [eiser] heeft in de conclusie van repliek (nummer 7) tegen Woonpoint aangevoerd, dat hij in 2005 heeft besloten om aangifte van chantage en afpersing te doen, toen hij bemerkte dat hij door verschillende partijen, ‘waaronder gedaagden in deze procedure’ is ‘misleid en gedupeerde is geworden van vastgoedfraude’. Zelfs indien hij, zoals hij stelt, ten tijde van de aangifte in augustus 2005 nog niet kon doorgronden hoe het aankoopproces exact in zijn werk is gegaan, had het gezien genoemde ernstige verdenkingen op zijn weg gelegen hier vanaf dat moment nader onderzoek naar te doen. Uit zijn stellingen blijkt dat hij dit tussen augustus 2005 en (begin?) 2007 niet heeft gedaan. Aldus heeft hij de mogelijkheid van een tijdig debat met Woonpoint over de volgens [eiser] te hoge getaxeerde waarden voorbij laten gaan en zijn de stellingen hierover (voornamelijk) gebaseerd op de in 2007 verrichte taxaties door Boer. Het pas in 2007 respectievelijk 2008 aanspreken van Woonpoint kan gelet op het voorgaande niet worden gekwalificeerd als protesteren binnen bekwame tijd, zodat [eiser] jegens Woonpoint geen beroep meer kan doen op het door hem gestelde gebrek in de taxaties. Dit betekent dat de overige stellingen inzake de vordering van [eiser] jegens Woonpoint, waaronder de stellingen van [eiser] die betrekking hebben op het in 2.18. genoemde strafrechtelijk vonnis, geen bespreking meer behoeven. De vordering van [eiser] jegens Woonpoint (inzake alledrie de appartementen) zal worden afgewezen.
De notarissen ([gedaagde 2] en [gedaagde 3])
4.16. [eiser] houdt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de appartementen [adres] en [adres 2]. Het verwijt dat [eiser] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eiser] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eiser] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eiser] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4.17. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de waardevermeerdering in korte tijd of de vraag of [eiser] het bewuste appartement zelf zou gaan bewonen) vooraf met [eiser] te bespreken. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eiser] en op de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde, door hen betwiste, schade en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW Pro vereiste relativiteit.
4.18. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eiser] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient Pro de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
4.19. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige twee appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van het betrokken appartement binnen een kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze (veel) hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eiser] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.20 De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW Pro.
Vaststaat dat [eiser] in strijd met de waarheid tegenover de notarissen heeft verklaard dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Daarnaast voert [eiser] aan dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten. [eiser] stelt voorts zijn handtekening te hebben gezet op allerlei door hem niet gelezen documenten. [eiser] voert in dit verband aan dat hij zich hiertoe gedwongen voelde vanwege de onder 4.5. bedoelde, gestelde bedreigingen.
Nog daargelaten de vraag of de bedenkelijke handelwijze van [eiser] gerechtvaardigd zou kunnen worden door de gestelde bedreigingen, wordt het volgende overwogen.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door de notarissen van de bedreiging -waarbij [gedaagde 2] ook op de opvallende inconsistentie (zie 4.7.) heeft gewezen- had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen of toe te lichten, zeker in het licht van hetgeen is overwogen onder 4.9. [eiser] heeft er echter mee volstaan om in de conclusies van repliek tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (beide nummer 6) in algemene bewoordingen te herhalen dat hij met een pistool bedreigd is, zelfs zonder aan te geven of dit in woorden of in daden was en of het om [betrokkene 1] of [betrokkene 9] ging .
Daar komt nog bij dat [eiser] aanvoert dat hij met zekerheid kan stellen dat hij van ondertekening van de akte van levering zou hebben afgezien als hij door de notarissen op de hoogte zou zijn gesteld van het prijsverschil binnen de ABC-transactie (conclusie van repliek tegen [gedaagde 2] nummer 31, conclusie van repliek tegen [gedaagde 3] nummer 26). Dit staat haaks op zijn stellingen dat hij als gevolg van de bedreiging geen andere keus had dan de transacties hoe dan ook te laten doorgaan.
Gezien al het voorgaande, zal aan de stellingen van [eiser] over de bedreiging als onvoldoende consistent en onvoldoende onderbouwd worden voorbijgegaan.
Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat uit hetgeen is overwogen in 4.6. blijkt dat [eiser] zich volgens zijn eigen stellingen ook voorafgaand aan de gestelde bedreiging niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper maar zich actief met vreemde praktijken heeft ingelaten.
Alles overziend, luidt de slotsom dat er van uit kan worden gegaan dat [eiser] aan de gestelde vervalsingen en dubieuze transacties zijn medewerking heeft verleend, althans deze eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eiser] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eiser].
4.21. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eiser] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd.
Gelet op hetgeen hierboven is overwogen over de handelwijze van [eiser], geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eiser].
4.22. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen worden afgewezen. Dit geldt voor beide appartementen.
Conclusie
4.23. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld.
4.24. De door [gedaagde 3] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vorderingen jegens Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Woonpoint tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 2], tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 3], tot op heden begroot op € 254,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
V veroordeelt [eiser] in de kosten die na dit vonnis voor [gedaagde 3] zullen ontstaan, begroot op:
- € 131,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
VI. verklaart de kostenveroordeling jegens Woonpoint, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2010.?