Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/1142
inzake
[naam bedrijf], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: G.T.M. Stoof, Stoof Bedrijfsmakelaardij o.g. BV te Hoenzadriel,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Vlist, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (hierna: SVHW).
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), en de waarde van de onroerende zaak, [adres] Camp te [woonplaats] (hierna: recreatieterrein, camping) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 503.000,- (woning) en € 707.000,- (camping). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Tegen deze beschikkingen heeft eiseres bij brief van 6 april 2005 in één geschrift bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 augustus 2006 heeft verweerder het bezwaar gericht tegen de vastgestelde waarde van de woning gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 330.000,- en het bezwaar gericht tegen de vastgestelde waarde van de camping ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij faxbericht van 11 september 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 maart 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [naam], WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Standpunt verweerder
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning na verlaging in de bestreden uitspraak op bezwaar correct is vastgesteld op € 330.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 25 oktober 2006 door [naam] opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt voorts dat met de lagere waarde voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in het buitengebied, bij een camping, en met het gebruik van de woning als bedrijfswoonhuis.
Ten aanzien van de camping stelt verweerder zich, onder verwijzing naar een (eveneens) op 25 oktober 2006 door ir. Van Eekelen opgemaakt taxatierapport, op het standpunt dat de waarde met € 707.000,- niet te hoog is vastgesteld. Verweerder betoogt voorts dat in de door eiseres toegepaste discounted cashflowberekening gebruik is gemaakt van jaarcijfers van 2000, waarbij nog niet het maximaal aantal toegestane plaatsen ingericht was. Voorts stelt verweerder dat uit de jaarcijfers niet kan worden afgeleid welk gedeelte van de rentelasten de financiering van het onroerend goed betrof. Verder wijkt de specificatie van de investeringsprognose volgens opgave van eiseres af van de discounted cashflowberekening. Verweerder acht een hogere cashflow mogelijk (bijvoorbeeld kantineomzet). Zo zou bij een lagere IRR dan 12,0 %, een cashflow die de inflatie volgt en een grondprijs die de inflatie volgt, zelfs op een hogere waarde kunnen worden uitgekomen dan de nu geschatte waarde. Verweerder ziet dan ook geen aanleiding de vastgestelde waarde te verlagen.
Daarnaast verwijst verweerder naar de verkoop op 20 januari 2003 van een camping met bedrijfswoning ([campingnaam]), gelegen aan de [adres] te [woonplaats], waarbij voor de camping met restaurant, zwembad en 216 standplaatsen € 1.490.500,- is betaald (€ 5250,- per standplaats exclusief opstallen) en voor de bedrijfswoning € 400.000,-.
2.3. Standpunt eiseres
Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. Verweerder is ook met de lager vastgestelde waarde van € 330.000,- voor de woning onvoldoende tegemoet gekomen aan het feit dat het gaat om een woning waarop de bestemming bedrijfswoning rust. De woning dient volgens eiseres dan ook als zodanig te worden getaxeerd, rekening houdend met het feit dat de woning in beginsel niet door een particulier (dus voor niet-bedrijfsmatige doeleinden) in gebruik kan worden genomen.
Ten aanzien van de camping stelt eiseres zich op het standpunt dat op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ de hoogste waarde wordt aangehouden, waarbij voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer op de peildatum onderscheid moet worden gemaakt tussen de waardering op basis van de discounted cashflow-methode en de waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het is eiseres met het taxatieverslag niet-woningen niet duidelijk hoe de door verweerder getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Volgens eiseres heeft verweerder de percelen, kadastraal bekend als SWB02 B 0987, B 0988 en B 02297, welke geheel uit water bestaan, ten onrechte in de waardering van het object betrokken. Verder stelt eiseres dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden vastgesteld dan op de bedrijfswaarde. Bij het bepalen van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde heeft verweerder hiervoor ten onrechte geen aftrek toegepast. Volgens eiseres dient de bedrijfswaarde te worden getaxeerd op € 520.000,-.
Tot slot kan eiseres zich niet verenigen met de hoogte van de door verweerder vergoede proceskosten in bezwaar. Eiseres stelt daartoe dat het door verweerder toegekende bedrag te laag is, nu daarmee niet alle door haar gemachtigde (als deskundige) gemaakte kosten worden vergoed.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar van de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], en eigenaar en gebruiker van de camping, gelegen aan de [adres] Camp te [woonplaats].
De woning betreft een vrijstaande woning met aangebouwde garage, gebouwd in 1995 als bedrijfswoning aan de oprit naar de camping, [adres] Camp. De aan de woning toegekende perceeloppervlakte bedraagt 400 m², de inhoud van de woning bedraagt 592 m³.
De camping betreft een recreatieterrein met vaste jaarplaatsen en trekkershutten. De percelen zijn omsloten door sloten en een wetering. De totale oppervlakte van het recreatieterrein bedraagt 88.115 m².
[adres] te [woonplaats] (woning)
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning, een taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de omgeving van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [adres 1], perceelopp.: 1451 m², inh: 487 m³, bouwjaar: 1993;
- [adres 2], perceelopp.: 1050 m², inh: 591 m³, bouwjaar: 1999;
- [adres 3], perceelopp.: 2510 m², inh: 396 m³, bouwjaar: 1993.
Verweerder heeft voorts gewezen op de verkoop van de bedrijfswoning, gelegen aan de [adres] te Moerkapelle, in maart 2003 voor € 400.000,-. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1996, met een inhoud van 590 m³. De woning is eveneens in het buitengebied en bij een camping gelegen. De aan de woning toegekende perceeloppervlakte bedraagt 916 m². Ter zitting heeft verweerder onbetwist gesteld dat het prijsniveau van vrijstaande woningen in de gemeente [woonplaats] vergelijkbaar is met het prijsniveau van vrijstaande woningen in de gemeente Vlist.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging (in het buitengebied), bouwstijl en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiseres.
Verweerder heeft, gelet op het taxatierapport, de bijgevoegde matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting, met de verschillen tussen de woning van eiseres en de referentieobjecten, met name voor wat betreft de perceelgrootte en de ligging, in voldoende mate rekening gehouden. Verweerder heeft voor het aspect 'ligging' op de prognosewaarde van de woning een correctie toegepast van € 50.000,-. De rechtbank acht hiermee de waardedrukkende invloed, vanwege het feit dat het een bedrijfswoning betreft en zelfstandige bewoning als niet-bedrijfswoning volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, in voldoende mate tot uitdrukking gebracht. Eiseres heeft geen tegenwaarde genoemd en heeft aldus niet onderbouwd dat het verschil tussen de woning en de referentiewoningen voor wat betreft de ligging op een hoger bedrag zou moeten worden gewaardeerd.
Op grond van het voorgaande en mede gelet op het verkoopcijfer van de bedrijfswoning [adres] te Moerkapelle is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning met € 330.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
[adres] Camp te [woonplaats] (camping)
2.4.3. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de camping, een taxatierapport in geding gebracht waarin de waarde is bepaald op basis van achtereenvolgens de huurwaardekapitalisatiemethode, de gecorrigeerde vervangingswaarde en de discounted cashflow methode (hierna: DCF-methode). Op grond daarvan heeft verweerder de waarde van de camping achtereenvolgens bepaald op: € 708.000,-; € 705.252,- en € 707.000,-.
De in geding zijnde waarde betreft de waarde, zoals vastgesteld op basis van de DCF-methode. De waarde van de opstallen is niet in de waardebepaling betrokken.
Het waarderen van een onroerende zaak aan de hand van de DCF-methode berust op het uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaak gelijk is aan de contante waarde van de toekomstige nettokasstromen met betrekking tot de onroerende zaak op het tijdstip van
waardebepaling. De waarde van het object is derhalve gelijk aan de contante waarde van de toekomstige nettokasstromen met betrekking tot de camping op de waardepeildatum 1 januari 2003. De periode die in de berekening wordt betrokken is in beginsel 20 jaar. Als basis voor het te hanteren rentepercentage kan het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd - tussen de acht en tien jaar - dienen.
Naar het oordeel van de rechtbank is de door verweerder op basis van de DCF-methode berekende waarde, afgezet tegen de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, dan wel de gecorrigeerde vervangingswaarde, niet te hoog vastgesteld. Verweerder heeft, uitgaande van het op de peildatum van 1 januari 2003 gangbare rentepercentage van 4,15%, vermeerderd met een risico-opslag van 5,85%, gerekend met een rendement van 10%. Daarbij heeft verweerder rekening gehouden met een inflatie van 3% en een winst van 3%. Genoemde percentages komen overeen met het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd - welk rendement op de peildatum van 1 januari 2003 tussen de 3,05% en 4,61% lag - en zijn naar het oordeel van de rechtbank in beginsel niet te hoog vastgesteld.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd kan de rechtbank niet ervan overtuigen dat verweerder niet van de genoemde percentages heeft mogen uitgaan. Eiseres heeft de door haar voorgestane (bedrijfs)waarde van € 520.000,- voor de camping niet onderbouwd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres in haar cashflowberekening slechts gebruik heeft gemaakt van de jaarcijfers van 1999 en 2000. Op dat moment was het maximaal toegestane aantal jaarplaatsen nog niet ingericht. Uit de jaarcijfers van 1999 en 2000 valt voorts niet af te leiden welk gedeelte van de rentelasten de financiering van de onroerende zaak betrof. Derhalve is niet aannemelijk gemaakt dat door eiseres terecht rentelasten in aanmerking zijn genomen. Het dient in dit verband voor rekening van eiseres te blijven dat zij, hoewel daarom door verweerder is verzocht, niet de balans heeft overgelegd. Voorts heeft eiseres niet weersproken dat bij een ander investeringspatroon een hogere cashflow mogelijk is, zoals bijvoorbeeld met de kantineomzet.
De rechtbank is niet gebleken dat verweerder onjuist heeft gehandeld door ook de gedeelten van het terrein welke bestaan uit water (sloten en wetering) in de waardering te betrekken. Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld dat de watergangen eveneens eigendom zijn van eiseres en bij eiseres in gebruik zijn en als zodanig bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Voor zover verweerder in de eerdere taxatieronde (2001-2004) de waarde van de percelen, kadastraal bekend als B 987, B 988 en B 2297 (water), op nihil heeft gesteld, laat zulks onverlet dat eiseres deze percelen bij de exploitatie van de camping betrekt, bijvoorbeeld door de inrichting van de kampeerplaatsen met steigers, zodat verweerder daarmee bij de huidige waardebepaling op grond van de DCF-methode rekening heeft mogen houden.
Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van [adres] Camp te [woonplaats] voldoende aannemelijk heeft gemaakt en met € 707.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
2.4.4. Ten aanzien van de proceskosten voor het bezwaar overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft de door eiseres in bezwaar gemaakte proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vergoed tot een bedrag van € 161,- (1 punt, met wegingsfactor 1 (gemiddeld)). Verweerder is voor de toepassing van de wegingsfactor, genoemd in onderdeel C.1. van de bijlage bij het Bpb mede uitgegaan van de Beleidsregels voor de toepassing van de wegingsfactoren proceskosten in belastingzaken. Ingevolge artikel 3, aanhef en onder c2, van de Beleidsregels wordt een zaak voor de toepassing van de wegingsfactoren, genoemd in onderdeel C.1. van de bijlage bij het Bpb aangemerkt als 'gemiddeld', indien een waarde van € 90.000,- of meer, maar minder dan € 675.000,- in geschil is.
De rechtbank ziet zich ambtshalve voor de vraag gesteld of de in de Beleidsregels neergelegde algemene regel voor het bepalen van de zwaarte van een zaak in strijd is met artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.
Volgens de Nota van Toelichting bij het Besluit van 25 februari 2002 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met de vergoeding van kosten van bezwaar en administratief beroep (hierna: de Nota van Toelichting; Staatsblad 2002, 113) heeft het bestuursorgaan de bevoegdheid om in uitvoeringsvoorschriften vast te leggen op welke wijze de wegingsfactoren als bedoeld onder C1. van de bijlage bij het Bpb worden gehanteerd. Ter uitvoering van deze bevoegdheid heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Vlist, zijnde de directeur SVHW, voornoemde Beleidsregels opgesteld. Artikel 3 van Pro deze Beleidsregels geeft invulling aan het begrip 'gemiddeld', zoals dat ook is opgenomen onder C.1. van de bijlage bij het Bpb. Aangezien de beleidsregel is opgesteld ten behoeve van de uitleg van wettelijke voorschriften, is de rechtbank van oordeel dat de invulling van dit begrip geen discretionaire bevoegdheid van verweerder betreft, zodat de rechtbank de invulling van dit begrip vol dient te toetsen. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt.
De Nota van Toelichting vermeldt dat de uitkomst van de toepassing van de wegingsfactoren steeds in overeenstemming dient te zijn met de bewerkelijkheid en de gecompliceerdheid van de zaak en de daarmee verband houdende werkbelasting van de rechtsbijstandverlener. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het hanteren van een beleid waarin de zwaarte van een zaak louter wordt bepaald aan de hand van de in geschil zijnde WOZ-waarde van een woning in strijd is met het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. Verweerder had dan ook niet onderhavige zaak als 'gemiddeld' mogen aanmerken, alleen omdat de waarde die in geschil is tussen de € 90.000,- en de € 675.000,- is gelegen. De rechtbank vindt steun voor haar oordeel in de uitspraken van de rechtbank Amsterdam van 22 augustus 2003 (www.rechtspraak.nl, LJN: AI1404) en van het Hof 's-Gravenhage van 19 juli 2005 (www.rechtspraak.nl, LJN: AU3099).
Uit het voorgaande volgt dat aan de door de directeur van het SVHW vastgestelde beleidsregel, voor zover betrekking hebbend op de voor de toepassing van de wegingsfactoren van belang zijnde vaststelling van de zwaarte van de zaak, een deugdelijke grondslag ontbreekt, zodat deze buiten toepassing moet worden gelaten. De rechtbank ziet hierin evenwel geen grond voor vernietiging van de bestreden uitspraak op bezwaar in zoverre. Hiervoor is het volgende redengevend.
De rechtbank neemt, met verwijzing naar hetgeen de Centrale Raad van Beroep in de uitspraak van 2 maart 2006 (www.rechtspraak.nl, LJN: AV3988) met betrekking tot de toepassing van wegingsfactoren heeft overwogen, als uitgangspunt dat behandeling van een zaak in de bezwaarprocedure in beginsel behoort tot de categorie `gemiddeld', tenzij er duidelijke redenen zijn om hiervan af te wijken. Van dergelijke redenen is de rechtbank in het onderhavige geval evenwel niet gebleken. Daarmee komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder het bezwaar terecht, zij het op onjuiste gronden, als 'gemiddeld' heeft aangemerkt en dat verweerder de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, op de voet van het Bpb en de daarbij behorende bijlage, juist heeft vastgesteld op € 161,- wegens door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het bezwaarschrift à € 161,-, met wegingsfactor 1). Hierbij overweegt de rechtbank dat niet gebleken is dat eiseres in bezwaar andere kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Ter zake van de hoogte van de kosten wegens door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft verweerder in het verweerschrift met juistheid opgemerkt dat het een forfaitaire vergoeding betreft en niet op basis van werkelijk gemaakte kosten. De uitspraak kan dan ook in rechte in stand blijven.
2.4.5. Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.A. Monsma, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,