Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/483
[n[naam bedrijf]jf], gevestigd te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. T. de Goede, werkzaam bij [naam bedrijf] te [woonplaats],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam], verweerder,
gemachtigde: het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal, namens deze: mr. R.P.M.M. Mols, werkzaam bij Van den Bosch en partners te Sliedrecht.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] [naam] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 13.153.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft bij brief van 8 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 9.652.760,-.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 30 maart 2006, ingekomen op 31 maart 2006, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 maart 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [naam] RT, taxateur bij [naam bedrijf], en [naam], financieel manager bij [naam bedrijf].
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [naam], WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. Standpunt verweerder
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object [adres] op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) juist is vastgesteld op € 9.652.760,- en verwijst daarvoor onder meer naar een op 3 mei 2006 door [naam] (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. De moeizame markt voor koelhuizen, zoals door eiseres gesteld, is voor verweerder aanleiding geweest de huurwaarden te verlagen. Verweerder betoogt in reactie op het taxatierapport van 29 april 2008 van [naam], werkzaam bij [naam bedrijf], voorts het volgende. Eiseres heeft in het verloop van de procedure steeds wisselende standpunten ingenomen. Met het rapport van Taxx is naast de kapitalisatiefactor thans ook de huurwaarde in geschil. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres de door haar voorgestane huurwaarde niet heeft onderbouwd. Niet blijkt op welke cijfers eiseres haar standpunt baseert. Een huurwaarde van € 42,- is volgens verweerder te laag. Verweerder verwijst hiervoor naar een concreet marktgegeven in [woonplaats], zoals [adres 7]. Het betreft een koelcellencomplex van circa 13.500 m² in de [woonplaats]se Lekhaven, dat is verhuurd voor een gemiddelde huurprijs van circa € 74,- per m². De huidige vraaghuur van recent gebouwde koel-/vriescellen aan de Keilestraat bedraagt € 75,- per m². Voorts stelt verweerder dat, gelet op de verkoopgegevens in het taxatierapport van 3 mei 2006, een kapitalisatiefactor van 9,5 niet te hoog is. In het Taxx-rapport van 29 april 2008 zijn de percentages voor onderhoud en het leegstandsrisico met respectievelijk 1,5% en 20% (per jaar) te hoog ingeschat, aldus verweerder. De onderhoudslasten dienen volgens verweerder te worden gesteld op 1%. Verweerder vindt hiervoor steun in de Vastgoed Exploitatiewijzer 2003. Voorts stelt verweerder dat een leegstandsrisico van 10% voldoende is en verwijst hiervoor naar de investeringen in koel- en vrieshuizen die sedert 1999 in [woonplaats] zijn gedaan (onder meer door eiseres zelf) en tot een toename hebben geleid. Hieruit blijkt dat er een markt is voor dergelijke objecten.
2.3. Standpunt eiseres
Eiseres kan zich met de bestreden uitspraken niet verenigen. Eiseres meent dat de waarde van het object op basis van de HWK-methode niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 6.509.000,- en verwijst hiervoor naar het taxatierapport van [naam], werkzaam bij [naam bedrijf], van 29 april 2008. Eiseres betoogt voorts - kort weergegeven - nog het volgende. Uit marktonderzoek is eiseres gebleken dat de huurwaardeniveaus van de gemeente [woonplaats], [naam] en Venlo onderling goed vergelijkbaar zijn. Voor het bepalen van de huurwaarde van het object kan daarom aansluiting worden gezocht bij het huurwaarde niveau in [woonplaats] en Venlo. Rekening houdend met onder meer de verschillen in leeftijd, ligging en vrije hoogte, staat eiseres voor het onderhavige object (vrieshuis) een bruto-huurwaarde voor van € 42,-. Voor het bepalen van de netto-huurwaarde dienen volgens eisers op de bruto-huurwaarde nog de kosten voor onderhoud (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,5%) en beheerskosten (3%) in mindering te worden gebracht, alsmede dient rekening te worden gehouden met een leegstandsrisico van 20%. De (bruto) kapitalisatiefactor dient volgens eiseres te worden bepaald op 7,2.
Aan de referentiegegevens van verweerder moet volgens eiseres voorbij worden gegaan, omdat deze in verhuurde staat zijn verkocht, waarmee niet wordt voldaan aan de fictie 'leeg op de markt'. In het laatste geval is volgens eiseres sprake van een waardedruk van ten minste 30%. Voorts betreft het transacties die te ver van de peildatum zijn gelegen. Verder zien de transactiecijfers niet op het marktsegment van koel-/vrieshuizen, maar op dat van grootschalige distributiecentra. Uit marktonderzoek blijkt dat de markt voor vrieshuizen erg moeizaam is en dat de gerealiseerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren van vrieshuizen lager liggen dan die van distributiecomplexen. Eiseres wijst voorts op de brief van verweerder van 18 augustus 2006 in de procedure met betrekking tot de WOZ-waarde van het object [adres 5] te [naam] (waarin [naam bedrijf] eveneens optreedt). In deze brief zijn transactiecijfers van referentieobjecten geanalyseerd, waarvan een aantal ook in het taxatierapport van 6 mei 2006 worden genoemd. De in de brief van 18 augustus 2006 genoemde kapitalisatiefactoren zijn lager dan die in het taxatierapport van 6 mei 2006 worden gehanteerd, hetgeen er volgens eiseres op duidt dat de analyse in het taxatierapport niet correct is.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. De rechtbank stelt voorop dat de pleitnota, die door eiseres eerst ter zitting is overgelegd en voorgelezen, alsmede de daarbij gevoegde bijlagen 2 en 3, nieuwe feiten en argumenten bevatten die niet eerder door eiseres zijn aangedragen. Verweerder heeft daardoor niet tijdig van deze stukken kennis kunnen nemen en hierop niet adequaat kunnen reageren. Niet valt in te zien dat eiseres deze argumenten niet eerder naar voren had kunnen brengen en met feiten onderbouwen, nu zij daartoe, gelet ook op de duur van de procedure, ruimschoots in de gelegenheid is geweest. De rechtbank zal de pleitnota en de betreffende bijlagen dan ook in zoverre, wegens strijd met de goede procesorde, niet in de beoordeling betrekken.
2.4.2. Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van het object gelegen aan de [adres] te [woonplaats], industrieterrein [naam]. Het betreft een bedrijfsgebouw ingericht als koelhuis met bijbehorende laad- en losruimte, bedrijfsruimte en een apart vier-laags kantoorgebouw. Van het perceel met een oppervlakte van 35.503 m² is een oppervlakte van 19.055 m² bebouwd. Het bouwjaar van het object is 1993. In 2000 is het kantoorgebouw vergroot door een dakopbouw. Partijen verschillen met name van mening over de aan de koel-/vriesruimte toe te kennen huurwaarde per m² en de hoogte van de kapitalisatiefactor.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.4. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het taxatierapport en de daarop (ter zitting) gegeven toelichting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde voornoemd taxatierapport van 3 mei 2006 in geding gebracht, waarin de waarde, onder meer, is bepaald op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie. Blijkens dit taxatieverslag is bij de waardering van het object met name rekening gehouden met de navolgende marktgegevens:
- [adres]: bedrijfsruimte 18.445 m²; kantoorruimte 2370 m²;
- getaxeerde jaarhuur: respectievelijk € 859.050,- en € 157.030,-;
- toegekende huur/m²: respectievelijk € 47,- en € 66,-.
- [adres 2], kaveloppervlak 24.747 m², bebouwd met 17.700 m² bedrijfsruimte en 1400 m² kantoor over drie lagen, koopsom € 11.000.000,- op 8 februari 2005.
- toegekende huur van resp. € 50,- per m² en € 90,- per m² betekent jaarhuur € 1.011.000,- met een kapitalisatiefactor 10,88;
- [adres 3], kaveloppervlak 23005 m², bebouwd met 122.124 m² bedrijfsruimte en 1740 m² drie-laags kantoorgebouw, koopsom € 7.000.000,- op 13 december 2004.
- toegekende huur van resp. € 46,- per m² en € 80,- per m² betekent jaarhuur
€ 696.904,- met een kapitalisatiefactor 10,04;
- [adres 4], kaveloppervlak 14.223 m², bebouwd met 6.330 m² bedrijfsruimte en 640 m² drie-laags kantoorgebouw, koopsom € 3.085.705,- op 4 januari 2001.
- toegekende huur van resp. € 46,- per m² en € 80,- per m²; betekent jaarhuur
€ 342.380,- met een kapitalisatiefactor 9,01;
-[adres 5], kaveloppervlak bebouwd met 27.650 m² bedrijfsruimte en 3585 m² kantoorgebouw, koopsom € 16.738.022,- op 26 juli 2001.
- toegekende huur van resp. € 46,- per m² en € 80,- per m² betekent jaarhuur
€ 1.558.700,- met een kapfactor 10,74.
Aan de hand van deze gegevens heeft de taxateur van verweerder de waarde van het object [adres] aan de hand van de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt bepaald:
- bedrijfsruimte: 18.445 m² maal € 46,60 * kapitalisatiefactor 9,5: € 8.165.601,-;
- kantoorruimte: 2370 m² maal € 66,30 * kapitalisatiefactor 9,5: € 1.492.744,-.
Totale waarde: € 9.658.345,-.
2.4.5. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen marktgegevens, ondanks de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte, als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de (huur)waarde van het object van eiseres. Verweerder is aldus in de hem opgelegde bewijslast geslaagd. Met de door verweerder gegeven toelichting acht de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door verweerder voor het object (koel-/vrieshuis) van eiseres gehanteerde bruto-huurwaarde van € 47,- per m² niet te hoog is. Hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd heeft de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat verweerder de huurwaarde te hoog heeft vastgesteld.
De door eiseres opgeworpen stelling dat de door verweerder gehanteerde referentieverkopen te ver van de peildatum 1 januari 2003 zijn gelegen, hoeft op zichzelf nog niet te betekenen dat deze verkoopcijfers niet bruikbaar zouden zijn. Uit verweerders toelichting begrijpt de rechtbank dat aansluiting is gezocht bij verkopen van vergelijkbare objecten in de regio [woonplaats]. Verkoopcijfers van rond de peildatum waren niet direct voorhanden. Volgens vaste jurisprudentie kunnen, indien geen verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de peildatum beschikbaar zijn, ook verkoopcijfers worden gebruikt van verkopen die verder van de peildatum zijn gelegen. Derhalve ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat deze marktgegevens niet als uitgangspunt hebben mogen dienen voor het bepalen van de huurwaarde van het object van eiseres.
De rechtbank kan eiseres voorts niet volgen in de stelling dat de door verweerder gehanteerde marktgegevens voorts niet als uitgangspunt hebben kunnen dienen voor het bepalen van de huurwaarde, omdat deze in verhuurde staat zijn verkocht. Er is geen rechtsregel of jurisprudentie aan te wijzen die eraan in de weg staat dat bij het bepalen van de (markt)huurwaarde wordt uitgegaan van verkopen in verhuurde staat. Het betoog van eiseres dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ ("... onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.") moet worden opgevat als "in lege staat" in gebruik nemen, berust hiermee op een onjuiste lezing van artikel 17, tweede lid. Om een object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te kunnen nemen is geenszins vereist dat het object "leeg" wordt opgeleverd. Wel dient rekening te worden gehouden met het leegstandsrisico, gelijk verweerder heeft gedaan. Van leegstand van het object van eiseres op de peildatum, dan wel aan het begin van het tijdvak, is de rechtbank overigens niet gebleken.
Ook de stelling van eiseres dat aan een vergelijking met huurcijfers voor grootschalige distributiecentra voorbij moet worden gegaan, omdat dergelijke objecten zien op een ander marktsegment en voor die objecten doorgaans hogere huurwaarden worden berekend, vindt geen steun in het recht en is voorts niet met concrete marktcijfers onderbouwd. Gelet op het door verweerder aangedragen concrete marktgegeven [adres 7] te [woonplaats], waarvan de gemiddelde huurwaarde per m² voor het koel-/vrieshuis € 74,- bedraagt, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volgehouden dat voor grootschalige distributiecentra hogere huurwaarden worden berekend dan voor koel-/vrieshuizen zoals het object van eiseres.
Eiseres heeft de door haar voorgestane huurwaarde van € 42,- per m² niet met voldoende marktgegevens onderbouwd. Zo is niet gebleken aan de hand van welke concrete marktcijfers en op grond van welke berekeningen tot de in het Taxx-rapport van 29 april 2008 (op pagina 9) vermelde huurwaarden wordt gekomen.
Op grond van het voorgaande acht de rechtbank de door verweerder vastgestelde huurwaarde voldoende aannemelijk gemaakt.
2.4.6. De rechtbank acht zich met hetgeen eiseres heeft aangevoerd voorts niet ervan overtuigd dat de door verweerder bij de waardebepaling gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5 onjuist zou zijn. Met deze kapitalisatiefactor worden de kwaliteit van de opstallen, de gunstige ligging op een industrieterrein nabij de snelweg A15 en de ligging in de nabijheid van de Waalhaven en de Eemhaven te [woonplaats] tot uitdrukking gebracht. Een kapitalisatiefactor van 7,2 zoals eiseres voorstaat doet naar het oordeel van de rechtbank aan de hiergenoemde omstandigheden geen recht. Met een kapitalisatiefactor van 9,5 wordt voorts voldoende rekening gehouden met de (door eiseres gestelde) moeizame situatie op de markt voor koel-/vrieshuizen. In dit verband moet worden opgemerkt dat eiseres zelf aanvankelijk uitging van een kapitalisatiefactor 9.
Ook anderszins komt een kapitalisatiefactor van 7,2 de rechtbank niet reëel voor. Met verwijzing naar de Vastgoed Exploitatiewijzer 2003 is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat een kostenberaming van 1% van de bruto-huurwaarde als een redelijke benadering van de onderhoudskosten kan worden gezien. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom de onderhoudskosten volgens haar op het hogere percentage van 1,5% van de bruto-huurwaarde moeten worden gesteld.
Eiseres is er voorts niet in geslaagd aannemelijk te maken dat rekening dient te worden gehouden met een leegstandsrisico van 20%. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat, gelet op investeringen in koel-/vrieshuizen die de laatste jaren, onder meer door eiseres zelf, zijn gedaan, juist sprake is van een toename van koel-/vrieshuizen in de regio, hetgeen erop duidt dat hiervoor een markt bestaat. Verweerder heeft bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een leegstandsrisico van 10%. Dit percentage komt de rechtbank met de door verweerder gegeven toelichting niet onredelijk voor.
2.4.7. Ook de brief van de gemeente [naam] aan [naam bedrijf] van 18 augustus 2006 kan er niet van overtuigen dat verweerder de waarde van het object van eiseres te hoog heeft vastgesteld. Uit de in die brief genoemde marktgegevens blijkt dat voor objecten als dat van eiseres, in de regio [woonplaats] hogere huurwaarden - genoemd wordt een bedrag van € 61,- per m² - kunnen worden gerekend dan verweerder heeft gedaan. Voorts blijkt daaruit dat een kapitalisatiefactor van 9,5 niet te hoog is. De rechtbank wijst in dit verband tevens op het eerdergenoemd concrete marktgegeven van [adres 7].
2.4.8. De door eiseres ter zitting geuite twijfel aan de deskundigheid van verweerders taxateur is geenszins gespecificeerd of nader onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. De rechtbank wenst in dit verband nog op te merken dat de bewoordingen waarin eiseres haar standpunt hieromtrent heeft vormgegeven de goedkeuring van de rechtbank niet kunnen dragen.
2.4.9. Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het object, in de uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 9.652.760,-, voldoende aannemelijk heeft gemaakt en niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beroep is derhalve ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.A. Monsma, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,