Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 208299 HA VERZ 08-6
beschikking van de kantonrechter te Dordrecht van 20 maart 2008
inzake het verzoek van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Prisma Vastgoed B.V.,
gevestigd te Putten,
verhuurder,
vertegenwoordigd door H.L. van Rozendaal en G.J.C.M. van der Veeken,
en
de vennootschap onder firma V.O.F. Golff Supermarkt Putten,
gevestigd te Putten ([postadres]),
huurder,
vertegenwoordigd door M.R. Korteland en W.C. Korteland-Bijkerk.
Verhuurder hierna aan te duiden met 'Prisma' en huurder met 'Golff Putten' en beide partijen hierna gezamenlijk aan te duiden met 'verzoekers'.
Verloop van de procedure
1. Partijen hebben een gezamenlijk verzoek ingediend, ter griffie binnengekomen op
9 januari 2008, tot het verkrijgen van goedkeuring van bedingen als bedoeld in artikel 7:291 BW in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.
Op 21 februari 2008 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter gelegenheid waarvan de heer
J. Mathot is verschenen voor Prisma en als gemachtigde van Golff Putten. Ter zitting hebben verzoekers gepersisteerd bij het in het verzoekschrift gestelde en hun standpunten nog mondeling nader toegelicht.
Verzoek en de beoordeling daarvan
2. Tussen Prisma en Golff Putten is een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan [adres]. De verhouding van partijen wordt mede geregeerd door de tussen een zustervennootschap van Prisma en Golff Putten gesloten franchiseovereenkomst (hierna: Samenwerkingsovereenkomst).
3. Het gezamenlijk verzoek strekt tot goedkeuring van artikel 15 van de huurovereenkomst zodat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de franchiseovereenkomst zodanig dat bij ontbinding of beëindiging van de franchiseovereenkomst de huurovereenkomst op gelijke datum wordt ontbonden of beëindigd.
De ter zake het onderhavige verzoek van belang zijnde leden 2 tot en met 4 van artikel 15 van de huurovereenkomst luiden, voor zover relevant, als volgt:
lid 2: dat een toerekenbare tekortkoming in de Samenwerkingsovereenkomst, welke een ontbinding van deze samenwerkingsovereenkomst rechtvaardigt, eveneens zal gelden als een toerekenbare tekortkoming op grond waarvan de rechter deze huurovereenkomst rechtens zal ontbinden op de voet van het bepaalde in artikel 7:231 BW.
lid 3: (…) dat huurder naar redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op het voortduren van deze huurovereenkomst, nadat de Samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig door de verhuurder is ontbonden'.
lid 4: Ingeval de tussen partijen tot stand gekomen Samenwerkingsovereenkomst middels opzegging door huurder of verhuurder rechtsgeldig is beëindigd, komen partijen overeen (…) dat op hetzelfde tijdstip deze huurovereenkomst tussen partijen in onderling goedvinden zal zijn beëindigd.
4. Ten aanzien van de leden 2 en 3 van artikel 15 overweegt de kantonrechter dat zij ervan uitgaat dat partijen in lid 2 bedoeld hebben te bepalen dat de rechter de huurovereenkomst kan ontbinden. Voor zover deze leden de strekking hebben de huurovereenkomst buiten rechte te doen eindigen indien Golff Putten als franchisenemer toerekenbaar tekortschiet in haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst wordt geoordeeld dat een dergelijk beding niet voor goedkeuring in aanmerking komt, omdat dit in strijd is met artikel 7:231 lid 1 BW waarvan blijkens lid 3 van dat artikel niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De bevoegdheid van de kantonrechter tot het verlenen van goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW is beperkt tot de bedingen in afdeling 6 van titel 7.4 en artikel 7:231 BW maakt daarvan geen deel uit. Voor zover het verzoek betrekking heeft op de voornoemde leden zal het dan ook, wegens het ontbreken van belang, worden afgewezen.
5. Voor wat betreft lid 4 van artikel 15 stelt de kantonrechter voorop dat de wetgever met artikel 7:291 BW haar uitdrukkelijk heeft opgedragen om, zonodig ambtshalve, te toetsen of de van de bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 BW afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd, de rechten die de huurder aan die afdeling ontleent niet wezenlijk aantast en of de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat hij die bescherming uit die afdeling niet nodig heeft.
6. Dat er in het geval van Golff Putten sprake is van een situatie waarin diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat zij de bescherming van de wettelijke bepalingen aangaande de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is onvoldoende aannemelijk geworden. Vast staat dat Golff Putten zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet door een professionele gemachtigde heeft laten bijstaan terwijl de omstandigheid dat zij reeds eerder een huurovereenkomst onder gelijke bepalingen met Prisma is aangegaan en zich destijds heeft laten bijstaan door een accountant onvoldoende is. Bovendien is ten aanzien van Golff Putten sprake van een kleine zelfstandige, zodat het aannemelijk is dat zij als zodanig in overwegende mate in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van Prisma en voor haar bedrijfsactiviteiten in overwegende mate afhankelijk is van voortzetting van de onderhavige huurovereenkomst.
7. Geoordeeld wordt dat met het bepaalde in lid 4 van artikel 15 afbreuk gedaan wordt aan de uit artikel 7:295 BW voortvloeiende bescherming van de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst. Ingevolge die wettelijke bepaling blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, behoudens instemming door de huurder, van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ertoe strekkende dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen. Behoudens de verplichte toewijzingsgronden heeft de rechter de belangen van de verhuurder bij beëindiging af te wegen tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst.
Goedkeuring van de bedoelde afwijkende bepaling zou dus inhouden dat Golff Putten niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of Prisma, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van haar opzegbevoegdheid.
Dat de franchisegever bij het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst het betreffende vestigingspunt voor haar organisatie / winkelformules wil behouden, is, gelet op haar belangen, op zich te begrijpen. Een dergelijk belang, hoe zwaarwichtig ook, komt echter bij toepassing van de in artikel 7:291 lid 3 BW neergelegde toetsingsmaatstaf geen relevante betekenis toe. Tot slot is van belang dat gesteld noch gebleken is dat Golff Putten in ruil voor deze afwijking een voordeel geniet. De omstandigheid dat de franchisegever blijkbaar verregaande investeringen in de door Golff Putten gedreven onderneming heeft gedaan, is daarvoor onvoldoende.
De slotsom is dan ook dat het verzoek tot goedkeuring van het beding opgenomen in lid 4 van artikel 15 van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is, nu het is aan te merken als een wezenlijke aantasting van de rechten van Golff Putten als huurder.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af.
Deze beslissing is gegeven door mr. C.H. Kemp-Randewijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 maart 2008, in aanwezigheid van de griffier.