Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Gorinchem
kenmerk: 199519 VV 07-10
vonnis in kort geding van de kantonrechter te Gorinchem van 20 juli 2007
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Marskramer B.V., statutair gevestigd te Gouda, eiseres,
gemachtigde mr. A.D. Flesseman, advocaat te Amsterdam;
tegen:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Detailhandelsonderneming [naam], gevestigd te Gorinchem, gedaagde, gemachtigde mr. V.J.Groot, advocaat te Dordrecht.
Partijen worden aangeduid als Marskramer en [gedaagde].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 11 juli 2007;
2. de overgelegde producties, waaronder de pleitnotities.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1. Tussen partijen staat het volgende vast.
Bij huurovereenkomst van 9/15 november 2005 huurt Marskramer van [gedaagde] de onroerende zaak staande en gelegen aan de Gasthuisstraat 50-52 te Gorinchem.
Het gehuurde betreft een winkelbedrijfsruimte, waarbij de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 mei 2005 en lopende tot en met 30 april 2010.
De aanvangshuurprijs bedroeg € 150.000,00 ex BTW per jaar.
Marskramer is een dochtervennootschap van Blokker Holding B.V., hierna te noemen Blokker. Onder Blokker vallen naast Marskramer ook (de franchisenemers) van andere winkelketens, zoals Bart Smit, Intertoys, Xenos en Leen Bakker.
Van de overeenkomst maken deel uit “de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel &A:1624 BW”, hierna te noemen de ROZ –bepalingen.
Art 3.1 van die bepalingen luidt;
Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan…..
In de huurovereenkomst staat onder het kopje bijzondere bepalingen art. 19 met subkopje recht van onderverhuur dat luidt:
Onderverhuur is toegestaan aan franchisenemers en concernonderdelen van Blokker Holding B.V.. Huurder heeft het recht het gehele object aan derden onder te verhuren met optie belaste verhuur. Uitgesloten van onderverhuur zijn seksshops, gokhallen, horeca en tijdelijke ondernemers. Daarbij mag de beleggingswaarde van het object niet nadelig worden beïnvloed door de onderhuur. Onderverhuur is alleen toegestaan na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder”.
Blokker heeft namens Marskramer aan [gedaagde] bij brief van 1 mei 2007 bericht dat zij wenste dat het huurcontract overgenomen zou worden door Spider & Ino B.V., hierna te noemen Spider, welk bedrijf in het pand een Esprit modewinkel wilde gaan drijven. Toen namens [gedaagde] werd medegedeeld dat zij niet akkoord ging met contractovername, heeft Blokker namens Marskramer bericht bij brief van 6 juni 2007 dat zij tot onderverhuur aan Spider zal overgaan en wel per 1 augustus 2007.
[gedaagde] heeft laten weten dat zij geen toestemming heeft verleend om aan Spider onder te verhuren. [gedaagde] heeft laten weten dat zij wel akkoord is met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2007. Echter [gedaagde] wil vrij zijn in de keuze van de opvolgende huurder. Bovendien heeft zij aangegeven dat zij het pand eerst wenst te renoveren alvorens weer tot verhuur over te gaan.
De vordering
2. Marskramer vordert [gedaagde] te veroordelen om haar uiterlijk 25 juli 2007 in het bezit te stellen van een op schrift gestelde en namens haar ondertekende goedkeuringsverklaring, waaruit blijkt dat zij Spider & Ino B.V. per 1 augustus 2007 als onderhuurder van het gehuurde accepteert, althans om [gedaagde] te gebieden om het gebruik van het gehuurde door Spider & Ino B.V. per 1 augustus 2007 te gedogen, één en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of dagdeel dat gedaagde in strijd met deze veroordeling c.q. dit gebod handelt.
Marskramer grondt haar vordering op de stelling dat artikel 19 van de huurovereenkomst haar expliciet het recht verleend aan derden onder te verhuren, mits die onderhuurder maar geen seksshop, tijdelijke winkel, horeca of gokhal is en de beleggingswaarde van het pand niet op negatieve wijze wordt beïnvloed door het gebruik van de onderhuurder. Volgens Marskramer valt de modewinkel met de Espritformule niet onder de verboden categorieën en wordt evenmin de beleggingswaarde in negatieve zin aangetast.
Voorzover zou worden geoordeeld dat art. 19 niet duidelijk is, dan dient dit in het voordeel van Marskramer te worden uitgelegd zo, betoogt zij, nu [gedaagde] het artikel heeft geredigeerd.
Marskramer meent dat [gedaagde] de voorgestelde onderhuur op oneigenlijke gronden, namelijk de voorgenomen renovatie tracht tegen te houden, nu art. 19 van de huurovereenkomst die grond voor weigering toestemming niet noemt.
Marskramer stelt dat zij een spoedeisend belang heeft, omdat zij met Spider is overeengekomen dat de laatste het pand per 1 augustus 2007 kan gaan (onder)huren. Indien Marskramer haar verplichtingen niet nakomt, zal Spider haar aanspreken, zo stelt Marskramer.
Het verweer
3. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd bestreden. Kort gezegd komt het erop neer dat zij zich op het standpunt stelt dat, onderverhuur alleen mogelijk is met haar schriftelijke toestemming. Ook [gedaagde] beroept zich op artikel 19 van de huurovereenkomst en meer in het bijzonder op de slotzin van dat artikel. Volgens [gedaagde] moet de 2e volzin zo gelezen worden, dat het aan Marskramer, wanneer haar schriftelijk is toegestaan aan franchisenemers en concernonderdelen van Blokker onder te verhuren, op voorhand is toegestaan om belast te verhuren. Volgens [gedaagde] wordt met derden in bedoelde volzin slechts bedoeld franchisenemers en concernonderdelen van Blokker. [gedaagde] bestrijdt dat partijen overeenkwamen dat verhuurder verplicht is toestemming te verlenen onder bepaalde omstandigheden. [gedaagde] voert voorts nog aan dat in casu de beleggingswaarde nadelig zal worden beïnvloed en wijst in dit verband op haar renovatieplannen.
[gedaagde] erkent dat beide partijen een spoedeisend belang hebben, zij het dat volgens [gedaagde], Marskramer zichzelf in deze positie heeft gemanoeuvreerd.
Beoordeling van het geschil
4. Nu beide partijen hebben aangegeven belang te hebben bij duidelijkheid op korte termijn, is het spoedeisend belang een gegeven.
5. Vooreerst wordt geoordeeld dat de tekst van art. 19 van de huurovereenkomst niet éénduidig is, mede gelet op de aanwezigheid van art 3.1 van de ROZ bepalingen en het feit dat in artikel 19 en de kop erboven wordt gesproken van een recht. Immers wanneer te allen tijde toestemming van de verhuurder noodzakelijk is en de verhuurder die toestemming naar eigen goeddunken kan onthouden, dan is er geen sprake van enig recht. Bovendien valt dan niet te verklaren waarom artikel 19 überhaupt is opgenomen, omdat in art 3.1 van de ROZ bepalingen al wordt aangegeven dat onderhuur (slechts) met toestemming van de verhuurder mogelijk is.
6. Partijen hebben vooralsnog geen duidelijkheid kunnen verschaffen over hoe met name de 2e volzin in het contract is gekomen en in hoeverre zij op dat moment overeenstemming over de uitleg daarvan hadden. Evenmin heeft [gedaagde] een goede verklaring kunnen geven voor het feit dat in artikel 12 met name worden aangeduid soorten van bedrijven waarvoor geen toestemming zal worden verleend, terwijl in haar visie altijd toestemming moet worden gevraagd.
7. Een en ander leidt ertoe dat het naar het oordeel van de kantonrechter niet ondenkbaar is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Marskramer mocht begrijpen, dat zij aan franchisenemers en concernonderdelen van Blokker sowieso mocht onderverhuren en aan derden mits er maar geen sprake was van seksshop, gokhal, horeca of tijdelijke onderneming en de beleggingswaarde niet negatief beïnvloed zou worden. Met Marskramer leest de kantonrechter voor “derden” dan ieder ander, ook buiten de kring van Blokker (of [gedaagde]). Ware met derden bedoeld “franchisenemers en concernonderdelen van Blokker“ en was slechts bedoeld toe te staan “belaste verhuur”, dan had het voor de hand gelegen de eerste 2 zinnen als één zin te schrijven: Onderverhuur met de optie belast verhuur is toegestaan aan franchisenemers en concernonderdelen van Blokker.
8. Zoals de tekst thans is geredigeerd mocht Marskramer erop vertrouwen, dat met derden anderen bedoeld worden dan franchisenemers en concernonderdelen van Blokker. Voorts is niet ondenkbaar dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat Marskramer mocht begrijpen dat de schriftelijke toestemmingseis in art. 19 slechts daarom is opgenomen, opdat verhuurder vooraf kan verifiëren of aan de voorwaarden waaronder mag worden onderverhuurd, is voldaan.
9. Tussen partijen staat vast dat Spider geen seksshop, gokhal, horeca of tijdelijke winkel zal gaan exploiteren.
Vooralsnog komt het de kantonrechter voor dat de beleggingswaarde niet nadelig wordt beïnvloed door de onderhuur. Dat [gedaagde] zou gaan renoveren indien het pand vrij van huur zou komen, speelt geen rol. Immers Marskramer kan nog tot 2010 huren. Overigens huurt Spider ook al een ander pand van [gedaagde]. Niet is gesteld of gebleken dat dát pand veel minder waard zou zijn omdat Spider huurder is. Het voorlopige oordeel luidt dan ook dat [gedaagde] in casu aan Marskamer niet haar toestemming tot onderverhuur aan Spider had mogen onthouden.
10. Marskramer vordert primair [gedaagde] te veroordelen tot afgifte van een goedkeuringsverklaring. Een dergelijke verklaring verdraagt zich niet met het provisionele karakter van de onderhavige beslissing. De subsidiaire eis van Marskramer zal worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
11. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Beslissing
De kantonrechter:
treft navolgende voorziening:
gebiedt [gedaagde] om het gebruik van het gehuurde door Spider & Ino B.V. per 1 augustus 2007 te gedogen, één en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in strijd met dit gebod handelt, met een maximum van € 1.000.000,00;
veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Marskramer bepaald op:
aan explootkosten € 70,85
aan kosten GBA/KvK € 0,00
aan griffierecht € 285,00
aan salaris gemachtigde € 700,00
totale kosten € 1055,85;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juli 2007, in aanwezigheid van de griffier.