Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Oud-Beijerland
kenmerk: 173054 CP 06-1
vonnis van de pachtkamer te Oud-Beijerland van 17 juli 2006
in de zaak van:
[naam 1], wonende te [plaats], eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde mr. J.H. van Vliet, advocaat te Wageningen,
tegen:
[naam 2], wonende te [plaats],
[naam 3], wonende te [plaats],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde mr. J.M.A.H. van der Ploeg.
Partijen worden aangeduid als pachter en verpachters, c.q. [naam1], [naam 2]/[naam 3]
Verloop van de procedure
De pachtkamer wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 28 december 2005;
2. de conclusie van antwoord in conventie, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie;
3. de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in (voorwaardelijke) reconventie;
4. de conclusie van dupliek in conventie, repliek in (voorwaardelijke) reconventie, tevens akte tot wijziging van eis in reconventie;
5. de conclusie van dupliek in (voorwaardelijke) reconventie;
6. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
In conventie en reconventie
1. Tussen partijen staat het volgende vast.
Sedert 1 oktober 2000 pacht pachter van verpachters de kas en ketel, gelegen te [plaats] aan de [adres], gelegen in de naaste omgeving van de woning van [naam 3].
Tussen partijen zijn inmiddels al verschillende procedures gevoerd.
Eerstens heeft de pachter de overeenkomst, welke was aangeduid als huurovereenkomst, ter goedkeuring aan de grondkamer zuidwest ingezonden. Tegen de uitspraak van goedkeuring zijn verpachters in beroep gegaan bij de centrale grondkamer, die de beschikking van de grondkamer zuidwest heeft bekrachtigd.
In het najaar van 2003 hebben verpachters aan de pachtkamer verzocht om een onderzoek in te stellen op voet van art. 55 van de Pachtwet. Op 30 september 2003 heeft de pachtkamer de kas en de omliggende percelen bezichtigd. Niet werd vastgesteld dat de pachter ernstig tekort schoot in de nakoming van zijn onderhoudsverplichtingen.
Vervolgens hebben verpachters een procedure aangespannen aangaande o.a. achterstallige pachtpenningen. Pachter heeft van zijn kant in reconventie ook het een en ander gevorderd. Beide partijen zijn in die procedure deels in het gelijk gesteld, doch pachter is wel veroordeeld tot betaling van € 23.729,93 terzake achterstallige pachtsommen bij vonnis van 6 juni 2005.
De eis van pachter dat hij de kosten van het dure nieuwe waterbassin wenste verrekenen met de verschuldigde pachtsom werd niet gehonoreerd.
Op 26 september 2005 vond er op verzoek van verpachters een schouw plaats. Op dat moment had pachter nog niets betaald aan de achterstallige pachtsommen.
Bij brief van 17 november 2005 heeft pachter de pachtovereenkomst buitenrechtelijk ontbonden.
Als grond daarvoor wordt in genoemd schrijven o.m. aangegeven:
In de loop van de tijd hebben de spanningen tussen partijen zich opgebouwd en hebben zich een aantal onverkwikkelijkheden voorgedaan. … voor wat betreft de verhouding tussen partijen zijn de onderscheiden zittingen bij de pachtkamer en bij gelegenheid van de bezichtiging en door de pachtkamer illustratief. Het is hoogst onverstandig en wellicht zelfs onverantwoord om deze verhouding langer te laten voortduren. Naast voormelde omstandigheden is cliënt gebleken, dat u zich heeft verstaan met diverse relaties, waaronder afnemers en leveranciers en daarbij heeft gepolst naar de financiële gegoedheid van cliënt. Daarmee berokkent u cliënt schade en kan mede met inachtneming van het eerder gestelde, van cliënt niet langer gevergd worden dat de overeenkomst nog langer voortduurt. Uw gedragingen worden door cliënt geduid als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
Bij brief van 24 november 2005 hebben verpachters laten weten niet in te stemmen met ontbinding van de pachtovereenkomst tegen 1 december 2005.
Vanaf 1 oktober 2005 heeft de pachter de pachtsom niet meer betaald.
2. Pachter stelt dat hij met de verpachters in onderhandeling was over een betalingsregeling en dat hangende die onderhandelingen verpachters overal om pachter heen beslag hebben gelegd. Ook hebben verpachters aangaande de financiële situatie van pachter geïnformeerd bij leveranciers en afnemers. Pachter meent dat in redelijkheid van hem niet kon verwacht worden dat de pachtovereenkomst nog langer voortduurde. Hij vordert dan ook een verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden per 1 december 2005 door zijn verklaring. Hij vordert voorts te verklaren voor recht dat de kosten van beslagleggingen, zoals deze hebben plaatsgehad lopende de maand november 2005 gedurende de onderhandelingen die plaatsvonden met betrekking tot de afwikkeling van het vonnis van 6 juni 2005, ten laste van verpachters blijven. Subsidiair vordert hij ontbinding van de overeenkomst wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst zijdens verpachters.
3. Verpachters hebben de vorderingen gemotiveerd weersproken. Zij geven aan dat pachter niet vrijwillig wenste te voldoen aan de veroordeling in het vonnis van 6 juni 2005. Zij erkennen dat er over en weer voorstellen tot een betalingsregeling zijn gedaan en dat onderwijl de deurwaarder toen al beslag is gaan leggen, doch wilsovereenstemming niet is bereikt. Verpachters stellen dat uitdrukkelijk medegedeeld is dat onverkort met de executie zou worden doorgegaan, ook al omdat de deurwaarder veel moeite heeft moeten doen om het vonnis te betekenen. Verpachters menen dat zij hun verhaalsmogelijkheden mochten onderzoeken, aangezien vrijwillige betaling uitbleef en zij daarom gedwongen waren executiemaatregelen te nemen. Verpachters menen dan ook dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan hun zijde. Zij erkennen wel dat het beter is gelet op de gespannen verhouding tussen partijen dat aan de pachtovereenkomst een einde komt. Zij willen daaraan medewerken onder voorwaarde dat pachter voldoet al hetgeen waartoe hij is veroordeeld in het vonnis van 5 juni 2005, de pachtpenningen betaalt over de maanden oktober 2005 tot en met februari 2005, zijnde € 12.040,80, een bedrag van € 240,80 hetgeen in de maanden voorafgaande aan oktober 2005 te weinig is betaald en juiste en deugdelijke oplevering van het gepachte. Verpachters geven aan dat wat hen betreft die ontbinding per 1 oktober 2006 kan plaatsvinden.
4. In reconventie, na eiswijziging bij repliek, vorderen verpachters de pachtpenningen over de maanden die reeds vervallen zijn, genoemd bedrag van € 240,80 en schadevergoeding, zoals zij dat noemen, voor de resterende maandelijkse termijnen tot 1 oktober 2006 ter grootte van € 2.408,16 per maand of zoveel korter als de pachtkamer in goede justitie meent te moeten beslissen.
In voorwaardelijke reconventie vorderen verpachters te verklaren voor recht dat zij bevoegd zijn de afgegeven bankgarantie van € 16.336,- aan te wenden ter vergoeding van de met herstel, c.q. vervanging van zaken gemoeide kosten. Ter adstructie van dit onderdeel van hun vordering voeren verpachters aan, dat pachter de kas inmiddels metterwoon heeft verlaten. Omdat pachter de oplevering niet zelf heeft bewerkstelligd, hebben verpachters een deurwaarder opdracht gegeven tot een opname van het gepachte middels een proces-verbaal. Pachter is hiervan op de hoogte gesteld en uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn. Volgens verpachters heeft op de dag van opname een handgemeen plaatsgevonden tussen de vrouw van pachter en [naam 3]. Verpachters stellen dat de pachter niet het gepachte conform art. 10 van de pachtovereenkomst, in de oorspronkelijke staat geheel ontruimd en schoongemaakt aan de verpachters heeft op geleverd. Bij brief van 31 januari 2006 is pachter, zo stellen verpachters, in de gelegenheid gesteld de gebreken zoals genoemd in het proces-verbaal zelf te verhelpen. Voorts geven verpachters aan dat o.g.v. art. 13 van de pachtovereenkomst het onderhoud en vervanging van de onder art. 4 van de pachtovereenkomst vallende zaken, zoals installaties, gereedschappen en voorzieningen voor rekening van pachter komen. Op 1 oktober 2000 is een groslijst opgesteld van de aanwezige installaties, gereedschappen en voorzieningen. Deze lijst is door pachter ondertekend. Volgens verpachters houdt dit in dat in navolging van het bepaalde in art. 13 jo art. 5 de pachter bij oplevering van het gepachte bij het einde van de pachtovereenkomst moet zorgdragen voor een goede staat van deze aanwezige installaties, gereedschappen en voorzieningen en bij inmiddels afwezig zijn van deze gereedschappen en voorzieningen voor een deugdelijke en vergelijkbare vervanging.
5. Pachter heeft tegen de (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen verweer gevoerd.
Hij heeft aangegeven dat verpachters de oplevering hebben gearrangeerd en vervolgens de sloten hebben vervangen, zodat pachter de kassen niet meer kon gebruiken. Hierdoor hebben verpachters volgens pachter het recht om verweer te voeren tegen de buitengerechtelijke ontbinding en pachtpenningen te vorderen verwerkt. Pachter betwist dat hij de kas niet schoon heeft opgeleverd en wijst erop dat slechts een enkel ruitje stuk was. Hij wijst erop dat toen hij pachter werd de kas nog vol stond met oude planten. Volgens pachter zijn de zaken die zouden ontbreken hem destijds in gebruik gegeven zonder vervangingsverplichting. Hij verzet zich tegen de vordering aangaande het gebruik van het bedrag van de borg. Hij geeft aan dat zulks in feite een vrijbrief zou zijn, terwijl absoluut niet vast staat welke kosten verpachters feitelijk hebben gemaakt.
Beoordeling van het geschil
In conventie en reconventie
6. “Waar twee kijven hebben twee schuld” luidt een oud gezegde. Uit de voorgaande procedures tussen partijen is het de pachtkamer duidelijk geworden dat aangehaald gezegde zeker voor deze partijen in kwestie geldt.
De executiemaatregelen en het navraag doen bij leveranciers en afnemers naar de financiële situatie levert niet een zodanige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op, dat dit buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigt. Daargelaten of die handelingen überhaupt “wanprestatie” kunnen opleveren, spelen de navolgende omstandigheden een rol. Er was reeds geruime tijd een achterstand in de betalingen van de pachtpenningen. Ook nadat het vonnis onherroepelijk was geworden, deed pachter geen enkele moeite om dan tenminste alvast uit zichzelf, desnoods in termijnen, te voldoen aan hetgeen waartoe hij veroordeeld was. Dat verpachters de afbetalingsvoorstellen in die context, ook gelet op de verhouding tussen partijen, niet serieus nemen en wellicht zien als traineren, is niet onbegrijpelijk. Evenmin levert in die context onderzoek naar verhaalsmogelijkheden een wanprestatie op.
Anders dan pachter meent, hebben verpachters door de opneming door de deurwaarder en daarna vervanging van de sloten, niet hun rechten verwerkt zich tegen de buitengerechtelijke ontbinding te verzetten. Juist vanwege de gespannen verhouding was dit een verstandige daad, gelet op het feit dat pachter het gepachte feitelijk had verlaten.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de pachtovereenkomst niet door de schriftelijke verklaring buitengerechtelijk is ontbonden per 1 december 2005.
7. Nu verpachters evenwel in deze procedure hebben ingestemd met een voortijdige ontbinding zal de pachtkamer de pachtovereenkomst ontbinden met ingang van 1 augustus 2006. Tot aan die datum is pachter de pachtprijs verschuldigd. Dat pachter feitelijk geen gebruik heeft gemaakt van het gepachte doet daar niet aan af. Pachter heeft vrijwillig van het gebruik afgezien. Dat verpachters dan de sloten vervangen is niet van belang, nu niet is gesteld of gebleken dat pachter op enig moment de nieuwe sleutels heeft opgeëist.
8. Aan het einde van de pachtovereenkomst zal pachter het gepachte in de staat waarin het zich bevond bij aanvang pacht, dienen op te leveren. Die verplichting vloeit voort uit de overeenkomst en uit de wet. Dat verpachters dit als voorwaarde voor een voortijdige ontbinding stellen, is overbodig.
9. De reconventionele vorderingen met betrekking tot het gestelde nalaten aan die verplichting om het gepachte op te leveren in de staat waarin deze zich bij aanvang bevond te voldoen, is prematuur zolang de overeenkomst nog voortduurt. De pachtkamer gaat ervan uit dat die vordering daarom ook voorwaardelijk was ingesteld en dan thans ook niet behandeld behoeft te worden. In dit verband wordt wel het volgende overwogen.
De opname door de deurwaarder kan tussen partijen gelden als gegeven aangaande de staat waarin het gepachte zich bevond bij einde overeenkomst. Pachter moet nog tot 1 augustus 2006 de gelegenheid krijgen zelf, zo hij zich daartoe verplicht voelt, herstelwerkzaamheden te verrichten. Zo verpachters dat zelf al hebben gedaan, hebben zij dat prematuur gedaan en kunnen zij hoogstens materiaalkosten bij pachter in rekening brengen.
Ten overvloede wordt partijen uitdrukkelijk in overweging gegeven op dit punt nu eens zonder dat er weer geprocedeerd moet worden de verschillen op te lossen. Verpachters dienen daarbij in het oog te houden dat het de pachtkamer vooralsnog voorkomt dat de staat waarin het verpachte zich bevond bij aanvang van de overeenkomst, waaronder ook begrepen de leeftijd en conditie van de zaken op de groslijsten, niet vast staat, zodat het nog lastig zal worden vast te stellen of opgeleverd is in de staat waarin het gepachte zich bij aanvang van de pachtovereenkomst bevond. Bovendien moeten zij erop bedacht zijn dat het nieuwe waterbassin als een verbetering als bedoeld in art. 31 Pachtwet kan worden gezien.
10. Verpachters hadden nog een aantal voorwaarden verbonden aan hun instemming met eerdere ontbinding. De voorwaarde aangaande voldoening aan het vonnis is een overbodige, nu verpachters het vonnis kunnen executeren. De andere voorwaarden zijn ook in reconventie als eis geformuleerd. De vordering aangaande de openstaande achterstallige pachtpenningen zal worden toegewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat pachter vanaf 1 oktober 2005 nog pacht heeft voldaan. Anders dan verpachters menen heet het tot 1 augustus 2006 nog pacht en daarna is pachter niet pacht noch gebruiksvergoeding meer verschuldigd, omdat hij al weg is.
Het gevorderde bedrag van € 240,80 is eveneens, zijnde onbetwist, toewijsbaar.
11. Pachter heeft nog gevorderd voor recht te verklaren dat kosten van de executoriale beslaglegging voor rekening van verpachters dienen te komen. Dat onderdeel van de vordering zal niet worden toegewezen, nu verpachters in hun recht stonden, nog daargelaten dat aan deze eis eigenlijk een executiegeschil ten grondslag ligt, waartoe de pachtkamer niet bevoegd is.
12. Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, vindt de pachtkamer daarin aanleiding de proceskosten te compenseren.
Beslissing
In conventie en reconventie:
De pachtkamer:
ontbindt de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met ingang van 1 augustus 2006;
veroordeelt pachter aan verpachters te betalen een bedrag van € 24.081,60, vermeerderd met de wettelijke rente steeds vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de voldoening en € 240,80 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2005 tot aan de voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer bij de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Oud-Beijerland, samengesteld uit mr. C.H. Kemp-Randewijk, voorzitter, J. Zevenbergen en P.G. Stehouwer, leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juli 2006, in aanwezigheid van de griffier.