Uitspraak
Zaak/rolnummer: 54211 HA ZA 04-2340
Vonnisdatum : 9 november 2005
Rechtbank Dordrecht
Sector Civiel Recht
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor onteigeningszaken
in de zaak van
de rechtspersoon naar publiek recht
het Hoogheemraadschap van de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden,
thans Waterschap Rivierenlanden,
hierna te noemen: het waterschap,
zetelend te Gorinchem,
eiser,
procureur mr. J.A. Visser,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
procureur mr. J.H. Silfhout.
Het verdere procesverloop
1. Bij tussenvonnis van 30 juni 2004, welk vonnis op 5 oktober 2004 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de in de dagvaarding omschreven onroerende zaak, te weten een gedeelte ter grootte van 00.08.17 ha van het perceel, kadastraal bekend [kadasternummer] (totaal groot 00.28.72 ha), welke perceelsgedeelte ter onteigening is aangewezen bij Koninklijk Besluit van 6 mei 2002, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 3 juni 2002, nummer 102. Dit perceelsgedeelte zal hierna worden aangeduid als 'het onteigende'.
2. Het ingevolge artikel 54i, tweede lid van de Onteigeningswet (Ow) ten behoeve van [gedaagde] uit te betalen voorschot op de schadeloosstelling is bepaald op 100% van de aangeboden schadeloosstelling oftewel € 13.000,-- (dertienduizend euro).
3. Met benoeming van een rechter-commissaris en drie deskundigen (hierna te noemen: de deskundigen) is voorts een onderzoek bevolen ter begroting van de schade welke het gevolg van de onteigening zal zijn voor [gedaagde].
4. De bij voormeld tussenvonnis bevolen opneming door de deskundigen heeft op 26 augustus 2004 in aanwezigheid van de rechter-commissaris plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben partijen bijgestaan door hun raadslieden, hun standpunten en alle feiten en omstandigheden naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming dat zich bij de stukken bevindt.
5. De deskundigen hebben hun voorlopig rapport aan partijen gezonden met afschrift daarvan aan de rechtbank. Op dit voorlopig rapport hebben partijen schriftelijk gereageerd aan het adres van de deskundigen.
6. Het definitieve deskundigenrapport is op 9 juni 2005 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd, alwaar het ter inzage heeft gelegen. De reacties van partijen op het voorlopig rapport zijn in het definitieve deskundigenrapport verwerkt.
7. Alle bij de wet voorgeschreven aankondigingen zijn geschied in het daartoe aangewezen nieuwsblad.
8. Ter terechtzitting van 18 augustus 2005 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun raadslieden. De advocaat van het waterschap mr. J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel heeft daarbij gebruik gemaakt van daartoe overgelegde pleitnotities met produkties. [gedaagde] heeft de zaak doen bepleiten door zijn advocaat mr. M.R. Plug aan de hand van eveneens daartoe overgelegde pleitnotities met produkties. De deskundigen hebben aan de hand van een daartoe overgelegde schriftelijke notitie hun definitieve rapport toegelicht.
9. Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd.
Het geschil
Het (definitieve) deskundigenrapport
10. De deskundigen begroten de totale schadeloosstelling voor [gedaagde] als gevolg van de onderhavige onteigening op € 56.980,--. Afzonderlijk hebben zij de schadeloosstelling als volgt begroot:
- voor de waarde van het onteigende: € 29.900,--
- voor de waardevermindering van het overblijvende € 22.600,--
- voor bijkomende kosten € 4.480,--
Totaal € 56.980,--
alles met bepaling dat de door het waterschap gedane bijkomende aanbiedingen, als nader in het rapport omschreven, gestand dienen te worden gedaan, en met vergoeding van de rente over het verschil tussen het betaalde voorschot en de schadeloosstelling.
De standpunten van partijen en de reactie van de deskundigen
Bezwaren waterschap
Waarde van het onteigende
11. Het waterschap maakt bezwaar tegen de hoogte van de waardering van het onteigende. Volgens het waterschap dienen de in het verleden door het waterschap betaalde prijzen bij vergelijkbare aankopen door het waterschap ten behoeve van de onderhavige dijkversterking als referentiekader te worden aangemerkt voor de waardering van het onteigende. Het waterschap wijst daartoe op het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2003, NJ 2003/550, Van den Boogert/Rotterdam. Voorts is met betrekking tot de waardering van de deskundigen sprake van een wanverhouding. Ter onderbouwing van dit standpunt beroept het waterschap zich op een daartoe overgelegd vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005 ter zake van een volgens het waterschap vergelijkbare situatie als de onderhavige waarin de door de rechtbank benoemde deskundigen de waarde van het onteigende op € 5,-- per m2 hebben vastgesteld, welke waardering door de rechtbank is gevolgd bij het vaststellen van de schadeloosstelling ten behoeve van de onteigende.
Waardevermindering van het overblijvende
12. Ook de waardevermindering van het overblijvende is volgens het waterschap te hoog gewaardeerd. Voor dit standpunt verwijst het waterschap eveneens naar eerdergenoemd vonnis van de rechtbank Utrecht waarin is overwogen dat, zoals in het onderhavige geval, de verandering van eigendom in gebruik niet leidt tot waardevermindering van het overblijvende. Het waterschap blijft dan ook van oordeel dat een waardevermindering van € 6.240,-- een adequate vergoeding is voor [gedaagde] en voldoende recht doet aan de omstandigheden van het geval mede in aanmerking genomen de aangeboden mogelijkheid van gebruik van het onteigende.
Bezwaren [gedaagde]
Waarde van het onteigende
13. [gedaagde] is van mening dat de waarde van het onteigende te laag is getaxeerd en dat daarbij ten onrechte is gedifferentieerd naar talud, tussenberm en vlakke grond. Naar het oordeel van [gedaagde] wordt ten onrechte geen rekening gehouden met de bestaande tendens dat ieder stuk grond van het complex - ongeacht de daaraan gegeven bestemming - een gelijke waarde heeft. [gedaagde] blijft daarom van mening dat voor de waardering van het gehele perceel een eenheidsprijs van € 240,-- per m2 moet worden gehanteerd. [gedaagde] verwijst daartoe naar de door hem overgelegde taxaties en nadien nog genoemde taxaties van door hem betrokken taxateurs waarmee volgens [gedaagde] door de deskundigen in onvoldoende mate rekening is gehouden.
Waardevermindering van het overblijvende
14. Voor de waardevermindering van het overblijvende geldt hetzelfde. [gedaagde] verwijst daartoe eveneens naar vorengenoemde taxaties op grond waarvan naar het oordeel van [gedaagde] de waardevermindering veel hoger dient te worden getaxeerd dan deskundigen hebben gedaan. Hierbij moet volgens [gedaagde] niet uit het oog worden verloren de verandering van eigendom in gebruik en dat bijna 30% van de totale grondoppervlakte is onteigend.
Inkomensschade
15. Daarnaast wordt door [gedaagde] naar voren gebracht dat als gevolg van de onteigening ook schade wordt geleden door de besloten vennootschap Amelia's Hoeve Antiek B.V. (verder: de BV) en wel in de vorm van omzetverlies en winstderving wegens verval van de mogelijkheid om op een goed zichtbare plek aan de dijk een reclamebord te plaatsen, gemis van de buitenruimte (op het onteigende) voor het tentoonstellen van tuinmeubelen en andere voor verkoop bestemde zaken en mogelijke stagnatie-omrijschade tijdens de uitvoering van het werk, een en ander afhankelijk van het plan van uitvoering. [gedaagde] blijft dan ook van oordeel, onder verwijzing naar HR 7 februari 1968, NJ 1968,193 (Telgenkamp/Heerlen), dat de door de BV geleden schade als gevolg van de onteigening aan hem privé dient te worden vergoed.
Bijkomende vergoedingen
16. Met betrekking tot de bijkomende vergoedingen bepleit [gedaagde] voor de noodzakelijke aanleg van een nieuw hekwerk een hogere vergoeding als door de deskundigen begroot. [gedaagde] heeft daartoe een offerte overgelegd van 15 september 2004 van een smeed- en constructiebedrijf voor de plaatsing van een hekwerk, waaruit blijkt dat de aankoop en plaatsing € 19.925,-- kost. Het is daarom voor [gedaagde] onbegrijpelijk dat de deskundigen voor deze post (met aftrek nieuw voor oud) uiteindelijk een bedrag van € 4.480,-- hebben opgenomen. Daargelaten dat het daarbij begrote bedrag van € 100,-- per meter voor een nieuw hekwerk op geen enkele wijze is onderbouwd door de deskundigen. Hierbij komt bovendien nog dat door het wegvallen van het oorspronkelijke hekwerk boven aan de dijk vanwege de verplaatsing naar onderen aan de dijk de aanleg van een alarminstallatie noodzakelijk is. Blijkens een daartoe overgelegde offerte van 14 juni 2005 bedragen de kosten van een dergelijke installatie € 8.293,-- ex BTW, welke naar de mening van [gedaagde] eveneens op grond van artikel 40 Ow Pro dienen te worden vergoed.
Reactie deskundigen
17. De reacties van partijen op het conceptrapport hebben de deskundigen aanleiding gegeven tot enkele tekstuele correcties in het rapport in verband met de kadastrale grootte van 2872 m2 en hebben voorts geleid tot aanpassing van de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende en de vergoeding van het te plaatsen hekwerk. Voor het overige hebben de reacties van partijen geen aanleiding gegeven tot aanpassing of aanvulling van het conceptrapport. Bij gelegenheid van de pleidooien zijn de deskundigen aan de hand van een schriftelijke notitie ingegaan op de opmerkingen respectievelijk gehandhaafde bezwaren van partijen. De deskundigen hebben daarin geen aanleiding gevonden tot aanpassing dan wel herziening van de in het definitieve rapport begrote schadeloosstelling. Zij blijven bij de inhoud van dat rapport met de daarin begrote schadeloosstelling ten behoeve van [gedaagde]. De deskundigen blijven tenslotte van mening dat [gedaagde] niet in aanmerking komt voor vergoeding van bijkomende schade, anders dan door hen begroot.
De beoordeling van het geschil
18. Ter beoordeling en vaststelling staat de door het waterschap vanwege de onteigening verschuldigde schadeloosstelling ten behoeve van [gedaagde].
Beschrijving
19. De rechtbank neemt - nu partijen daartegen geen bezwaar hebben gemaakt - als vaststaand over het in de inleiding van het definitieve deskundigenrapport op blz. 4 vermelde planologisch regime en de op blz. 5 tot en met blz .8 vermelde beschrijving van het onteigende en het overblijvende, en van het daarvan gemaakte gebruik.
Waardering van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende
20. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de onafhankelijke deskundigen op grond van waarnemingen ter plaatse, mede gebaseerd op eigen kennis, intuïtief inzicht en ervaring getaxeerde waarde van het onteigende en waardevermindering van het overblijvende. De daartegen door partijen aangevoerde bezwaren vinden hun weerlegging in het definitieve rapport, de daarin nadere gegeven toelichting alsmede in de nadere schriftelijke toelichting 'opmerkingen van deskundigen' bij gelegenheid van de pleidooien. De rechtbank maak deze weerlegging tot de hare en voegt daaraan nog het navolgende toe.
21. Van de waardering kan niet gezegd worden dat deze onredelijk hoog noch laag is en dat deze onvoldoende gemotiveerd is, gelet op hetgeen de deskundigen daaromtrent hebben vermeld in hun rapport. Blijkens hun rapport hebben de deskundigen alle naar hun oordeel relevante factoren meegewogen. Het onteigende gedeelte is onderdeel van een dijk. Van dit dijkgedeelte is een gedeelte ter grootte van 817 m2 onteigend, welke gedeelte is onderverdeeld in taluds (593 m2), tussenberm (188 m2) en een vlak gedeelte aan de voet van de dijk (36 m2). Het onteigende maakt deel uit van een object, geheel binnendijks gelegen in de bebouwde kom van [plaatsnaam] en ter plaatse aangeduid als "Amelia's Hoeve", dat in gebruik is als 'antiekboerderij' voor de verkoop van goederen (voornamelijk : antieke voorwerpen) aan particulieren. Daarnaast wordt het object door [gedaagde] en zijn echtgenote gebruikt voor eigen bewoning. Reeds hierom bieden de door het waterschap genoemde transacties alsmede de verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht en de door [gedaagde] genoemde taxaties onvoldoende referentiekader voor de onderhavige onteigening. De deskundigen hebben blijkens hun definitieve rapport uitgebreid gemotiveerd aangegeven waarom bedoelde vergelijking met het onteigende object niet opgaat. De rechtbank ziet voorts, anders dan [gedaagde], geen reden om af te wijken van de door de deskundigen gevolgde methode van waardering. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval de door de deskundigen gevolgde waarderingsmethode met de daarbij genoemde overwegingen een inzichtelijke en acceptabele wijze van waardering is.
22. Met betrekking tot de waardevermindering geldt als uitgangspunt dat de waardevermindering van het overblijvende dient te worden vergoed. Ter bepaling van het bedrag waarmee op de voet van artikel 41 Ow Pro rekening moet worden gehouden ter zake van de mindere waarde, welke voor niet onteigende zaken van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk verlies van de zaak is, dient in ieder geval te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening was, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen blijkens hun rapport en de nadere toelichting daarop bij pleidooi voormelde systematiek toegepast bij het bepalen van de waardevermindering en zijn zij op een inzichtelijke wijze tot hun waardering gekomen. De rechtbank neemt deze waardering over.
Inkomensschade
23. Aan het betoog van [gedaagde] dat de BV ten gevolge van de onteigening schade lijdt in de vorm van omzetvermindering leidende tot winstderving, ten gevolge waarvan [gedaagde] inkomensschade lijdt, moet worden voorbijgegaan, nu de BV geen partij is het onderhavige geding aangezien zij niet als derdebelanghebbende met een zelfstandige aanspraak op schadevergoeding in het onderhavige geding is tussengekomen, nog daargelaten dat, gelet op de bijkomende aanbiedingen van het waterschap, het onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de door [gedaagde] genoemde gevolgen, welke tot bedoelde schade leiden, zich voordoen.
Bijkomende schade
24. [gedaagde] heeft gehandhaafd dat de kosten voor een nieuw hekwerk in het rapport te laag zijn begroot en heeft daaraan bij pleidooi toegevoegd dat vanwege de noodzakelijke aanschaf van een inbraakbeveiligings- en camera-observatiesysteem in verband met de verplaatsing van het bestaande hekwerk extra kosten moeten worden gemaakt, begroot op totaal € 8.193,--, volgens een daartoe overgelegde offerte.
25. Op grond van hetgeen de deskundigen omtrent de kosten van een nieuw hekwerk hebben overwogen in het (definitieve) rapport en zoals nader toegelicht in hun reactie bij gelegenheid van het pleidooi hebben de deskundigen in voldoende mate rekening gehouden met de tengevolge van de veranderde omstandigheden aan het hekwerk ter wering te stellen kwaliteit en zijn deze kosten naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid begroot. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen noodzaak voor de door [gedaagde] voorgestane installatie gelet op de reeds aanwezige alarminstallatie in het object en gaat [gedaagde] gelet op de aard van het aan te leggen hekwerk ten opzichte van de voorheen ter plaatse aanwezige eenvoudige afrastering er qua degelijkheid en beveiliging op vooruit.
Totale schadevergoeding
26. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bepaalt de rechtbank de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling op een totaalbedrag van € 56.980,--. Over dit bedrag, verminderd met het reeds betaalde voorschot, is het waterschap de wettelijke rente verschuldigd te rekenen vanaf de datum waarop het in artikel 54 i Ow bedoelde vonnis - in casu het vonnis van 30 juni 2004 - is ingeschreven in de openbare registers, te weten: 5 oktober 2004. Daarbij wordt verstaan dat het waterschap zijn aanbiedingen als gedaan in de brief van 13 september 2004 gestand zal doen evenals de bij gelegenheid van de descente blijkens in zijn verklaring begrepen te achten aanbod een voorziening te treffen (drainage/molgoot) ter voorkoming van overlast door (hemel)water op het overblijvende.
Proceskosten
27. Op grond van artikel 50 Ow Pro dienen de proceskosten die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijze door [gedaagde] zijn gemaakt door het waterschap te worden vergoed. Door [gedaagde] is gevorderd een bedrag aan proceskosten van in totaal € 87.764,55, waarvan € 13.075,68 aan kosten voor rechtskundige bijstand van twee opeenvolgende advocaten inclusief € 354,62 aan verschotten en € 74.688,87 aan kosten van andere deskundige bijstand.
28. Het waterschap kan niet instemmen met de gevorderde kosten van rechtsbijstand en acht een vermindering van het aantal gedeclareerde uren met 13 uur op de declaratie van de opvolgende advocaat mr. Plug op zijn plaats. Het waterschap acht 20 uur voor de werkzaamheden van mr. Suyver voldoende. Ten aanzien van de kosten van andere rechtskundige bijstand stelt het waterschap zich op het standpunt dat de ter zake van deze bijstand overgelegde declaraties zodanig summier gespecificeerd zijn, dat het waterschap zich niet naar behoren kan verweren. Het waterschap merkt hierbij op dat uit de declaraties wel blijkt dat het merendeel van de verrichte werkzaamheden geen betrekking heeft op de onderhavige procedure dan wel niet terzake doende is.
29. [gedaagde] heeft het door hem gevorderde bedrag aan kosten voor rechtskundige bijstand gespecificeerd aan de hand van declaraties met urenverantwoording. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen. Het gevorderde bedrag aan andere deskundige bijstand (met name de kosten van J.P. Buiteman) komt de rechtbank te hoog voor. Uit de omschrijving van de werkzaamheden op een aantal van de overgelegde declaraties blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat deze werkzaamheden niet in relatie staan met de onderhavige procedure terwijl de declaraties voor het overige dusdanig summierlijk zijn gespecificeerd dat de rechtbank niet in staat is om te beoordelen of en in hoeverre die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven, mede gelet op de aard en omvang van de zaak. Derhalve zal de rechtbank de kosten van andere deskundige bijstand in redelijkheid en billijkheid vaststellen en wel op een bedrag van € 5.000,--.
30. Het waterschap dient voorts - zoals gebruikelijk - de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te vergoeden.
De beslissing
De rechtbank:
bepaalt het bedrag van de verschuldigde schadeloosstelling door het waterschap aan [gedaagde] te betalen op € 56.980,--, welke bedrag verrekend dient te worden met het reeds betaalde voorschot ad € 13.000,--;
veroordeelt het waterschap om tegen kwijting aan [gedaagde] te betalen € 43.980,-- (drie-en-veertigduizendnegenhonderdtachtig Euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 oktober 2004 tot aan de datum van de uitspraak van deze beslissing, welk totaalbedrag dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der voldoening;
bepaalt dat het waterschap de bijkomende aanbiedingen zoals vermeld in r.o. 26 van dit vonnis desverlangd gestand zal doen;
veroordeelt het waterschap tot betaling van de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 12.721,06 aan salaris van de procureur, € 5.000,-- aan andere deskundige bijstand, en € 354,62 aan verschotten, alsmede tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het AD, editie Rivierenland, aan als het nieuwsblad waarin de griffier dit vonnis bij uittreksel zal doen plaatsen.
Dit vonnis gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 november 2005.