ECLI:NL:RBDHA:2026:5734

Uitspraak

RECHTBANKDEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leiden

NH(C)

Zaaknummer: 11489177 \ CV EXPL 25-150

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

[partij A],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,

tegen

[partij B],

wonende te [woonplaats 2] ( [gemeente] ),

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. L.W.B. Dijkstra-Devillers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 december 2024, met 32 producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met 10 producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 33 tot en met 35,

- de akte aanvullende producties van [partij A] , met producties 36 tot en met 40,

- de akte aanvullende producties van [partij B] , met productie 11,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 3 september 2025,

- de akte wijziging van eis van [partij A] , met productie 41 (genummerd als productie 36),

- de akte aanvullende producties van [partij B] , met productie 12 (genummerd als productie 36),

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 21 januari 2026,

- het bericht van 17 februari 2026 van [partij A] , en

- het bericht van 18 februari 2026 van [partij B] .

1.2.

Op 3 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is op verzoek van partijen aangehouden in afwachting van schikkingsonderhandelingen. Op 26 november 2025 hebben partijen gemeld niet tot overeenstemming te zijn gekomen. Vervolgens is een nieuwe mondelinge behandeling bepaald die op 21 januari 2026 heeft plaatsgevonden. De zaak is vervolgens wederom in afwachting van schikkingsonderhandelingen aangehouden. Op 18 februari 2026 hebben partijen gemeld niet tot overeenstemming te zijn gekomen. Tenslotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[partij A] huurt sinds 26 oktober 1997 van [partij B] een ligplaats voor haar woonark. De ligplaats grenst aan een aan [partij B] toebehorend stuk weiland, kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] .

2.2.

In de tussen [partij A] en [partij B] gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is over de toegang tot de ligplaats opgenomen:

“
k. verhuurder verplicht zich bij deze aan huurder een zodanig recht te verstrekken dat huurder (en de zijnen, waaronder familie, vrienden alsook eventuele leveranciers en werklui voor het woonschip) te allen tijde via voormeld kadastraal perceel [kadastraal nummer 2] , van en naar de openbare weg kunnen komen, te voet, met de fiets, met kruiwagen, met motor, met automobiel dan wel enig ander, niet exceptioneel vervoermiddel;

een en ander op een voor verhuurder minst bezwarende wijze;

huurder verplicht zich de doorgang over de dijk langs de ligplaats niet te belemmeren, geen honden los te laten lopen, het weiland niet te betreden en in het algemeen de privacy en veiligheid van verhuurder en zijn eigendom zoveel mogelijk te waarborgen[…]
”

2.3.

Om bij de ligplaats te komen, moest [partij A] bij aanvang van de huurovereenkomst over de openbare weg naar het woonadres van [partij B] om vervolgens over het woonperceel van [partij B] bij een onverhard terrein uit te komen waarop boten werden gestald en auto’s werden geparkeerd. Hier bevond zich een pad over de dijk naar de daar gelegen woonarken.

2.4.

In 2013 heeft [partij B] op zijn terrein (naast het woonperceel) een boerenjachthaven laten aanleggen. [partij B] heeft vervolgens aan [partij A] medegedeeld de bestaande (loop)route (aangegeven met de donkerblauwe lijn die leidt tot de ligplaats, zie hieronder) naar de woonark te verplaatsen zodat [partij A] zich via de boerenjachthaven over een onverhard pad over perceel [kadastraal nummer 1] naar de woonark zou moeten begeven (aangegeven met de lichtblauwe lijn die vanaf de parkeerplaats van de jachthaven leidt tot de ligplaats, zie hieronder). [partij B] heeft vervolgens de bestaande (loop)route afgesloten.

2.5.

[partij A] heeft in 2014 haar woonark te koop aangeboden. In de huurovereenkomst staat over de huur van ligplaats in het geval van verkoop het volgende opgenomen:

“
b. de verhuur en huur wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, terwijl verhuurder zich bij deze verbindt ook opvolgende eigenaren van voormeld woonschip het huurrecht te geven op gelijke voorwaarden en bepalingen als in deze overeenkomst opgenomen;”

2.6.

[partij B] heeft op 4 maart 2014 per brief de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2015. [partij A] heeft in deze opzegging niet berust. Bij vonnis van 27 juli 2016 heeft de kantonrechter de vordering van [partij B] om te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat het gehuurde moet worden ontruimd, afgewezen. [partij B] heeft tegen dit vonnis hoger beroep in gesteld. Het hoger beroep is na een comparitie na aanbrengen naar de parkeerrol verwezen in verband met schikkingsonderhandelingen.

2.7.

In 2016 heeft [partij A] de woonark (wederom) te koop aangeboden, zonder dat dat tot een verkoop heeft geleid. De woonark heeft te koop gestaan bij een makelaarskantoor voor een vraagprijs van € 300.000.

2.8.

[partij B] bleek niet bereid te zijn de huurovereenkomst (in zijn huidige vorm) aan een toekomstige eigenaar van de woonark aan te bieden.

2.9.

[partij A] en [partij B] zijn in maart 2022 schriftelijk overeengekomen dat de aanhangige hogerberoepsprocedure in het geval van verkoop van de woonark zou worden doorgehaald. Partijen hebben in dat kader gesproken over het aanbieden van een (aangepaste) huurovereenkomst aan een opvolgende eigenaar van de woonark. Op 20 februari 2022 heeft [partij B] daarover onder meer aan [partij A] gemaild:

“[…]
Indien jullie een koper voor de boot hebben vragen wij jullie met de kopers naar ons toe te komen om het contract te ondertekenen, zoals wij aan jullie hebben toegestuurd. Indien jullie van mening zijn dat de HISWA-voorwaarden de boot onverkoopbaar maakt, dan zijn wij bereid de HISWA-huurovereenkomst te laten vervallen. Volgens het contract, wat wij jullie hierbij nogmaals toesturen, zijn er uitzonderingen gemeld op de regels van de HISWA i.v.m. overnachten op de boot en de opzegtermijn.

Bij ondertekening van het contract zullen wij het Hoger Beroep intrekken[…]”

2.10.

Voor het overige staat – voor zover relevant – in de huurovereenkomst opgenomen:

“
g. de huurprijs zal jaarlijks worden herzien en aangepast op basis van het prijsindexcijfer[…]
(basis 1997 = 100);

h. de huurprijs dient bij vooruitbetaling te worden voldaan op uiterlijk iedere eerste januari en iedere eerste juli van ieder jaar[…];

[…]

j. verhuurder garandeert een voortdurende, ononderbroken, toevoer van water en electriciteit gedurende het bestaan van deze huurovereenkomst[…]
tenzij dat door natuurlijke omstandigheden of overmacht onmogelijk is;[…]

[…]

l. huurder verklaart bij voorbaat accoord te gaan met iedere eventuele wijziging in de bedrijfsvoering door verhuurder, voor zover niet in strijd met het alsdan geldende bestemmingsplan voor voormeld kadastraal perceel [kadastraal nummer 2] ;

[…].”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[partij A] vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I) gedaagde te verbieden (te trachten) de voorgenomen verkoop van de woonark te frustreren op welke wijze dan ook op straffe van een dwangsom van € 25.000 voor elke keer dat gedaagde dit verbod overtreedt;

II) gedaagde te gebieden om zijn volledige medewerking aan de verkoop van de woonark te verlenen door met de toekomstige koper van de woonark een huurovereenkomst aan te gaan gelijk aan de tussen partijen geldende huurovereenkomst, met dien verstande dat de huurprijs € 983,40 per jaar bedraagt, op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 150.000;

III) gedaagde te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis een deugdelijk en goed begaanbaar horizontaal tegelpad van tenminste 90 centimeter breedte aan te leggen volgens de overeengekomen route als aangeduid door middel van een donkerblauwe lijn op de als productie 4 gehechte luchtfoto van Google Maps op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 150.000;

IV) gedaagde te gebieden toe te staan dat eiseres haar auto parkeert op de oorspronkelijke parkeerplaats en dat zij zich van en naar haar woonark begeeft via de oorspronkelijke route, een en ander als aangeduid door middel van een gele ‘P’ op de als productie 4 gehechte luchtfoto van Google Maps op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor elke keer dat gedaagde zich niet aan dit gebod houdt, zulks met een maximum van € 150.000;

V) gedaagde te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de naast de woonark omgevallen wilg, inclusief de wortels ervan, te verwijderen en de steiger naast de woonark en het vuilwaterafvoersysteem deugdelijk te herstellen op straffe van een dwangsom van € 500 voor elke dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 75.000;

VI) gedaagde te veroordelen aan [partij A] te betalen een bedrag van € 2.458,50 (huurvermindering voor de periode 2020 tot en met 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding;

VII) gedaagde te gebieden om alle bezoekers van [partij A] ongestoord door/toegang te verlenen tot de woonark op straffe van een dwangsom van € 500 voor elke keer dat gedaagde zich niet aan dit gebod houdt, zulks met een maximum van € 75.000;

VIII) gedaagde te verbieden de toevoer van elektriciteit aan de woonark te onderbreken of anderszins te verstoren op straffe van een dwangsom van € 500 voor elke dag of gedeelte van een dag dat gedaagde dit verbod overtreedt of dreigt te overtreden, zulks met een maximum van € 75.000;

IX) gedaagde te veroordelen de door [partij A] geleden en te lijden schade te vergoeden en deze nader doen op te maken bij staat, welke schade wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding;

X) gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (de nakosten).

Subsidiair ten aanzien van vorderingen III en IV:

XI) [partij B] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis:

a. a) een deugdelijk en goed begaanbaar horizontaal verhard pad van tenminste 90 centimeter breedte aan te leggen volgens de route als aangeduid door middel van de groene lijn op de als productie 36 gehechte luchtfoto van Google Maps, welk pad voorts voldoet aan de navolgende eisen:

- materiaal van het pad: betonplaten of betontegels;

- de betonplaten/tegels dienen aan elkaar te worden bevestigd/gefixeerd zonder

kieren en hoogteverschillen;

b) het gehele pad vanaf de parkeerplaats tot aan de ligplaats blijvend te onderhouden opdat het pad horizontaal, zonder kieren en hoogteverschillen, schoon en vrij van onkruid en

andere ongeregeldheden blijft;

een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat [partij B] niet aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 150.000.

Meer subsidiair ten aanzien van vorderingen III en IV:

XII) [partij B] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis:

a. a) een deugdelijk en goed begaanbaar horizontaal pad van tenminste 90 centimeter breedte

aan te leggen volgens de route als aangeduid door middel van de rode lijn op de

als productie 36 gehechte luchtfoto van Google Maps, welk pad voorts voldoet aan de

navolgende eisen:

- materiaal van het pad: betonplaten of betontegels;

- de betonplaten/tegels dienen aan elkaar te worden bevestigd/gefixeerd zonder

kieren en hoogteverschillen;

b) het gehele pad vanaf het parkeerterrein tot aan de ligplaats blijvend te onderhouden

opdat het pad horizontaal, zonder kieren en hoogteverschillen, schoon en vrij van onkruid

en andere ongeregeldheden blijft;

een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat [partij B] niet

aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 150.000.

3.2.

[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[partij B] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I) de huurovereenkomst met betrekking tot de ligplaats tussen [partij B] en [partij A] te ontbinden met ingang van 1 april 2025, althans een in goede justitie te bepalen andere datum;

II) [partij A] te gelasten de ligplaats met ingang van 1 april 2025 leeg en ontruimd op te leveren aan [partij B] , een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 per dag dan wel dagdeel dat [partij A] niet aan deze veroordeling voldoet, zulks met een maximum van € 75.000;

III) [partij A] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen, thans begroot op € 1.411,54, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode dat deze huurpenningen opeisbaar waren;

Subsidiair

IV) [partij A] te gebieden tot nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraak om aan de opvolgend eigenaar van de woonark de huurovereenkomst zoals overeengekomen in maart 2022 en bijgesloten als productie 14 bij de dagvaarding over te dragen c.q. voor te leggen, een en ander op straffe van een direct te verbeuren dwangsom van € 50.000 ineens en te vermeerderen met een bedrag van € 1.000 voor elke dag dat de nieuwe eigenaar niet de overeengekomen huurovereenkomst zal tekenen, zulks met een maximum van € 1.000.000;

V) [partij A] te veroordelen tot het nakomen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, waaronder het tijdig en volledig betalen van de huurprijs in twee betalingstermijnen van 6 maanden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 per keer dat [partij A] de huur niet volgens afspraak betaald zulks met een maximum van € 10.000;

VI) een en ander met veroordeling van [partij A] in de proceskosten, met bepaling dat indien [partij A] deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis heeft betaald, [partij A] daarover wettelijke rente verschuldigd wordt.

3.5.

[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

[partij B] moet een gelijke huurovereenkomst aan opvolgende eigenaren aanbieden

4.1.

In de huurovereenkomst staat onder (b) opgenomen: “
de verhuur en huur wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, terwijl verhuurder zich bij deze verbindt ook opvolgende eigenaren van voormeld woonschip het huurrecht te geven op gelijke voorwaarden en bepalingen als in deze overeenkomst opgenomen”. [partij B] beroept zich er in dit kader op dat partijen in 2022 een nieuwe afspraak hebben gemaakt inhoudende dat [partij B] aan opvolgende eigenaren van de woonark een van de huidige overeenkomst afwijkende huurovereenkomst zou (mogen) aanbieden. Onder die voorwaarden zou [partij B] het hoger beroep in de huurprocedure intrekken. Volgens [partij A] is echter slechts afgesproken dat [partij A] zou proberen de woonark onder de door [partij B] voorgestelde huurvoorwaarden te verkopen, maar dat als dat niet mogelijk zou blijken zij het recht zou behouden op een voor opvolgende eigenaren gelijke huurovereenkomst als de huidige overeenkomst.

4.2.

[partij B] heeft in het licht van de weerspreking van [partij A] onvoldoende gemotiveerd dat [partij A] in maart 2022 haar recht op een gelijke huurovereenkomst voor opvolgende eigenaren van de woonark heeft prijsgegeven. Uit het door partijen in 2022 getekende document blijkt enkel dat partijen zijn overeengekomen het hoger beroep inzake de huurprocedure in te trekken in het geval van een succesvolle verkoop van de woonark. In dat document wordt nergens verwezen naar een afwijkende overeenkomst die aan opvolgende eigenaren van de woonark zou worden aangeboden. [partij A] heeft er in dat kader terecht op gewezen dat uit het e-mailbericht van 20 februari 2022 van [partij B] juist blijkt dat de huidige huurovereenkomst door [partij B] zou worden aangeboden aan nieuwe eigenaren van de woonark in het geval de woonark – naar de mening van [partij A] – niet zou kunnen worden verkocht vanwege de door [partij B] voorgestelde gewijzigde huurovereenkomst. Zo staat in de betreffende e-mail onder meer opgenomen: “[i]
ndien jullie van mening zijn dat de HISWA-voorwaarden de boot onverkoopbaar maakt, dan zijn wij bereid de HISWA-huurovereenkomst te laten vervallen”
.[partij A] heeft vervolgens toegelicht dat verschillende potentiële kopers vanwege de door [partij B] voorgestelde huurvoorwaarden van de koop van de woonark hebben afgezien.

4.3.

Op basis van de huurovereenkomst is [partij B] verplicht aan toekomstige eigenaren van de woonark een huurovereenkomst aan te bieden met gelijke voorwaarden zoals in de huurovereenkomst tussen [partij B] en [partij A] . Vordering II van [partij A] zal daarom worden toegewezen, met uitzondering van de verwijzing naar de volgens [partij A] geldende huurprijs gezien hetgeen daarover hierna in reconventie wordt overwogen ten aanzien van de verschuldigde indexering. De door [partij A] gevorderde dwangsom zal niet worden toegewezen, nu de kantonrechter daar gezien het voorgaande oordeel geen aanleiding voor ziet. Bovendien is voorstelbaar dat dit tussen partijen tot executieproblemen kan leiden.

[partij B] mocht het toegangspad naar de woonark wijzigen

4.4.

Volgens [partij A] zijn partijen een bepaalde route naar de woonark overeengekomen (aangegeven met de donkerblauwe lijn, zie randnummer 2.4.). [partij B] heeft in strijd met deze overeengekomen route aan [partij A] in 2013 een andere route opgedrongen. [partij B] heeft daartoe de betegeling – aangelegd door [partij A] – van de eerdere route verwijderd. De nieuwe route die [partij A] moet afleggen is onverhard en volgens haar slecht begaanbaar, mede omdat [partij A] moeilijk ter been is. [partij A] vordert – primair – dat de oorspronkelijke route wordt hersteld en dat een tegelpad wordt aangelegd.

4.5.

In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – opgenomen: “
k. verhuurder verplicht zich bij deze aan huurder een zodanig recht te verstrekken dat huurder (en de zijnen, waaronder familie, vrienden alsook eventuele leveranciers en werklui voor het woonschip) ten allen tijde via voormeld kadastraal perceel [kadastraal nummer 2] , van en naar de openbare weg kunnen komen, te voet, met de fiets, met kruiwagen, met motor, met automobiel dan wel enig ander, niet exceptioneel vervoermiddel; een en ander op een voor verhuurder minst bezwarende wijze; huurder verplicht zich[…]
de privacy en de veiligheid van de verhuurder en zijn eigendom zoveel mogelijk te waarborgen;[…].”

4.6.

In de huurovereenkomst staat geen specifieke route opgenomen. In meer algemene termen is een toegangsrecht aan [partij A] toegekend. Klaarblijkelijk is de toegang geruime tijd via een bepaalde route verschaft, die op dat moment paste binnen de bedrijfsvoering van [partij B] . [partij B] had immers een deel van perceel [kadastraal nummer 2] (direct achter het woonhuis) in gebruik als stalplaats voor boten en als een parkeerplaats. In 2013 heeft [partij B] op zijn terrein (naast het woonperceel) een boerenjachthaven laten aanleggen. [partij B] heeft vervolgens aan [partij A] medegedeeld de bestaande (loop)route naar de woonark te verplaatsen zodat [partij A] zich via de boerenjachthaven over perceel [kadastraal nummer 1] naar de woonark zou moeten begeven. [partij B] wenste zijn woonperceel namelijk weer privé te maken en de op het woonperceel gelegen parkeer- en stalplaats was gezien de aangelegde parkeerplaats bij de jachthaven niet meer nodig.

4.7.

De huurovereenkomst kan niet zo worden uitgelegd dat er een specifieke route tussen partijen is overeengekomen en die route niet aan wijziging of aanpassing onderhevig kan of mag zijn. Indien de uitleg van [partij A] wordt gevolgd komt dat er in feite op neer dat [partij B] zijn eigen percelen nooit opnieuw kan herinrichten en het moet dulden dat niet alleen [partij A] , maar ook de opvolgend eigenaren van de woonark, hun auto parkeren op de oorspronkelijke plek op perceel [kadastraal nummer 2] en zich via daar naar de woonark kunnen begeven. Dit alles terwijl in de huurovereenkomst staat opgenomen dat het toegangsrecht van [partij A] op de minst bezwarende wijze zou moeten worden uitgeoefend ten opzichte van [partij B] en [partij A] er – gezien sub l – rekening mee had moeten houden dat er wijzigingen in de bedrijfsvoering konden worden doorgevoerd die klaarblijkelijk ook voor haar gevolgen zou kunnen hebben (anders was er immers geen akkoord voor nodig). Dat de verwijzing naar de ‘minst bezwarende wijze’ enkel zou zien op de situatie op het moment van sluiten van de overeenkomst, en er dus geen rekening zou hoeven te worden gehouden met bijvoorbeeld gewijzigde (bedrijfs)belangen aan de zijde van [partij B] , ligt niet voor de hand. Zonder nadere onderbouwing van de zijde van [partij A] , kan niet worden vastgesteld dat partijen een (onveranderlijke) specifieke route zijn overeengekomen.

4.8.

Wel is het uiteraard zo dat [partij B] bij een wijziging van de toegangsroute rekening heeft te houden met de gerechtvaardigde belangen van [partij A] . Dat brengt met zich dat [partij B] gehouden is – in het geval van een eenzijdige wijziging van het toegangspad zonder afstemming – de alternatieve route van vergelijkbare kwaliteit te laten zijn als de oorspronkelijke route. Concreet houdt dat in dat de alternatieve route moet worden verhard. Te meer nu partijen in de huurovereenkomst overeen zijn gekomen dat het toegangspad met een niet exceptioneel vervoersmiddel toegankelijk moet zijn (zie bepaling k.). In dat kader is ook relevant dat [partij A] voldoende heeft onderbouwd dat de huidige staat van het pad wisselend is en het pad meermaals moeilijk begaanbaar is geweest. De enkele betwisting van [partij B] dat dat slechts incidenteel is geweest, is in dat kader niet voldoende en maakt ook niet dat die incidenten voor rekening van [partij A] zouden moeten komen gezien de door [partij B] eenzijdig opgelegde wijziging van het toegangspad.

4.9.

[partij A] heeft in haar subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen nadere eisen gesteld aan het aan te leggen pad. Waaronder dat het pad moet bestaan uit betontegels of betonplaten, minimaal 90 cm breed moet zijn en door [partij B] moet worden onderhouden. De kantonrechter kan echter niet vaststellen of de eisen die [partij A] stelt gelijk zijn aan het eerdere (betegelde) pad naar de woonark. Over dat pad heeft [partij B] in ieder geval gesteld dat dat pad op initiatief (en met goedkeuren van [partij B] ) door [partij A] is aangelegd en een simpel tegelpad betrof. Ook heeft [partij B] op de zitting van 21 januari 2026 aangegeven dat betontegels te zwaar zouden zijn voor de dijk. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat [partij B] binnen acht (8) weken na de betekening van dit vonnis een deugdelijk en goed begaanbaar verhard horizontaal pad moet aanleggen op de huidige toegangsroute naar de woonark. De breedte van het pad moet gelijk zijn aan het oorspronkelijke pad. Het is aan [partij B] om geschikt materiaal te vinden om het pad mee aan te leggen (over eventuele geschikte opties is tijdens de zitting van 21 januari 2026 reeds gesproken). Om voldoende stok achter te deur te houden dat – gezien de aanzienlijke looptijd van het onderlinge geschil – [partij B] een dergelijk pad aanlegt, zal aan deze verplichting een dwangsom worden verbonden van € 100 per dag, met een maximum van € 20.000.

4.10.

Voor wat betreft het onderhoud van het pad heeft [partij B] in deze procedure benadrukt dat de dijk zijn eigendom betreft en [partij A] daaraan geen werkzaamheden mag verrichten. Het is dan ook aan [partij B] om het toegangspad naar de woonark te onderhouden.

[partij A] heeft geen recht op het herstellen van de eerdere parkeerplaats

4.11.

Uit de huurovereenkomst blijkt niet dat partijen afspraken hebben gemaakt over de huur van de aangegeven parkeerplaats. De parkeerplek waar [partij A] eerder gebruik van mocht maken is door de wijziging van de bedrijfsmatige activiteiten van [partij B] niet meer in gebruik als opslagplek of parkeerplaats. Aan [partij A] is een parkeerplek toegewezen op de naastgelegen parkeerplaats van de jachthaven. Het stond [partij B] vrij deze alternatieve plek aan te wijzen, gezien de gerechtvaardigde belangen van [partij B] die erin zijn gelegen zijn terrein opnieuw in te kunnen delen na een periode van ruim 17 jaar.

Wilg verwijderen en herstellen afvoersysteem

4.12.

[partij A] vordert om [partij B] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de naast de woonark omgevallen wilg, inclusief de wortels ervan, te verwijderen en de steiger naast de woonark en het vuilwaterafvoersysteem deugdelijk te herstellen op straffe van een dwangsom. [partij B] heeft aangegeven dit inmiddels te hebben hersteld. [partij A] heeft dat ter zitting bevestigd, maar aangegeven niet zeker te weten of het herstel ook deugdelijk is uitgevoerd. Van enige aanwijzing dat het herstel niet juist is uitgevoerd of dat het herstel slechts gedeeltelijk is uitgevoerd is echter niet gebleken en is de enkele stelling van [partij A] onvoldoende. De vordering van [partij A] zal daarom worden afgewezen.

[partij B] moet bezoekers van [partij A] ongestoord door/toegang verlenen tot de woonark

4.13.

[partij A] heeft toegelicht dat [partij B] aan [partij A] verplichtingen heeft opgelegd ten aanzien van de personen door wie zij onderhoudswerkzaamheden zou mogen laten verrichten. Zo zou [partij B] erop hebben gestaan dat er werkmannen met een specifieke achtergrond niet welkom zouden zijn. Zoals echter ook onder bepaling k. van de huurovereenkomst opgenomen, heeft [partij B] zich verplicht toegang te verschaffen aan [partij A] , maar ook aan familie van [partij A] of vrienden alsook eventuele leveranciers en werklui voor de woonark. De vordering van [partij A] zal dan ook worden toegewezen.

4.14.

De kantonrechter ziet geen aanleiding aan dit verbod de gevorderde dwangsom te verbinden omdat [partij B] ter zitting te kennen heeft gegeven dergelijke verplichtingen of beperkingen niet meer aan [partij A] op te leggen.

Het verbod op het afsluiten van de elektriciteitstoevoer wordt afgewezen

4.15.

[partij A] heeft ook een verbod gevorderd voor het onderbreken van de elektriciteitstoevoer. Volgens [partij A] zou [partij B] namelijk de elektriciteit eens hebben afgesloten en daarmee ook hebben gedreigd. Ter zitting heeft [partij B] toegelicht dat de elektriciteit vanwege hevige weersomstandigheden eens is onderbroken, maar dat dat nooit door [partij B] is gebeurd en ook niet zal gebeuren. [partij A] heeft te kennen gegeven dat de onderbreking incidenteel was en dat zij inderdaad niet kan uitsluiten dat de onderbreking het gevolg was van weersomstandigheden. In deze incidentele onderbreking ziet de kantonrechter geen voldoende grond om het gevorderde verbod toe te wijzen, maar wijst hij [partij B] er – gezien de vermeende dreigingen – ten overvloede wel op dat in de huurovereenkomst een onvoorwaardelijke garantie staat opgenomen voor de ononderbroken toevoer van water en elektriciteit.

[partij A] heeft recht op een huurvermindering van 10%

4.16.

[partij A] stelt zich op het standpunt dat [partij B] het woongenot voortdurend heeft geschonden. Zij maakt daarom aanspraak op een evenredige vermindering van 50% van de reeds betaalde huur. [partij B] heeft daar tegen in gebracht dat de vermindering van 50% onvoldoende is onderbouwd. Verder heeft [partij B] benadrukt dat hij de door [partij A] gehuurde ligplaats ter beschikking heeft gesteld en gelaten voor het overeengekomen gebruik. Volgens [partij B] kan [partij A] daarom geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Er is volgens hem geen sprake van een gebrek dat tevens een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

4.17.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat de huurder recht heeft op het overeengekomen huurgenot. Wat dat is, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Het gaat daarbij om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan een partij-afspraak en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naast het overeengekomen huurgenot heeft de huurder recht op het genot dat zij mag verwachten op grond van het objectieve criterium van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.

4.18.

Artikel 7:204 lid 2 BW Pro definieert het begrip "gebrek" als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor deze niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een gebrek is niet beperkt tot manco’s in de materiële toestand van het gehuurde. Het genot dat de huurder op grond van de overeenkomst kan verwachten kan zich ook uitstrekken over de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het gehuurde. Het moet gaan om een substantiële aantasting van het huurgenot dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten.

4.19.

Het is aan [partij A] om voldoende feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op welke wijze door welk gebrek haar huurgenot concreet en substantieel is verminderd.

4.20.

De kantonrechter begrijpt dat [partij A] aan haar vordering een bundeling van de besproken tekortkomingen ten grondslag legt (i.e. het gewijzigde toegangspad, het onderbreken van de toevoer van elektriciteit, het frustreren van de verkoop van de woonark, en het niet toelaten van derden tot het perceel van [partij B] om naar de woonark te komen).

4.21.

De kantonrechter merkt in dit kader allereerst op dat het door [partij B] weigeren om eenzelfde huurovereenkomst aan de opvolgende eigenaars aan te bieden of het ten onrechte opzeggen van de huurovereenkomst en/of het frustreren van de verkoop van de woonark geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro – waardoor die geen grond kunnen vormen voor een huurprijsvermindering. Wel ziet de kantonrechter in het eenzijdig gewijzigde looppad een beperking van het genot dat [partij A] op grond van de overeenkomst mocht verwachten nu zich dat uitstrekt over de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gehuurde. Zoals eerder overwogen is [partij B] er immers toe gehouden geweest – in het geval van een eenzijdige wijziging van het toegangspad zonder enige afstemming met [partij A] – een looppad van vergelijkbare kwaliteit als het voormalige looppad te realiseren. Dat is niet gebeurd. Bovendien heeft [partij A] aan de hand van foto’s laten zien dat het pad meermaals niet of onvoldoende toegankelijk was in verband met kuilen of geplaatste afgrenzingen voor vee.

4.22.

De beperkte toegang en bereikbaarheid als het gevolg van het niet realiseren van een verhard toegangspad naar de woonark, levert een voldoende substantiële beperking van het huurgenot op. De gevorderde huurprijsvermindering van 50% is gezien het feit dat de situatie inmiddels al geruime tijd bestaat, het verplaatsen van het toegangspad op zich niet in strijd is met de huurovereenkomst en het toegangspad op veel momenten wel begaanbaar was, echter te hoog. De kantonrechter stelt de huurprijsvermindering op grond van het door [partij A] gevorderde bedrag (€ 2.458,50 op basis van een vermindering van 50%) vast op 10% ofwel € 491,70 (zijnde € 2.458,50 / 5 = € 491,70).

Verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt toegewezen

4.23.

Door toedoen van [partij B] zou [partij A] schade hebben geleden, onder meer nu zij haar woonark niet heeft kunnen verkopen en zij niet van haar woonark heeft kunnen genieten. [partij A] vordert daarom verwijzing naar de schadestaatprocedure. Ter onderbouwing heeft [partij A] een lijst van kosten opgenomen die zijn gemaakt en verband houden met haar woonark. Ook heeft [partij A] aangegeven de wettelijke rente te zullen vorderen over de tot nu toe misgelopen verkoopopbrengst.

4.24.

Om in de schadestaatprocedure terecht te komen moet aan twee vereisten worden voldaan: (i) in de hoofdprocedure moet de grondslag voor aansprakelijkheid worden vastgesteld en (ii) de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden moet aannemelijk zijn.^[1]

4.25.

Nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, namelijk dat [partij B] tot nu toe heeft geweigerd een gelijke huurovereenkomst aan te bieden aan opvolgende eigenaren van de woonark, en [partij A] heeft gesteld dat geïnteresseerden in de woonark van de koop hebben afgezien vanwege de ongunstige huurovereenkomst, lijkt enige schade op het eerste gezicht aannemelijk. Daarbij verdient vermelding dat de ligplaats van een woonark een van de belangrijkste factoren is voor de bepaling van de koopprijs van de betreffende woonark. Het is daarvoor aannemelijk dat een ongunstigere huurovereenkomst, dan wel op zijn minst de wetenschap dat de verhuurder (ten onrechte) niet happig is op nieuwe kopers en in een geschil is beland omtrent de toekomstige huurovereenkomst, ertoe hebben geleid of hebben bijgedragen aan het feit dat de woonark nog niet is verkocht.

4.26.

Hoewel er voldoende kanttekeningen te maken zijn bij de schadeposten die nu worden opgevoerd door [partij A] , en het de vraag is in hoeverre [partij A] ook zelf aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen, is de maatstaf slechts of aannemelijk is dat schade is of zal worden geleden. Daarvoor heeft [partij A] voldoende naar voren gebracht, waardoor de verwijzing naar de schadestaat zal worden toegewezen.

Verbod om voorgenomen koop van de woonark te frustreren wordt afgewezen

4.27.

Uit voorgaande bespreking volgt dat [partij B] ten onrechte weigert de huidige huurovereenkomst aan opvolgende eigenaren van de woonark aan te bieden. [partij A] heeft dat in de kern aan haar vordering tot een verbod om de verkoop van de woonark ten grondslag gelegd. Gezien de hiervoor besproken beoordeling van de verschillende vorderingen van [partij A] , bestaat er geen voldoende zelfstandig belang bij deze vordering. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

[partij B] moet de proceskosten van [partij A] in conventie betalen

4.28.

[partij B] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [partij A] betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,97

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

795,50

(3,5 punten × € 217,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.333,47

in reconventie

4.29.

[partij B] heeft aangevoerd dat [partij A] een huurachterstand heeft laten oplopen. De huurachterstand bestaat er volgens [partij B] uit dat [partij A] niet tijdig de te betalen huurprijs heeft verhoogd met de overeengekomen indexatie. Volgens [partij B] is [partij A] daarvoor verantwoordelijk omdat de huur een brengschuld betreft.

4.30.

[partij B] betwist dat de huurprijs vanaf 2014 € 981,53 bedraagt en meldt ‘hetgeen nog door [partij B] wordt uitgezocht’. Als [partij B] echter van dat bedrag uitgaat dan volgt dat er inmiddels een achterstand is van meer dan één jaar. [partij B] verwijst daarbij naar een berekening waarin de niet doorgevoerde indexering als achterstand is opgenomen.

4.31.

In de huurovereenkomst staat: “
g. de huurprijs zal jaarlijks worden herzien en aangepast op basis van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie reeks werknemersgezinnen, zoals gepubliceerd door CBS (basis 1997 = 100)”en
“h. de huurprijs dient bij vooruitbetaling te worden voldaan op uiterlijk iedere eerste januari en iedere eerste juli van ieder jaar, voor het eerst op de datum van ingang van deze huurovereenkomst en wel over het tijdvak gelegen tussen de datum van ingang van deze huurovereenkomst en 1 januari 1998”.

4.32.

Voor de vraag wie de indexering had moeten doorvoeren, en of dat aan [partij A] zelf is, moet als uitgangspunt worden genomen dat het aan [partij B] als verhuurder is om een huurprijsverhoging/indexering aan te kondigen en door te voeren. Tussen partijen is het klaarblijkelijk ook steeds zo geweest dat [partij B] (tot 2014) de huurverhoging heeft aangekondigd. In 2014 heeft [partij B] zelfs getracht een huurprijsverhoging van 256% door te voeren, waartegen [partij A] heeft geprotesteerd. Bovendien had het voor de hand gelegen dat [partij B] – in het geval hij vond dat [partij A] te weinig huur betaalde – daarover bij [partij A] had geklaagd.

4.33.

Gezien het feit dat de door [partij B] gestelde tekortkoming slechts ziet op het feit dat [partij A] niet zelf de huurprijs heeft geïndexeerd, levert dat gezien bovenstaande geen tekortkoming van de zijde van [partij A] op. [partij B] heeft wel de mogelijkheid om met terugwerkende kracht de huurindexering te vorderen, zij het dat dit slechts kan tot vijf jaar na het opeisbaar worden van de vordering tot betaling van de huurprijs.

4.34.

De vordering tot betaling van de verschuldigde indexering kan daarom slechts voor een bedrag van € 222,88 worden toegewezen (€ 12,76 (1,3%) + € 26,85 (2,7%) + 102,11 (10%) + 42,68 (3,8%) + 38,48 (3,3%)). Dat bedrag is opgebouwd uit de – onweersproken – indexeringspercentages zoals door [partij B] gesteld vanaf 1 januari 2021 (zijnde het eerste indexeringsmoment 5 jaar teruggerekend vanaf de ingestelde eis in reconventie). Als basishuurbedrag wordt uitgegaan van € 981,53 per jaar nu er geen indexeringen hebben plaatsgevonden vanaf 2014 en [partij B] slechts – zoals gezegd – met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op de indexeringen tot vijf jaar terug.

[partij B] kan de huurovereenkomst niet ontbinden

4.35.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat er geen sprake is van een tekortkoming nu het aan [partij B] was de huur te verhogen. Zou er echter wel een tekortkoming zijn geweest, dan is de tekortkoming niet van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen. Zo is [partij B] op zijn beurt tekortgeschoten in het deugdelijk communiceren van de huurverhoging en zijn de gevolgen van ontbinding voor [partij A] zeer verregaand gezien het te verwachten substantiële waardeverlies van de woonark als gevolg van het eindigen van de huur.

Conclusie in reconventie

4.36.

De vordering tot ontbinding en ontruiming van [partij B] wordt afgewezen. De achterstallige huurpenningen (bestaande uit de overeengekomen indexering) worden toegewezen voor een bedrag van € 222,88.

4.37.

De subsidiaire vordering IV volgt het lot van het oordeel in conventie, en wordt daarom afgewezen. Voor wat betreft de vordering onder V is onvoldoende toegelicht wat daarvan het belang is voor [partij B] , gezien het feit dat – los van de eerder besproken indexeringen – er geen sprake is van een huurachterstand. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

[partij B] moet ook de proceskosten van [partij A] in reconventie betalen

4.38.

[partij B] is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [partij A] betalen. De proceskosten van [partij A] in reconventie worden begroot op 1 punt salaris gemachtigde (€ 217,00) voor de conclusie van antwoord in reconventie.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

gebiedt [partij B] om zijn medewerking aan de verkoop van de woonark te verlenen door met de toekomstige koper van de woonark een huurovereenkomst aan te gaan gelijk aan de tussen partijen geldende huurovereenkomst,

5.2.

veroordeelt [partij B] om binnen acht (8) weken na betekening van dit vonnis een deugdelijk en goed begaanbaar verhard horizontaal pad aan te leggen op het huidige toegangspad vanaf de stijger van de jachthaven naar de ligplaats, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of een deel daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan met een maximum van € 20.000,00,

5.3.

veroordeelt [partij B] het aan te leggen toegangspad deugdelijk te onderhouden,

5.4.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen € 491,70, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de dag van de dagvaarding,

5.5.

gebiedt [partij B] om alle bezoekers van [partij A] ongestoord door/toegang te verlenen tot de woonark,

5.6.

verklaart voor recht dat [partij B] toerekenbaar tekortgeschoten is op de wijze als beschreven in r.o. 4.25. en veroordeelt [partij B] tot vergoeding van de als gevolg daarvan geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.7.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.333,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.8.

veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.10.

veroordeelt [partij A] om aan [partij B] te betalen een bedrag van € 222,88 aan achterstallige huurindexeringen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van de betreffende jaarlijkse indexering tot de dag van voldoening,

5.11.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 217,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.12.

veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.13.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en reconventie

5.14.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van 5.6., 5.9., en 5.13., uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Hengeveld en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Geschil over huur ligplaats woonark, toegangspad en huurprijsindexering

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten