Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/691468 / HA ZA 25-793
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
[partij A]te [woonplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
advocaat: mr. M. Smit,
tegen
[partij B]te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
advocaat: mr. E.R. Jonker.
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
Partijen zijn de eigenaren van naast elkaar gelegen woningen. De achtertuin van de woning van [partij B] grenst aan de zijgevel van de woning van [partij A]. [partij B] heeft een schuttingpaneel geplaatst voor het raam op de begane grond in deze zijgevel. [partij A] vordert dat [partij B] dat schuttingpaneel verwijdert. [partij B] daarentegen vordert dat [partij A] de ramen in de zijgevel dichtmetselt of beplakt met folie.
1.2.
De rechtbank wijst de vordering van [partij A] om het schuttingpaneel te verwijderen toe. Door de aanwezigheid van het schuttingpaneel voor het raam op de begane grond wordt zicht vanuit en lichtinval in de woning van [partij A] ontnomen. [partij B] brengt daarmee onrechtmatige hinder toe aan [partij A].
1.3.
De vordering van [partij B] om het raam op de begane grond dicht te metselen of met folie te beplakken wordt afgewezen. De rechtbank oordeelt dat dat raam niet in strijd is met de wet, omdat door melkglas of melkglasfolie in dat raam geen uitzicht bestaat op het perceel van [partij B]. De vordering van [partij B] om het raam op de eerste verdieping dicht te metselen of met folie te beplakken is verjaard en wordt ook afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 1 september 2025, met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 14;
- de akte vermeerdering van eis van [partij A];
- het proces-verbaal van de plaatsopneming van 30 januari 2026.
2.2.
Op 30 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, na afloop van de plaatsopneming.
3.De feiten
3.1.
[partij A] is sinds 2013 eigenaresse van de woonpercelen, kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 1] (hierna: [perceel]) en [kadastraal kenmerk 2], met het adres [adres 1] (hierna: [adres 1]). Zij woont in de in 1924 gebouwde woning op dat perceel. In een van haar kamers op de begane grond heeft zij een atelier.
3.2.
[partij B] is sinds 2022 eigenaresse van het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 3], met het adres [adres 2] (hierna: [adres 2]). Zij heeft de woning op dat perceel verbouwd om deze te kunnen verhuren.
3.3.
De achtertuin van [adres 2] grenst aan de zijgevel van de woning aan [adres 1]. Deze zijgevel vormt ook de erfgrens. In deze zijgevel bevinden zich, voor zover van belang, een raam op de begane grond en een raam op de eerste verdieping. In 2020 heeft [partij A] het raam op de begane grond, in de kamer waarin zij haar atelier heeft, gedeeltelijk voorzien van melkglas of melkglasfolie. Tijdens de plaatsopneming is daarvan onderstaande foto genomen.
Foto 1: raam begane grond
3.4.
Voor het raam op de eerste verdieping heeft [partij A] aan de binnenkant een houten decoratiepaneel geplaatst. Tijdens de plaatsopneming is daarvan onderstaande foto genomen.
3.5.
In december 2023 heeft [partij B] in de achtertuin van [adres 2] voor het raam van [adres 1] een schuttingpaneel geplaatst. Tijdens de plaatsopneming is daarvan onderstaande foto genomen.
Foto 2 (links): raam eerste verdieping
Foto 3 (rechts): het houten paneel
4.Het geschil
In conventie
4.1.
[partij A] vordert in conventie - samengevat en na eiswijziging - dat de rechtbank bij vonnis:
I. voor recht verklaart dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan ten behoeve van [perceel] van licht en uitzicht ten laste van [adres 2];
II. [partij B] veroordeelt om binnen twee weken het schuttingpaneel voor het raam van [partij A] te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom;
III. [partij A] vervangende toestemming verleent om het schuttingpaneel te verwijderen en [partij B] te veroordelen tot betaling van de kosten die dat met zich meebrengt, indien [partij B] niet binnen twee weken overgaat tot verwijdering van het schuttingpaneel;
IV. [partij B] veroordeelt zich te onthouden van het veroorzaken van enige onrechtmatige hinder betreft het lichtinval in de woning van [partij A], specifiek zich te onthouden van het plaatsen van zaken binnen 50 cm van het raam die hoger zijn dan 160 cm of de lichtinval van het raam belemmeren, op straffe van een dwangsom; en bepaalt dat [partij A] het recht toekomt om zodra [partij B] alle dwangsommen heeft laten verbeuren, zelf zaken die hinder veroorzaken en aan [partij B] toebehoren te verwijderen en af te voeren op haar kosten;
een en ander onder veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente.
4.2.
Aan de vordering in conventie onder I legt [partij A] ten grondslag dat een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht is ontstaan. Volgens [partij A] is zowel sprake van een erfdienstbaarheid door bestemming onder het oude Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) als van een erfdienstbaarheid door verjaring onder het oude en het nieuwe BW. Sinds de bouw van de woning aan [adres 1] zitten de ramen al in de zijgevel en vormden de voornaamste wijze van lichttoetreding en uitzicht. [adres 2] was eerst onderdeel van [adres 1]. De toenmalige eigenaar van [adres 1] heeft de percelen gesplitst toen hij de woning aan [adres 2] heeft gebouwd in 1929. De ramen in de zijgevel van de woning aan [adres 1] hebben daarna een direct uitzicht gegeven op [adres 2].
4.3.
Aan de vordering in conventie onder II legt [partij A] ten grondslag dat het schuttingpaneel onrechtmatige hinder veroorzaakt. Volgens haar wordt al het zonlicht in haar atelier geweerd door het schuttingpaneel en moet zij zelfs overdag kunstlicht gebruiken. Deze hinder is van blijvende aard. [partij B] heeft geen belang bij het behouden van het schuttingpaneel, nu [partij A] melkglas heeft geplaatst in het raam op de begane grond, aldus [partij A]. [partij B] was bovendien op de hoogte van de situatie ter plaatse toen zij de woning aan [adres 2] kocht. Voor zover [partij A] al zicht zou hebben op de achtertuin van [adres 2], is de vordering tot verwijdering van die onrechtmatige situatie lang geleden verjaard. Dit betekent dat [partij B] ook op grond van artikel 5:50 lid 4 BW Pro zich moet onthouden van het plaatsen van werken die [partij A] onredelijk hinderen.
4.4.
Aan de vorderingen in conventie onder III en IV legt [partij A] het volgende ten grondslag. [partij A] heeft er gezien de houding van [partij B] geen vertrouwen in dat zij vrijwillig zal meewerken aan een eventuele veroordeling. Daarom vordert zij naast dwangsommen dat haar, indien [partij B] niet tijdig overgaat tot verwijdering van het schuttingpaneel, het recht toekomt om het schuttingpaneel te (laten) verwijderen op kosten van [partij B]. Dit geldt ook voor eventuele andere zaken die [partij B] plaatst binnen 50 cm van het raam op de begane grond die hoger zijn dan 160 cm of de lichtinval van dat raam belemmeren.
4.5.
[partij B] voert verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, bij de beoordeling nader ingegaan.
In reconventie
4.7.
[partij B] vordert in reconventie - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis:
[partij A] gebiedt om alle ramen, deuren en eventuele andere openingen die uitzicht hebben op het perceel van [partij B] dicht te metselen, althans te beplakken met folie;
primair: de erfdienstbaarheid (voor zover aanwezig) opheft; subsidiair: [partij A] veroordeelt de erfdienstbaarheid met onmiddellijke ingang op te heffen, op straffe van een dwangsom;
een en ander onder veroordeling van [partij A] in de volledige kosten van de procedure, te vermeerderen met rente.
4.8.
Aan de vordering in reconventie onder A legt [partij B] ten grondslag dat het op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro verboden is om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere openingen te hebben die uitzicht geven op het naburige erf. De ramen in de zijgevel van de woning aan [adres 1] bevinden zich binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [partij B], namelijk op de erfgrens, en geven uitzicht op dat perceel.
4.9.
Aan de vordering in reconventie onder B legt [partij B] het volgende ten grondslag. Voor zover er een erfdienstbaarheid is ontstaan, heeft [partij A] thans geen redelijk belang meer bij de uitoefening daarvan. Ook de vorige bewoners van de woning aan [adres 1] wisten dat het niet geoorloofd is om uitzicht te hebben op andermans perceel. Die bewoners gingen ermee akkoord, althans konden er begrip voor opbrengen, dat de vorige bewoners van de woning aan [adres 2] een schutting hadden geplaatst voor het raam op de begane grond. Dat blijkt uit een foto van funda.nl uit 2013. [partij B] daarentegen heeft er belang bij om haar perceel af te schermen tegen onrechtmatige inkijk.
4.10.
[partij A] voert verweer.
4.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, bij de beoordeling nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Tijdens de zitting hebben partijen verduidelijkt dat het hen gaat om het raam op de begane grond (foto 1) en het raam op de eerste verdieping (foto 2). De rechtbank beperkt haar beoordeling daarom tot deze ramen.
Dichtmetselen of beplakken ramen (vordering in reconventie onder A)
Begane grond
5.2.
Het raam op de begane grond in de zijgevel van de woning aan [adres 1] bevindt zich binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [partij B], namelijk op de erfgrens. Gelet op artikel 5:50 lid 1 BW Pro, gelezen in samenhang met artikel 5:51 BW Pro, betekent de vaststelling dat een raam binnen de afstand van twee meter zicht biedt op [adres 2] in beginsel dat het raam vaststaand en ondoorzichtig dient te zijn. Niet in geschil is dat het venster op de begane grond vaststaand is. In geschil is of sprake is van een ondoorzichtig venster. Partijen zijn het erover eens dat een deel van het raam is voorzien van melkglas of melkglasfolie, maar volgens [partij B] is het onderste raam niet volledig voorzien van melkglas of melkglasfolie.
5.3.
Tijdens de plaatsopneming heeft de rechter gezien dat het raam op de begane grond bestaat uit twee beneden- en twee bovenramen, dat de benedenste ramen ten minste twee meter hoog zijn en zijn voorzien van melkglas of melkglasfolie. Naar het oordeel van de rechtbank is van uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW Pro geen sprake. De bovenramen zijn weliswaar niet voorzien van melkglas of melkglasfolie, maar deze bevinden zich naar het oordeel van de rechtbank boven ooghoogte. De rechtbank sluit daarmee aan bij eerdere rechtspraak. [1]
Eerste verdieping
5.4.
Het raam op de eerste verdieping van de woning aan [adres 1] bevindt zich eveneens op de erfgrens, dus binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [partij B]. Tijdens de plaatsopneming heeft de rechter vastgesteld dat het raam niet volledig vaststaand is en gezien dat voor het raam een houten decoratiepaneel is geplaatst dat losstaand is en het zicht op de tuin van [adres 2] wel vermindert maar niet geheel wegneemt. Indien geen toestemming is gegeven voor de aanwezigheid van dit raam - al dan niet in de vorm van een erfdienstbaarheid -, is het raam op de eerste verdieping naar het oordeel van de rechtbank in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro.
5.5.
In geschil is echter of het recht om wegneming van het raam op de eerste verdieping te vorderen is verjaard. De rechtbank zal eerst beoordelen of dit recht onder het nieuwe BW is verjaard.
5.6.
Het recht om opheffing van een onrechtmatige toestand te vorderen verjaart in beginsel 20 jaar nadat die opheffing gevorderd kan worden (artikel 3:314 BW Pro, gelezen in samenhang met artikel 3:306 BW Pro). Op 1 januari 1992 is het nieuwe BW in werking getreden. Dit betekent dat het recht om wegneming van het raam op de eerste verdieping vorderen in beginsel is verjaard op 1 januari 2012, indien dat raam tot die tijd in strijd was met artikel 5:50 lid 1 BW Pro. Van strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro was in beginsel sprake, indien dat raam zich binnen twee meter van de erfgrens met [adres 2] bevond en uitzicht gaf op dat perceel.
5.7.
Zoals is overwogen onder 5.4, bevindt het raam op de eerste verdieping zich op de erfgrens. Dit was, naar niet in geschil is, ook zo in de periode van 1 januari 1992 tot 1 januari 2012.
5.8.
Partijen verschillen van mening over de vraag of het raam op de eerste verdieping van 1 januari 1992 tot 1 januari 2012 uitzicht gaf op [adres 2]. [partij B] heeft tijdens de zitting naar voren gebracht dat dit raam, voordat [partij A] ter plaatse woonde, vaststaand was, dat in dit raam draadglas zat en dat je er minder goed doorheen kon kijken. Zij heeft dit echter niet onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel op haar weg gelegen, aangezien in de door [partij A] overgelegde verklaring van [naam] van 19 februari 2025 staat dat er van 1938 tot begin jaren 70 ramen in de zijgevel van de woning aan [adres 1] zaten en dat er altijd normaal helder glas in zat en [partij A] stelt dat zij niets heeft gewijzigd aan het raam op de eerste verdieping.
5.9.
Onder deze omstandigheden kan de rechtbank niet vaststellen dat het raam op de eerste verdieping in de periode van 1 januari 1992 tot 1 januari 2012 vaststaand en ondoorzichtig was. De rechtbank gaat ervan uit dat het raam (ook) in deze periode uitzicht gaf op [adres 2]. Gedurende deze periode is, naar niet in geschil is, niet gevorderd dat dit raam moest worden weggenomen. Daarmee is de vordering daartoe verjaard onder het nieuwe BW. De rechtbank komt niet toe aan de vraag of deze vordering (ook al) onder het oude BW was verjaard.
Conclusie
5.10.
De vordering in reconventie onder A zal, gelet op het voorgaande, worden afgewezen.
Verwijderen schuttingpaneel (vordering in conventie onder II)
5.11.
Tijdens de plaatsopneming heeft de rechter gezien dat het schuttingpaneel in de achtertuin van [adres 2] het zicht door het raam op de begane grond van de woning aan [adres 1] vrijwel volledig wegneemt en de lichtinval in de betreffende kamer behoorlijk vermindert. De rechtbank is van oordeel dat [partij B] met het schuttingpaneel hinder toebrengt aan [partij A]. De rechtbank onderkent het door [partij B] naar voren gebrachte belang bij (het verhuren van een woning met) privacy, maar aan dit belang wordt grotendeels tegemoetgekomen doordat, zoals hierboven is overwogen, het betreffende raam tot ten minste twee meter hoogte is voorzien van melkglas of melkglasfolie. [partij B] heeft erop gewezen dat op een foto van funda.nl uit 2013 te zien is dat eerder al een schutting stond voor het raam op de begane grond, maar [partij B] heeft ook gezegd dat deze schutting er niet stond toen zij het de woning aan [adres 2] kocht. [partij B] heeft dus, toen zij deze woning kocht, het raam ter plaatse kunnen zien en een inschatting kunnen maken van de impact hiervan op de privacy in de achtertuin van [adres 2].
5.12.
Naar het oordeel van de rechtbank brengt [partij B] door de aanwezigheid van het schuttingpaneel, gelet op het voorgaande, onrechtmatige hinder toe aan [partij A] in de zin van artikel 5:37 BW Pro. Dit betekent dat de rechtbank de vordering in conventie onder II zal toewijzen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt zoals vermeld in de beslissing.
Vervangende toestemming (vordering in conventie onder III)
5.13.
De rechtbank ziet de rechtbank geen aanleiding [partij A] vervangende toestemming te verlenen om het schuttingpaneel te verwijderen. Aan de veroordeling tot verwijdering zal al een dwangsom worden verbonden en [partij B] heeft tijdens de zitting te kennen gegeven dat zij zou voldoen aan een veroordeling. De vordering in conventie onder III zal daarom worden afgewezen.
Onthouden hinder (vordering in conventie onder IV)
5.14.
Voor het toewijzen van het gevorderde verbod is vereist dat er sprake is van een dreigende schending van een rechtsplicht. In dit verband rust op [partij A] de stelplicht, omdat zij beoogt dat het verbod wordt opgelegd.
5.15.
[partij A] heeft niet gesteld dat [partij B] van plan is zaken te plaatsen binnen 50 cm van het raam op de begane grond van [adres 1] die hoger zijn dan 160 cm of de lichtinval belemmeren. Dat zij het schuttingpaneel heeft geplaatst, is daartoe onvoldoende, nu zij op het moment van plaatsing (nog) niet was veroordeeld tot het verwijderen en verwijderd houden daarvan. Ook de vordering in conventie onder IV zal dus worden afgewezen. Aan de toe- of afwijzing van de in dit kader gevorderde vervangende toestemming komt de rechtbank niet toe.
Erfdienstbaarheid (vordering in conventie onder I)
5.16.
De rechtbank beoordeelt ambtshalve of [partij A] voldoende belang heeft bij de door haar gevorderde verklaring voor recht.
5.17.
Artikel 3:303 BW Pro bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Sprake moet zijn van een voldoende belang om de rechtsvordering te rechtvaardigen.
5.18.
Tijdens de zitting heeft [partij A] desgevraagd gezegd dat zij, ook als de rechtbank de vordering in reconventie onder A zou afwijzen, belang zou hebben bij de vordering om voor recht te verklaren dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Zij stelt dat een dergelijke verklaring van belang kan zijn bij toekomstige discussies over de aanwezigheid van de ramen.
5.19.
De rechtbank heeft hierboven overwogen dat het raam op de begane grond niet in strijd is met artikel 5:50 lid 1 BW Pro en dat de vordering tot wegneming van het raam op de eerste verdieping is verjaard. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee ook voor de toekomst duidelijk dat wegneming van deze ramen niet kan worden gevorderd. Of tevens een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan daarom in het midden blijven. Niet gebleken is dat [partij A] belang heeft bij een verklaring voor recht daarover. De rechtbank zal de vordering in conventie onder I dan ook afwijzen.
Opheffen erfdienstbaarheid (vordering in reconventie onder B)
5.20.
De rechtbank heeft hierboven in het midden gelaten of een erfdienstbaarheid is ontstaan. Voor zover een erfdienstbaarheid is ontstaan, ziet de rechtbank geen grond om deze erfdienstbaarheid op te heffen of [partij A] te veroordelen om deze op te heffen. Zij overweegt daartoe als volgt.
5.21.
Op grond van artikel 5:79 BW Pro kan de rechter een erfdienstbaarheid opheffen, indien de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Nu [partij B] opheffing beoogt, lag het op haar weg om te stellen en zo nodig te bewijzen dat daarvan sprake is.
5.22.
[partij B] heeft wel gesteld dat [partij A] geen redelijk belang meer heeft bij de gestelde erfdienstbaarheid van licht en uitzicht, maar niet dat het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. De stelling dat vorige bewoners wisten dat de ramen in de zijgevel in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro waren, wat daarvan zij, heeft geen betrekking op dit criterium. [partij B] heeft dan ook niet voldaan aan de stelplicht. De rechtbank zal de vordering in reconventie onder B reeds daarom afwijzen.
Proceskosten
5.23.
[partij B] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 146,14
- griffierecht € 331,00
- salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten × € 653,00)
- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.931,14
5.24.
[partij B] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskoten van [partij A] in reconventie worden begroot op:
- salaris advocaat € 653,00 (2 x 0,5 punt x € 653,00)
- nakosten € 148,00
Totaal € 801,00
5.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.Beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
veroordeelt [partij B] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het schuttingpaneel voor het raam op de begane grond van de woning aan [adres 1] te verwijderen en verwijderd te houden;
6.2.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt;
6.3.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] van € 1.931,14;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
6.5.
wijst de vorderingen af;
6.6.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] van € 801,00;
In conventie en in reconventie
6.7.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
6.8.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
6.9.
verklaart 6.1, 6.2, 6.3, 6.6, 6.7 en 6.8 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
type: 3053