Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/692512 / HA ZA 25-860
Vonnis van 3 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] te [woonplaats] ,2. [eiser 2] te [woonplaats] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers] c.s.,
advocaat: mr. P.F.M. Verstegen,
tegen
1.[gedaagde 1] te [woonplaats] ,
in persoon, en in hoedanigheid van vennoot van V.O.F. [bedrijf 1] ,
2.
[gedaagde 2]te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2]te [woonplaats] ,
in persoon, en in hoedanigheid van vennoot van V.O.F. [bedrijf 1] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s.
,
,
advocaat: mr. B.H.M. Karens,
en
3.3. V.O.F. [bedrijf 1] te [vestigingsplaats 1] ,
4.
[bedrijf 1] B.V.te [vestigingsplaats 2] ,
[bedrijf 1] B.V.te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagden,
hierna te noemen: de vof en de B.V.,
niet verschenen.
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
Deze zaak gaat over een woning die [eisers] c.s. in 2020 van [gedaagden] c.s. hebben gekocht. Voorafgaand aan de levering hebben [gedaagden] c.s. de woning opgeknapt en van een aanbouw voorzien. In de jaren na aankoop hebben [eisers] c.s. scheurvorming in de woning geconstateerd. Dit zou volgens [eisers] c.s. zijn veroorzaakt door constructieve fouten bij de koppeling van de aanbouw aan het bestaande deel van de woning. [eisers] c.s. stellen zich op het standpunt dat de woning als gevolg hiervan niet voldoet aan de koopovereenkomst. [gedaagden] c.s. betwisten dat de woning een gebrek heeft. Volgens hen is de scheurvorming niet te wijten aan de gerealiseerde aanbouw, maar aan de zakking van de bodem onder invloed van de toegenomen verkeersintensiteit.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 18 september 2025, met producties 1 tot en met 13 en beslagstukken;
- de conclusie van antwoord van [gedaagden] c.s., met producties 1 tot en met 9;
- de akte overlegging producties van de zijde van [eisers] c.s., met producties 14 tot en met 18;
- de brief van de zijde van [gedaagden] c.s., met productie 10.
2.2.
Tegen de vof en de B.V. is verstek verleend.
2.3.
Op 3 april 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.
2.4.
[eisers] c.s. hebben de rechtbank op 14 april 2026 bericht dat zij bij incidentele conclusie een vordering ex artikel 195 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering willen instellen en op 15 april 2026 hebben [gedaagden] c.s. de rechtbank gevraagd vonnis te wijzen.
2.5.
De rechtbank heeft partijen op 22 april 2026 laten weten dat zij een incidentele vordering niet zal behandelen wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank heeft de zaak verwezen naar de rol van 3 juni 2026 voor het wijzen van vonnis.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden] c.s. hebben de woning aan de [adres] (hierna: de woning) in 2018 in eigendom verworven.
3.2.
De woning is de helft van een twee-onder-een-kapwoning en is gebouwd in of omstreeks 1912. De woning is gesitueerd in een waterrijk veenweidegebied.
3.3.
[gedaagden] c.s. hebben de woning gerenoveerd en hebben een aanbouw aan de achterzijde van de woning gerealiseerd.
3.4.
Voorafgaand aan de verbouwing hebben [gedaagden] c.s. een constructieve berekening laten maken door de heer [naam 1] van Raadgevend ingenieursbureau [bedrijf 2] B.V.
Op basis van deze berekening hebben [gedaagden] c.s. voor de realisatie van de aanbouw bij de gemeente een vergunning aangevraagd en verkregen.
3.5.
Bij de renovatie en verbouwing van de woning zijn diverse professionele partijen ingeschakeld. Het bouwkundige deel van de werkzaamheden is uitgevoerd door aannemingsbedrijf [bedrijf 3] en de afbouwwerkzaamheden zijn gerealiseerd door Timmer- en Onderhoudsbedrijf [bedrijf 4] .
3.6.
Het installatiewerk en het sanitair is uitgevoerd via de vof. [gedaagden] c.s. en de B.V. zijn de vennoten van de vof.
3.7.
De aanbouw is, conform de verleende vergunning, gefundeerd door middel van het heien van stalen buispalen gevuld met beton. De benodigde lengte van de palen bedroeg 11 meter, terwijl het op basis van sondering vastgestelde inheiniveau 11,5 meter -NAP bedroeg. [gedaagden] c.s. hebben heipalen gebruikt van 12 meter.
3.8.
[gedaagden] c.s. zijn de woning niet zelf gaan bewonen, maar hebben deze na het gereedkomen van de verbouwingswerkzaamheden te koop aangeboden.
3.9.
Op 8 september 2020 is tussen [gedaagden] c.s. en [eisers] c.s. een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen. [eisers] c.s. heeft zich in het aankoopproces laten bijstaan door een aankoopmakelaar.
3.10.
In de koopovereenkomst zijn – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij horende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publieksrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
[..]
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
[..]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkopers uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Artikel 19 Nadere Pro afspraken
[..]
K: Clausule geen bewoning verkoper
Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.
L: Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak is gebouwd omstreeks 1912 wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
3.11.
Tot de bijlagen van de koopovereenkomst behoort tevens de vragenlijst deel B. Hierin zijn – voor zover hier van belang – de volgende vragen beantwoord:
“[..]
2. Gevels
[..]
b. Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?Ja
Zo ja, waar? :Hoek voorgevel / zijgevel. Divers Metselwerk aangepast en geheel opnieuw gevoegd.
[..]
9. Diversen
[..]
j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning?Ja
Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? :Aanbouw achter de woning.
Zo ja, in welk jaartal? :2019
Zo ja, door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd? :installatiebedrijf [gedaagden] ”
3.12.
De overdracht van de woning heeft op 8 december 2020 plaatsgevonden.
3.13.
Enige tijd na aankoop hebben [eisers] c.s. scheurvorming in de muren van de woning geconstateerd. Toen de scheuren groter werden heeft [eisers] onderzoek laten doen naar de scheurvorming door het Nationaal Funderingsloket. Hierbij is een visueel funderingsonderzoek uitgevoerd en is een inspectieput gemaakt bij de voorzijde van de woning. In het Funderingsrapport van het Nationaal Funderingsloket d.d. 12 juni 2025 zijn de volgende conclusies opgenomen:
“Uit de metingen blijkt dat de woning naar de voorkant is gezakt, de meting geeft aan dat de naastgelegen woning ook scheefstand heeft. Aan de hand van de sonderingen uit de omgeving is te zien dat er samendrukbare lagen aanwezig kunnen zijn wat voor zetting kan zorgen bij een fundering op staal.
Bij de gevels is er rotatie aanwezig die in verhouding staat met de verzakking. De scheefstand van de vloeren is duidelijk aanwezig, doordat de woning ruim 100 jaar oud is kunnen oude scheefstanden opnieuw uitgevlakt zijn wat kan zorgen voor een meetverschil tussen gevels en vloeren. Aan de foto’s van de verbouwing is te zien dat er veel is veranderd aan de constructie, aan de meetresultaten te zien lijkt de 1e verdiepingsvloer niet geheel vervangen.
De begane grondvloer is tijdens de verbouw hoogstwaarschijnlijk waterpas gemaakt en gelijk gemaakt met de vloer in de aanbouw, er is tevens vloerverwarming aangebracht.
Als dat het uitgangspunt is geweest tijdens de verbouw is de woning ter plaatse van de aanbouw 20mm verzakt en richting de voorzijde 34 tot 40mm. Volgens informatie is de verbouwing in 2019/2020 gereed gekomen, dat betekent een zakking van 3,3 tot 6,6mm (groot tot zeer groot) per jaar ten opzichte van de aanbouw.
De verzakking bij de buitengevels is groter dan de later uitgevlakte begane grondvloer, dat betekend dat de woning voor de renovatie ook al verzakt was. Aangezien er geen meetdata beschikbaar is van hoogtemetingen in het verleden is niet vast te stellen in welke periode de grootste zetting heeft plaatsgevonden.
Er zijn in de woning diversen constructies vervangen en er zijn stalen balken toegepast. Het is onbekend of hierbij rekening is gehouden met de onderliggende fundering en of dit verstevigd is met stalen liggers. Door het vergroten van sparingen kan de puntlast op de fundering toenemen wat voor verzakking kan zorgen.
Op basis van bewezen sterkte kan geconcludeerd worden dat de fundering onvoldoende draagkrachtig is. Het is een zeer slechte keuze geweest om aan de achterzijde een aanbouw te plaatsen op funderingspalen zonder nader onderzoek te doen naar de reeds verzakte woning. Tijdens de verbouw zullen er tevens diversen factoren zijn geweest die dit bevestigde zoals scheefstanden in de plafonds en vloeren, scheurvorming in de buitengevels.
De constructeur die de aanbouw heeft berekend heeft geen of onvoldoende rekening gehouden met de woning. Door de verdiepingsvloeren en kapconstructie te verbinden zonder de woning te berekenen op draagkracht is een bewust risico genomen. Er is een sondering gebruikt zonder een locatie te vermelden, tevens is de aanname van de draagkracht per paal niet te onderbouwen zonder controle tijdens de uitvoering.”
3.14.
Op 1 augustus 2025 hebben [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. gemaild om met elkaar in gesprek te gaan over de verzakking en scheurvorming. Per e-mail van 5 augustus 2025 hebben [gedaagden] c.s. in reactie hierop te kennen gegeven dat zij hierin geen rol voor zichzelf zien weggelegd vanwege de niet-zelfbewoningsclausule. Bij brief van 27 augustus 2025 hebben [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. en de B.V. aansprakelijk gesteld voor de schade.
3.15.
[gedaagden] c.s. hebben vervolgens ook een onderzoek laten doen door IBT [bedrijf 5] B.V. (hierna: IBT) naar aanleiding van het rapport van het Nationaal Funderingsloket. In de Notitie beoordeling [adres] van 19 december 2025 komt IBT op basis van bureauonderzoek tot de volgende conclusies:
“
De uitbreiding is draagkrachtig genoeg aantoonbaar op palen gefundeerd, omdat de
De uitbreiding is draagkrachtig genoeg aantoonbaar op palen gefundeerd, omdat de
vervormingen hierin minimaal zijn. Alle vragen met betrekking tot 90° draaien van de balklaag etc. kunnen worden uitgesloten van discussie;
De fundering van de woning wordt verondersteld te zijn gefundeerd op staal. Dat is echter
De fundering van de woning wordt verondersteld te zijn gefundeerd op staal. Dat is echter
niet helemaal duidelijk. Voor de scope van dit rapport is dit echter ook minder relevant.
Geconcludeerd kan worden dat de bestaande woning over zijn geheel is verzakt, weliswaar
aan de voorzijde meer dan aan de achterzijde. Aan de achterzijde is een zakking van ca. 20mm gemeten, terwijl aan de voorzijde een zakking van 60mm is gemeten. Duidelijk is
dat de woning scheef gezakt is, richting de verkeersweg aan de voorzijde van de woning en
dat dit proces al eerder dan de verbouwingswerkzaamheden aan de gang was. Voor zover
gesteld kan worden dat de bestaande constructie zou hangen aan de uitbreiding is niet
bewezen, vanwege de gelijkmatige rotatie van de woning naar de voorzijde. In geval van
hangen zouden significante rotatieverschillen optreden. Verder dient de loodvoeg te worden
beoordeeld op scheurwijdte, of deze overal even groot is, om het rotatieprobleem uit te
sluiten. Dit is een maat voor het bepalen van gelijkmatige zetting of ongelijkmatige zetting
van vooral de voorgevel. Daarmee kan ook worden vastgesteld dat tijdens de
verbouwingswerkzaamheden de beganegrondvloer wel of niet is uitgevlakt.
De bestaande woning heeft aantoonbaar in het verleden al zakkingen ondergaan, ter
De bestaande woning heeft aantoonbaar in het verleden al zakkingen ondergaan, ter
grootte van minstens de helft tot tweederde van de totale zakking. In geval van relatief
gelijkmatige zakking over de laatste 5 jaar betekent dit ca. 1,5 a 2cm zakking na de
verbouwing. Dit kan echter worden aangetoond uit de loodvoegmeting, mits deze het
beoogde resultaat geeft;
Tot zover de beschikbare informatie strekt, is de belasting/ gewichtstoename tijdens de
Tot zover de beschikbare informatie strekt, is de belasting/ gewichtstoename tijdens de
verbouwing van 2018-2020 niet toegenomen. Dat dient te worden geverifieerd. Als
uitgangspunt wordt voor nu aangehouden dat dit niet het geval is. Dan is alleen de
samendrukbare bodemopbouw aan te wijzen als zakkingsbron;
Fluctuerende grondwaterstanden zou ook enige impact kunnen hebben op de zakking van
Fluctuerende grondwaterstanden zou ook enige impact kunnen hebben op de zakking van
de woning;
De scheefstand van de gevel duidt er wel op dat er in de periode van de woning een rotatie
De scheefstand van de gevel duidt er wel op dat er in de periode van de woning een rotatie
heeft voorgedaan. De enige oorzaak die van invloed is op deze scheefstand is de invloed
van het wegverkeer, die een samendrukking van de bodem tot gevolg heeft. Grondwater is
uitgesloten, omdat de reikwijdte van de grondwaterstandverlaging over het hele oppervlak
van de woning aanwezig is, terwijl de zetting aan de achterzijde van de bestaande woning
minder is;
De waargenomen scheurvorming is hoofdzakelijk van de periode voor de verbouwing. De
De waargenomen scheurvorming is hoofdzakelijk van de periode voor de verbouwing. De
nu waargenomen scheurvorming is geen oorzaak van de excessieve vervorming, omdat de
mate van scheurvorming niet in verhouding staat met de vervorming. Dit is dus geen issue
om de zakking te verklaren;
Monitoring van de zakking in de voorliggende tijd is gewenst om de maat van zakking
Monitoring van de zakking in de voorliggende tijd is gewenst om de maat van zakking
definitief vast te stellen, en om te onderbouwen dat de zakking in de afgelopen periode niet
de maat heeft bereikt zoals gesteld in [2];
Eindconclusie is in ieder geval dat de zakking aan de voorzijde van de bestaande woning
Eindconclusie is in ieder geval dat de zakking aan de voorzijde van de bestaande woning
niet is te wijten aan de uitbreidingswerkzaamheden aan de achterzijde. Het
zakkingsprobleem is vooral een bodemprobleem.”
3.16.
[eisers] c.s. hebben het Nationaal Funderingsloket om een reactie gevraagd op het rapport van IBT. De heer [naam 2] van het Nationaal Funderingsloket heeft bij e-mail van 19 maart 2026 als volgt gereageerd:
“Samenvattend:
Naar onze mening gaat IBT er aan voorbij dat niet het zakken van de woning het probleem is
maar de deels starre verbinding tussen de bestaande woning en de nieuwe aanbouw. Als woning
en aanbouw in ongelijke mate zakken maar wel aan elkaar vast zitten kan het niet anders
dan dat er schade ontstaat. Gelet op het feit dat de toestand van de bodem en het risico op
verzakking bekend waren had daar rekening mee gehouden moeten worden.
IBT geeft geen eigen verklaring voor de schade. Zowel de aard als de locatie van de schade
ondersteunen onze conclusies. Een alternatieve verklaring wordt door IBT niet gegeven en
volgt ook niet uit haar kritiek op ons rapport.”
4.Het geschil
4.1.
[eisers] c.s. vorderen bij vonnis – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor i) de door [eisers] c.s. geleden schade zoals omschreven in punt 19 van de dagvaarding, ii) voor de door [eisers] gemaakte kosten te vaststelling van de schade en iii) voor de door [eisers] gemaakte werkelijke kosten van rechtsbijstand;
II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van die schade, inclusief gevolgschade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans deze schadevergoeding te stellen op door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en de koopprijs met het zelfde bedrag te verminderen;
III/IV. [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de beslagkosten;
V. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[eisers] c.s. leggen aan de vorderingen kort gezegd het volgende ten grondslag. [eisers] c.s. hebben scheurvorming in de woning geconstateerd. Uit onderzoek dat zij hebben laten verrichten, is gebleken dat de scheuren worden veroorzaakt door verschil in zetting ontstaan door de toepassing van een hybride fundering en door constructieve fouten die zijn gemaakt bij de koppeling van de aanbouw aan het bestaande deel van de woning. Hierdoor is herstel van de fundering noodzakelijk. [eisers] c.s. lijden hierdoor schade. De kosten voor herstel van de fundering worden geraamd op € 117.500 en daarnaast zal sprake zijn van aanzienlijke gevolgschade omdat de gehele vloer van de woning zal moeten worden vervangen. [eisers] c.s. houden gedaagden voor deze schade aansprakelijk. [gedaagden] c.s. zijn aansprakelijk omdat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat er sprake is van non-conformiteit. De vof en de B.V. zijn aansprakelijk omdat zij de werkzaamheden aan de woning niet hebben uitgevoerd zoals van een zorgvuldig aannemer mag worden verwacht.
4.3.
[gedaagden] c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met hoofdelijke en uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.4.
[gedaagden] c.s. voeren – kort samengevat – het volgende aan. Uit onderzoek dat zij hebben laten verrichten volgt dat de verzakking aan de voorzijde van de woning en de scheurvorming niet is te wijten aan de realisatie van de aanbouw aan de achterzijde, maar wordt veroorzaakt door de bodem. Dat er constructieve fouten zij gemaakt bij de realisatie van de fundering van de aanbouw en de koppeling van de aanbouw aan de bestaande bouw is volgens hen niet aangetoond.
4.5.
De vof en de B.V. hebben geen verweer gevoerd.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Non-conformiteit woning - beoordelingskader
5.1.
De rechtbank gaat allereerst in op de vorderingen van [eisers] c.s. jegens [gedaagden] c.s., die [eisers] c.s. baseren op non-conformiteit van de aan hen geleverde woning vanwege het door hen gestelde gebrek. Hiervoor geldt het volgende algemene beoordelingskader.
5.2.
Volgens artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
5.3.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling inzake de (toerekenbaarheid van ) de non-conformiteit kunnen treffen. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model 2018. De rechtbank gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze artikelen gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt, waarbij de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (in dit geval ‘als woning’) verhinderen. Dit artikel moet juist als een garantie worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf [1] , in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan [2] . Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
5.4.
De hiervoor omschreven garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de derde volzin van artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Een beroep door verkoper op de onderzoeksplicht van koper gaat echter niet op wanneer het gaat om eigenschappen die koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van verkoper mocht verwachten dan wel als verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van verkoper had gelegen koper over het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
5.5.
De algemene garantie geldt ook niet voor gebreken die vallen onder de exoneratiebedingen die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. In dit geval zijn partijen in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule en een ouderdomsclausule overeengekomen. In de niet-zelfbewoningsclausule staat dat koper ermee bekend is dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper hem daarom niet kan informeren over eigenschappen of gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.
5.6.
In de ouderdomsclausule staat dat koper ermee bekend is dat de onroerende zaak is gebouwd omstreeks 1912 wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. De tweede zin van de ouderdomsclausule bevat tevens een zelfstandige en ruimer geformuleerde exoneratie, waarin het ontbreken van eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst geheel voor rekening en risico van de koper wordt gelaten. Uit de tekst van deze bepaling blijkt niet dat de exoneratie zich beperkt tot ouderdomsgebreken.
5.7.
In artikel 6.3 is verder bepaald dat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
5.8.
Tot slot moet bij de boordeling worden betrokken dat dat [gedaagden] c.s. in de NVM-vragenlijst deel B positief hebben geantwoord op de vraag of er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevel aanwezig zijn. Zij hebben hierbij aangegeven dat deze zich bevinden in de hoek voorgevel/zijgevel en dat divers metselwerk is aangepast en geheel opnieuw gevoegd is.
5.9.
De rechtbank zal het door [eisers] c.s. gestelde gebrek, met inachtneming van deze uitgangspunten bespreken.
De hybride fundering is gebrekkig en staat normaal gebruik in de weg
5.10.
De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of ten tijde van de eigendomsoverdracht (in december 2020) sprake was van een gebrek. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend.
5.11.
Uit het onderzoek van het Nationaal Funderingsloket blijkt dat de sprake was van een risicovolle hybride constructie waarbij de aanbouw van de woning – anders dan de woning zelf die (waarschijnlijk) is gefundeerd op staal – is gefundeerd op heipalen. Door het toepassen van een dergelijke hybride fundering en het aanbrengen van constructieve verbindingen tussen de bestaande woning en de aanbouw, zonder daarbij rekening te houden met verschillen in zetting, en wetende dat de woning is gesitueerd in een waterrijk veenweidegebied waar de bodem aan verzakking onderhevig is, bestaat het risico dat de verschillend gefundeerde delen van een gebouw niet in gelijke mate verzakken en dat er scheurvorming ontstaat. Deze risicovolle hybride fundering moet daarom worden gezien als een gebrek aan de woning.
5.12.
Dat de bodem sneller is gaan zakken door de toegenomen verkeersintensiteit in de omgeving van de woning, zoals [gedaagden] c.s. stellen, doet hieraan niet af. Immers, niet het zakken van de bodem, maar de risicovolle hybride fundering is de oorzaak van de scheurvorming. Het zakken van de bodem heeft dit gebrek alleen aan het licht gebracht.
5.13.
De tweede vraag die beantwoord moet worden is of dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook deze vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. De rechtbank stelt hierbij voorop dat de fundering de basis van de woning is. Door de verschillen in fundering en de wijze waarop de aanbouw aan het bestaande deel van de woning is verbonden, bestond het risico dat er in geval van verzakking scheurvorming zou ontstaan. Dit risico heeft zich ook verwezenlijkt: door verzakking van de bodem en de verschillen in zetting is een wezenlijke knik in de vloer ontstaan op de plek waar de aanbouw aan de bestaande woning is gekoppeld. Door deze knik in de vloer komt onder meer de daarin aanwezige vloerverwarming onder spanning te staan. Dit kan op termijn lijden tot lekkages en een defecte warmteafgifte. Daarnaast is er sprake van forse scheurvorming op diverse plekken (muren en vloeren) in de woning. Hiermee is sprake van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Met deze gebreken kunnen [eisers] c.s. immers niet op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid wonen in de woning.
[eisers] c.s. hadden bekend kunnen zijn met het gebrek
5.14.
Vervolgens is de vraag of het gebrek bekend of kenbaar was bij [eisers] c.s. op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is.
5.15.
Allereerst betrekt de rechtbank bij haar oordeel dat het een feit van algemene bekendheid is dat de woning is gesitueerd in een waterrijk veenweidegebied en dat er in zo’n gebied risico van verzakking is. Ook volgde uit de vragenlijst deel B die was aangehecht aan de koopovereenkomst dat er eerder scheuren in de gevels van de woning waren hersteld waarmee aannemelijk was dat er eerder verzakkingen hebben plaatsgevonden.
Bovendien was bekend dat de woning is gebouwd omstreeks 1912 terwijl de aanbouw in de periode 2018-2020 is gerealiseerd. Daarmee waren er voldoende aanwijzingen die [eisers] c.s. tot onderzoek hadden moeten aansporen. Als zij de bouwkundige constructie van de woning hadden laten onderzoeken – zoals zij in een later stadium door het Nationale Funderingsloket hebben laten doen – dan was voor hen kenbaar geweest dat er een risico bestond dat de verschillend gefundeerde delen van de woning niet in gelijke mate zouden verzakken, waardoor er een risico bestond op het ontstaan van scheurvorming. Dat [eisers] c.s. er, met het oog op de overspannen woningmarkt en gelet op het feit dat de woning helemaal was gerenoveerd, welbewust voor hebben gekozen om een bouwkundig onderzoek of een funderingsonderzoek achterwege te laten, komt voor hun risico.
Schending mededelingsplicht niet vast komen te staan
5.16.
De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagden] c.s. bewust relevante informatie hebben achter gehouden over de funderingen en de verbindingsconstructie. Het risico verschuift daarom niet naar hen. De rechtbank licht dat als volgt toe.
5.17.
[gedaagden] c.s. hebben een constructeur ingeschakeld en hebben op basis van diens constructieve berekening bij de gemeente een vergunning voor de realisatie van de aanbouw aangevraagd en verkregen. Voorts hebben zij bij de bouw van de aanbouw diverse professionele partijen ingeschakeld. Zij vertrouwden er daarom op dat de aanbouw op deze manier veilig kon worden gerealiseerd en hadden geen aanleiding te twijfelen over de deugdelijkheid van de fundering van de aanbouw in relatie tot de fundering van de bestaande woning. Maar bovenal neemt de rechtbank in aanmerking dat de eigenaar van de andere helft van de twee-onder-een-kapwoning eerder – rond 2000 – een aanbouw aan zijn woning heeft gerealiseerd waarbij dezelfde constructie is toegepast: de aanbouw is op buispalen gefundeerd en de woning niet. Dit heeft in de jaren tot aan het moment dat [gedaagden] c.s. een aanbouw wilde realiseren niet geleid tot scheurvorming of andere schade aan diens woning. Op grond van het voorgaande is niet vast komen te staan dat [gedaagden] c.s. relevante informatie hebben achtergehouden.
5.18.
Evenmin hebben zij onjuiste mededelingen gedaan over de staat van de fundering en scheurvorming in het verleden. Dat volgt uit de vragenlijst deel B waarin [gedaagden] c.s. bij de vraag "
Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja,
Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja,
waar?" hebben ingevuld "
Hoek voorgevel/zijgevel. Divers metselwerk aangepast en
Hoek voorgevel/zijgevel. Divers metselwerk aangepast en
geheel opnieuw gevoegd". Ook op dit punt hebben zij geen relevante informatie achtergehouden, zodat zij de mededelingsplicht niet hebben geschonden.
Conclusie
5.19.
Gelet het op het voorgaande, komt de rechtbank tot de conclusie dat het gebrek aan de fundering weliswaar in de weg staat aan normaal gebruik van de woning, maar dat dit gebrek in ieder geval kenbaar was voor [eisers] c.s. bij het sluiten van de koopovereenkomst. Dat betekent dat het herstel van de fundering op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor hun rekening en risico komt. De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagden] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden, zodat het risico niet (alsnog) naar hen verschuift.
5.20.
[gedaagden] c.s. hebben ook een beroep gedaan op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst en op de schending van de klachtplicht, maar aan de beoordeling daarvan komt de rechtbank – bij deze stand van zaken – niet toe.
5.21.
Dit leidt tot de slotsom dat [gedaagden] c.s. niet aansprakelijk zijn voor de door [eisers] c.s. geleden schade en dat de vorderingen onder I en II jegens [gedaagden] c.s. worden afgewezen.
De vorderingen tegen de vof en vennoten – onzorgvuldig handelen
5.22.
De vof en de B.V. zijn niet in de procedure verschenen. Hoewel zij de tegen hen gerichte vorderingen van [eisers] c.s. niet hebben weersproken, zullen deze desalniettemin worden afgewezen. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
5.23.
[eisers] c.s. stellen zich op het standpunt dat de vof (en daarmee ook haar vennoten) onrechtmatig jegens [eisers] c.s. heeft gehandeld door de werkzaamheden aan de woning niet uit te voeren zoals van een zorgvuldig aannemer mag worden verwacht.
Naar de rechtbank begrijpt verwijten [eisers] c.s. de vof dat bij de realisatie van de aanbouw constructief onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in zetting tussen het bestaande deel van de woning (waarschijnlijk gefundeerd op staal) en de aanbouw (gefundeerd op heipalen). Door het toepassen van een dergelijke hybride fundering bestaat – zoals hiervoor reeds is overwogen – het risico dat de verschillend gefundeerde delen van een gebouw niet in gelijke mate verzakken. Dit kan leiden tot scheuren in vloeren en muren, en dit risico heeft zich in deze zaak ook verwezenlijkt. De constructie had zo moeten worden ontworpen dat verschillen in zetting konden worden opgevangen of worden overbrugd.
5.24.
[gedaagden] c.s. betwisten dat de vof als (hoofd)aannemer heeft gefungeerd bij de verbouwing van de woning. Zij stellen dat zij de verbouwing in eigen beheer hebben uitgevoerd, waarbij zij diverse professionele partijen hebben ingeschakeld. Voorafgaand aan de verbouwing hebben zij een constructieve berekening laten maken door de heer [naam 1] van Raadgevend ingenieursbureau [bedrijf 2] B.V op basis waarvan zij bij de gemeente een vergunning hebben aangevraagd en verkregen. Vervolgens hebben zij het heiwerk uitbesteed aan [bedrijf 6] B.V. (zie productie 8 van [gedaagden] c.s.), is het bouwkundige deel van de werkzaamheden uitgevoerd met behulp van aannemingsbedrijf [bedrijf 3] en zijn de afbouwwerkzaamheden gerealiseerd met behulp van Timmer- en Onderhoudsbedrijf [bedrijf 4] . Het installatiewerk en het sanitair is wel uitgevoerd via de vof.
5.25.
[eisers] c.s. zijn er – in het licht van de betwisting door [gedaagden] c.s. en hun toelichting van de wijze waarop zij de aanbouw hebben gerealiseerd – niet in geslaagd om aan te tonen dat de vof bij de realisatie van de aanbouw als hoofdaannemer heeft gefungeerd. De omstandigheid dat [gedaagden] c.s. in de vragenlijst deel B bij de koopovereenkomst hebben aangegeven dat de aanbouw achter de woning is uitgevoerd door “installatiebedrijf [gedaagden] ” is daarvoor onvoldoende. Evenmin is gebleken dat vanuit de vof feitelijke werkzaamheden zijn verricht die betrekking hebben op de constructie van de aanbouw of dat de vof anderszins een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden bij de realisatie van de aanbouw.
5.26.
Daarmee kunnen ook de vof en haar vennoten niet aansprakelijk worden gehouden voor de door [eisers] c.s. geleden schade en zijn de vorderingen onder I en II jegens de vof en haar vennoten ook niet voor toewijzing vatbaar.
Beslagkosten – griffierecht en deurwaarderskosten
5.27.
Omdat de vorderingen van [eisers] c.s. onder I en II worden afgewezen, is hun vordering om [gedaagden] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de door hen gemaakte kosten voor het leggen van conservatoir beslag evenmin voor toewijzing vatbaar.
Proceskosten
5.28.
[eisers] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van gedaagden betalen.
5.29.
De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.869,00
5.30.
De proceskosten van de vof en de B.V. worden begroot op nihil.
5.31.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.32.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af;
6.2.
veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagden] c.s. ten bedrage van € 2.869,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen te rekenen vanaf na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling van de proceskosten;
6.3.
veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van de vof en de B.V., begroot op nihil;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.
1366