ECLI:NL:RBDHA:2025:24143

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 24/2617

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2025 in de zaak tussen

[eisers sub 1] en [eisers sub 2] , uit [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: [naam 1] ),

het college van burgemeester en wethouders van Zuidplas, het college

(gemachtigde: mr. L. van Schie-Kooman).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de toekenning van het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade. Eisers zijn het niet eens met de toegewezen tegemoetkoming en hebben daartoe een aantal beroepsgronden aangevoerd. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de toepassing van een drempel vanwege normaal maatschappelijk risico van 5% door het college niet op een deugdelijke motivering berust. Eisers krijgen dus gelijk en het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

2. Eisers hebben het college gevraagd om vergoeding van schade in de vorm van waardedaling van onroerend goed als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”.

2.1.

Het college heeft in het besluit van 16 februari 2023 (primair besluit) een vergoeding voor planschade toegekend ter hoogte van € 34.500,-.

2.2.

Met het besluit van 29 februari 2024 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers daartegen gegrond verklaard en een vergoeding voor planschade toegekend ter hoogte van € 80.500,-.

2.3.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

2.4.

De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van het college. Aan de zijde van het college was ook drs. [naam 2] aanwezig.

Beoordeling door de rechtbank

Overgangsrecht

3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval het oude recht nog van toepassing is.

Planologische ontwikkeling op het perceel en verzoek om tegemoetkoming in planschade

4. Eisers zijn sinds 2016 eigenaar van het perceel [adres] in [plaats] (het perceel). Eisers bewonen de molenstomp op dit perceel. Dit is één van de zes bewoonde molenstompen uit de 17de eeuw aan de [straatnaam] .

4.1.

Voorheen gold het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ”. Op grond van dit bestemmingsplan had het perceel de bestemming “wonen” met de aanduiding “specifieke vorm van wonen-molen”. Op het perceel waren drie bouwvlakken aanwezig, één bouwvlak waar de molenstomp staat en twee bouwvlakken ten behoeve van (alleen) bijbehorende bouwwerken.

4.2.

Toen eisers het perceel aankochten, gold het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 3] ”, vastgesteld op 14 augustus 2013 (verder het [bestemmingsplan 3] ). In dit bestemmingsplan zijn de bouwvlakken op het perceel overgenomen en heeft het gehele perceel een algemene woonbestemming gekregen. Als gevolg hiervan was niet alleen bewoning van de molenstomp mogelijk. Op grond van de bouwregels was het mogelijk om in de extra bouwvlakken ook een hoofdgebouw/woning op te richten met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter en een inhoud van maximaal 1000 m3.

4.3.

De raad van de gemeente Zuidplas achtte deze extra bouwmogelijkheid gelet op het cultuurhistorisch en landschappelijk waardevolle dijklint onwenselijk en heeft na ontdekking van de bouwmogelijkheid het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” (verder [bestemmingsplan 1] ) vastgesteld bij besluit van 26 mei 2020. In dit bestemmingsplan heeft het perceel ook de bestemming “wonen” gekregen maar zijn de extra bouwvlakken verwijderd, waardoor op het perceel de bouwmogelijkheid voor een hoofdwoning op die extra bouwvlakken is weggenomen. De woonbestemming is teruggebracht naar alleen de molenstomp en er kunnen alleen nog bijbehorende bouwwerken worden opgericht op het perceel. Het bestemmingsplan is in juli 2020 onherroepelijk geworden.

4.4.

Op 20 september 2021 hebben eisers het college verzocht om een tegemoetkoming van planschade. De schade bestaat volgens eisers uit waardevermindering van hun perceel als gevolg van het vervallen van die extra bouwvlakken en daarmee de mogelijkheid om daarop een hoofdgebouw/woning te bouwen door de vaststelling van het [bestemmingsplan 1] .

Het bestreden besluit

5. Het college heeft naar aanleiding van het bezwaar van eisers adviesbureau [adviesbureau] om advies gevraagd. [adviesbureau] heeft op 5 december 2023 een advies uitgebracht. Daarin is geconcludeerd dat eisers door de hierboven beschreven planologische wijziging nadeel ondervinden in de vorm van waardevermindering van hun perceel. De taxateur heeft de waarde van het perceel op 16 juli 2020, de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, getaxeerd op een bedrag van
€ 670.000,-. De waarde direct daarvoor, onder het daarvoor geldende bestemmingsplan, is getaxeerd op een bedrag van € 790.000,-. De totale waardedaling als gevolg van de planologische wijziging bedraagt daarom € 120.000,-. Geadviseerd is om een tegemoetkoming in geleden planschade toe te kennen tot een bedrag van € 96.300,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarbij is geadviseerd om wegens normaal maatschappelijk risico een korting van 3% te hanteren. Dat heeft als gevolg dat een bedrag van € 23.700,- in mindering wordt gebracht op de waardedaling van € 120.000,-.

6. Het college heeft het advies van [adviesbureau] bij de heroverweging in bezwaar betrokken en heeft eisers in het bestreden besluit een tegemoetkoming van € 80.500,- toegekend. Het college heeft daarbij in afwijking van het advies van [adviesbureau] en in navolging van het advies van de bezwarencommissie, wegens het normaal maatschappelijk risico een korting van 5% toegepast, waardoor een bedrag van € 39.500,- op de geleden schade in mindering is gebracht.

Het beroep van eisers

7. Eisers betogen dat het wegbestemmen van bouwvlakken in een woongebied op gronden met een woonbestemming in zijn algemeenheid geen normale maatschappelijke ontwikkeling is. Het college heeft in het bestreden besluit ten onrechte niet gemotiveerd waarom dat wel zo is. Eisers hebben ter onderbouwing gewezen op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 15 december 2021.^[1]Een korting wegens normaal maatschappelijk risico is volgens eisers dus helemaal niet aan de orde. Verder betogen eisers dat het college, als er al een drempel toegepast mag worden, onvoldoende heeft gemotiveerd waarom een drempel van 5% mag worden toegepast. Tot slot betogen eisers dat de aard en omvang van het nadeel voor eisers zo groot is dat het normaal maatschappelijk risico op nihil vastgesteld moet worden.

Het standpunt van het college

8. Het college vindt dat 5% van de geleden schade tot het maatschappelijke risico gerekend moet worden dat eisers behoren te dragen, omdat het in de lijn der verwachting lag dat de in het [bestemmingsplan 3] opgenomen bouwmogelijkheid op het perceel van eisers zou worden ingetrokken. Die extra bouwmogelijkheid voor een hoofdwoning met goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter past volgens het college in geen enkel opzicht in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Volgens het college is deze bouwmogelijkheid onbedoeld ontstaan door een fout in het bestemmingsplan uit 2013, is de bouwmogelijkheid per toeval ontdekt en was de bouwmogelijkheid voor alle betrokkenen een verrassing. De bouwmogelijkheid past ook niet in het jarenlange gevoerde ruimtelijk beleid van de gemeente.

De korting van 5% wegens normaal maatschappelijk risico

9. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat eisers als gevolg van de vaststelling van het [bestemmingsplan 1] , schade hebben geleden in de vorm van waardedaling van hun perceel. Ook is tussen partijen niet in geschil dat de waardedaling € 120.000,- bedraagt. Ter beoordeling ligt voor of het college een korting wegens normaal maatschappelijk risico van 5% heeft kunnen toepassen.

Toetsingskader

9.1.

Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de aanvrager.

9.2.

Ingevolge het tweede lid, onder b, van artikel 6.2. van de Wro blijft in geval van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. Nu in dit geval sprake is van directe planschade geldt dit minimumforfait van twee procent niet. Dat neemt niet weg dat er wel aanleiding kan bestaan om binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van eiser te laten.

9.3.

De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling^[2]volgt dat het bestuursorgaan de beantwoording van de vraag of de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt naar behoren dient te motiveren. Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico als drempel hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld.

9.4.

Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.

9.5.

De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, wordt namelijk los van de omstandigheden van het geval beoordeeld. Of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag wordt beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval.

9.6.

Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.

9.7.

Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. De bijzondere omstandigheid dat het om een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling gaat die tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak, kan, onder omstandigheden, leiden tot een verlaging van de drempel van het normale maatschappelijke risico.

Normale maatschappelijke ontwikkeling?

10. De rechtbank is, anders dan eisers betogen, van oordeel dat het vervallen van een bouwmogelijkheid tot het oprichten van woningen tot 10 meter hoog en een oppervlakte van maximaal 1000 m3 direct naast en tussen monumentale molenstompen in een open landschap los van de omstandigheden van het geval als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. Deze conclusie volgt ook uit het advies van [adviesbureau] dat door het college op dat punt is overgenomen en nader is toegelicht in het verweerschrift. De rechtbank verwijst op dit punt verder naar hetgeen in rechtsoverweging 9.4 tot en met 9.7 is overwogen. Dat het onderhavige gebied aan de [straatnaam] , anders dan in de uitspraak van de Afdeling van 15 december 2021, niet in een anticipeergebied ligt, doet daar niet aan af. Uit die uitspraak volgt niet dat het laten vervallen van bouwmogelijkheden alleen een normale maatschappelijke ontwikkeling kan zijn als er sprake is van een anticipeergebied.

10.1.

Vervolgens zal de rechtbank beoordelen of het college naar behoren heeft gemotiveerd dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, waarmee eisers gelet op de omstandigheden van het geval rekening hadden kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.

Past de planologische wijziging naar aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving?

10.2.

Eisers betwisten dat het wegnemen van de bouwmogelijkheid op hun perceel naar aard en omvang past in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Eisers wijzen erop dat er aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] recreatiewoningen zijn vergund en gerealiseerd met een hoogte tot 6 meter en een volume van ongeveer 600 m3 respectievelijk 27 m3 en dat aan de [straatnaam] [huisnummer 3] een kelder van 116 m2 met een hoogte van vijf meter en dus een inhoud van 580 m3 is gerealiseerd. Volgens eisers is tegen deze achtergrond het wegbestemmen van de woonbestemming op de bouwvlakken op hun perceel van 160 m2 en 15 m2 naar aard niet passend. Zij achten dat het wegbestemmen ook naar omvang niet passend is, althans niet proportioneel. Zoals eisers ter zitting hebben toegelicht, onderkennen zij dat een woning van 10 meter hoog en met een volume van 1000 m3 niet in de ruimtelijke structuur van de omgeving past, maar is het volledig wegbestemmen van die bouwmogelijkheid niet passend. Volgens hen is het wel passend om de bouwmogelijkheid op hun perceel te beperken tot 60 m2 en een bouwhoogte van 6 meter en dus een volume van 600 m3.

10.3.

[adviesbureau] heeft op dit punt geadviseerd dat, gelet op de structuur van de omgeving, het niet langer handhaven van (onbedoelde) bouwmogelijkheden, gezien de situering daarvan ter plaatse, naar aard en omvang in redelijkheid als passend aan te merken is. [adviesbureau] heeft daarbij overwogen dat de molens onderdeel uitmaken van een 17e-eeuws molencomplex en dat rondom de plangronden voornamelijk agrarische percelen zijn gelegen met diverse (enkele) woningen, waardoor sprake is van een open karkater. Het college heeft dit advies overgenomen en toegelicht dat een bouwmogelijkheid voor woningen van 10 meter hoog en 1000 m3 niet strookt met de ruimtelijke structuur van de omgeving. Verdichting van het beschermde dijklint met 17e-eeuwse molens door toevoeging van woningen is ongewenst vanuit de landschappelijke kwaliteit en gaat ten koste van het historische karakter van het molencomplex. Het college heeft in het verweerschrift nader gemotiveerd dat de door eisers genoemde andere voorbeelden daar niet aan afdoen.

10.4.

De rechtbank onderschrijft het standpunt van het college dat het laten vervallen van de onbedoelde en onbenutte bouwmogelijkheid op het perceel van eisers naar aard en omvang past in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Dat eisers het niet proportioneel vinden dat de bouwmogelijkheid geheel is weggenomen en dat de bouwmogelijkheid niet is beperkt tot de door hen genoemde maten, is voor deze beoordeling niet relevant. De vraag is niet, of een woning van 6 meter hoog en een volume van 600 m3 (wel) passend zou zijn geweest in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het gaat erom of de planologische ontwikkeling, namelijk het laten vervallen van een bouwmogelijkheid voor een woning van 10 meter hoog en een inhoud van maximaal 1000 m3, passend is in ruimtelijke structuur van de omgeving. Dat is het geval en eisers erkennen dat ook. In zoverre lag de ontwikkeling dus in de lijn der verwachtingen en konden eisers daar rekening mee houden.

Past de planologische wijziging in het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid?

11. Het college stelt zich op het standpunt dat bij het opnemen van de bouwmogelijkheid voor een woning van 10 meter hoog en een inhoud van 1000 m3 in het [bestemmingsplan 3] een fout is gemaakt waarbij de bouwmogelijkheden onbedoeld zijn uitgebreid. Die bouwmogelijkheid past niet binnen het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid, dat erop gericht is om beeldbepalende monumentale molens in een open landschap te handhaven en geen hoge bebouwing tussen de molens toe te staan. Dat volgt onder meer uit de voorgaande bestemmingsplannen, waarin sinds 1983 alleen de molenstomp een specifieke woonbestemming had en de bouwvlakken alleen waren ingetekend om bijbehorende bouwwerken mogelijk te maken. Het college verwijst verder naar passages uit de provinciale structuurvisie “Visie op Zuid-Holland” uit 2011 (verder: de Provinciale structuurvisie) en de aanwijzing van de molen op de [adres] als Rijksmonument sinds 23 december 2004. Gelet op dit reeds jaren gevoerde ruimtelijk beleid was duidelijk dat de in het [bestemmingsplan 3] gecreëerde bouwmogelijkheid daar niet binnen paste. Dat zou een radicale wijziging van het beleid inhouden. Als dit de bedoeling was geweest dan was hier in de toelichting op het bestemmingsplan wel aandacht aan besteed, hetgeen niet is gebeurd. Uit de bouwregels en de toelichting op het [bestemmingsplan 3] , alsmede uit de beantwoording van de zienswijzen tegen het ontwerp-bestemmingsplan, blijkt duidelijk dat bedoeld is om alleen een woning toe te staan ter plaatse van de bestaande (molen)woning en niet om daarnaast bouwmogelijkheden te scheppen voor nieuwe woningen. Het college wijst erop dat de Provinciale structuurvisie ook wordt beschreven in de toelichting op het [bestemmingsplan 3] en dat in de toelichting op artikel 14 als Pro eerste zin het volgende is opgenomen: “De bestemming ‘Wonen’ is van toepassing op de in het plangebied aanwezige woningen.”. Verder staat in artikel 14.2.2., onder h, dat splitsing van een bouwperceel ten behoeve van nieuwbouw van een woning niet is toegestaan en dat de bestaande situatie als uitgangspunt geldt. Dat de gemeenteraad die onbedoelde bouwmogelijkheid zou wegbestemmen is een normale maatschappelijke ontwikkeling die, gelet op het jarenlang gevoerde beleid, in de lijn der verwachtingen lag waar eisers rekening mee konden houden.

11.1.

Volgens eisers schiet deze motivering tekort. Met verwijzing naar en overneming van het advies van [adviesbureau] stellen zij dat niet van belang is of en waarom het opnemen van de bouwmogelijkheid in het [bestemmingsplan 3] wel of niet paste in het gevoerde beleid, maar of eisers op basis van het jarenlang gevoerde beleid rekening konden houden met het wegbestemmen van die mogelijkheid in het [bestemmingsplan 1] . Dat is volgens eisers niet het geval. Er is geen langjarig beleid om onbenutte mogelijkheden weg te bestemmen. De gemeente heeft zelf jarenlang niet beseft dat die bouwmogelijkheid bestonden.

11.2.

De rechtbank deelt op zich het standpunt van eisers dat het niet gaat om de vraag of het opnemen van de bouwmogelijkheid in het [bestemmingsplan 3] in lijn was met het reeds jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid, maar of het wegbestemmen daarvan in het [bestemmingsplan 1] daarmee in lijn was. Dat wegbestemmen is immers de relevante planologische ontwikkelingen. De vraag is dus of dat wegbestemmen, gelet op het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid, in de lijn der verwachtingen lag in die zin dat eiser daarmee rekening heeft kunnen houden. Het [bestemmingsplan 3] en de daarin opgenomen bouwmogelijkheid is echter wel relevant bij die beoordeling, omdat het (een recent) onderdeel uitmaakt van het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid. Eisers mogen er naar het oordeel van de rechtbank in beginsel van uitgaan dat het creëren van die bouwmogelijkheid berustte op een bewuste beleidsmatige keuze van de planwetgever. Aan het opnemen van die bouwmogelijkheid komt slechts dan minder betekenis toe als aannemelijk is dat het niet de bedoeling is geweest van de planwetgever om die bouwmogelijkheid, in afwijking van het tot dan toe jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid, op te nemen. In die zin is het wel relevant of het opnemen van die mogelijkheid in het bestemmingsplan uit 2013 berustte op een misverstand.

11.3.

De wegbestemde bouwmogelijkheid maakte het mogelijk dat binnen de bouwvlakken op het perceel van eisers van respectievelijk 15 m2 en 160 m2 naast de molenstomp van eiser twee woningen konden worden opgericht met een goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. De rechtbank is van oordeel dat het college, gelet ook op de nadere motivering in het verweerschrift, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze in het [bestemmingsplan 3] opgenomen bouwmogelijkheid niet in lijn was met het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid in voorgaande bestemmingsplannen en evenmin in lijn was en nog steeds niet is met de Provinciale structuurvisie en het besluit tot aanwijzing als monument. Daaruit blijkt voldoende duidelijk dat het beleid steeds gericht is geweest en nog steeds gericht is op het behouden van het beeldbepalend en monumentale karakter van de molens in een open landschap met specifieke waarden. Het college heeft verder naar het oordeel van de rechtbank met de onder rechtsoverweging 11 weergegeven motivering voldoende aannemelijk gemaakt dat het de bedoeling van de planwetgever is geweest om ook met de herziening van het [bestemmingsplan 2] in 2013 alleen een woning toe te staan ter plaatse van de bestaande molenwoning en niet om in de bouwvlakken daarnaast bouwmogelijkheden te scheppen voor nieuwe woningen. Dat de gemeenteraad die onbedoelde bouwmogelijkheid in het [bestemmingsplan 1] heeft gecorrigeerd, zodat de bouwmogelijkheden weer in lijn zijn met het jarenlang gevoerde beleid, lag derhalve wel in de lijn der verwachtingen. De rechtbank is echter van oordeel dat slechts ten dele kan worden aangenomen dat eisers er, gelet op het jarenlang gevoerde ruimtelijk beleid, rekening mee konden houden dat de daarin opgenomen bouwmogelijkheden weer zouden worden wegbestemd. De rechtbank acht daarbij van belang dat het [bestemmingsplan 3] ten tijde van de aankoop van het perceel in 2016 door eiser een zeer recent bestemmingsplan was. Gelet daarop hoefde eisers er in beginsel geen rekening mee te houden dat het bestemmingsplan snel weer zou worden gewijzigd. De rechtbank acht daarbij van belang dat het college de onbedoelde bouwmogelijkheden zelf pas heeft ontdekt nadat het daar door een bezwaarmaker in een procedure tegen een verleende omgevingsvergunning op is geattendeerd. Desondanks zijn die bouwmogelijkheden, uit vrees voor planschade, vervolgens niet weggestemd in het ontwerp-bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 4] ”. Pas nadat uit een uitspraak van de Afdeling op beroepen tegen dat bestemmingsplan bleek dat alleen eisers aanspraak zouden kunnen maken op planschade, heeft de gemeenteraad dat bestemmingplan op 26 mei 2020 alsnog gewijzigd vastgesteld, inclusief het verwijderen van de bouwmogelijkheden.

11.4.

De rechtbank komt tot de conclusie dat het laten vervallen van de bouwmogelijkheden op het perceel van eisers gelet op de ruimtelijke structuur geheel en, anders dan het college betoogt, gelet op het gevoerde ruimtelijk beleid slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag in die zin dat eisers daar rekening mee konden houden.

Gelet hierop berust de toepassing van een drempel van 5% in het bestreden besluit niet op een deugdelijke motivering. De rechtbank voegt daaraan toe dat ook als het wegbestemmen van de bouwmogelijkheden wel geheel in de lijn der verwachtingen zou hebben gelegen, een drempel van 5% bovenmatig is. Daarbij is van belang dat het hier gaat om directe planschade, waarvoor de wetgever geen forfaitaire drempel heeft gesteld.^[3]

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen, voor zover het college daarin een korting wegens normaal maatschappelijk risico van 5% heeft toegepast.

12.1.

De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien. Nu het laten vervallen van de bouwmogelijkheid op het perceel van eisers gelet op het jarenlang gevoerde ruimtelijk beleid slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag in die zin dat eiseres daar rekening mee konden houden en het hier gaat om directe planschade zal de rechtbank de korting wegens het normaal maatschappelijk risico zelf voorziend vaststellen op 3% . Dat betekent dat de tegemoetkoming wegens planschade wordt vastgesteld op een bedrag van € (120.000,- 23.700,- =) € 96.300,-. De rechtbank bepaalt op grond van artikel 8:72, derde lid onder b van de Awb dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit.

12.2.

De rechtbank ziet aanleiding om het college te veroordelen in de proceskosten van eisers. De kosten die voor vergoeding in aanmerking komen bestaan uit verletkosten en reiskosten. De reiskosten komen neer op een bedrag van € 11,76. De verletkosten worden vergoed tot een bedrag van € 150,- voor [eisers sub 1] en € 150,- voor [eisers sub 2] op basis van een tarief van € 75,- per uur. In totaal bedragen de proceskosten
€ 311,76. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat hij bedrijfsjurist is en dat hij bestuursrecht hobbymatig doet. Gelet daarop is van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand geen sprake. Omdat het beroep gegrond is moet het college ook het griffierecht van € 187,- aan eisers vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarin de korting wegens het normaal maatschappelijk risico is vastgesteld op 5%;

- stelt de korting wegens het normaal maatschappelijk risico vast op 3% en bepaalt dat aan eisers een tegemoetkoming wegens planschade toekomt van € 96.300,-;

- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit;

- bepaalt dat het college de proceskosten van eisers moet vergoeden tot een bedrag van
€ 311,76;

- bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eisers moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H. Smits, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Al-Qaq, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 17 december 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Rechtbank Den Haag vernietigt drempel normaal maatschappelijk risico planschade en stelt korting vast op 3%