Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/7532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2025 in de zaak tussen
Vianova Real Estate Services B.V., uit Den Haag, eiseres
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag
(gemachtigde: mr. H. Smit).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van de aanvraag van eiseres voor het splitsen van de woning [adres] tot twee appartementen. Eiseres is het hier niet mee eens en voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de aanvraag van eiseres ten onrechte heeft geweigerd. Eiseres krijgt dus gelijk en het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Eiseres heeft op 4 augustus 2022 een aanvraag ingediend om een omgevingsvergunning voor het splitsen van de woning [adres] in twee appartementen. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 6 december 2022 afgewezen. Met het bestreden besluit van 17 oktober 2023 op het bezwaar van eiseres is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres en het college hebben aanvullende stukken ingediend.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 11 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en [naam 1] en namens het college de gemachtigde en mr. A. Bakker.
Beoordeling door de rechtbank
Voorgeschiedenis
3. Bij notariële akte van 11 januari 1973 is de woning aan de [adres] / [huisnummer 1] juridisch gesplitst in een drietal appartementsrechten: een benedenwoning (huisnummer [huisnummer 1] ) en twee woningen op de eerste verdieping en tweede verdieping (huisnummer [huisnummer 2] ).
3.1.
Op 12 mei 2004 is een vergunning verleend om de woning [adres] te gebruiken als kamerverhuurbedrijf voor maximaal drie personen. Tijdens een controle op 13 oktober 2015 is geconstateerd dat de [adres] in overeenstemming met de vergunning werd gebruikt. Op de eerste etage is de heer [naam 2] (huurder sinds 2001) aangetroffen en op de tweede etage de heer [naam 3] (huurder sinds 2009) en mevrouw [naam 4] (geen huurcontract van bekend).
3.2.
Eiseres is in 2019 eigenaar geworden van de [adres] en constateerde dat er maar één huisnummer was voor de twee appartementsrechten op de eerste en tweede verdieping. Omdat dit naar haar visie niet in overeenstemming was met de werkelijke situatie, heeft eiseres een extra huisnummer aangevraagd. Nadat het college eiseres heeft geïnformeerd dat een extra huisnummer alleen kan worden toegekend als er een omgevingsvergunning voor woningsplitsing aanwezig is, heeft eiseres deze vergunning aangevraagd.
3.3.
Het college heeft de aangevraagde omgevingsvergunning geweigerd. Het bouwkundig splitsen van een bestaande woning tot twee of meer zelfstandige woningen is verboden op grond van artikel 32, sub b, van het geldende bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’. Het college is niet bereid om met toepassing van de kruimelgevallenregeling af te wijken van het bestemmingsplan en wijst er in dit kader op dat de leefbaarheid in [wijk] dermate onder druk staat dat woningvorming niet gewenst is.
Het beroep
4. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat het splitsingsverbod uit de planregels in dit geval niet van toepassing is. Artikel 32, sub b, van het bestemmingsplan bepaalt:
“het is verboden een bestaande woning bouwkundig te splitsen tot twee of meer zelfstandige woningen”.De [adres] bestaat echter al uit meer dan één zelfstandige woning, waardoor er geen bouwkundige splitsing meer zal plaatsvinden. Eiseres onderbouwt deze beroepsgrond met een verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2023. Daaruit volgt dat als het begrip ‘bestaande’ of ‘bestaande woning’ niet in de planregels wordt gedefinieerd, voor de uitleg ervan moet worden aangesloten bij het normale spraakgebruik. In het normale spraakgebruik wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen die illegaal dan wel legaal aanwezig zijn. Op de [adres] waren voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan al meerdere (drie) zelfstandige (bestaande) woningen aanwezig, waarvan er na een verbouwing door eiseres twee zullen overblijven. Van een bestaande woning die wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, is dus geen sprake.
“het is verboden een bestaande woning bouwkundig te splitsen tot twee of meer zelfstandige woningen”.De [adres] bestaat echter al uit meer dan één zelfstandige woning, waardoor er geen bouwkundige splitsing meer zal plaatsvinden. Eiseres onderbouwt deze beroepsgrond met een verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2023. Daaruit volgt dat als het begrip ‘bestaande’ of ‘bestaande woning’ niet in de planregels wordt gedefinieerd, voor de uitleg ervan moet worden aangesloten bij het normale spraakgebruik. In het normale spraakgebruik wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen die illegaal dan wel legaal aanwezig zijn. Op de [adres] waren voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan al meerdere (drie) zelfstandige (bestaande) woningen aanwezig, waarvan er na een verbouwing door eiseres twee zullen overblijven. Van een bestaande woning die wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, is dus geen sprake.
4.1.
Eiseres stelt zich subsidiair op het standpunt dat – in het geval er toch sprake zou zijn van strijd met artikel 32, sub b, van het bestemmingsplan – de leefbaarheid in [wijk] niet wordt aangetast. Het college heeft volgens eiseres onvoldoende gemotiveerd waarom er niet binnenplans of met toepassing van de kruimelregeling is afgeweken van het bestemmingsplan.
Het verweer
5. Het college bestrijdt dit standpunt. Volgens het college is er op dit moment sprake van kamerverhuur in één zelfstandige woning. De [adres] is sinds 25 maart 2004 verkamerd en werd door drie personen bewoond, zoals blijkt uit de op 12 mei 2004 hiervoor afgegeven vergunning. In ieder geval 13 oktober 2015 werd conform de vergunning verhuurd. Bij kamerverhuur wordt één zelfstandige woning door meerdere personen bewoond en is er, per definitie, geen sprake van meerdere zelfstandige woningen. Bovendien had geen vergunning voor kamerverhuur afgegeven kunnen worden als er op 25 maart 2004 was geconstateerd dat er sprake was van twee zelfstandige woningen. Op 1 juni 2016 is het huidige bestemmingsplan ter inzage gelegd. Zelfs als eiseres zou kunnen aantonen dat de woning op 14 oktober 2015 in gebruik is genomen als twee zelfstandige woningen, is de periode tussen 14 oktober 2015 en 1 juni 2016 te kort om te kunnen spreken van ‘langdurig gebruik’ als twee bestaande woningen.
Beoordeling door de rechtbank
6. Ter beantwoording ligt de vraag voor of het college de vergunningsaanvraag van eiseres terecht heeft afgewezen. Meer specifiek is daarvoor van belang of het splitsingsverbod uit de planregels van toepassing is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt hiertoe als volgt.
6.1.
Eiseres heeft terecht opgemerkt dat het begrip ‘bestaande woning’ niet in de planregels of toelichting daarop is gedefinieerd. De rechtbank gaat om die reden voor de uitleg van het woord ‘bestaande’ in artikel 32, sub b, van het bestemmingsplan uit van het normale spraakgebruik. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van het ‘Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal’. Onder het werkwoord ‘bestaan’ wordt verstaan: ‘in wezen zijn (existeren)’. Deze letterlijke uitleg brengt met zich mee dat artikel 32, sub b, van het bestemmingsplan zo moet worden gelezen dat het niet gaat om een bestaande woning in juridische zin, maar een bestaande woning in feitelijke zin. [1]
6.2.
Uit de stukken blijkt dat de eerste verdieping sinds 2001 zelfstandig wordt bewoond door de heer [naam 2] . Dit gegeven wordt door het college ook niet bestreden. Er zijn geen contra-indicaties aanwezig waaruit zou blijken dat er sinds 2001 iets in de woonsituatie van de heer [naam 2] is veranderd. De heer [naam 2] deelt geen faciliteiten zoals een keuken, woonkamer of badkamer met bewoners van andere verdiepingen. Dit is ook te zien op de door eiseres overgelegde foto’s. De deur naar de woning van de heer [naam 2] is uitsluitend voor hem toegankelijk. De rechtbank is van oordeel dat op deze wijze voldoende vaststaat dat de woning op de eerste verdieping sinds 2001 en dus al (ruim) voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan aangemerkt kan worden als een ‘bestaande woning’ in de zin van de planregels.
6.3.
Op basis van het voorgaande ziet de rechtbank geen ruimte voor een andere conclusie dan dat de bewoning op de tweede verdieping zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning op de eerste verdieping, moet hebben gefunctioneerd. Hoewel de bewoners van de tweede verdieping gebruik maakten van hetzelfde trappenhuis en er geen afzonderlijke buitendeur is, konden zij hun woning bereiken zonder daarbij in de privésfeer te komen van de woning op de eerste verdieping. Deze vaststelling komt ook overeen met de verklaring van de heer [naam 3] , een van de bewoners van de tweede verdieping tussen 2009 en 2019. Hij heeft verklaard dat hij gedurende deze hele periode zelfstandig heeft gewoond en geen faciliteiten heeft gedeeld met andere bewoners.
6.4.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat er ruim voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan in 2016 sprake is geweest van meerdere feitelijk bestaande woningen. Dat het college hier tegenin heeft gebracht dat er tussen 2004 en 2015 controles hebben plaatsgevonden en er ongetwijfeld acties zouden hebben plaatsgevonden als er geen sprake was van verkamering, maar van afzonderlijk functionerende wooneenheden, hetgeen neer zou komen op een illegale woningsplitsing, doet hier niet aan af. Het college heeft zijn veronderstelling niet met concrete gegevens, zoals de controlerapportages, onderbouwd, zodat onduidelijk is gebleven want er indertijd precies voor feitelijke situatie is aangetroffen. Dit betekent dat het bestreden besluit ontoereikend is gemotiveerd.
6.5.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. De rechtbank komt niet toe aan de bespreking van de overige beroepsgronden.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit.
7.1.
De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht dat het college een nieuw besluit op bezwaar moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank geeft het college hiervoor zes weken.
7.2.
Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van zijn proceskosten in beroep. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. De vergoeding voor proceskosten bedraagt in totaal € 1.814,- (één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor deelname aan de zitting, met een waarde van € 907,- per punt en wegingsfactor 1,0). Van andere voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 17 oktober 2023;
- draagt het college op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 1.814,- aan proceskosten aan eiseres.
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 17 oktober 2023;
- draagt het college op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 1.814,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Geerink-van Loon, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2025.
de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.