Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/664294 / KG ZA 24-320
Vonnis in kort geding van 13 juni 2024
in de zaak van
[eiser]te [plaats] ,
eiser,
advocaat mr. N. van Collem te Zoetermeer,
tegen:
GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURGte Leidschendam,
gedaagde,
advocaat mr. H.T.N. Hoogwout en mr. M.C. van Hemert te Alphen aan den Rijn,
waarin zich heeft gevoegd aan de zijde van de Gemeente Leidschendam-Voorburg:
1828-VIII B.V.te Amsterdam
,
,
advocaat mr. P.E.J.M. Loeffen te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘de Gemeente’ en ‘1828-VIII’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 mei 2024 met producties 1 tot en met 12;
- de door de Gemeente overgelegde conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de incidentele conclusie tot voeging van 1828-VIII;
- de op 28 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eiser] en de Gemeente pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
De vonnisdatum is vervolgens (nader) bepaald op vandaag.
2.Het incident tot voeging
2.1. 1828-
VIII heeft gevorderd zich te mogen voegen in de procedure tussen [eiser] en de Gemeente aan de zijde van de Gemeente. [eiser] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de voeging en heeft zich op het standpunt gesteld dat het 1828-VIII ontbreekt aan een voldoende belang bij voeging, nu de Gemeente en 1828-VIII feitelijk optreden als één partij, zodat geen sprake is van een eigen belang van 1828-VIII bij de onderhavige procedure. De Gemeente heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen voeging.
2.2.
De voorzieningenrechter heeft voeging van 1828-VIII aan de zijde van de Gemeente ter zitting toegestaan. Het volgende is daartoe redengevend. Voor het aannemen van een belang bij voeging is voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde de derde zich voegt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat 1828-VIII voldoende belang heeft bij haar vordering. Het belang van 1828-VIII bij voeging is erin gelegen dat zij, als partij aan wie de Gemeente voornemens is grond te verkopen, nadelige gevolgen kan ondervinden van een voor de Gemeente ongunstige uitkomst van dit kort geding. 1828-VIII verliest in dat geval namelijk haar positie om de grond zonder openbare selectieprocedure van de Gemeente te kopen. Voorts is niet gebleken dat de voeging aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen.
3.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
3.1.
[eiser] beheert, ontwikkelt en handelt in vastgoed. [eiser] is eigenaar van enkele percelen aan de [adres 1] , kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 3178 A21, 3178 A22, 3178 A23, 3178 A24, 3178 A33, 3178 A34, 3178 A35 en 3178 A36. [eiser] verhuurt deze percelen aan [B.V. I]
3.2.
Ten zuiden van de percelen van [eiser] ligt het perceel plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 2381 (hierna: [adres 2] ). Op dit perceel is in het verleden een timmerfabriek geëxploiteerd door de voormalig eigenaar van het perceel, [de B.V.] . Dit perceel met opstallen is sinds februari 2023 in eigendom van 1828-VIII, een onderneming die gericht is op vastgoedontwikkeling.
3.3.
De Gemeente is eigenaar van een stuk grond, gelegen nabij de [adres 2] . Deze strook grond is kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 4690 en 4812 (hierna: perceel B). De kadastrale tekening ziet er als volgt uit (waarbij het deel van de gemeentelijke percelen waarom het hier feitelijk gaat met de letter B is aangegeven)
3.4. 1828-
VIII heeft op 3 september 2020 een initiatief bij de Gemeente ingediend voor sloop van de voormalige timmerfabriek en de realisatie van een wooncomplex met 138 sociale huurappartementen voor jongeren in de leeftijdscategorie 18 tot 28 aan de [adres 2] (hierna: het bouwplan). Zij gaf daarbij aan ten behoeve van de realisatie van dit plan een naastgelegen stuk grond van 395 m2 (perceel B) van de Gemeente te willen kopen.
3.5.
Op 20 juli 2022 is tussen 1828-VIII en de Gemeente een intentieovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de ontwikkeling van voormeld bouwplan, met als doel de haalbaarheid van het bouwplan te onderzoeken. In een latere anterieure overeenkomst zijn nadere afspraken tussen hen gemaakt en is vastgelegd dat de Gemeente ten behoeve van het bouwplan voornemens is perceel B aan 1828-VIII te verkopen en in beginsel planologische medewerking zal verlenen aan de ontwikkeling van de beoogde doelgroepenbouw.
3.6.
Omwonenden en ondernemers uit de omgeving (waaronder [eiser] ) hebben zich verenigd in [Actiegroep X] en bezwaren geuit tegen het bouwplan. Deze bezwaren zien op de gestelde (te) hoge parkeerdruk in het gebied rondom [adres 2] , de voorgenomen bouwhoogte van het wooncomplex en de onderhandse verkoop van perceel B aan 1828-VIII. In een brief van 27 september 2022 van de advocaat van [Actiegroep X] aan de Gemeente staat (onder andere) het volgende:
“Het laatste maar niet onbelangrijkste punt betreft wellicht de kans op een onderhandse verkoop van gemeentelijke grond, te weten het perceel kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 4690.
Uit de intentieovereenkomst, gesloten tussen de gemeente en [Naam] d.d. 22 juli 2022, volgt dat [Naam] de intentie heeft om ten behoeve van de realisatie van [adres 2] gemeentelijke grond aan te kopen. Volgens artikel 1.3 van de intentieovereenkomst zal nog moeten worden onderhandeld over een anterieure overeenkomst en (onderhandse) grondverkoop door de gemeente, indien de ontwikkelvisie van [Naam] zodanig is uitgewerkt, dat het de goedkeuring van het college van burgemeesters en wethouders kan dragen.
Deze afspraak roept de vraag op, op grond waarvan de gemeente meent daartoe gerechtigd te zijn zonder zich tevoren ervan hebben vergewist of er geen andere belangstellenden zijn voor deze transactie.
Bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten dient de gemeente immers de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel, in acht te nemen. Dit geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente een overeenkomst tot verkoop van een aan haar toebehorend stuk grond sluit. De Actiegroep ziet niet in waarom lokale gegadigden niet zouden mogen mededingen bij de aankoop daarvan.
Met een beroep op het gelijkheidsbeginsel meldt [eiser] zich hierbij aan als gegadigde voor de aankoop van het desbetreffende stuk grond. [eiser] heeft veel belangstelling voor het stuk grond, daar hij aan de [Straatnaam] reeds vastgoed verhuurt. Laatstgenoemde kan hierdoor worden aangemerkt als serieuze gegadigde. De selectieprocedure hiervoor kunt u bekendmaken aan ondergetekenden. Wellicht ten overvloede verzoekt de Actiegroep om eventuele onderhandelingen met [Naam] ter zake de grond, voor zover onderhandelingen gaande zijn, op te schorten totdat ook andere gegadigden daartoe in de gelegenheid zijn gesteld.”
3.7.
De Gemeente heeft bij brief van 9 november 2022 onder andere betwist dat er in de bestaande omgeving nabij [adres 2] sprake is van een te hoge parkeerdruk dan wel dat de parkeerdruk als gevolg van de realisatie van het bouwplan zal toenemen. De Gemeente heeft met betrekking tot de voorgenomen verkoop van perceel B aangegeven dat de formele publicatie daarvan in een later stadium plaatsvindt.
3.8.
De Gemeente heeft op 28 februari 2024 het ‘Voornemen tot verkoop van gemeentegrond nabij [adres 2] ’ gepubliceerd in het Gemeenteblad. In de publicatie is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
De Gemeente is voornemens planologische medewerking te verlenen aan een bouwplan van 1828-VIII B.V. Het bouwplan voorziet in de sloop van de aanwezige bebouwing op [adres 2] en de realisatie van een appartementencomplex met 138 huurappartementen en bijbehorende gedeelde voorzieningen, waaronder ruimtes voor co-working en co-living, en de realisatie van ca. 53 openbare parkeerplaatsen, op het perceel gelegen aan de [adres 2] (dat reeds in eigendom is van 1828-VIII B.V.), en op een gedeelte van de percelen kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 4690 en 4812 (ter grootte van 395 m²).
De woningen worden verhuurd volgens het landelijk bekende 1828-woonconcept. Dat houdt in dat zelfstandige woningen (appartementen) binnen het wooncomplex worden verhuurd aan jongeren in de leeftijd van 18 tot 28 jaar, die gemeenschappelijke voorzieningen met elkaar delen. Ongeveer 85% van alle nieuwe woningen zijn sociale huurwoningen. Een gedeelte van de woningen zal worden verhuurd aan zorgbehoevende jongeren.
Voor de realisatie van het bouwplan is noodzakelijk een gedeelte gemeentegrond te verkopen aan 1828-VIII B.V. 1828-VIII B.V. is de juridisch eigenaar van het perceel en de daarop aanwezige opstal aan de [adres 2] , kadastraal bekend [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 2381.
Naar het oordeel van de Gemeente is 1828-VIII B.V. de enige serieuze gegadigde voor de aankoop van dit perceel.
Toelichting en motivering
Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, hierna het ‘Didam-arrest’). De Gemeente meent dat zij op grond van dit arrest het perceel gemeentegrond rechtstreeks – zonder voorafgaande openbare selectieprocedure – aan de ontwikkelaar mag verkopen, nu sprake is van een uitzonderingsregel die voortvloeit uit het Didam-arrest. De ontwikkelaar is volgens de Gemeente de enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel, waardoor het de Gemeente vrijstaat tot rechtstreekse verkoop aan de ontwikkelaar over te gaan. Daaraan liggen de volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria en omstandigheden ten grondslag:
- de Gemeente verkoopt de grond aan de eigenaar van de [adres 2] met als doel om één bouwplan te ontwikkelen voor deze locatie, inclusief het perceel gemeentegrond;
- verkoop van de gemeentegrond aan een andere partij dan 1828-VIII B.V. is niet wenselijk, omdat een separate ontwikkeling van het perceel gemeentegrond niet kan leiden tot een financieel haalbaar plan met een dergelijke omvang en soortgelijke functie, zoals het aantal (sociale) huurwoningen;
- verkoop van het perceel maakt de ontwikkeling van een uniek concept mogelijk, gebaseerd op een initiatief van 1828-VIII B.V. dat woonruimte biedt voor jongeren, waaraan de Gemeente met het aangaan van de anterieure overeenkomst in beginsel planologische medewerking verleent en waarin wordt voorzien in woningen voor een specifieke doelgroep waar veel vraag naar is;
- het te verkopen perceelsgedeelte is niet geschikt voor een separate herontwikkeling vanwege beperkingen als gevolg van de huidige omliggende (bedrijfs)bestemmingen en de beperkte oppervlakte.
Reactietermijn
Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit kenbaar te maken door middel van een gemotiveerd bericht aan info@leidschendam-voorburg.nl, uiterlijk op 20 maart om 18.00 uur gevolgd door het aanhangig maken van een kort geding bij de rechtbank te ’s-Gravenhage, uiterlijk op 10 april 2024.(…)”
3.9.
[eiser] is bij brief van 20 maart 2024 van zijn advocaat opgekomen tegen de voorgenomen verkoop van de Gemeentelijke percelen en heeft vervolgens een dagvaarding doen uitbrengen.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven –:
primair:
I. de Gemeente te verbieden om met 1828-VIII, dan wel een daaraan gelieerde onderneming of een derde, een koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot perceel B, tenzij een partij daarvoor in aanmerking komt als gevolg van een openbare selectieprocedure;
II. de Gemeente te verbieden om - voor zover een koopovereenkomst met 1828-VIII is gesloten - daaraan uitvoering te geven;
III. de Gemeente te gebieden om - voor zover de Gemeente perceel B alsnog wenst te verkopen of een ander recht ten aanzien van perceel B wenst te verstrekken - een openbare selectieprocedure te organiseren die voldoet aan de eisen uit het Didam-arrest.
subsidiair:
IV. een maatregel te treffen die passend is en recht doet aan de belangen van [eiser] .
alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Op grond van het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) moet de Gemeente bij de voorgenomen verkoop van perceel B aan (potentiële) gegadigden de mogelijkheid bieden om mee te dingen, wanneer er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten valt dat er meerdere gegadigden zijn. Er is in dit geval geen sprake van een uitzonderingssituatie op basis waarvan de Gemeente mag afzien van het doorlopen van een openbare selectieprocedure. De Gemeente heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat 1828-VIII op basis van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria de enige serieuze gegadigde is. Gelet op de voorgeschiedenis had het voor de Gemeente duidelijk moeten zijn dat [eiser] serieuze interesse in perceel B heeft en had hij ook als serieuze gegadigde moeten worden aangemerkt. [eiser] wenst perceel B te (her)ontwikkelen als parkeerruimte, omdat in de omgeving van [adres 2] sprake is van aanzienlijke parkeerproblematiek, die bij ontwikkeling van het bouwplan van 1828-VIII alleen maar zal toenemen. Nu de huurder van [eiser] zich het recht heeft voorbehouden om de tussen haar en [eiser] gesloten huurovereenkomst voortijdig te mogen beëindigen indien blijkt dat er als gevolg van (her)ontwikkeling onvoldoende parkeergelegenheid over blijft, heeft [eiser] belang bij het realiseren van parkeerruimte op perceel B.
4.3.
De Gemeente voert verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 1828-VIII heeft geen zelfstandig verweer gevoerd. Zij ondersteunt het verweer van de Gemeente.
5.De beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
5.1.
De Gemeente heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat de dagvaarding te laat aan de Gemeente is betekend. Volgens de Gemeente is de dagvaarding in deze kortgedingprocedure betekend op 16 mei 2024 en dus buiten de in de publicatie in het Gemeenteblad van 28 februari 2024 vermelde vervaltermijn, die op 10 april 2024 is geëindigd.
5.2.
De voorzieningenrechter volgt de Gemeente op dit punt niet. In de publicatie in het Gemeenteblad van 28 februari 2024 is vermeld, dat bezwaar kan worden gemaakt tegen de voorgenomen verkoop van perceel B door dit uiterlijk op 20 maart 2024 om 18.00 uur in een bericht aan de Gemeente kenbaar te maken en vervolgens uiterlijk 10 april 2024 een kort geding aanhangig te maken. Het staat vast dat [eiser] bij brief van 20 maart 2024 tijdig heeft aangegeven zich niet te kunnen verenigen met de voorgenomen verkoop. Vervolgens moet beoordeeld worden of onderhavig geding tijdig door [eiser] aanhangig is gemaakt. In artikel 125 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is bepaald dat het geding in een dagvaardingsprocedure aanhangig is vanaf de dag van dagvaarding. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1087) geoordeeld dat dat anders is in kortgedingprocedures, omdat de eiser bij een kort geding, voordat hij de kort geding dagvaarding kan laten betekenen, een datum voor behandeling van dat kort geding dient aan te vragen door een aanvraagformulier en concept-dagvaarding aan de voorzieningenrechter te sturen. Vervolgens moet de eiser de verkregen datum voor het kort geding binnen twee dagen aan de gedaagde kenbaar maken en de gedaagde de concept-dagvaarding toezenden. Dit brengt mee dat over het algemeen voordat de dagvaarding aan de gedaagde wordt betekend aan de gedaagde is medegedeeld dat, wanneer, en waarover een kort geding zal plaatsvinden. Een kort geding wordt daarom geacht ‘aanhangig’ te zijn zodra de bedoelde mededeling is gedaan, dan wel de dagvaarding is uitgebracht.
5.3.
[eiser] heeft onweersproken naar voren gebracht dat op 9 april 2024 aan de Gemeente de datum van de mondelinge behandeling van het kort geding is medegedeeld en de conceptdagvaarding aan haar is toegezonden. In lijn met de overwegingen van de Hoge Raad uit voormeld arrest van 3 juni 2016 heeft [eiser] onderhavige kortgedingprocedure daarmee tijdig, namelijk vóór 10 april 2024, aanhangig gemaakt. [eiser] is dus ontvankelijk in zijn vorderingen.
Geen misbruik van procesrecht
5.4.
De Gemeente voert aan dat [eiser] misbruik van procesrecht maakt. Volgens de Gemeente gaat het [eiser] alleen om de door hem gestelde parkeerproblematiek en wendt hij onderhavig kort geding aan als verkapt rechtsmiddel om bezwaar te maken tegen het bestemmingsplan, terwijl een dergelijk bezwaar in een bestuursrechtelijk traject thuishoort. Dit verweer slaagt niet. Het gaat hier immers om de vraag of de verkoop van de gemeentegrond via een openbare selectieprocedure had moeten gaan. Dat is bij uitstek een civiele kwestie. Daaraan doet niet af dat [eiser] wil meedingen naar de koop, en zijn wens daartoe met name verband houdt met zijn zorgen omtrent een gebrek aan parkeerruimte bij realisatie van het beoogde bouwplan.
Spoedeisend belang
5.5.
De Gemeente heeft verder als verweer gevoerd dat het [eiser] aan een spoedeisend belang ontbreekt, nu hij al vanaf begin 2022 bekend was met de plannen van 1828-VIII en de Gemeente. De voorzieningenrechter gaat ook aan dit verweer voorbij. De Gemeente heeft in de publicatie van 28 februari 2024 aangegeven dat een ieder die zich niet kan verenigen met de voorgenomen verkoop van perceel B, op straffe van verval van recht, dit uiterlijk op 20 maart 2024 aan de Gemeente kenbaar moet maken en vervolgens uiterlijk 10 april 2024 een kort geding aanhangig moet maken. Dat heeft [eiser] gedaan. De Gemeente kan [eiser] reeds daarom niet tegenwerpen dat hij geen spoedeisend belang heeft. Daar komt bij dat ook niet goed valt in te zien waarom spoedeisend belang zou ontbreken, nu het gaat om een voorgenomen verkoop met de daaraan verbonden blijvende gevolgen.
Didam-arrest
5.6.
Uit het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) volgt, dat wanneer een overheidslichaam van plan is een onroerende zaak te verkopen, voldaan moet worden aan bepaalde voorwaarden. In dit kort geding is in geschil of de Gemeente met haar voornemen om perceel B te verkopen aan 1828-VIII heeft voldaan aan de in het Didam-arrest gestelde voorwaarden.
5.7.
In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort, dat een overheidslichaam in een dergelijk geval ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, indien er meerdere gegadigden zijn die in aanmerking willen komen voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de gegadigde wordt geselecteerd en die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt volgens de Hoge Raad ook mee dat het overheidslichaam, om gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de te verkopen locatie, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen, aldus de Hoge Raad.
5.8.
De hiervoor bedoelde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij dient te worden gemotiveerd waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
5.9.
De Gemeente doet een beroep op de hiervoor in rechtsoverweging 5.8. bedoelde uitzondering. Beoordeeld moet worden of de Gemeente op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria redelijkerwijs heeft kunnen vaststellen dat 1828-VIII de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van perceel B.
5.10.
De Gemeente heeft in dat kader naar voren gebracht dat zij bij gebiedsontwikkeling beleidsvrijheid heeft waarbij zij grondposities mag inzetten. Haar beleid is gericht op het zoveel mogelijk faciliteren van (sociale) woningbouw, mede met het oog op gemaakte prestatieafspraken betreffende nieuwbouw. 1828-VIII is voornemens ter plaatse een woningbouwproject te realiseren voor een jonge doelgroep. Dat plan kan alleen doorgang vinden als perceel B wordt aangekocht door 1828-VIII en wordt samengevoegd met het aangrenzende perceel, dat al in handen is van 1828-VIII. [eiser] is volgens de Gemeente geen serieuze gegadigde voor de koop van perceel B, omdat hij niet een met het bouwplan van 1828-VIII vergelijkbaar plan heeft ingediend, maar alleen heeft voorgesteld perceel B te ontwikkelen als parkeerruimte. Een dergelijk gebruik van perceel B is door de Gemeente niet gewenst. [eiser] is bovendien geen eigenaar van een aangrenzend perceel dat hem in staat zou stellen na aankoop alsnog een bouwplan van de door de Gemeente gewenste omvang te realiseren, terwijl separate ontwikkeling van perceel B nimmer kan leiden tot een haalbaar bouwplan voor sociale huurwoningen. De Gemeente heeft in haar voornemen tot verkoop dienovereenkomstig toegelicht waarom volgens haar de uitzonderingsregel die voortvloeit uit het Didam-arrest van toepassing is. Het gaat volgens haar ter plaatse om ontwikkeling van één bouwplan voor sociale huurwoningen voor jongeren, dat dient plaats te vinden op perceel B en naastgelegen percelen die toebehoren aan 1828-VIII. Een separate ontwikkeling van perceel B kan niet kan leiden tot een financieel haalbaar plan met een dergelijke functie en omvang en perceel B is te klein om zelfstandig te worden herontwikkeld. Gelet op de beleidsdoelstellingen van de Gemeente is 1828-VIII, als eigenaar van het naastgelegen perceel, dan ook de enige serieuze gegadigde voor de koop van perceel B, aldus de Gemeente.
5.11.
[eiser] betwist dat sprake is van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Hij stelt dat de gepubliceerde selectiecriteria naar 1828-VIII zijn toegeschreven. Volgens [eiser] blijkt dit uit de omstandigheid dat de Gemeente en 1828-VIII al sinds 2020 contact met elkaar hebben over de (her)ontwikkeling van [adres 2] , terwijl de Gemeente daarvoor geen beleidskader en/of visie had met betrekking tot de (her)ontwikkeling van perceel B. Daarnaast voert [eiser] aan dat de beoogde (her)ontwikkeling van [adres 2] in strijd is met het beleid dat de Gemeente voert op het gebied van (sociale) woningbouw en gronduitgifte. Volgens [eiser] moet ook voorbij worden gegaan aan het argument dat perceel B alleen voor integrale ontwikkeling met een aangrenzend perceel geschikt is. Volgens [eiser] is perceel B vanwege de bedrijvigheid in de omgeving juist wel geschikt voor zelfstandige ontwikkeling, bijvoorbeeld als parkeerplaats.
5.12.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat aan de Gemeente beleidsvrijheid en beleidsruimte toekomt bij het opstellen van criteria aan de hand waarvan de kring van gegadigden wordt bepaald. Deze criteria moeten wel objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De Gemeente heeft met betrekking tot haar stelling dat haar beleid is gericht op (sociale) woningbouw verwezen naar diverse beleidsstukken, waaronder de ‘Woonagenda Leidschendam-Voorburg 2024-2027’, de ‘Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022’ en de ‘Bouwsteen Groene woongemeente 2021 Leidschendam-Voorburg’. Daaruit volgt dat er in de regio Leidschendam een groot tekort bestaat aan betaalbare (sociale) huurwoningen en dat de Gemeente er daarom naar streeft (sociale) woningbouw te laten ontwikkelen. Daarnaast heeft de Gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat een integrale ontwikkeling van perceel B met een aangrenzend perceel nodig is om een haalbaar bouwplan te kunnen ontwikkelen dat voldoet aan gemeentelijke behoeften en dat zij door verkoop aan de eigenaar van een belendend perceel ook voldoet aan het beleid dat zij in het algemeen voert met betrekking tot gronduitgifte. De Gemeente heeft in dat kader onweersproken naar voren gebracht dat gemeentegrond in beginsel alleen aan eigenaren van direct aangrenzende percelen wordt verkocht. Onder die omstandigheden is het niet onredelijk dat de Gemeente als voorwaarde voor de verkoop van perceel B heeft gesteld, dat dat perceel moet kunnen worden betrokken in een integrale ontwikkeling met een naastgelegen perceel ten behoeve van sociale woningbouw.
5.13.
Vervolgens moet worden beoordeeld of 1828-VIII kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde. De voorzieningenrechter stelt vast dat 1828-VIII eigenaar is van het naast perceel B gelegen perceel, namelijk [adres 2] . De percelen van [eiser] grenzen niet aan perceel B, nu daartussen een perceel met openbare weg is gelegen. Dit brengt mee dat [eiser] dus, anders dan 1828-VIII, niet als eigenaar van een aangrenzend perceel kan worden aangemerkt.
5.14.
De Gemeente mocht, in het licht van het door haar gevoerde (grond)beleid dat mede is gericht op het bevorderen van (sociale) woningbouw, in dit geval in redelijkheid als eis stellen dat de verkoop van perceel B slechts zou plaatsvinden in het kader van een integrale ontwikkeling van dat perceel met naastgelegen percelen. Alleen zo kan immers de ter plekke gewenste en noodzakelijke woningbouw worden gerealiseerd. De Gemeente mocht onder de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijs aannemen dat 1828-VIII de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop van perceel B. De Gemeente was daarom niet verplicht om een openbare selectieprocedure te organiseren. De stelling van [eiser] dat hij al in 2022 te kennen heeft gegeven op perceel B een parkeerplaats te willen realiseren en hij daarom ten onrechte niet als serieuze gegadigde voor de koop is aangemerkt wordt gepasseerd. Een ontwikkeling tot parkeerplaats werd en wordt, zoals gezegd, door de Gemeente niet gewenst. De Gemeente kan niet worden gedwongen grond te verkopen aan een derde voor een door haar niet beoogd doel. Zij behoefde [eiser] dus niet als serieuze gegadigde aan te merken. Ook de stelling van [eiser] dat er als gevolg van de beoogde woningbouw mogelijk parkeerproblemen kunnen ontstaan en zijn huurder dan wellicht de huur zal opzeggen maakt het oordeel niet anders. [eiser] dient, indien volgens hem in het komende bouwplan te weinig rekening wordt gehouden met de parkeerdruk, die bezwaren in een bestuursrechtelijk traject in te brengen. Alsdan zal kunnen worden bezien of zijn bezwaar aanleiding moet zijn om vergunning(en) te weigeren en/of aan te passen.
5.15.
De voorzieningenrechter tekent nog aan dat de Gemeente de voorgenomen verkoop tijdig kenbaar heeft gemaakt in het Gemeenteblad, waarbij zij op deugdelijke wijze heeft toegelicht waarom zij van mening is dat 1828-VIII de enige serieuze gegadigde is. Daarbij is er tevens op gewezen dat in kort geding kan worden opgekomen tegen de voorgenomen onderhandse verkoop. Daarmee heeft de Gemeente gedaan wat zij moest doen en voldoende openheid betracht. Van inbreuk op het gelijkheidsbeginsel is onder de gegeven omstandigheden ook geen sprake. Gelet op al het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
Proceskosten
5.16.
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van zowel de Gemeente als van 1828-VIII. De proceskosten van zowel de Gemeente als van 1828-VIII worden begroot op:
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.973,00
5.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van zowel de Gemeente als 1828-VIII van ieder € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra aan de betreffende partij betalen, plus de kosten van betekening;
6.3.
veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten van de Gemeente als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
6.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2024.
liv