ECLI:NL:RBDHA:2024:8325

• Datum uitspraak: 29 mei 2024
• Publicatiedatum: 30 mei 2024
• Zaaknummer: C/09/652860 / HA ZA 23-754
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.M. de Bruijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onvoldoende gedocumenteerd beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst met contractuele boete en matiging

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 29 mei 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de ontbinding van een koopovereenkomst. [eiseres] had haar woning te koop gezet en deze verkocht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor € 450.000. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen, waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op beroepen. Echter, zij hebben niet voldaan aan de documentatieplicht die aan dit voorbehoud is verbonden. De rechtbank oordeelde dat de afwijzing van de hypotheekaanvraag niet voldeed aan de eisen van de koopovereenkomst, waardoor het beroep op het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig was. Hierdoor was [eiseres] gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete van € 45.000. De rechtbank heeft echter de boete gematigd tot € 25.000, omdat [eiseres] niet tijdig had aangegeven dat de afwijzing onvoldoende was gedocumenteerd. De vorderingen van [eiseres] tot aanvullende schadevergoeding en buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen. De rechtbank heeft de proceskosten ten laste van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/652850 / HA ZA 23-754

Vonnis van 29 mei 2024

in de zaak van

[eiseres] te [woonplaats 1] ,

eiseres,

advocaat: mr. N. Overeem te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

advocaat: mr. Y.H.M. van Mierlo te Breda.

Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden zullen hierna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 augustus 2024, met de producties 1 tot en met 17;

- de conclusie van antwoord, met de producties 1 tot en met 10;

- het tussenvonnis van 31 januari 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

- de akte overlegging producties van de zijde van [eiseres] , met de producties 18 tot en met 25;

- de mondelinge behandeling van 15 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] was eigenaar van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats 1] (hierna: de woning). In verband met de koop van een appartement(srecht) heeft [eiseres] de woning te koop gezet. Bij koopovereenkomst van 26 mei 2022 (hierna: de koopovereenkomst) hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gekocht. De koopsom bedroeg € 450.000. [eiseres] werd bij de verkoop van de woning bijgestaan door een makelaar van het kantoor [bedrijf 1] Makelaars [plaats 2] (hierna: de makelaar).

2.2.

De koopovereenkomst is door de makelaar opgesteld en is een uitwerking van het standaard NVM-koopcontract. In de koopovereenkomst zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen:

“ artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 september 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).

(…)

artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 5 juli 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 45.000 (…). 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…).

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 28 juni 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 100% van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…). Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of een verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; (…) 15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: De afwijzing dient de informatie te bevatten van de hoogte van de aangaande financiering, het onderpand waardoor de hypotheek is aangevraagd, de NAW gegevens van de aanvrager(s) en de reden van afwijzing. ”

2.3.

Voor de aanvraag van een financiering hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich laten bijstaan door een financieel adviseur van Wolters & Co (hierna: de hypotheekadviseur).

2.4.

Op 27 juni 2022 heeft hypotheekadviseur het volgende e-mailbericht aan de makelaar gestuurd:

“ Onderwerp: [adres] [plaats 1] (…) Inzake bovengenoemd onderpand moeten onze wederzijdse relaties – [gedaagde 2] en [gedaagde 1] – helaas gebruik maken van artikel 15 van de ondertekende koopovereenkomst. Helaas is het relaties niet gelukt om een passende financiering te krijgen. De aanvullende informatie (afwijsbrief geldverstrekker) volgt.” 2.5. Later die dag heeft de hypotheekadviseur een aan hem gerichte afwijzingsbrief van Allianz Vermogen B.V. aan de makelaar gestuurd (hierna: de afwijzing). De afwijzing vermeldt, voor zover relevant:

“datum (…) 27 juni 2022 (…) (…) betreft (…) Beoordeling hypotheek-aanvraag t.n.v. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] . (…) De aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening ten name van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te [plaats 1] hebben wij ontvangen en beoordeeld. Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen, omdat:

• De maandlasten van het gevraagde hypotheekbedrag zijn volgens de inkomensnorm te hoog in relatie tot het besteedbaar inkomen voor wonen.”

2.6.

De makelaar heeft [eiseres] op de hoogte gebracht van het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het financieringsvoorbehoud. Daarop heeft [eiseres] zich gewend tot haar rechtsbijstandsverzekeraar.

2.7.

Bij brief van 5 juli 2022 heeft de toenmalige advocaat van [eiseres] laten weten dat [eiseres] het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het financieringsvoorbehoud niet accepteert, omdat – kort gezegd – het niet goed zou zijn gedocumenteerd en (daarmee) niet al het redelijk mogelijke zou zijn gedaan om een financiering te verkrijgen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij diezelfde brief in gebreke gesteld, omdat niet tijdig is voldaan aan de verplichting tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Daarbij zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om binnen acht dagen alsnog aan deze verplichting te voldoen, bij gebreke waarvan in rechte nakoming zal worden gevorderd dan wel de koopovereenkomst zal worden ontbonden en aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.

2.8.

In reactie hierop hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich bij e-mail van 18 juli 2022 van hun advocaat beroepen op hun ontbinding op grond van het financieringsvoorbehoud. Bij deze e-mail was gevoegd het aanvraagformulier hypothecaire geldlening d.d. 10 juni 2022 (hierna: het aanvraagformulier), waarin, naast de NAW gegevens van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , onder meer het volgende is opgenomen:

“Voor maatschappij : Allianz (…) Aanvraag is verzorg door : [naam] (…)

AANVRAGER(S) Aanvrager 1 Aanvrager 2 Naam [gedaagde 2] [gedaagde 1] (…)

ONDERPAND

(…)

Adres: [adres]

Postcode en woonplaats [postcode] [plaats 1]

(…)

AANVRAAGGEGEVENS (…) Bedrag Inschrijving € 450.000 (…)” 2.9. Bij e-mail van 19 juli 2022 heeft [eiseres] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gehoor hebben gegeven aan de sommatie van 5 juli 2022. [eiseres] heeft zich daarbij uitdrukkelijk het recht voorbehouden om aanspraak te maken op de contractuele boete en vergoeding van eventuele aanvullende schade.

2.10.

Levering van de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is uitgebleven.

2.11.

Op 31 oktober 2022 heeft [eiseres] haar appartement(srecht) geleverd gekregen. Daartoe heeft zij een overbruggingshypotheek afgesloten.

2.12.

[eiseres] heeft de woning uiteindelijk aan een derde verkocht voor een verkoopprijs van € 397.000. De woning is op 15 december 2022 aan deze derde geleverd.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden;

II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van € 45.000 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van € 18.710,58 aan aanvullende schade, te vermeerderen met de wettelijke;

IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van € 1.375 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,

met veroordeling van [gedaagde 1] in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na datum vonnis tot aan de dag van volledige betaling.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door niet te voldoen aan de respectievelijke verplichting tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie en door niet mee te werken aan de levering van de woning tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de genoemde verplichtingen uit de koopovereenkomst ook na ingebrekestelling niet zijn nagekomen, was [eiseres] gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en maakt zij aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom met een aanvullende schadevergoeding nu de daadwerkelijke schade het boetebedrag overstijgt.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de vorderingen en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vorderingen dan wel tot afwijzing of matiging daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kernvraag is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldaan aan de voorwaarden waaronder zij de ontbindende voorwaarde van financiering mochten inroepen. Indien daaraan is voldaan, dan heeft het inroepen van het financieringsvoorbehoud tot de ontbinding van de koopovereenkomst geleid. Van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst is dan geen sprake, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de door [eiseres] gevorderde contractuele boete niet verschuldigd zijn.

Is voldaan aan de documentatieplicht financieringsvoorbehoud? 4.2. Volgens [eiseres] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, omdat de mededeling waarmee zij de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen niet goed gedocumenteerd is gebeurd waardoor zij niet kon nagaan of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan om de financiering rond te krijgen.

4.3.

De rechtbank is het met [eiseres] eens. Daarvoor is het volgende redengevend.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat het beroep op het financieringsvoorbehoud blijkens artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst “goed gedocumenteerd” dient te worden gedaan. Volgens datzelfde artikel wordt onder “goed gedocumenteerd” verstaan – kort gezegd – dat er één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling door de koper wordt overgelegd. De afwijzing moet de volgende informatie bevatten: naam, adres en woonplaats van de aanvrager (NAW-gegevens), voor welk bedrag en met welk onderpand de financiering is aangevraagd en de reden van afwijzing.

4.5.

De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper op korte termijn moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient mede om te beoordelen of aan de op de kopers rustende inspanningsverplichting is voldaan, onder meer door controleerbaar te maken of de afwijzing ziet op een financieringsaanvraag van ten hoogste het in het financieringsvoorbehoud genoemde bedrag en betrekking heeft op het betrokken pand.

4.6.

Bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de afwijzing overgelegd. Daarin staat niet voor welk de bedrag financiering is aangevraagd en welk pand het betreft. Daarmee voldeed de afwijzingsbrief niet aan de voorwaarden uit de koopovereenkomst.

4.7.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiseres] redelijkerwijs niet mocht verwachten dat het bedrag waarvoor de financiering was aangevraagd zou worden vermeld in de afwijzingsbrief. Partijen zijn dit immers expliciet overeengekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden evenmin gevolgd in hun betoog dat de betreffende informatie niet relevant zou zijn. Uit de afwijzing volgt dat, volgens de hypotheekverstrekker, de maandlasten van het aangevraagde hypotheekbedrag te hoog zouden zijn in relatie tot het besteedbaar inkomen voor wonen. Daarom had [eiseres] er belang bij te kunnen controleren voor welk hypotheekbedrag de aanvraag was gedaan, nu was overeengekomen dat dit voor maximaal 100% van de overeengekomen koopsom mocht.

4.8.

Ten slotte blijkt uit de afwijzing evenmin voor welk onderpand de hypotheek is aangevraagd, terwijl partijen ook dit expliciet hebben afgesproken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dus ook op dit punt niet voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht.

4.9.

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de enkele overlegging van de afwijzing niet hebben voldaan aan de op hen rustende verplichting om het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd in te roepen. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is dus niet rechtsgeldig gedaan. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] achteraf (op 18 juli 2023) de ontbinding nader hebben onderbouwd aan de hand van het aanvraagformulier doet daar niet aan af, omdat op dat moment de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud (ruim) was verstreken. Gelet op het belang van [eiseres] om duidelijkheid te krijgen over de geldigheid van het ingeroepen financieringsvoorbehoud en voornoemde ratio van de documentatieplicht acht de rechtbank de termijnoverschrijding niet verschoonbaar.

4.10.

De slotsom is dan ook dat de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst niet is ingetreden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren onverkort verplicht de koopovereenkomst na te komen. Ondanks ingebrekestelling door [eiseres] , hebben zij niet aan deze verplichting voldaan. Dit betekent dat [eiseres] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst vastgestelde boete van € 45.000 in beginsel verschuldigd zijn.

Matiging van de contractuele boete? 4.11. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich op matiging van de contractuele boete tot nihil. Zij voeren daartoe aan dat [eiseres] hen niet direct na het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft verzocht de ontbrekende gegevens aan te leveren maar daarmee heeft gewacht tot na de termijn waarbinnen een beroep op het financieringsvoorbehoud kon worden gedaan alsook dat de door Immerzeel opgevoerde schadeposten (daarom en ook anderszins) niet (volledig) op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen worden afgewenteld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook aangegeven de boete niet te kunnen betalen. Toepassing van het boetebeding zou, aldus nog steeds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leiden.
4.12. [eiseres] heeft daartegenover aangevoerd dat een dergelijke vergaande matiging zich niet laat rijmen met de afschrikwekkende werking die een contractuele boete zou moeten hebben en ook niet met de omstandigheden van het geval. Zo zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich voor hun beroep op het financieringsvoorbehoud richting [eiseres] verwachtingsvol hebben uitgelaten over het verkrijgen van een financiering door aan te geven dat zij reeds een positieve offerte van een bank hadden ontvangen. Ook stelt [eiseres] aanzienlijke schade te hebben geleden als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft de volgende schadeposten opgevoerd:

(i) lagere verkoopopbrengst woning € 53.000,00
(ii) kosten overbruggingshypotheek € 4.352,00
(iii) betaalde hypotheekrente € 1.368,06
(iv) courtagekosten [bedrijf 2] € 4.990,52,

aldus meer dan het contractuele boetebedrag.

maatstaf 4.13. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechtbank op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijkheid eist, een bedongen boete matigen. De matigingsbevoegdheid dient terughoudend te worden gehanteerd. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). De omstandigheden van het geval zij uiteindelijk beslissend en niets verhindert de rechter gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen, zoals het zijn van particulier (HR 13 juli 2012 ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang (MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 6 , p.326).

toepassing maatstaf 4.14. Met inachtneming van voormelde maatstaf ziet de rechtbank aanleiding tot matiging van de contractuele boete. De rechtbank weegt hierbij de volgende feiten en omstandigheden mee.

4.15.

Voorop gesteld wordt dat [eiseres] niet vóór de afloop van de ontbindingstermijn op 28 juni 2022 heeft aangegeven dat de op 27 juni 2022 bij de mededeling tot ontbinding overgelegde afwijzing onvoldoende gegevens bevatte. In dat geval hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog actie kunnen ondernemen om hun beroep op het financieringsvoorbehoud overeenkomstig de koopovereenkomst te onderbouwen, bijvoorbeeld door direct het aanvraagformulier te overleggen. [eiseres] heeft de ontbindingsverklaring en de afwijzingsbrief in ontvangst genomen en vervolgens gewacht tot het moment dat het financieringsvoorbehoud was verlopen en zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke kon stellen. [eiseres] , dan wel de makelaar die namens haar de ontbindingsverklaring in ontvangst heeft genomen, had eenvoudig kunnen constateren dat in de afwijzing niet alle overeengekomen gegevens waren opgenomen en zich daar op kunnen beroepen. Zodoende heeft [eiseres] zich onvoldoende het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangetrokken om verschuldigdheid van de boete te voorkomen, zoals op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid van haar kon worden verwacht. De rechtbank ziet in dit handelen van [eiseres] aanleiding de contractuele boete te matigen, doch niet tot minder dan de door [eiseres] (naar het oordeel van de rechtbank) geleden schade.

4.16.

De rechtbank weegt daarbij mee dat naar haar oordeel sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de door [eiseres] als gevolg van het handelen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geleden schade. Dit omdat, zoals terecht door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betoogd, niet alle door [eiseres] opgevoerde schadeposten (volledig) aan de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst kunnen worden toegerekend. Dit kan als volgt worden toegelicht:

Ad. (i) lagere verkoopopbrengst - Uit de door [eiseres] als productie 9 overgelegde leveringsakte volgt dat de woning aan een derde is verkocht voor € 397.000, dus voor € 53.000 minder dan waarvoor [eiseres] de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is deze verminderde verkoopopbrengst met name het gevolg van de omstandigheid dat [eiseres] de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst te koop heeft gezet voor € 399.000, dus voor een aanzienlijk lagere vraagprijs dan de vraagprijs van € 450.000 waarvoor de woning eerder te koop stond. Uit het door [eiseres] in dit kader als productie 8 overgelegde nieuwsbericht volgt weliswaar dat in het vierde kwartaal van 2022 sprake was van een afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt, maar niet dat die afkoeling een daling van de huizenprijzen van meer dan 11% ^[1] met zich meebracht, zoals [eiseres] stelt. Het nieuwsbericht noemt een gemiddelde prijsdaling van 6% op jaarbasis waarvan bijna 4% aan het vierde kwartaal kan worden toegerekend. Volgens de NVM Analyse woningmarkt vierde kwartaal 2022 (Analyse Woningmarkt 4e kwartaal 2022 (nvm.nl)) betreft laatstgenoemd percentage meer specifiek 3,7%. Toepassing van dat percentage zou leiden tot een schadepost van (3,7% van € 450.000 =)
€ 16.650 .

Ad (ii) en (iii) (rente) kosten overbruggingshypotheek - Uit productie 10 bij dagvaarding volgt dat [eiseres] in maart 2022 een appartement(srecht) heeft gekocht dat zij op 31 oktober 2022 diende af te nemen, hetgeen blijkens de als productie 11 bij dagvaarding overgelegde kadastrale uitdraai ook is gebeurd. Uit de als productie 9 bij dagvaarding overgelegde leveringsakte blijkt dat de levering van de woning aan een derde op 15 december 2022 heeft plaatsgevonden, terwijl de koopovereenkomst voorzag in een levering op (uiterlijk) 30 september 2022. [eiseres] stelt dat zij door de latere eigendomsoverdracht van de woning genoodzaakt was een overbruggingshypotheek af te sluiten hetgeen bij een deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst niet had gehoeven omdat de woning hypotheekvrij was en zij de aankoop dan met de verkoopprijs had kunnen financieren. Een en ander is niet (voldoende) door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist. De met het voorgaande gemoeide schade bedraagt volgens [eiseres] € 4.352 + € 1.368,06 =
€ 5.720,06 , bestaande uit afsluitingskosten en betaalde rente over de periode 31 oktober 2022 tot 15 december 2022. Dit bedrag heeft [eiseres] voldoende onderbouwd met schriftelijke stukken (productie 12 bij dagvaarding). Dat [eiseres] het risico heeft genomen dat de verkoopprijs van de woning niet tijdig beschikbaar zou zijn voor de betaling van de koopprijs van het appartement(srecht) doet daar niet aan af. [eiseres] mocht het risico nemen dat de koopovereenkomst wel tijdig zou worden ontbonden. Dat maakt niet dat zij ook de gevolgen van het niet nakomen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet dragen.

Ad (iv) courtagekosten [bedrijf 2] - Ter zitting heeft [eiseres] niet langer aanspraak gemaakt op vergoeding van deze post.

Resumé De rechtbank schat de door [eiseres] geleden schade derhalve op € 22.370,06, wat een aanzienlijk lager bedrag is dan de contractuele boete.

4.17.

De rechtbank acht, ook als [eiseres] haar schade in het geheel niet zou hebben onderbouwd, een matiging tot nihil, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht, geen recht doen aan het feit dat het voornamelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn die zijn tekortgeschoten in hun contractuele verplichtingen en het feit dat partijen voor dat geval een boete zijn overeengekomen. Mede gezien de door [eiseres] geleden schade ziet de rechtbank aanleiding de boete te matigen tot € 25.000.

Geen aanvullende schadevergoeding 4.18. [eiseres] heeft op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst recht op vergoeding van de schade die voortvloeit uit het tekortschieten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor zover die schade het bedrag van de (gematigde) contractuele boete overstijgt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen doet deze situatie zich niet voor. De vordering tot aanvullende schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.19.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

Slotsom en wettelijke rente 4.20. De slotsom is dat de onder I. gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Vordering II. zal worden toegewezen tot een bedrag van € 25.000, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente. Uit de dagvaarding valt echter niet duidelijk op te maken vanaf welke datum [eiseres] deze rente vordert, zodat deze zal worden toegewezen vanaf datum dagvaarding. De vorderingen III. en IV. worden afgewezen.

Proceskosten

4.21.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat € 2.428,00 ( 2 punten tarief IV)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in __________ de beslissing)
Totaal € 4.036,85

4.22.

De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals in de beslissing wordt vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [eiseres] is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van [eiseres] van € 4.036,85 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en vonnis daarna wordt betekent, dan moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 92,00 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening van de proceskosten;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.

1486

Voetnoten

1. Het prijsverschil van € 53.000 komt neer op een prijsdaling van ruim 11%.