ECLI:NL:RBDHA:2024:6334

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/7534

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

29 februari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 597.000 (de beschikking).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024.

Namens belanghebbende is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] ,

[naam 3] , [naam 4] en [naam 5] .

Beslissing

De rechtbank:

 verklaart het beroep ongegrond;

 wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 572.000.

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen, matig onderhoud en matige isolatie. Op 28 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de woning inpandig opgenomen, waarbij is geconstateerd dat er veel vernieuwingen hebben plaatsgevonden. Uit deze opname blijkt dat het totale kwaliteit-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning uitkomt op gemiddeld. De heffingsambtenaar heeft verder ter zitting toegelicht dat het object [adres 2] als ondergrens is meegenomen in de waardebepaling, zodat de daadwerkelijke bodemprijs inzichtelijk wordt en er niet enkel met objecten wordt vergeleken die in een goede staat verkeren. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat dit object, anders dan belanghebbende stelde, geen slooppand is en dat dit object meegenomen kan worden in de waardebepaling. De rechtbank ziet geen reden om hieraan te twijfelen.

4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft gesteld dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is uitgegaan van een te groot oppervlak van de woning. Echter, de heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van de woning weliswaar 163 m2 is maar dat het totale oppervlak van de woning 185 m2 is door de toevoeging van de garage en de dakkapel. Verder stelt belanghebbende dat verschillende vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat deze een later bouwjaar hebben en er dus – in tegenstelling tot bij de woning – spouwmuren aanwezig zullen zijn. Hierover heeft de heffingsambtenaar onweersproken verklaard dat de objecten [adres 2] en [adres 3] ook niet beschikken over spouwmuren. Tevens volgt de rechtbank belanghebbende niet in zijn stelling dat het object [adres 4] moet worden betrokken in de vergelijking, nu dit object een kleiner oppervlak heeft en is gelegen in een andere kern. Voor het eerst ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar voor de correctie inzake het afnemend grensnut ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. De rechtbank acht dit afdoende.^[1]

5. Belanghebbende heeft (al dan niet voor het eerst ter zitting) gesteld dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden omdat de heffingsambtenaar de grondstaffel en de waarde van alle objectonderdelen niet heeft verstrekt, geen analyse van de indexering heeft verstrekt en ook niet het bedrag per afwijkende factor voor de KOUDV-factoren. Deze beroepsgrond faalt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de informatie die hij in de bezwaarfase aan belanghebbende heeft verstrekt, waaronder de grondstaffel en een onderbouwing van de indexering, aan de toezendplicht voldaan. Het moeten toezenden van een (verdergaande) analyse van de indexering vindt geen steun in het recht. Wat betreft het bedrag per afwijkende factor voor de KOUDV-factoren en de waarde van de objectonderdelen merkt de rechtbank op dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of om het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren of objectonderdelen, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.^[2]

6. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar doet aan ‘doelredeneren’ faalt eveneens. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten te gebruiken of om van andere KOUDV-factoren uit te gaan dan in de bezwaarfase.

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

8. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar minder dan twee jaar vóór de uitspraakdatum van de rechtbank ontvangen. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten rechter, in aanwezigheid van S. Liesveld, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2024.

De griffier is verhinderd om de

uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via
www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Ongegrondverklaring beroep tegen WOZ-waarde woning gemeente Westland