Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/7284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te Den Haag, belanghebbende(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 18 oktober 2022 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 299.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024.
Namens belanghebbende is verschenen [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 282.000. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (de toezendplicht) heeft geschonden. Ook is in geschil of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd en of het inzagerecht is geschonden.
Beoordeling van de waarde van de woning
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De (eventueel gedateerde) staat van de voorzieningen en de ongunstige ligging is reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten omdat deze objecten beschikken over vergelijkbare voorzieningen en een vergelijkbare ligging. De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van belanghebbende dat er geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut, reeds omdat de vergelijkingsobjecten een voldoende vergelijkbare oppervlakte hebben en de gemiddelde vierkante prijs van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk hoger is (€ 3.839) dan de vierkante meterprijs van de woning (€ 3.215). Verder acht de rechtbank het object [object] onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit object beschikt over een aanzienlijk ander bouwjaar dan de onderhavige woning, waardoor dit object niet meegenomen dient te worden in de waardebepaling. Gelet op de overige vergelijkingsobjecten in de matrix, heeft dit geen vermindering van de waarde van de woning tot gevolg. De stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is hoe de prijs per eenheid grond tot stand is gekomen treft geen doel, reeds omdat de heffingsambtenaar hier geen gebruik van heeft gemaakt. De heffingsambtenaar is niet gehouden om separaat inzichtelijk te maken hoe rekening is gehouden met afnemend grensnut. Overigens is dit effect naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar, omdat het verschil in oppervlak van de vergelijkingsobjecten en de woning beperkt is.
4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende wijst op een aantal andere vergelijkingsobjecten, omdat deze volgens hem een lagere waarde bepleiten. Deze objecten zijn echter minder vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, omdat het etage-portiekwoningen zijn in plaats van parterre-portiekwoningen (zoals de woning). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat etage-portiekwoningen, anders dan parterre-portiekwoningen, beschikken over een tuin, waardoor er sprake is van een andere markt en een andere uitstraling dan bij de onderhavige woning.
Inzagerecht
5. Belanghebbende heeft geklaagd dat bij een inzage op 30 mei 2022 niet het volledige dossier ter inzage is gelegd. Verweerder heeft daar onweersproken tegenin gebracht dat de inzage op 30 mei 2022 geen betrekking had op het onderhavige zaak en dat belanghebbende in onderhavige zaak is uitgenodigd voor een inzage op 10 augustus 2022, maar hier geen gehoor aan heeft gegeven. Van een schending van het inzagerecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
Toezendplicht
6. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringscijfers zijn verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt, dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is. [1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Overig
7. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de gronden van belanghebbende.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).