Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/655078 / HA ZA 23-916
Vonnis van 6 november 2024
in de zaak van
1.[eiser], te [woonplaats 1],
2.
[eiseres], te [woonplaats 1],
[eiseres], te [woonplaats 1],
eisers,
advocaat mr. C.T. Klepper te Hardinxveld-Giessendam,
tegen
1.[gedaagde 1], te [woonplaats 2],
2.
[gedaagde 2], te [woonplaats 2],
[gedaagde 2], te [woonplaats 2],
gedaagden,
advocaat mr. H. Roggema te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- het tussenvonnis van 22 mei 2024, en de daarin genoemde stukken;
- het op verzoek van [gedaagde 1] c.s. opgemaakte proces-verbaal van de zitting van 5 april 2024;
- de akte van [eiser] c.s. van 19 juni 2024, met producties;
- de antwoordakte van [gedaagde 1] c.s. van 17 juli 2024, met producties;
- de opmerkingen van partijen bij het proces-verbaal bij brieven van 17 juli 2024 ([eiser] c.s. en 18 juli 2024 ([gedaagde 1] c.s.);
- de akte uitlaten producties van [eiser] van 31 juli 2024.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
1.3.
De rechtbank wijst vonnis met inachtneming van de opmerkingen van partijen bij het proces-verbaal.
2.De feiten
2.1.
Bij schriftelijke koopovereenkomst van 3 juli 2020 hebben [eiser] c.s. van [gedaagde 1] c.s. gekocht: (i) het zakelijk recht van erfpacht op een perceel grond met de daarop staande woonhuis met schuren en verdere aanbehoren aan de [gedaagde 1] te [woonplaats 1], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectieletter], nr. [kadastraal nummer], groot 612 m2 en (ii) de percelen boomgaard en tuin, kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [sectieletter], nrs. [sectienummers], groot respectievelijk 950 m2 en 3.760 m2 (hierna gezamenlijk: de onroerende zaak). De koopprijs voor de onroerende zaak bedroeg € 695.000.
2.2.
Voorafgaand aan de koop hebben [eiser] c.s. de onroerende zaak op 20 juni 2020 bouwtechnisch laten keuren. [eiser] c.s. hebben de bouwkundige gevraagd om specifiek aandacht te besteden aan de eventuele aanwezigheid van asbest.
2.3.
De koopovereenkomst betreft een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (versie 2018), vastgesteld door vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, waarin voor zover nu van belang, het volgende is bepaald:
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik:
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning en garage. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
6.4.3.
Aan verkoper is niet bekend of (…) in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
Gezien het bouwjaar van de onroerende zaak is het mogelijk dat er in het verleden in de onroerende zaak asbesthoudende stoffen/materialen zijn verwerkt. Vroeger was asbest een gebruikelijke toeslagmateriaal. Indien asbesthoudende stoffen/materialen aanwezig zijn dient de koper in geval van verwijdering hiervan die maatregelen en voorzieningen te treffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met deze wetgeving bekend te zijn en vrijwaart de verkoper voor alle aansprakelijkheid, die uit de aanwezigheid van enig asbest en/of asbesthoudende materialen in en/of de verwijdering van asbest en/of asbesthoudende materialen uit de desbetreffende onroerende zaak kan voortvloeien.
(…)
artikel 26 Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen de aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
2.4.
In de aan de concept-koopovereenkomst gehechte vragenlijst hebben [gedaagde 1] c.s. de vraag of de grond voor zover bekend is verontreinigd beantwoord met “Nee”.
2.5.
Bij de concept-koopovereenkomst was ook een akte van 21 december 2009 gevoegd, waarbij de onroerende zaak aan [gedaagde 1] c.s. is geleverd. Artikel 3 lid 3 van deze akte van levering luidt, voor zover nu ven belang, als volgt:
“Koper [[gedaagde 1] c.s., rechtbank] is bekend met een deel asbesthoudende grond op het terrein. Voorts is hij bekend met enkele asbesthoudende golfplaten die gebruikt zijn voor de beschoeiing aan de slootkant, alsmede de asbesthoudende plantenbak.”
2.6.
Met betrekking tot de onder 2.5 bedoelde asbesthoudende grond hebben [gedaagde 1] c.s. met de toenmalige verkoper afgesproken dat deze grond zou worden afgevoerd. Hierop heeft deze verkoper diverse ladingen asbesthoudende grond laten afvoeren.
2.7.
De onder 2.5 bedoelde asbesthoudende golfplaten voor de beschoeiing van de sloot waren nog aanwezig toen [eiser] c.s. de onroerende zaak kocht en geleverd kreeg. [gedaagde 1] c.s. hebben [eiser] c.s. niet op deze golfplaten gewezen en de bouwkundige heeft deze golfplaten ook niet opgemerkt.
2.8.
Op 4 januari [kadastraal nummer] is de akte van levering gepasseerd waarbij de onroerende zaak aan [eiser] c.s. is geleverd.
2.9.
Kort na de levering hebben [eiser] c.s. de golfplaten ontdekt en daarover gecorrespondeerd met [gedaagde 1] c.s.
2.10.
Op 31 maart [kadastraal nummer] heeft Van Santen Advies B.V. (hierna: Van Santen) in opdracht van [eiser] c.s. een asbestinventarisatie van de onroerende zaak uitgevoerd. In het op 1 april [kadastraal nummer] uitgebrachte rapport is met betrekking tot de golfplaten onder meer vermeld dat sprake is van 122 strekkende meter asbesthoudende ingegraven golfplaten, hechtgebonden, risicoklasse 2, licht verweerd en licht beschadigd. Over de “Urgentie” is vermeld: “Saneren bij renovatie/sloop”.
2.11.
Eind april 2022 hebben [eiser] c.s. door middel van een concept-dagvaarding [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor onder meer de golfplaten.
2.12.
Op 17 maart 2023 heeft [eiser] c.s. het asbest in de beschoeiingen laten saneren door een gecertificeerd bedrijf. Voorafgaand hieraan hebben [eiser] c.s. de slootkant bereikbaar gemaakt door het verwijderen van bebouwing en beplanting. Nadien hebben [eiser] c.s. asbesthoudend materiaal dat na de sanering in de sloot was achtergebleven verwijderd.
2.13.
Bij brief van 11 juli 2023 heeft mr. Klepper zich jegens [gedaagde 1] c.s. op het standpunt gesteld dat laatstgenoemden aansprakelijk zijn voor de gevolgen van de aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten en asbesthoudende delen in de tuin van [eiser] c.s.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] c.s. vorderen, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. vanwege (1) de levering van een asbesthoudende onroerende zaak en (2) de levering van een woning met lekke kozijnen, toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit);
II [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade als gevolg van voormelde tekortkomingen ten bedrage van € 46.959,64, te vermeerderen met wettelijke rente;
subsidiair:
III voor recht verklaart dat [eiser] c.s. hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst;
IV bepaalt dat ter opheffing van het door [eiser] c.s. geleden nadeel de gevolgen van de koopovereenkomst gewijzigd moeten worden op grond van artikel 6:230 lid 2 BW, in die zin dat alle kosten verband houdende met het verwijderen van de asbest, de aanleg van nieuwe beschoeiingen, de aanschaf van nieuwe beplanting en de vervanging van de lekke kozijnen, ten bedrage van € 46.959,64, te vermeerderen met wettelijke rente, voor rekening komen van [gedaagde 1] c.s.;
primair en subsidiair:
V [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van € 1.145,70 + PM aan buitengerechtelijke incassokosten;
VI [gedaagde 1] c.s. veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Aan deze vorderingen leggen [eiser] c.s., samengevat, de volgende stellingen ten grondslag. De door [gedaagde 1] c.s. geleverde onroerende zaak heeft/had de volgende gebreken en is daardoor non-conform. In de eerste plaats was er sprake van asbest in de beschoeiingen van de sloot. [gedaagde 1] c.s. hebben nagelaten dit aan [eiser] c.s. mee te delen. Tegen beter weten in hebben [gedaagde 1] c.s. verklaard dat er geen asbest in de onroerende zaak aanwezig was, althans dat dit aan hen niet bekend was. De aanwezigheid van dit asbest stond een normaal gebruik van de zaak in de weg, omdat het een reëel gezondheidsrisico opleverde.
In de tweede plaats is er sprake van asbestmateriaal in de grond van de tuin, wat bij de koop niet zichtbaar was. Ook dat asbest staat aan een normaal gebruik van de tuin in de weg.
Het derde gebrek betreft de lekkende kozijnen in de voorgevel van de woning. [gedaagde 1] c.s. hebben voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst meegedeeld dat de kozijnen bij heel slecht weer een druppeltje water kunnen lekken, maar kort na de levering bleek dat er sprake is van forse lekkage. De woning is daardoor niet geschikt voor normaal gebruik en inmiddels is gebleken dat kozijnen moeten worden vervangen.
Gelet op deze gebreken zijn [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenissen jegens [eiser] c.s. en zijn zij schadeplichtig. Subsidiair stellen [eiser] c.s. zich op het standpunt dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald en zij verzoeken het door hen geleden nadeel op te heffen.
[eiser] c.s. begroten hun schade/nadeel op € 46.959,64 gespecificeerd als volgt:
Kosten saneren beschoeiingen € 8.167,50
Kosten voorbereiding sanering: € 10.000
Kosten bodemonderzoek: € 3.994,21
Kosten verwijderen asbest uit sloot: € 3.000
Nieuwe beplanting rondom beschoeiing: € 2.580
Materiaalkosten nieuwe beschoeiing: € 5.056,55
Arbeidskosten nieuwe beschoeiing: € 3.596,87
Kosten aanvullend bodemonderzoek: € 3.254,90
Kosten nieuwe kozijnen:
€ 7.309,61
€ 7.309,61
Totaal: € 46.959,64
3.3.
[gedaagde 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Non-conformiteit?
4.1.
De rechtbank gaat allereerst in op de primaire vordering, die [eiser] c.s., baseren op non-conformiteit van de aan hen geleverde onroerende zaak vanwege de drie door hen gestelde gebreken. Hiervoor geldt het volgende algemene beoordelingskader.
4.2.
Volgens artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.3.
Omdat de (ver)koop in dit geval geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW slechts van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst, waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. De rechtbank gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze artikelen gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1 gemaakt, waarbij de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (in dit geval als “woning en garage”) verhinderen. Het risico van gebreken die het normaal gebruik verhinderen wordt dus bij verkoper gelegd, zo volgt uit de eerste volzin van artikel 6.3. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de derde volzin van artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.
4.4.
Een beroep op de hoofdregel van artikel 6.1 van de koopovereenkomst moet in beginsel falen als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten dan wel indien de verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel moest te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
4.5.
Ten slotte zijn partijen nog in artikel 26 een ouderdomsclausule overeengekomen.
Asbesthoudende golfplaten als beschoeiing van de sloot bij de tuin
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. schadeplichtig zijn jegens [eiser] c.s. ten aanzien van de asbesthoudende golfplaten, gelet op het volgende.
4.7.
De aanwezigheid van asbest brengt niet zonder meer met zich dat een onroerende zaak niet geschikt is voor een normaal gebruik. Niet in geschil is dat onder “woonhuis en garage”, zoals bepaald in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, ook de daarbij behorende tuin (waaraan de sloot ligt) moet worden begrepen. Onder ‘normaal gebruik’ van de tuin moet naar gangbaar spraakgebruik worden verstaan dat in die tuin kan worden gezeten en dat de bovengrond van die tuin zonder onaanvaardbare gezondheidsrisico’s kan worden bewerkt voor het aanleggen en onderhouden van de tuin.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat asbestplaten een normaal gebruik van de tuin in de weg stonden. Niet in geschil is dat de golfplaten, die zich over een lengte van ongeveer 122 meter langs de sloot bevonden, al tientallen jaren geleden zijn geplaatst en dat deze platen aan slijtage onderhevig waren. Dat blijkt ook uit het rapport van Van Santen, waarin onder meer is vermeld dat een aantal platen daarvan (licht) beschadigd en (licht) verweerd waren. Bovendien bleek tijdens de sanering, zoals [eiser] c.s. onweersproken hebben gesteld, dat de golfplaten zodanig verweerd waren dat het materiaal uit elkaar viel, zodat delen daarvan in de sloot achterbleven. Er bestond dus een reëel gevaar dat bij het langer handhaven van de golfplaten (meer) asbestvezels in de lucht en/of het water zouden vrijkomen, wat een onaanvaardbaar gezondheidsrisico opleverde voor de directe omgeving.
4.9.
Niet in geschil is dat [gedaagde 1] c.s. - anders dan [eiser] c.s. - bij het aangaan van de koopovereenkomst wisten dat de beschoeiing van de sloot (deels) bestond uit asbesthoudende golfplaten. [gedaagde 1] c.s. hadden er rekening mee behoren te houden dat voor [eiser] c.s. van belang was om te weten of er asbest in het door hen gekochte was verwerkt, ongeacht of zich dat in, aan of op de woning, de bijgebouwen of elders in de onroerende zaak bevond. Dat volgt uit de algemeen bekende gezondheidsrisico’s van asbest.
4.10.
[gedaagde 1] c.s. hebben echter in de eerste volzin van artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst verklaard dat het hen niet bekend is of er in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Voor zover [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat zij ervan mochten uitgaan dat met het begrip onroerende zaak in de koopovereenkomst alleen de woning was bedoeld kan dit hen niet baten, gelet op wat onder 4.9 is overwogen. Op [gedaagde 1] c.s. rustte dan ook, los van artikel 6.4.3, een mededelingsplicht met betrekking tot de golfplaten. Zij hebben op dit punt niet kunnen volstaan met de verstrekking van de akte van levering van 21 december 2009, nu deze zag op een situatie in het verdere verleden.
4.11.
De mededelingsplicht van [gedaagde 1] c.s. heeft, behoudens bijzondere omstandigheden, die in dit geval niet zijn gesteld of gebleken, voorrang op de onderzoeksplicht van [eiser] c.s. [1]
4.12.
[gedaagde 1] c.s. hebben zich niet (uitdrukkelijk) beroepen op de aan het slot van artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst opgenomen uitsluiting van aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal. Op dit punt wordt (ten overvloede) overwogen dat een eventueel beroep zou stranden op de schending van de mededelingsplicht.
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] c.s. ten aanzien van de asbestplaten toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verbintenissen onder de koopovereenkomst.
4.14.
Voor schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW is het verzuim van [gedaagde 1] c.s. nodig, omdat behoorlijke nakoming van de koopovereenkomst in beginsel nog mogelijk was en artikel 6:74 lid 2 BW in dat geval het verzuim van de schuldenaar eist.
In de correspondentie die partijen na ontdekking van de golfplaten en voorafgaand aan de sanering van het asbest hebben gevoerd, hebben [gedaagde 1] c.s. aansprakelijkheid telkens afgewezen. Een ingebrekestelling werd daarmee ingevolge artikel 6:83 onder c BW overbodig.
De omvang van de schade met betrekking tot de golfplaten
4.15.
De onder 3.2 bedoelde schadeposten a), b) en d) tot en met g) hebben betrekking op de golfplaten. Deze schadeposten worden hierna besproken.
Ad a) Kosten sanering beschoeiingen: € 8.167,50
4.16.
[eiser] c.s. hebben deze schadepost onderbouwd met de factuur van A. Th Spuit van 25 april 2023 (productie 20). [gedaagde 1] c.s. hebben op dit punt geen verweer gevoerd. Deze schadepost zal worden toegewezen.
Ad b) Kosten voorbereiding sanering: € 10.000
4.17.
Volgens [eiser] c.s. hebben zij gedurende een periode van circa een half jaar meer dan 200 uur besteed aan de noodzakelijke verwijdering van bebouwing en beplanting om de beschoeiing bereikbaar te maken voor de sanering (zie 2.12).
4.18.
Het verweer van [gedaagde 1] c.s. houdt in dat zij de kosten onredelijk hoog achten. Ter zitting hebben [eiser] c.s. zich op het standpunt gesteld dat een bedrijf voor deze werkzaamheden circa € 20.000 zou hebben gerekend. Een offerte waaruit dat blijkt ontbreekt echter. De rechtbank acht met [gedaagde 1] c.s. een tarief van € 50 per uur (€ 10.000 / 200) voor zelfwerkzaamheid onredelijk hoog. Een tarief van € 25 per uur acht de rechtbank wel redelijk, zodat deze schadepost wordt toegewezen tot een bedrag van € 5.000.
Ad d) Kosten verwijderen asbest uit sloot: € 3.000
4.19.
Volgens [eiser] c.s. hebben zij minimaal 60 uur moeten besteden aan het verwijderen van na de sanering in de sloot achtergebleven asbesthoudende materiaal (zie 2.12).
4.20.
Het verweer van [gedaagde 1] c.s. houdt in dat zij de kosten onredelijk hoog achten. De rechtbank gaat in aansluiting op r.o. 4.18 uit van een uurtarief van € 25. Dit leidt ertoe dat deze schadepost zal worden toegewezen tot een bedrag van € 1.500.
Ad e) Nieuwe beplanting rondom beschoeiing: € 2.580
4.21.
Deze schadepost heeft betrekking op vervanging van de beplanting die [eiser] c.s. hebben moeten verwijderen om de sanering van de golfplaten mogelijk te maken.
4.22.
[gedaagde 1] c.s. hebben op dit punt geen verweer gevoerd. Deze schadepost zal worden toegewezen.
Ad f) Materiaalkosten nieuwe beschoeiing: € 5.056,55
Ad g) Arbeidskosten nieuwe beschoeiing: € 3.596,87
4.23.
Met betrekking tot deze herstelkosten houdt het verweer van [gedaagde 1] c.s. in dat een 100% aftrek ‘nieuw voor oud’ moet plaatsvinden, omdat de levensduur van de golfplaten al lang verstreken was. Hierover wordt het volgende overwogen.
4.24.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [eiser] c.s. hebben niet weersproken dat de levensduur van de golfplaten al lang verstreken was. Tegelijkertijd hebben [gedaagde 1] c.s. ter zitting het standpunt ingenomen dat de beschoeiing nog enige tijd had kunnen worden gehandhaafd.
4.25.
Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat de beschoeiing in de hypothetische situatie waarin het gebrek wordt weggedacht, nog enige tijd had meegekund (wat wil zeggen: niet had hoeven te worden vervangen). De rechtbank zal gelet daarop een zodanige gedeeltelijke aftrek ‘nieuw voor oud’ op de gevorderde bedragen toepassen, dat daarvan € 1.700 (€ 1.000 aan materiaalkosten en € 700 aan arbeidskosten) zal worden toegewezen.
4.26.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de schade met betrekking tot de golfplaten wordt begroot op (€ 8.167,50 + € 5.000 + € 1.500 + € 2.580 + € 1.700 =) € 18.497,50.
Asbestmateriaal in de tuin?
4.27.
[gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat er ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst en de levering van de onroerende zaak nog asbestmateriaal in de (bodem van de) tuin aanwezig was. Zij hebben onder meer aangevoerd dat de asbesthoudende grond die zich vroeger op het perceel bevond in 2009 is afgevoerd (zie 2.4) en zij hebben ter onderbouwing hiervan stortingsbewijzen overgelegd (hun productie 1).
4.28.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [eiser] c.s. hun stelling op dit punt te onderbouwen met een bodemonderzoeksrapport. Een dergelijk rapport is niet overgelegd. [eiser] c.s. vorderen wel vergoeding van onderzoekskosten (de posten b) en h) maar post b) ziet, zoals [eiser] ter zitting heeft verklaard, niet op een bodemonderzoek zelf, terwijl post h) ziet op een nog uit te voeren onderzoek. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, vormen de producties 29 en 30 van Van de Raaf c.s. evenmin een toereikende onderbouwing van hun stelling.
4.29.
Het voorgaande leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat er ten tijde van de levering nog asbestmateriaal in de (bodem van de) tuin aanwezig was. Hierop strandt dit onderdeel van de vordering van Van de Raaf c.s., inclusief de gevorderde vergoedingen van onderzoekskosten.
Lekkende kozijnen
4.30.
Naar aanleiding van het tussenvonnis van 22 mei 2024 heeft er tussen partijen nog een aktewisseling plaatsgevonden.
4.31.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering met betrekking tot de lekkende kozijnen strandt op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst (artikel 26). Dit wordt als volgt toegelicht.
4.32.
Allereerst dient te worden bezien op welke gebreken de ouderdomsclausule betrekking heeft. Dat is een kwestie van uitleg (aan de hand van de Haviltex-maatstaf), waarbij het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van bewoordingen bij de uitleg van de koopovereenkomst echter vaak wel van groot belang. Dit geldt in het bijzonder nu niet gesteld of gebleken is dat partijen voor het sluiten van de koopovereenkomst de ouderdomsclausule hebben besproken.
4.33.
Voor de uitleg van de ouderdomsclausule acht de rechtbank allereerst van belang die in de overeenkomst is opgenomen met de naam ‘ouderdomsclausule’. Voorts is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning meer dan 80 jaar oud is en dat dat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit deze naam en openingszin van de ouderdomsclausule volgt dat de reikwijdte daarvan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Op grond van de tekst van de ouderdomsclausule, gelezen in de context van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, mochten [eiser] c.s. redelijkerwijs verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor hun risico komen die het gevolg van de ouderdom van de woning zijn.
4.34.
In dit geval gaat het om oude kozijnen voorzien van traditionele glas-in-lood-(boven)ramen die - volgens [eiser] c.s. - bij (een bepaalde mate van) regenval druppels water naar binnen laten, wat ook is waar te nemen in de door [eiser] c.s. overgelegde beeldopnamen. Volgens de door [eiser] c.s. ingeschakelde derde (Belisol) wordt deze lekkage veroorzaakt door onvoldoende afdichting tussen de kozijnen en de buitenmuur. De aard van dit gestelde gebrek in combinatie met de ouderdom van de kozijnen moet naar het oordeel van de rechtbank worden aangemerkt als een kwaliteitsgebrek als bedoeld in de ouderdomsclausule. Dit leidt tot de conclusie dat dit gebrek voor risico komt van [eiser] c.s. De overige verweren van [gedaagde 1] c.s. kunnen onbesproken blijven.
Dwaling?
4.35.
[eiser] c.s. hebben hun subsidiaire vordering gebaseerd op dwaling. Hieraan hebben zij dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan hun primaire vordering. Ten aanzien van de vastgestelde gebreken waarvoor de primaire vordering gedeeltelijk wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen behandeling. Ten aanzien van het overige geldt het volgende. Nu niet is gebleken dat de tuin ten tijde van de levering nog asbestmateriaal bevatte, stuit daarop reeds het beroep op dwaling af. Met betrekking tot de kozijnen brengt de ouderdomsclausule mee dat de eventuele dwaling voor rekening van [eiser] c.s. moet blijven.
Wettelijke rente
4.36.
[eiser] c.s. hebben geen ingangsdatum voor de wettelijke rente gevorderd. Voor verbintenissen tot schadevergoeding gaat de wettelijke rente lopen zodra de vordering opeisbaar is (artikel 6:83 aanhef en onder b BW). Wanneer de vordering tot schadevergoeding opeisbaar is, hangt af van het moment waarop de schade geacht wordt te zijn geleden. Gelet op de aard van de toegewezen schadeposten, wordt de schade geacht te zijn geleden uiterlijk ten tijde van de dagvaarding. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen vanaf 6 oktober 2023.
Verklaring voor recht
4.37.
In dit vonnis is de omvang van de door [gedaagde 1] c.s. te vergoeden schade vastgesteld (een bedrag van € 18.497,50). Daarom hebben [eiser] c.s. geen afzonderlijk belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.38.
Op de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten is, nu deze
ziet op vervangende schadevergoeding, de wettelijke staffel van toepassing. Op grond daarvan zal de vordering worden toegewezen tot een bedrag van € 959,98.
Proceskosten
4.39.
Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling aan [eiser] c.s. van € 19.457,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 18.497,50 vanaf 6 oktober 2023 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Limborgh en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024. [2]