ECLI:NL:RBDHA:2024:21194

• Datum uitspraak: 16 december 2024
• Publicatiedatum: 16 december 2024
• Zaaknummer: C/09/675337 / KG ZA 24-1038
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.C. Bordes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering van de Vereniging van Eigenaren tegen gebruik van appartementsrecht als kinderdagverblijf

In deze zaak heeft de Vereniging van Eigenaren (VVE) van een appartementencomplex een kort geding aangespannen tegen de eigenaren van een appartementsrecht, dat zij willen gebruiken voor de exploitatie van een kinderdagverblijf. De VVE vorderde onder andere een verbod op het gebruik van het appartementsrecht als kinderdagverblijf en het afbreken van een geplaatste schutting. De voorzieningenrechter heeft op 16 december 2024 geoordeeld dat het gebruik van het appartementsrecht als kinderdagverblijf niet in strijd is met de bestemming van het appartementsrecht, zoals vastgelegd in de splitsingsstukken. De voorzieningenrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was voor onrechtmatige hinder en dat de schutting niet hoefde te worden afgebroken. De VVE werd in het ongelijk gesteld en moest de proceskosten betalen aan de gedaagden en de kinderopvang. De uitspraak benadrukt de noodzaak om de bestemming van appartementsrechten zorgvuldig te interpreteren en de belangen van de betrokken partijen af te wegen.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team Handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/675337 / KG ZA 24-1038

Vonnis in kort geding van 16 december 2024

in de zaak van

Vereniging van Eigenaren [appartementencomplex] te [plaatsnaam] ,

eiseres,

advocaat mr. L. Knol te Utrecht,

tegen:

1. [gedaagde 1] te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2] te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. S.A. van Leeuwen te Honselersdijk, gemeente Westland,

waarin zich heeft gevoegd:

Kinderopvang [bedrijfsnaam] B.V., te [vestigingsplaats] ,

advocaat mr. M.J.S. Spanjersberg te Zoetermeer.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de VVE’, ‘ [gedaagden] c.s.’ en ‘ [bedrijfsnaam] ’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met daarbij en daarna overgelegde producties 1 tot en met 19;

- de conclusie van antwoord namens [gedaagden] c.s., met daarbij en daarna overgelegde producties 1 tot en met 5;

- de incidentele conclusie tot tussenkomst, subsidiair voeging, tevens conclusie van antwoord namens [bedrijfsnaam] met – uiteindelijk –producties 1 tot en met 10.

1.2.

Op 2 december 2024 is de mondelinge behandeling gehouden. Hierbij heeft de VVE spreekaantekeningen in het incident en spreekaantekeningen in de hoofdzaak overgelegd.

1.3.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2. Het incident tot tussenkomst, subsidiair voeging

2.1.

[bedrijfsnaam] heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen de VVE en [gedaagden] c.s. dan wel zich te mogen voegen aan de zijde van [gedaagden] c.s.

2.2.

De VVE heeft geen bezwaar tegen voeging, maar verzet zich wel tegen tussenkomst. [gedaagden] c.s. verzetten zich niet tegen tussenkomst of voeging.

2.3.

Ter zitting heeft de voorzieningenrechter bepaald dat interventie wordt toegestaan, omdat aannemelijk is dat [bedrijfsnaam] daarbij voldoende belang heeft en de interventie aan een voortvarende afwikkeling van dit kort geding niet in de weg staat. [bedrijfsnaam] was dus als partij bij de zitting aanwezig. De beslissing of interventie in de vorm van tussenkomst of voeging zou worden toegestaan is uitgesteld tot dit vonnis.

2.4.

Voor tussenkomst is vereist dat de partij die wil tussenkomen een eigen vordering instelt. Die vordering moet betrekking hebben op het onderwerp van de procedure. Zo’n vordering heeft [bedrijfsnaam] niet ingesteld. Zij heeft slechts een vordering ingesteld om de VVE te veroordelen in de reële proceskosten, te beperken tot tweemaal het liquidatietarief. Een vordering strekkende tot een proceskostenveroordeling is echter geen vordering gericht op het onderwerp van de procedure en creëert niet het voor tussenkomst vereiste belang. [bedrijfsnaam] heeft ook nog gesteld dat zij zelfstandig hoger beroep in wil kunnen stellen, zonder afhankelijk te zijn van de procesbeslissingen van [gedaagden] c.s. Die wens van [bedrijfsnaam] laat echter het vereiste dat voor tussenkomst het instellen van een eigen vordering vereist is onverlet. Gelet op dit alles wordt de vordering strekkende tot tussenkomst afgewezen en wordt het [bedrijfsnaam] toegestaan zich te voegen aan de zijde van [gedaagden] c.s.

3. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

3.1.

[gedaagden] c.s. zijn sinds 18 december 2009 gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van het appartementsrecht, gelegen op de begane grond, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een kantoor annex bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna ook: het appartementsrecht van [gedaagden] c.s.).

3.2.

Het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. maakt onderdeel uit van de VVE en is gelegen in [appartementencomplex] te [plaatsnaam] (hierna: het appartementencomplex). Het appartementencomplex omvat naast het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. nog 44 andere appartementsrechten, namelijk 18 etagewoningen (gelegen op de eerste, tweede en derde etage), 18 bergingen en acht garages (gelegen op de begane grond).

3.3.

Het appartementencomplex is bij notariële akte van splitsing van 7 september 1969 gesplitst (hierna: de akte van splitsing) in de 45 appartementsrechten. In de aanhef van deze akte staat, voor zover nu relevant, het volgende:

“dat het gebouw met toebehoren zal omvatten de navolgende appartementen (…) elk uitmakende een gedeelte van voormeld onroerend goed met het recht op het uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte, te weten:

(…)

27. Het appartement, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het kantoor annex bedrijfsruimte op de begane grond met eigen afzonderlijk parkeerterrein met het recht om over het gemeenschappelijke open terrein te komen en te gaan naar en van de openbare weg, aan de [adres 2] te [plaatsnaam] kadastraal bekend [kadastraal nummer] .”

In de Akte van Splitsing staat verder het volgende, voor zover nu relevant:

“ REGLEMENT /

Artikel 1

Als reglement van deze splitsing zullen gelden de bepalingen opgenomen in het “ALGEMEEN REGLEMENT”, hetwelk is opgesteld bij akte, drie juni negentienhonderd zes en zestig verleden voor mij, notaris, (….), zoals de bepalingen zijn aangevuld en gewijzigd bij het hierna in artikel 2 opgenomen “BIJZONDER REGLEMENT”.

De bepalinge van het Algemeen Reglement worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken

Artikel 2

BIJZONDER REGLEMENT

a. Bestemming, bedoeld in artikel 9 van het Algemeen Reglement,

De bestemming van de etagewoningen, (…), is die van woning, de bestemming van de garages (…) is die van garage annex bergruimte, de bestemming van het appartement [kadastraal nummer] is die van kantoor annex bedrijfsruimte, terwijl de appartementen [plaatsnaam] sectie B nummers (…) de bestemming hebben van berging, al welke bestemmingen zonder toestemming van de vereniging van eigenaren niet mogen worden gewijzigd.

(…)”

3.4.

Op een tekening van de voorgenomen splitsing van 22 augustus 1969 is de begane grond van het appartementencomplex als volgt getekend:

Uiterst links op de tekening is het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. getekend, nummer 27, inclusief bijbehorend buitenterrein (op de tekening aangeduid als parkeerterrein, hierna ook: de buitenruimte van [gedaagden] c.s.). Aan de achterzijde van het appartementencomplex, rechts van het ingetekende parkeerterrein is een gemeenschappelijk buiten gelegen open terrein (hierna: het open terrein).

3.5.

Het Algemeen Reglement is een model-reglement voor splitsing van onroerend goed in appartementen. In het Algemeen Reglement staat, voor zover nu relevant, het volgende:

“ Artikel 3

1. Ieder der eigenaren zal het recht op het uitsluitend gebruik hebben van de hem toebehorende flat. (…)

2. Ieder der eigenaren en gebruikers heeft bij de uitoefening van dit recht op gebruik het Reglement en zo dat bestaat het Huishoudelijk Reglement in acht te nemen en hij mag geen hinder toebrengen aan de rechten van de andere eigenaren en gebruikers, die in verband met de omstandigheden als onredelijk moeten worden beschouwd.

(…)

4. Ieder der eigenaren zal in zijn flat veranderingen mogen aanbrengen en hierin mogen slopen, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten of aan andere flats, (…)

(…)

6. Ieder der eigenaren of gebruikers zal het genot hebben van de gemeenschappelijke gedeelten doch hij moet de bestemming hiervan het Reglement en zo dat bestaat het Huishoudelijk Reglement in acht nemen en hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegenot van de andere eigenaren of gebruikers.

(…)

Artikel 9

1. De bestemming van de flats wordt geregeld in het Bijzonder Reglement. (…)

(…)

3. Zij [voorzieningenrechter: de eigenaren en gebruikers van de flats]
mogen geen veranderingen aanbrengen waardoor de hechtheid van het onroerend goed in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk ervan gewijzigd zou worden.

Artikel 10

1. De eigenaren of gebruikers van de parterreflats zullen het uitsluitend genot hebben van de tot die flats behorende voor- naast en achtertuin of opengrond; te hunnen laste komen de kosten van aanleg en onderhoud van deze tuinen, respectievelijk de aanleg en het onderhoud van de open grond, tot welke aanleg en welk onderhoud zij verplicht zijn overeenkomstig voorschriften van de vergadering.

(…)

2. Ingeval, met toestemming van de vergadering wordt overgegaan tot afscheiding van deze tuinen onderling, komen de kosten hiervan ten laste van de betrokken eigenaren of gebruikers gezamenlijk.

(…)

4. Het zal niet geoorloofd zijn zonder toestemming van de vergadering opgaand hout in de tuinen te planten, waardoor het uitzicht van andere gerechtigden en het binnentreden van licht en lucht door de ramen en openingen van het gebouw zouden worden belemmerd.

(…)

Artikel 12

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

(…)

3.6.

Sinds 1 november 2022 verhuren [gedaagden] c.s. hun appartementsrecht aan [bedrijfsnaam] .

3.7.

[bedrijfsnaam] drijft een onderneming gericht op kinderopvang. Zij is voornemens in het appartementsrecht een kinderdagverblijf voor kinderen in de leeftijd van 0 tot 4 jaar te gaan uitbaten, voor in eerste instantie maximaal 13 kinderen en uiteindelijk maximaal 22 kinderen. Zij heeft het appartementsrecht ten behoeve daarvan intern aangepast. [bedrijfsnaam] was voornemens 2 december 2024 het kinderdagverblijf in gebruik te nemen met de opvang van één kind, maar heeft dit uitgesteld.

3.8.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat er niet aan in de weg dat in het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. een kinderopvang wordt geëxploiteerd.

3.9.

Op 20 juni 2023 heeft [bedrijfsnaam] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een erfafscheiding (schutting) rondom de buitenruimte van [gedaagden] c.s., om op de buitenruimte een buitenspeelruimte ten behoeve van het kinderdagverblijf te creëren. Op 30 januari 2024 heeft de gemeente [plaatsnaam] (hierna: de gemeente) in het gemeenteblad bekend gemaakt dat het besluit is genomen om die omgevingsvergunning te verlenen. Op 24 mei 2024 is de omgevingsvergunning verleend. Dit besluit zou in werking treden na de beroepstermijn. Na 24 mei 2024 is gebleken dat de erfafscheiding vergunningsvrij kon worden geplaatst en heeft [bedrijfsnaam] de vergunningaanvraag weer ingetrokken.

3.10.

Bij brief van 13 maart 2024 heeft de VVE [gedaagden] c.s. erop gewezen dat het zonder toestemming van de VVE niet is toegestaan een kinderopvang te vestigen in hun appartementsrecht en dat het ook niet is toegestaan enige aan-, op- of onderbouw (waaronder een schutting) te plaatsen of het architectonisch uiterlijk van het complex door het plaatsen van een schutting aan te tasten. De VVE wijst er verder op dat de buitenruimte de bestemming parkeren heeft en dat die bestemming niet zonder toestemming van de VVE mag worden gewijzigd. De buitenruimte mag volgens de VVE dan ook niet als buitenspeelplaats voor een kinderdagverblijf worden gebruikt.

3.11.

In reactie op voormelde brief hebben [gedaagden] c.s. bij e-mail van 21 maart 2024 aan de VVE laten weten dat volgens hen (i) geen goedkeuring van de VVE nodig is om een kinderopvang in hun appartementsrecht te vestigen, (ii) een schutting niet kan worden aangemerkt als aan-, op- of onderbouw en (iii) een schutting het architectonisch uiterlijk van het appartementencomplex niet aantast. Tot slot betwisten zij dat (iv) de buitenruimte de bestemming van parkeerterrein heeft.

3.12.

De VVE heeft bij e-mail van 9 april 2024 en bij brief van 6 mei 2024 haar standpunt gehandhaafd en heeft [gedaagden] c.s. erop gewezen en/of hen gesommeerd dat zij de werkzaamheden moeten (laten) staken en hun plannen ter goedkeuring aan de VVE moeten voorleggen. Bij brief van 10 oktober 2024 heeft de VVE de sommatie herhaald, waarna [gedaagden] c.s. bij e-mail van 14 oktober 2024 hebben laten weten dat zij hun eerdere standpunten handhaven.

3.13.

[bedrijfsnaam] heeft medio / eind oktober 2024 de schutting rondom de buitenruimte geplaatst.

4. Het geschil

4.1.

De VVE vordert – zakelijk weergegeven – [gedaagden] c.s. te:

verbieden hun appartementsrecht te (laten) gebruiken als kinderdagverblijf;

verbieden de buitenruimte in te (laten) richten als, en te gebruiken ten behoeve van, een speel- of verblijfplaats, een (speel)tuin, of enig andere bestemming dan parkeerterrein,

gebieden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de schutting af te breken,

alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.

4.2.

Daartoe voert de VVE – kort samengevat – het volgende aan. Het gebruik van het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. als kinderdagverblijf met bijbehorende buiten(speel)ruimte is in strijd met de bestemming van het appartementsrecht zoals deze uit de akte van splitsing en het Algemeen Reglement blijkt. Bovendien zal het gebruik als kinderdagverblijf onrechtmatige dan wel onredelijke geluidshinder (in de zin van artikel 3 lid 2 van het Algemeen Reglement) met zich brengen. Gelet hierop en omdat de VVE geen toestemming heeft gegeven voor wijziging van de bestemming moet het gebruik als kinderdagverblijf verboden worden. De schutting had op grond van het Algemeen Reglement niet (zonder toestemming van de VVE) geplaatst mogen worden en moet daarom verwijderd worden.

4.3.

[gedaagden] c.s. en [bedrijfsnaam] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

5. De beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid / spoedeisend belang

5.1.

[bedrijfsnaam] is voornemens het kinderdagverblijf op korte termijn te openen en de vorderingen van de VVE zijn er op gericht om dat te voorkomen. Het vereiste spoedeisend belang om de VVE in haar vorderingen te kunnen ontvangen, is dan ook gegeven. De stellingen van [bedrijfsnaam] dat de VVE al geruime tijd bekend is met het voornemen een kinderdagverblijf te openen, dat zij dus al een bodemprocedure had kunnen starten en dat onredelijk en onbillijk is dat nu op de vooravond van de opening een kort geding wordt gestart, maken dit niet anders. Dit zijn omstandigheden die bij de inhoudelijke beoordeling eventueel in het kader van een belangenafweging aan de orde kunnen komen, maar staan aan de ontvankelijkheid in dit kort geding niet in de weg. Ook de stellingen van de VVE dat er geen spoedeisend belang is omdat niet is bewezen dat sprake zal zijn van onrechtmatige of onredelijke geluidsoverlast, staan aan de ontvankelijkheid in dit kort geding niet in de weg. Ook die stellingen zullen, voor zover relevant, worden betrokken in de inhoudelijke beoordeling.

Vordering onder 1 en 2: gebruik als kinderdagverblijf en bijbehorende buiten(speel)ruimte

Toetsingskader

5.2.

Kern van het geschil is de vraag of het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. mag worden gebruikt om een kinderdagverblijf in de exploiteren. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de splitsingstekening). Partijen twisten in dit geval hoe die stukken moeten worden uitgelegd. Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. ook HR 6 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1809). In dit kort geding moet worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat het gebruik van het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. als kinderdagverblijf in strijd is met de splitsingsakte en of er gelet daarop aanleiding is de door de VVE gevorderde ordemaatregelen te treffen.

Bestemming van de binnenruimte van het appartementsrecht

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de binnenruimte van het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. op grond van artikel 2 van het Bijzonder Reglement de bestemming “kantoor annex bedrijfsruimte” heeft. Volgens de VVE volgt uit de taalkundige uitleg van de gekozen bewoordingen dat er
in ieder geval sprake moet zijn van een kantoorruimte en
eventueel daarbij een bedrijfsruimte. Dat de voornaamste functie een kantoorfunctie is, volgt volgens de VVE ook artikel 3, lid c van het Bijzonder Reglement, waarin is vastgelegd dat
“de kosten van glasverzekering van het kantoor voor rekening is van de eigenaar van dat kantoor” . Die uitleg sluit, aldus nog steeds de VVE, ook aan bij het feitelijk gebruik van het appartementsrecht over de jaren heen. Sinds het ontstaan ervan is het als kantoor voor administratieve dienstverlening gebruikt. Dit staat er aan in de weg dat – zonder toestemming van de VVE voor een wijziging van de bestemming – een kinderdagverblijf in het appartementsrecht van [gedaagden] kan worden geëxploiteerd.

5.4.

Anders dan de VVE stelt, kan aan het gebruik van de term “annex” niet de conclusie worden verbonden dat
in ieder geval sprake moet zijn van een kantoorruimte en
eventueel daarbij een bedrijfsruimte. Zoals de VVE zelf ook stelt is de taalkundige betekening van “annex” volgens het Van Dale Woordenboek “en daarbij, en tevens”. Dat de functie van “kantoor” dan de voornaamste functie is, kan dan niet worden geconcludeerd. Dit wordt ook niet anders door de verwijzing van de VVE naar artikel 2 lid c van het Bijzonder Reglement, waarin staat dat de kosten van glasverzekering van het kantoor voor rekening zijn van de eigenaar van het kantoor. Dat artikel heeft immers geen betrekking op de bestemming van het appartementsrecht.

5.5.

Ook het argument dat het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. sinds het ontstaan ervan als kantoor voor administratieve dienstverlening is gebruikt, baat de VVE niet. Uit een door [gedaagden] c.s. overgelegd overzicht uit de Kamer van Koophandel blijkt dat er verschillende soorten ondernemingen gevestigd zijn geweest in het appartementsrecht, waaronder een onderneming gericht op video en fotografie, een manicure- en pedicurebedrijf en verschillende kappers. Dat het appartementsrecht altijd is gebruikt als (hoofdzakelijk) kantoorruimte kan dan ook niet worden geconcludeerd. Deze stelling van de VVE klopt dan ook niet.

5.6.

Gelet op het vorenstaande is niet aannemelijk geworden dat het de bedoeling van de degene die tot splitsing is overgegaan is geweest om een kantoorfunctie de voornaamste functie van het appartementsrecht te laten zijn. Nu [gedaagden] c.s. en [bedrijfsnaam] onweersproken hebben gesteld dat er ook een ruimte wordt ingericht en gebruikt voor administratieve werkzaamheden, zal [bedrijfsnaam] de binnenruimte gebruiken conform de bestemming in de Akte van Splitsing en is voorafgaande toestemming van de VVE voor wijzigging van de bestemming en/of gebruik van de binnenruimte als kinderdagverblijf niet vereist.

Bestemming van de buitenruimte van het appartementsrecht

5.7.

Anders dan de VVE betoogt, kan ook niet uit de uit de Akte van Splitsing worden afgeleid dat de buitenruimte bij het appartement van [gedaagden] c.s. de bestemming van parkeerterrein heeft en daarom niet zonder toestemming van de VVE mag worden gebruikt als buitenspeelruimte. De Akte van Splitsing heeft een uitdrukkelijke bepaling ten aanzien van de vaststelling van de bestemming van de appartementsrechten. Dat is artikel 2 onder a van het Bijzonder Reglement en daarin staat uitdrukkelijk dat het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. de bestemming van kantoor annex bedrijfsruimte heeft. Als het de bedoeling was geweest om de buitenruimte te bestemmen als parkeerterrein, had dat ook opgenomen moeten zijn in artikel 2 onder a van het Bijzonder Reglement.

5.8.

Uit de tekening van voorgenomen splitsing en uit de aanhef van de akte van splitsing kan niets anders worden afgeleid. De voorzieningenrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat de tekening het (voorgenomen) gebruik ten tijde van de splitsing weergeeft, zoals bijvoorbeeld ook staat ingetekend dat bepaalde ruimtes in de appartementsrechten als “wc” , “keuken” of “hal” worden gebruikt. Als uit de vermeldingen op deze tekeningen de bestemming als bedoeld in artikel 2 onder a van het Bijzonder Regelement zou moeten worden afgeleid, zou dat betekenen dat ook die ruimtes niet zonder toestemming van de VVE voor een andere bestemming gebuikt mogen worden. Met [gedaagden] c.s. is de voorzieningenrechter van oordeel dat onaannemelijk is dat dat de bedoeling is geweest bij het opstellen van de tekening van voorgenomen splitsing. Ten aanzien van de bewoordingen in de aanhef van de splitsingsakte is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vermelding van het parkeerterrein daar ook als feitelijke beschrijving heeft te gelden, om tot uitdrukking te laten komen dat dat appartementsrecht (anders dan de andere appartementsrechten) ook recht gaf op het uitsluitend gebruik van ruimte buiten het gebouw. Die feitelijke omschrijving laat onverlet dat de bestemming van het volledige appartementsrecht (dus: de binnen- en buitenruimte) uitdrukkelijk is opgenomen in artikel 2 onder a, van het Bijzonder Reglement namelijk die van kantoor annex bedrijfsruimte.

Onrechtmatige (geluids)hinder / overlast

5.9.

De VVE heeft ook nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 3 lid 2 van het Algemeen Reglement en heeft gesteld dat het gebruik van het appartementsrecht onrechtmatige dan wel onredelijke (geluids)hinder zal opleveren. De stellingen van de VVE over de geluidshinder hebben alleen betrekking op geluidshinder als de kinderen buiten zijn. Zij hebben niets gesteld over mogelijke geluidshinder vanuit de binnenruimte. De voorzieningenrechter zal dus alleen mogelijke geluidshinder buiten in haar beoordeling betrekken.

5.10.

Vooropgesteld wordt dat er – anders dan de VVE stelt – geen balkons zijn gelegen boven het buiten(speel)terrein van het kinderdagverblijf. De buitenruimte is immers gelegen aan de achterzijde van het appartementencomplex, terwijl de balkons van de woningen zijn gelegen aan de voorzijde van het appartementencomplex. Dat bewoners geluidshinder of overlast zullen ervaren als zij op hun balkon zitten aks gevolg van het gebruik van de buitenruimte is daarmee niet aannemelijk geworden.

5.11.

Bij de beoordeling van de vraag of sprake zal zijn van geluidshinder neemt de voorzieningenrechter verder tot uitgangspunt dat het appartementencomplex, anders dan de VVE stelt, niet is gelegen in een rustige woonwijk. [gedaagden] c.s. hebben immers onweersproken gesteld dat het appartementencomplex is gelegen aan een tweebaansweg, in de directe nabijheid van een basisschool en een supermarkt. Gelet hierop wordt voorbijgegaan aan de stellingen van de VVE die zijn gebaseerd op de publicatie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en milieuzonering”, waaruit volgens de VVE volgt dat voor een kinderdagverblijf in een rustige woonwijk een richtafstand van 30 meter in verband met geluid dient te gelden van geluidsgevoelige objecten, zoals woningen.

5.12.

Ten aanzien van de vraag of aannemelijk is dat van onrechtmatige geluidshinder sprake zal zijn, neemt de voorzieningenrechter ook in aanmerking dat [bedrijfsnaam] onweersproken het volgende naar voren heeft gebracht:

• er is sprake van een kleinschalige kinderopvang met (uiteindelijk) maximaal 22 kinderen in de leeftijdscategorie van 0 tot 4 jaar;
• de bezettingsgraad is gemiddeld 70%, zodat er in de regel minder kinderen aanwezig zullen zijn dan de maximale bezettingsgraad;
• de kinderen gaan, in de regel, twee keer per dag naar buiten, niet allemaal tegelijk. Daarnaast slapen de kinderen regelmatig en worden er uitstapjes gemaakt – waardoor de kinderen niet in het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. zullen verblijven.

5.13.

[gedaagden] c.s. en [bedrijfsnaam] hebben een rapport van een door Valersi Geluidbureau uitgevoerd Akoestisch onderzoek overgelegd. Onder verwijzing naar dat rapport stellen zij dat van onrechtmatige geluidshinder geen sprake zal zijn. De VVE stelt dat uit het rapport kan worden afgeleid dat wél sprake zal zij van onrechtmatige geluidshinder, omdat volgens haar uit het rapport blijkt dat een langtijdgemiddeld geluidsniveau en een maximaal geluidsniveau wordt verwacht die de geluidsnormen overschrijden waar horeca-inrichtingen zich in beginsel aan moeten houden. Hierbij verliest de VVE echter uit het oog dat in dat desbetreffende rapport ook staat dat ingevolge artikel 22.70 lid e van de Bruidsschat Omgevingsplan (een publiekrechtelijke norm, evenals de normen ten aanzien van horeca-inrichtingen waar de VVE naar verwijst) het stemgeluid van kinderen op een onverwarmd of onoverdekt terrein dat onderdeel is van een instelling voor kinderopvang als geluidbronnen buiten beschouwing blijft. In het licht hiervan zijn deze stellingen van de VVE ontoereikend om aan te nemen dat de kinderopvang onrechtmatige geluidshinder zal opleveren. Ook niet indien de rechtbank meeweegt dat het buitenterrein geheel is omsloten door bebouwing waardoor – zoals de VVE stelt – een versterkend klankkasteffect zal optreden. De VVE heeft verder geen argumenten aan haar stelling inzake de onrechtmatig geluidshinder ten grondslag gelegd.

5.14.

Binnen het bestek van dit kort geding is niets anders gebleken dan dat bewoners normale “buitenspeelgeluiden” van een klein aantal kinderen van 0 tot en met 3 jaar dat onder begeleiding buiten speelt, zullen moeten dulden. Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk dat dit onrechtmatige geluidshinder op zal leveren, te minder nu het appartementencomplex is gelegen in een stedelijke omgeving en in het appartementsrecht van [gedaagden] nu eenmaal een onderneming gevestigd mag worden. Dat er zich daarbij piekgeluiden (schreeuwend(e) kind(eren)) voor zullen doen maakt dat niet anders. Dergelijke piekgeluiden zullen zich ook anderszins nu al voordoen in de directe omgeving van het appartementencomplex (bijvoorbeeld door spelende kinderen in de achtertuinen grenzend aan de buitenruimte / open ruimte achter het complex, claxonnerende auto’s of een langsrijdende ambulance).

5.15.

Dat er anderszins sprake zal zijn van onrechtmatige hinder acht de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk. Alle woningen zijn op de eerste etage of hoger gelegen en daarbij is aan de achterzijde van het complex een galerij. Vanaf de buitenruimte wordt dus niet direct ín de woningen op de eerste etage gekeken. Wellicht is het enigszins mogelijk om vanaf de buitenruimte de woningen in te kijken, maar die mogelijkheid is er ook vanaf de open ruimte achter het appartementencomplex en was er ook toen de buitenruimte nog fungeerde als parkeerplaats. Dat de aanwezigheid van een aantal 0 tot 4 jarigen, met hun begeleiders een dusdanige vergroting van een eventuele inbreuk op de privacy oplevert dat daarmee sprake is van onrechtmatige hinder is niet aannemelijk geworden. Evenmin is aannemelijk geworden dat parkeerproblematiek aan het kinderdagverblijf in de weg moet staan. Er is immers sprake van kleinschalige kinderopvang, waarbij kinderen aan het begin en het einde van de dag gebracht en gehaald worden – waarschijnlijk deels ook met de fiets of lopend.

5.16.

Tot slot weegt de voorzieningenrechter mee dat de VVE ervoor heeft gekozen het kort geding aanhangig te maken op het moment dat [bedrijfsnaam] alle investeringen om het kinderdagverblijf gereed te maken voor gebruik, heeft gedaan. Dit terwijl het de bewoners van het appartementencomplex niet kan zijn ontgaan dat in het appartementsrecht van [gedaagden] aanpassingen werden aangebracht in verband met de komst van het kinderdagverblijf. De vertegenwoordigers van [bedrijfsnaam] hebben dit tijdens de mondelinge behandeling althans onweersproken door de aanwezige vertegenwoordigers van de VVE – die zelf niet in het appartementencomplex wonen – verteld. Er hingen aankondigingen op de ramen van het appartementsrecht en vertegenwoordigers van [bedrijfsnaam] hebben gesproken met bewoners. Indien de VVE ervoor had gekozen om eerder op te treden, had [bedrijfsnaam] op dat moment, gegeven de bezwaren, kunnen overwegen of zij het risico wilde nemen om de benodigde investeringen te doen. Die mogelijkheid heeft de VVE [bedrijfsnaam] ontnomen. Zelfs als mogelijk sprake is van enige te verwachten geluidsoverlast, wegen onder deze omstandigheden in dit kort geding de belangen van [bedrijfsnaam] bij het openen van het kinderdagverblijf zwaarder, dan de belangen van de omwonenden. Als zij echt bezwaren hebben tegen de komst van [bedrijfsnaam] kunnen zij een bodemprocedure starten, waarin dan aan de hand van de praktijk kan worden vastgesteld of daadwerkelijk van onrechtmatige hinder sprake is.

5.17.

De stelling dat de appartementen in waarde zullen verminderen is onvoldoende onderbouwd.

Slotsom ten aanzien van vordering onder 1 en 2

5.18.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter een vordering om Van der Willegen c.s. te verbieden hun appartementsrecht en bijbehorende buitenruimte te (laten) gebruiken als kinderdagverblijf met speel- of verblijfplaats of (speel) tuin op de buitenruimte zal toewijzen. Bij die stand van zaken is er geen aanleiding om de onder 1 en 2 gevorderde ordemaatregelen toe te wijzen.

Vordering onder 3: afbreken schutting

5.19.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de VVE niet aannemelijk heeft gemaakt dat de schutting is geplaatst óp de erfafscheiding. Uit door de VVE zelf overgelegde foto’s blijkt dat de erfafscheiding aan de zijde die grenst aan het gemeenschappelijke open terrein achter het appartementencomplex wordt gemarkeerd door zogenaamde “Amsterdammertjes”. De schutting staat binnen deze Amsterdammertjes en daarmee op het eigen terrein van [gedaagden] c.s. en niet op de scheidslijn. [gedaagden] c.s. en [bedrijfsnaam] hebben toegelicht waar volgens hen aan de achterzijde en andere zijkant de erfgrens ligt, namelijk naast de grens van het daar gelegen voetpad. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat er ruimte over is tussen de schutting en het voetpad. Om definitief te kunnen vaststellen of de schutting daadwerkelijk binnen de erfgrens ligt, zal kadastraal onderzoek nodig zijn. Daarvoor leent een kort geding zich niet, maar de voorzieningenrechter acht gelet op het vorenstaande op dit moment voldoende aannemelijk dat de schutting binnen de erfgrens staat. Bij die stand van zaken behoeft het betoog van de VVE dat bij splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de buitenruimte van [gedaagden] c.s. en het open terrein gelegen achter het appartementencomplex gemeenschappelijk te laten zijn geen nadere beoordeling.

5.20.

Het betoog van de VVE dat in de akte van splitsing is vastgelegd dat de buitenruimte van [gedaagden] c.s. ten opzichte van de achter het overige deel van het appartementencomplex gelegen gemeenschappelijke open terrein een open karakter moet hebben – en dat een schutting daarom niet mag worden geplaatst – gaat niet op. Dit is in de akte van splitsing niet bepaald. De omstandigheid dat de eigenaar van het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. recht kreeg om over het gemeenschappelijk open terrein te komen en gaan naar en van de openbare weg rechtvaardigt – anders dan de VVE meent – die conclusie niet.

5.21.

Artikel 9 lid 3 van het Algemeen Reglement bepaalt dat de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten geen veranderingen mogen aanbrengen die het architectonisch uiterlijk van het onroerend goed beïnvloeden. Volgens de Van Dale betekent architectonisch: “op de bouwkunst betrekking hebbend”. Artikel 12 lid 1 van het Algemeen Reglement bepaalt dat iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de VVE verboden is
. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de schutting (in dit geval) niet het architectonisch uiterlijk van het appartementencomplex aantast. De schutting is (deels) geplaatst naast het gebouw waardoor aan de voorzijde het vrije zicht op het gebouw zelf onveranderd is gebleven. De schutting wijzigt ook niet het aanzien van het gebouw. Mogelijk is dit wel zo aan de achterkant van het gebouw, maar dat acht de rechtbank onder de omstandigheden van ondergeschikt belang. De schutting kan ook niet worden aangemerkt als aan-, op- of onderbouw. De schutting is een lichte constructie, die eenvoudig kan worden verwijderd. Dat de schutting op enigerlei wijze invloed heeft op het appartementencomplex en het appartementencomplex beschadigd of de constructie daarvan aantast is niet aan de orde. Van strijd met artikel 9 lid 3 of artikel 12 lid 1 van het Algemeen Reglement is dan ook geen sprake.

5.22.

Ook het beroep op artikel 10 lid 4 van het Algemeen Reglement baat de VVE niet. In dat artikel is bepaald dat geen opgaand hout, waardoor het uitzicht van andere gerechtigden en het binnentreden van licht en lucht door de ramen en openingen van het gebouw worden belemmerd, mag worden geplaatst. De schutting is geplaatst op de begane grond en alle woningen zijn gelegen op de eerste etage. Van het belemmeren van uitzicht of van het binnentreden van licht is dus geen sprake.

5.23.

Voor het eerst ter zitting heeft de VVE nog een beroep gedaan op artikel 10 lid 2 van het Algemeen Reglement. Ook dit baat haar niet. Het Algemeen Reglement is niet specifiek opgesteld ten behoeve van de splitsing van het appartementencomplex, maar is een model-reglement voor splitsing van onroerend goed. Het betreffende artikel gaat ervan uit dat bij meerdere op de begane grond gelegen appartementsrechten tuinen of open grond behoren. Daarvan is hier geen sprake. Er zijn geen woningen op de begane grond gelegen en bij de bergingen en garages behoort geen tuin of open grond. Alleen het appartementsrecht van [gedaagden] c.s. omvat ook een buitenruimte. Van het afscheiden van tuinen onderling, waarvoor toestemming van de vergadering vereist is, is hier dus geen sprake. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter nog op dat – voor zover dit anders zou zijn – de vergadering in de gegeven omstandigheden (waarbij de buitenruimte eigendom is van [gedaagden] c.s. en zij deze eigen grond ten behoeve van een in hun appartementsrecht toegelaten onderneming willen afscheiden door middel van een schutting) in redelijkheid deze toestemming niet zou kunnen onthouden.

5.24.

Voor zover de VVE, tot slot, stelt dat de schutting wateroverlast veroorzaakt, kan ook die stelling nergens toe leiden. Uit de ter onderbouwing van deze stelling overgelegde foto’s kan alleen worden afgeleid dat er naast de schutting een plas water staat. Dat de schutting verhindert dat het water wegloopt naar de afvoerput die is gelegen op de buitenruimte van [gedaagden] c.s. blijkt niet uit die foto, evenmin als uit die foto of anderszins blijkt dat de schutting enige invloed heeft op de waterafvoer ter plaatse.

5.25.

Uit al het vorenstaande volgt dat ook de vordering onder 3 niet toewijsbaar is.

Proceskosten

5.26.

De VVE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van zowel [gedaagden] c.s. als [bedrijfsnaam] betalen. De VVE zal worden veroordeeld in de proceskosten conform het liquidatietarief. Voor een hogere proceskostenveroordeling, zoals door [bedrijfsnaam] gevorderd, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding.

5.27.

De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 320,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.605,00

5.28.

De proceskosten van [bedrijfsnaam] worden begroot op:

- griffierecht € 688,00

- salaris advocaat € 1.107,00

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 1.973,00

5.29.

De door [bedrijfsnaam] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in het incident

6.1.

wijst de vordering tot tussenkomst af;

6.2.

staat [bedrijfsnaam] toe zich te voegen aan de zijde van [gedaagden] c.s;

in de hoofdzaak

6.3.

wijst de vorderingen van de VVE af;

6.4.

veroordeelt de VVE in de proceskosten van zowel [gedaagden] c.s. als [bedrijfsnaam] van ieder € 1.605,00 voor [gedaagden] c.s. en € 1.973,00 voor [bedrijfsnaam] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VVE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de VVE € 92,00 extra aan de betreffende partij betalen, plus de kosten van betekening;

6.5.

veroordeelt de VVE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de aan [bedrijfsnaam] verschuldigde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

6.6.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2024.

idt