Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/669198 / KG ZA 24-636
Vonnis in kort geding van 9 september 2024
in de zaak van
[eiser]te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. V.N. Gijlstra te Amsterdam,
tegen:
[gedaagde]te [woonplaats 2] ,
Gedaagde,
advocaat mr. I.R. Köhne te Voorburg, gemeente Leidschendam-Voorburg.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met daarbij en daarna overgelegde producties 1 tot en met 15;
- de door [gedaagde] overgelegde conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3.
1.2.
Op 19 augustus 2024 is de mondelinge behandeling gehouden, waarbij door [eiser] pleitnotities zijn overgelegd. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om te trachten alsnog overeenstemming te bereiken. Blijkens een bericht van de advocaat van [gedaagde] van 26 september 2024 zijn zij daarin niet geslaagd. Zoals ter zitting aangekondigd is vonnis vervolgens bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping, met berging in het souterrain, met toebehoren, gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaatsnaam] (hierna: de woning).
2.2.
De woning is vanaf 24 mei 2024 te koop aangeboden, via de makelaar van [eiser] (hierna: de makelaar). Op 31 mei 2024 heeft [gedaagde] , samen met zijn zoon, de woning bezichtigd, onder begeleiding van de makelaar. Hierbij is gesproken over de mogelijkheid om de woning te verhuren. Tijdens deze bezichtiging was de bij de woning behorende berging niet toegankelijk.
2.3.
Op 3 juni 2024 heeft [gedaagde] telefonisch bij de makelaar een bod uitgebracht op de woning. [eiser] heeft een tegenvoorstel gedaan. Vervolgens hebben de makelaar en [gedaagde] telefonisch contact gehad, waarna per whatsapp in de avond van 3 juni 2024 het volgende gesprek heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de makelaar:
[gedaagde] :
“Ha [naam] , dus Eur695K is akkoord met bestaande stoffering en kast in de woonkamer en alles was aard en nagel vast zit plus keuken en sanitair. Ook graag keuken kruk indien mogelijk. Maak het jezelf voor de verhuur gemakkelijk. Weet jij nog een aannemer die een nette vloer in de was/bergruimte kan leggen zodat we uiterlijk per augustus kunnen verhuren.
“Ha [naam] , dus Eur695K is akkoord met bestaande stoffering en kast in de woonkamer en alles was aard en nagel vast zit plus keuken en sanitair. Ook graag keuken kruk indien mogelijk. Maak het jezelf voor de verhuur gemakkelijk. Weet jij nog een aannemer die een nette vloer in de was/bergruimte kan leggen zodat we uiterlijk per augustus kunnen verhuren.
Leuk samen te starten.
Groet, [gedaagde] en [zoon gedaagde] ”
[gedaagde] :
“Sorry [naam] maar dus ook alle verlichting. Laat ze niet kinderachtig zijn en de lampjes er nog uit draaien. Alles dient te werken. Groetjes”
“Sorry [naam] maar dus ook alle verlichting. Laat ze niet kinderachtig zijn en de lampjes er nog uit draaien. Alles dient te werken. Groetjes”
Op 4 juni 2024 wordt het gesprek als volgt voortgezet:
Makelaar:
“Oké als volgt;
“Oké als volgt;
- koopsom € 697.500,-kk
- geen voorbehouden
- oplevering 1 juli 2024
- roerende zaken; gordijnen, luxaflex, alle hanglampen, barkruk keuken, bedden, kast kleine kamer, grote kast woonkamer;”
[gedaagde] :
“Ha [naam] .
“Ha [naam] .
Oké, alle lampen en bovengenoemden.
Groet, [gedaagde] ”
Makelaar:
“Yes het is akkoord!!”
“Yes het is akkoord!!”
Makelaar:
“Gefeliciteerd”
“Gefeliciteerd”
Makelaar:
“Mail jij jouw NAW gegevens en kopie paspoort naar (…), gaan wij zsm de koopovereenkomst opmaken.”
“Mail jij jouw NAW gegevens en kopie paspoort naar (…), gaan wij zsm de koopovereenkomst opmaken.”
2.4.
Op 7 of 8 juni 2024 heeft [gedaagde] een concept van de koopovereenkomst van de makelaar ontvangen. Dit concept is opgemaakt aan de hand van het NVM-model ‘Koopovereenkomst appartement 2023’. In het concept staat de volgende bepaling:
“artikel 20 Schriftelijke vastlegging
20.1.
Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend.”
2.5.
[gedaagde] heeft na ontvangst van het concept van de koopovereenkomst per e-mail van 7 juni 2024 aan de makelaar bericht dat er diverse passages in het concept moeten worden aangepast, heeft nadere vragen gesteld en stukken / informatie opgevraagd. De makelaar heeft per e-mail van (maandag) 10 juni 2024 met een aantal wijzigingsvoorstellen van [gedaagde] ingestemd, heeft gereageerd op vragen en een deel van de gevraagde stukken verstrekt. Daar heeft [gedaagde] op dezelfde dag nog op gereageerd heeft, waarbij nog vragen openstonden over in elk geval de oppervlakte van de berging en een bezichtiging van de berging op 12 juni 2024, over VVE-lasten/-stukken en over de vraag of de woning in huidige staat verhuurbaar is ( [gedaagde] wilde daar uitdrukkelijk bevestiging van). Ook nog op 10 juni 2024 reageert de makelaar hier weer op, waarbij de makelaar onder andere toezegt dat zij een bezichtiging van de berging op 12 juni in orde gaat maken en dat nog zal bevestigen. Tevens staat in de e-mail dat de makelaar de VVE-stukken bij [eiser] heeft opgevraagd en dat deze
‘vandaag nog’worden doorgestuurd en – in reactie op de verhuurbaarheid van de woning – dat “
De woning wordt geleverd zoals ten tijde van de bezichtiging”. Artikel 20.1 is in deze e-mails niet aan de orde gekomen.
‘vandaag nog’worden doorgestuurd en – in reactie op de verhuurbaarheid van de woning – dat “
De woning wordt geleverd zoals ten tijde van de bezichtiging”. Artikel 20.1 is in deze e-mails niet aan de orde gekomen.
2.6.
Per e-mail van 12 juni 2024 heeft [gedaagde] als volgt bericht aan de makelaar:
“Na ontvangst van de overeenkomst en een gedeelte van de benodigde stukken j.l. maandag heb ik nogmaals kritisch nagedacht over onder andere de hoogte van de servicekosten waarvan ik tot op heden geen stukken heb ontvangen maar weet dat deze rond de Eur5.000,- per jaarbedragen. Dit is een grote aanslag op de cash-flow. Dit met de hoge overdrachtsbelasting, hoge rente enz. en in verhouding lagere verhuuropbrengsten dan voor woningen in waar geen servicekosten van toepassing zijn heb ik helaas besloten af te zien van de aankoop. De afspraak voor vanmorgen annuleer ik dus ook. Helaas het is niet anders. Als het geen goed verhaal is moeten we het niet doen. Ik vind het jammer dat we geen betere start hebben kunnen maken.
Je bent open over de verhuuropbrengst indicaties. Stel dan ook voor, mede ter compensatie, dat je me een factuur stuurt voor Eur1.000,- incl. BTW voor verhuuradvies Haagse markt naar:
(…)”
Naar aanleiding van deze e-mail heeft vervolgens nog whatsappcontact plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de makelaar, waaruit blijkt dat [eiser] zich er niet bij neerlegt dat [gedaagde] af wil zien van de koop van de woning.
2.7.
Bij brief van 12 juni 2024 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde] bericht dat er gave en definitieve overeenstemming bestaat over de koop van de woning, omdat over alle essentialia van de koop overeenstemming bestaat en dat er aan de zijde van [gedaagde] de verplichting bestaat de woning voor de overeengekomen koopsom af te nemen op 1 juli 2024. In die brief staat verder dat [gedaagde] wordt verzocht, en zo nodig gesommeerd, om uiterlijk op 14 juni 2024 voor 16.00 uur te bevestigen dat hij de woning tegen de overeengekomen condities zal afnemen op 1 juli 2024, bij gebreke waarvan nakoming op straffe van een dwangsom in kort geding zal worden gevorderd. In reactie hierop heeft [gedaagde] per e-mail van 12 juni 2024 aam de advocaat van [eiser] bericht dat hij afziet van de aankoop, dat hij de koopovereenkomst niet heeft getekend en ervan uitgaat dat de advocaat begrijpt dat er geen overeenkomst is.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – [gedaagde] te veroordelen:
- primair:om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de koopprijs van € 697.500,= te storten onder de notaris en volledige medewerking te verlenen aan de levering van de woning op basis van een leveringsakte waarin de tussen partijen overeengekomen overeenstemming zoals bedoeld onder randnummer 3.10 van de dagvaarding is opgenomen [toevoeging voorzieningenrechter: dit betreft de voorgestelde wijzigingen van de concept-overeenkomst zoals onder 2.5 omschreven];
- subsidiair:om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de koopprijs van € 697.500,= en daarnaast het bedrag aan kosten en belastingen te storten onder de notaris en volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering met betrekking tot de woning met daarin de overeenstemming als bedoeld onder randnummer 3.7 van de dagvaarding [toevoeging voorzieningenrechter: dit betreft de op 4 juni 2024 tussen [gedaagde] en de makelaar gewisselde berichten, zoals opgenomen onder 2.3] en verder aangevuld met de gebruikelijke bepalingen en voorwaarden, waarbij de levering van de woning moet plaatsvinden binnen acht dagen na betekening van dit vonnis;
- meer subsidiair:om op eerste verzoek van [eiser] te goeder trouw de koopovereenkomst tussen partijen nader uit te werken en aan te vullen, waarna de onderhandelingen uiterlijk twee weken nadien moeten zijn afgerond en een volledige koopovereenkomst tot stand moet zijn gekomen, met dien verstande dat al overeenstemming bestaat over hetgeen is neergelegd onder randnummer 3.7 van de dagvaarding;
alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] is belegger in vastgoed en heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning zoals neergelegd in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) speelt daarom geen rol en er kan dus bindende overeenstemming tussen partijen ontstaan zonder dat een akte is opgemaakt. Partijen hebben op 4 juni 2024 dan ook overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [gedaagde] . Er is overeenstemming bereikt over het object, de prijs en de leveringsdatum en er bestaat dus overeenstemming over alle essentialia van de koop. De verbintenissen die partijen op zich nemen zijn voldoende bepaalbaar en de wil om gebonden te worden aan de overeenstemming blijkt duidelijk uit de correspondentie van 4 juni 2024 en nadien. [eiser] stelt dat hij er ook op mocht vertrouwen dat [gedaagde] zich contractueel wilde binden, omdat de leveringsdatum op korte termijn na de wilsovereenstemming zou plaatsvinden en [gedaagde] zelfs al doende was een aannemer in te schakelen om delen van de woning aan te laten passen. Voor zover wordt geoordeeld dat geen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de overeenkomst, vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot dooronderhandelen over de koopovereenkomst. Partijen waren volgens [eiser] dermate ver gevorderd in de onderhandelingen dat het afbreken daarvan onaanvaardbaar is. [eiser] wijst er op dat een beroep van [gedaagde] op artikel 20.1 van de concept-koopovereenkomst volgens hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is: er bestond overeenstemming over de inhoud van de koopovereenkomst en de reden dat [gedaagde] zich heeft teruggetrokken is gelegen in een omstandigheid die bij het bereiken van de overeenstemming bij hem al bekend was (namelijk mogelijk tegenvallende huuropbrengsten). Tegen de achtergrond dat al overeenstemming bestond over de essentialia van de overeenkomst, de koopakte slechts diende als nadere uitwerking van die overeenkomst en [gedaagde] niet zelf heeft gevraagd om opname van het beding in artikel 20.1, maar die slechts deel uitmaakte van het gebruikte NVM-model, dient artikel 20.1 buiten toepassing te blijven. Bovendien ziet de tekst van artikel 20.1 slechts op de binding aan de schriftelijke koopovereenkomst en brengt het niet mee dat dat reeds bestaande overeenstemming geheel komt te vervallen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1.
Ter beoordeling ligt allereerst voor of partijen volledige overeenstemming hebben bereikt of alle essentialia van de koopovereenkomst en of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot nakoming van de dan gesloten overeenkomst, dan wel (als wordt geoordeeld dat nog geen overeenkomst tot stand is gekomen) of [gedaagde] moet worden veroordeeld om door te onderhandelen. De voorzieningenrechter beantwoordt beide vragen ontkennend. Dat wordt als volgt toegelicht.
4.2.
In dit kort geding kan, vooruitlopend op de uitkomst van een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure, een ordemaatregel worden getroffen. De voorziening die [eiser] vordert strekt er (primair en subsidiair) toe dat [gedaagde] meewerkt aan levering van de woning aan onder betaling van een koopsom van € 697.500,=. Dat is een verstrekkende maatregel, waarvoor in kort geding alleen plaats is als [eiser] daarbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en als daarnaast met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden voorspeld dat de bodemprocedure zal uitvallen in het voordeel van [eiser] . Daarvan is hier geen sprake.
Overeenstemming bereikt?
4.3.
Het is duidelijk dat partijen – aan de zijde van [eiser] door tussenkomst van de makelaar – over een aantal aspecten van de koopovereenkomst mondeling / via whatsapp overeenstemming hebben bereikt. Onderdeel daarvan was echter ook dat een schriftelijke koopovereenkomst gesloten zou gaan worden. Immers, de makelaar reageert op 4 juni 2024 – nadat overeenstemming was bereikt over onder andere de prijs en de opleveringsdatum – direct dat de koopovereenkomst opgemaakt zal worden.
4.4.
Uit de overgelegde correspondentie zoals geschetst onder 2.5 blijkt dat partijen over de inhoud van de overeenkomst nog hebben dooronderhandeld en van overeenstemming op alle aspecten van de koopovereenkomst was nog geen sprake. Dit had naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook betrekking op de essentialia van de koopovereenkomst, nu [gedaagde] de berging nog niet bezichtigd had, nog geen volledige informatie over de VVE-lasten had ontvangen en er voor [gedaagde] nog geen zekerheid was over de verhuurbaarheid van de woning. Gelet op deze gang van zaken is voorshands onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter inderdaad zal oordelen dat over alle essentialia van de koopovereenkomst overeenstemming was bereikt tussen partijen.
Subject to signature-clausule
4.5.
Daarbij komt bovendien dat het concept van de koopovereenkomst – die is aangeleverd door [eiser] – een zogenaamde “subject to signature-clausule” bevat, in artikel 20.1, terwijl van een ondertekende overeenkomst geen sprake is. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat van meet af aan duidelijk was dat een eventuele koop zou plaatsvinden op basis van het NVM-model van de koopovereenkomst. Artikel 20.1 is onderdeel van dat model. De tekst van deze bepaling is helder en in beginsel niet voor meerderlei uitleg vatbaar: uit de koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Van die ondertekening is geen sprake geweest. De voorzieningenrechter is met [gedaagde] van oordeel dat indien [eiser] [gedaagde] had willen binden aan een mondelinge overeenkomst, het op zijn weg had gelegen om bij toezending van het concept van de koopovereenkomst aan [gedaagde] artikel 20.1 uit de concept-overeenkomst te laten of tenminste aan [gedaagde] voor te leggen dat hij het betreffende artikel zou willen schrappen. Dat heeft [eiser] nagelaten, ondanks het feit dat hij (i) werd bijgestaan door een makelaar, (ii) zelf – dat heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt – een professional op de vastgoedmarkt is en (iii) in andere artikelen van de concept-overeenkomst die namens hem aan [gedaagde] is toegezonden wel wijzigingen op het gebruikte NVM-model voorstelt. Bij die stand van zaken valt niet in te zien waarom de ‘subject to signature-clausule’ hier geen onderdeel zou zijn van wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat [gedaagde] niet zelf heeft gevraagd om opname van het beding. Juist omdat van meet af aan helder was dat het NVM-model zou worden gebruikt, de signature to sign-clausule onderdeel is van dit model, kan worden aangenomen dat [gedaagde] ervan uitging dat die bepaling van toepassing zou zijn. Ook om deze reden is onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter een vordering die neerkomt op nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst zal toewijzen.
Schriftelijkheidsvereiste op grond van de wet
4.6.
Tot slot staat ook de omstandigheid dat ook nog de vraag is of [gedaagde] handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf aan toewijzing van de primaire en subsidiaire vordering in de weg. Bij de koop van onroerend goed door een consument geldt op grond van de wet (artikel 7:2 lid 1 BW) een schriftelijkheidsvereiste. [eiser] stelt dat [gedaagde] niet handelde als consument, maar dat hij belegger is in vastgoed en handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf en dat de schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet geldt. [gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist en stelt terecht dat het enkele feit dat hij de woning wilde verhuren niet maakt dat hij handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf (vgl. Gerechtshof Amsterdam 24 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2744). De omstandigheid dat [gedaagde] al meerdere vastgoedobjecten bezit, brengt als zodanig ook niet mee dat hem de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW niet toekomt. De vraag of [gedaagde] of als consument of in de uitoefening van beroep of bedrijf handelde – en daarmee de vraag of er sprake was van een schriftelijkheidsvereiste op grond van de wet – vergt nader onderzoek, waarvoor een kort geding zich niet leent. Ook dit staat aan toewijzing van het primair en subsidiair gevorderde in de weg.
Slotsom ten aanzien van de primaire en subsidiaire vordering
4.7.
Gelet op bovenstaande aspecten, ieder voor zich en te meer in onderlinge samenhang, is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter [eiser] zal volgen in zijn standpunt dat een overeenkomst tot stand is gekomen. De primaire en subsidiaire vordering komen dus niet voor toewijzing in aanmerking (nog daargelaten het door [gedaagde] ook betwiste spoedeisende belang – dat verder onbesproken kan blijven).
Meer subsidiaire vordering tot dooronderhandelen
4.8.
Ook de vordering tot dooronderhandelen is niet toewijsbaar. Uitgangspunt is dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467). Dat er in dit geval door [gedaagde] in zodanige mate is bijgedragen aan het vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen is – mede in het licht van al hetgeen hiervoor is overwogen onvoldoende aannemelijk geworden.
Proceskosten
4.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 320,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 1.605,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] van € 1.605,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2024.
idt