ECLI:NL:RBDHA:2024:12605

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

PV/MD/cd

Zaak-/rolnr.: 10960210 RL EXPL 24-4525

8 augustus 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

Stichting Vastgoed Beheer Nederland,gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: SVBN,
gemachtigde: mr. T.C. Boer,

tegen

Fletcher Hotel Exploitaties B.V.,

gevestigd te Vianen,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Fletcher,
gemachtigde: mr. W. Raas.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 23 februari 2024 met producties 1 tot en met 36;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 6;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging eis in conventie, tevens akte overlegging producties met producties 37 tot en met 51;

1.2.

Op 27 juni 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen de heren [naam 1] en [naam 2] namens SVBN, bijgestaan door mr. T.C. Boer, en de heer [naam 3] namens Fletcher, bijgestaan door mr. W. Raas. Partijen hebben ter zitting hun standpunten uiteengezet. Beide partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van schriftelijke spreekaantekeningen. Van het overige verhandelde tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen en de schriftelijke spreekaantekeningen van partijen bevinden zich in het procesdossier. Aan het slot van de mondelinge behandeling is het vonnis bepaald op vandaag.

2.Feiten

2.1.

SVBN is eigenaar van het gebouw met 47 tweepersoons slaapkamers, receptie, bar, lounge gedeelte, restaurant en keuken en bijbehorend parkeerterrein gelegen aan de [adres] in [plaats]. SVBN verhuurt dit gebouw aan Fletcher. De huurprijs van het gehuurde bedroeg in 2023 € 31.433,64 ex btw per maand (€ 377.203,68 per jaar). Met ingang van 2024 bedraagt de huurprijs € 31.499,65 ex btw per maand (€ 377.995,80 per jaar). Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen.

2.2.

In de op 24 september 2004 tussen de rechtsvoorgangers van SVBN en Fletcher gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde (hierna: Huurovereenkomst), in welke overeenkomst Fletcher als huurder in de plaats is gesteld, is onder meer vermeld dat:

de huur ingaat op 15 oktober 2004 en loopt tot en met 14 oktober 2024 (artikel 3.1);
het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als
huurder het perceel volgens de bestemming open zal houden ten behoeve van de hotelexploitatie (artikel 5.5);
huurder onder voorwaarden het recht heeft uitsluitend de bar/café/restaurant met keuken onder te verhuren aan een derde (artikel 10.7).

2.3.

Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, versie juli 2003 (hierna: AB). In de AB staat onder meer dat:

huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken uitsluitend overeenkomstig de bestemming (artikel 6.1);
huurder zich zal gedragen naar de voorschriften van verzekeraars (artikel 6.2);
huurder het gehuurde overeenkomstig de aard van het daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend zal houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf zal uitoefenen (artikel 6.4):
het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (artikel 8.1) behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder;
indien huurder in strijd met artikel 8.1 handelt, hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete verbeurt, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om schadevergoeding te vorderen (artikel 8.2).

2.4.

Op 23 mei 2023 heeft de gemeente Den Haag het besluit genomen om medewerking te verlenen aan het gebruik van het gehuurde tot en met 31 december 2023 voor de opvang van circa 100 statushouders door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA). In de toelichting op het besluit staat onder meer het volgende:

“(…) Het
Fletcher Stadshotelaan de [adres] te [plaats] stelt tot en met 31 december 2023 50 tweepersoonskamers ter beschikking voor de opvang van 100 statushouders.

(…)

Met het COA is afgesproken dat op deze locatie alleen
nareizigersworden opgevangen. (…) Omdat de AZC’s overval zijn is het voor deze nareizigers niet mogelijk om bij hun partner/familie in het AZC te overnachten. Vandaar de inzet van hotelkamers.

(…)

Het
Fletcher Stadshotelwordt ingezet als noodopvanglocatie. Dit houdt in dat het COA verantwoordelijk is voor de organisatie van de opvanglocatie en dat ook de kosten voor deze opvang voor de rekening van het COA zijn. Het COA is ook verantwoordelijk voor het beheer op en rondom de locatie.

We hebben hierover de volgende afspraken met het COA gemaakt:

Er is 24 uur per dag begeleiding of beveiliging aanwezig op de locatie.
Er wordt door het COA een locatiemanager aangesteld voor de locatie en deze is bereikbaar voor omwonenden.
Het COA zorgt voor zinvolle dagbesteding en een diversiteit aan activiteiten.
Het COA zorgt voor passende begeleiding.
Het COA zorgt voor (medische) zorg.
Kinderen worden een beperkte periode op deze locatie opgevangen opdat ze snel kunnen doorstromen naar een permante locatie elders waar ze ook onderwijs zullen krijgen. (…)”

2.5.

Op 6 juni 2023 heeft Fletcher per brief de huurovereenkomst opgezegd tegen 14 oktober 2024.

2.6.

Op 14 juni 2023 heeft SVBN per brief aan Fletcher bericht dat zij geen toestemming geeft voor het haar gebleken plan van Fletcher om het gehuurde in gebruik te geven aan statushouders. SVBN heeft Fletcher onder meer gesommeerd om schriftelijk te bevestigen dat zij zal afzien van verhuur aan het COA en/of ingebruikgeving aan statushouders en aangegeven dat indien niet aan de sommatie zal worden voldaan, zij, onverminderd, het recht op aanvullende schadevergoeding, aanspraak maakt op de contractuele boete.

2.7.

Op 19 juni 2023 heeft SVBN van haar verzekeraar het volgende bericht ontvangen:
Ik begreep dat het pand wordt verhuurd aan Fletcher hotels, die van plan is er statushouders in te plaatsen (nareizende vrouwen en kinderen). Deze risicowijziging is voor verzekeraars een reden om de polis per direct te beëindigen in de hotel-mantel. Wij kunnen dit niet verzekeren.SVBN heeft vervolgens bij een andere verzekeraar een nieuwe opstalverzekering afgesloten tegen een hogere premie. Het verschil met het oude premiebedrag is door Fletcher aan SVBN vergoed.

2.8.

Op 23 juni 2023 heeft Fletcher SVBN in reactie op haar brief van 14 juni 2023 bericht dat het COA ten behoeve van gezinsherenigers alle kamers in haar hotel via een groepsreservering heeft geboekt tegen betaling van de kamerprijs die Fletcher gebruikelijk in rekening brengt en dat de eerste gasten op 19 juni 2023 zijn ingecheckt.

2.9.

Op 24 oktober 2023 heeft de gemeente Den Haag besloten om medewerking te verlenen aan de verlenging van de noodopvang in het gehuurde tot en met 31 december 2024. In de toelichting op het besluit staat onder meer het volgende:

“(…) De afspraken met het COA worden (…) voortgezet.

(…)

Voor de noopvang in het Fletcher Stadshotel is het COA verantwoordelijk voor de dagbesteding in de vorm van bijvoorbeeld sport, taalles en vrijwilligerswerk. De kinderen op deze locatie gaan in Den Haag naar het primair en voorgezet onderwijs.

Voor de asielzoekers die worden opgevangen in het Fletcher Stadshotel geldt dat het COA verantwoordelijk is voor de organisatie en financiering van de medische zorg. (…)”

2.10.

SVBN heeft via de door Fletcher gestelde bankgarantie een bedrag van in totaal € 30.750,- geïnd aan contractuele boetes.

3.Vorderingen, grondslagen en verweren

In conventie

3.1.

SVBN vordert – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (verkort weergegeven):

I. te verklaren voor recht dat Fletcher wanprestatie heeft gepleegd en pleegt jegens SVBN door het gehuurde te (laten) gebruiken als opvang voor asielzoekers, waaronder (nareizende familie van) statushouders, en Fletcher daardoor jegens SVBN aansprakelijk is voor de ten gevolge van deze wanprestatie geleden schade;

II. Fletcher te veroordelen tot betaling van schadevergoeding en deze schade te begroten op het bedrag van de winst, althans een deel van de winst, die Fletcher vanwege haar tekortkoming(en) heeft genoten (naar schatting € 4.179.310,96 tot einddatum huur), althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

III. Fletcher te veroordelen tot betaling van de contractuele boete voor elke kalenderdag dat Fletcher handelt in strijd met het verbod op onderverhuur c.q. ingebruikgeving van (een deel van) het gehuurde, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf 19 juni 2023, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van beëindiging van de onderhuur c.q. ingebruikgeving (naar berekening € 956.075,16 tot einddatum huur), althans een in goede justitie te bepalen datum;

IV. Fletcher te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het te wijzen vonnis.

3.2.

SVBN legt aan deze vordering samengevat het volgende ten grondslag.

Fletcher schiet tekort in de nakoming van diverse contractuele verplichtingen door het gehuurde te gebruiken als opvang voor asielzoekers. Er is sprake van (a.) gebruik van het gehuurde dat afwijkt van de overeengekomen bestemming (artikel 1.3 jo. 1.4 Huurovereenkomst en artikel 6.1 AB), (b.) het niet geheel openhouden van het gehuurde voor hotelexploitatie (artikel 5.5 Huurovereenkomst), (c.) het niet voor het publiek geopend houden (artikel 6.4 AB), (d.) gebruik in strijd met de voorschriften van de verzekeraar (artikel 6.2 AB) en (e.) onderverhuur c.q. ingebruikgeving aan het COA (artikel 6.1 en 8.1 AB). Daarnaast heeft Fletcher (f.) zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:213 BW). Door de tekortkomingen van Fletcher lijdt SVBN schade in de vorm van verminderde wederverhuurbaarheid en waardedaling, kosten van juridische bijstand alsmede hogere premie en verslechterde verzekeringsvoorwaarden voor de nieuwe opstalverzekering. Omdat het onredelijk is dat Fletcher profiteert van haar ongeoorloofde handelen ten koste van SVBN, moet de schadevergoeding worden berekend aan de hand van de extra winst die Fletcher door haar tekortkoming heeft behaald, primair de volledige extra winst en subsidiair een deel daarvan. De extra winst wordt geschat op € 8.634,94 per dag, wat neerkomt op € 4.179.310,96 over de periode 19 januari 2023 tot en met 14 oktober 2024 (484 dagen). Zelfs als deze schatting de schade van SVBN aanmerkelijk overschrijdt, dient de schade te worden begroot op de volledige geschatte winst zonder aftrek van kosten, gezien de opzettelijkheid of grove nalatigheid van Fletcher waarmee zij afspraken niet is nagekomen en de omstandigheid dat Fletcher, wetende van haar afspraken met SVBN, puur vanwege winstbejag het gehuurde gebruikt in strijd met de bestemming. Naast schadevergoeding moet Fletcher ook de verbeurde boete op grond van artikel 8.2 AB

te betalen. Gezien de verschuldigde huurprijs per dag en het aantal dagen van onderverhuur c.q. ingebruikgeving in 2023 en 2024, bedraagt de boete over de periode 19 juni 2023 tot en met 14 oktober 2024 in totaal € 986.825,16. Na aftrek van het reeds geïnde bedrag, resteert een bedrag € 956.075,16 om door Fletcher te worden betaald.

3.3.

Fletcher concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van SVBN in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van SVBN in de kosten van dit geding. Fletcher betwist dat het COA het hotel onderhuurt en/of exploiteert en dat het gebruik van het gehuurde als opvang voor statushouders in strijd is met de contractuele bestemming van het gehuurde. Indien wordt aangenomen dat het huidige gebruik toch enigszins afwijkt van de overeengekomen bestemming, stelt Fletcher dat deze beperkte afwijking geen gerechtvaardigde vordering van SVBN oplevert op grond van de artikelen 6:248 en 3:13 BW. Fletcher betwist dat sprake is van schade in verband met de nieuwe opstalverzekering. Ook stelt zij dat juridische kosten niet als schade kunnen worden beschouwd. Fletcher betwist verder dat SVBN schade lijdt in de vorm van waardevermindering van het gehuurde door het huidige gebruik. Voorts betwist zij om verschillende redenen dat winstafdracht aan de orde kan zijn. Tot slot betwist Fletcher dat zij de boete op grond van artikel 8.2 AB verschuldigd. Mocht deze al verschuldigd zijn, dan stelt Fletcher dat deze volgens moet worden gematigd tot nihil.

In reconventie

3.4.

Fletcher vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (verkort weergegeven) om SVBN te veroordelen tot betaling van:

een bedrag van € 30.750,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop SVBN de bedragen heeft ontvangen, althans een in goede justitie te bepalen datum;

een bedrag van € 156.806,-, met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de bedragen onverschuldigd zijn betaald, althans een in goede justitie te bepalen datum;

alsmede SVBN te veroordelen in de (na)kosten van dit geding.

3.5.

Fletcher baseert haar vordering samengevat op het volgende. Omdat SVBN geen recht heeft op de boete ex artikel 8.2 AB voor onbevoegde onderverhuur, geldt deze als ten onrechte te zijn geïnd en dient SVBN het totaal geïnde bedrag terug te betalen. De coronapandemie en de genomen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een daling in de bezettingsgraad van het hotel en de omzet van Fletcher. Deze omstandigheden hebben te gelden als onvoorzien in de zin van artikel 6:258 BW, zodat ongewijzigde instandhouding van de betalingsverplichting gedurende de pandemie niet van Fletcher gevergd kon worden. Dit is bevestigd door de Hoge Raad in het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Op basis van de berekeningsmethode uit dat arrest, heeft Fletcher berekend dat zij tijdens de coronacrisis een bedrag van € 156.806,- teveel en dus onverschuldigd aan huur heeft betaald aan SVBN. Dit bedrag dient door SVBN te worden terugbetaald.

3.6.

SVBN concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Fletcher in haar vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van Fletcher in de kosten van de procedure. Zowel uit de dagvaarding als uit de nader overgelegde stukken blijkt dat er wel degelijk sprake is van verboden onderverhuur, dan wel van ingebruikgeving aan het COA. Daarom mocht SVBN terecht overgaan tot het incasseren van de contractuele boetes. Daarnaast kan Fletcher geen aanspraak maken op huurprijsvermindering in verband met de Coronapandemie. Fletcher maakt namelijk onderdeel uit van Egeria, een investeringsmaatschappij die tijdens de pandemie forste winsten heeft gemaakt. Toepassing van huurprijsvermindering zou hierdoor tot een onevenredig resultaat leiden. Daarnaast heeft Fletcher de door haar gevorderde huurprijsvermindering onvoldoende onderbouwd. Als Fletcher al aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, dan zou deze anders moeten worden verdeeld dan de klassieke 50/50 verdeling.

4.Beoordeling

In conventie

4.1.

SVBN stelt dat Fletcher tekort is gekomen in de nakoming van haar huurdersverplichtingen uit hoofde van de Huurovereenkomst en de AB. Volgens Fletcher gaat het om de volgende tekortkomingen, die hierna achtereenvolgend zullen worden beoordeeld:

het gebruik van het gehuurde dat afwijkt van de overeengekomen bestemming;

het niet geheel openhouden van het gehuurde voor hotelexploitatie;

het niet voor het publiek geopend houden van het gehuurde;

gebruik in strijd met de voorschriften van de verzekeraar;

onderverhuur c.q. ingebruikgeving aan het COA;

het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:213 BW).

a en b. geen strijdigheid met de contractuele bestemming

4.2.

Vast staat dat het gehuurde conform de huurovereenkomst is bestemd om te worden gebruikt als hotel/café/restaurant. De vraag die partijen verdeeld houdt is of Fletcher het gehuurde vanaf 19 juni 2023 conform deze bestemming heeft geëxploiteerd. Meer specifiek ligt ter beoordeling voor de vraag of de opvang van statushouders past binnen de normale exploitatie van een hotel.

4.3.

De stelling van SVBN dat partijen bij het aangaan van de Huurovereenkomst een enge uitleg van het begrip ‘hotel’ zijn overeengekomen wordt niet gevolgd. Volgens SVBN zou deze enge uitleg moeten volgen uit artikelen 5.1 t/m 5.8 en artikel 10.7 van de Huurovereenkomst. Het enkele gegeven dat in deze bepalingen termen worden gebruikt als ‘hotel’ en ‘hotelexploitatie’ betekent niet zonder meer dat het gehuurde niet op de wijze zoals nu het geval is mag worden gebruikt. In elk geval leiden deze termen niet tot de conclusie dat het begrip hotel eng moet worden uitgelegd, des te meer aangezien de partijen in deze procedure niet de partijen waren die de Huurovereenkomst oorspronkelijk zijn aangegaan.

4.4.

Met Fletcher is de kantonrechter van oordeel dat Fletcher het gehuurde conform de bestemming heeft geëxploiteerd. Weliswaar is het zo dat de huidige situatie in het gehuurde niet 1-op-1 vergelijkbaar is met een ‘reguliere’ hotelsituatie. Zo was eerst toestemming nodig van de gemeente Den Haag voordat het gehuurde kon worden gebruikt voor de opvang van statushouders. Het verlengen van de duur van deze opvang behoefde eveneens gemeentelijke goedkeuring. Ook heeft de gemeente afspraken gemaakt met het COA over begeleiding en opvang in het gehuurde. Hier staat echter tegenover dat de opvang ook cruciale gelijkenissen vertoont met de exploitatie van een hotel. Zo is het gehuurde voor een periode van ongeveer anderhalf jaar geboekt door het COA voor het verblijf van gasten en wordt hier ook voor betaald. Gedurende deze periode is het gehuurde niet beschikbaar voor andere gasten dan statushouders, maar Fletcher stelt terecht dat van een dergelijke situatie ook sprake is in het geval dat er een langdurig congres wordt georganiseerd in een hotel of wanneer een hotel door een reisorganisatie wordt geboekt. Voor elke statushouder wordt ook toeristenbelasting afgedragen. Daar komt bij dat Fletcher voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de opvang van statushouders in de regel korter van duur is dan de opvang van vluchtelingen of asielzoekers. Een statushouder heeft immers al een vergunning gekregen om in Nederland te blijven en zal daardoor sneller kunnen doorstromen naar een meer duurzame verblijfplaats en, uitzonderingen daargelaten, doorgaans niet langer dan enkele weken in het gehuurde verblijven. Dit alleen al maakt de onderhavige situatie wezenlijk anders dan in de procedures waarnaar door SVBN wordt verwezen.^[1]

4.5.

De stelling van SVBN dat in het gehuurde dagbesteding, onderwijs en zorgverlening wordt aangeboden treft evenmin doel. Fletcher heeft dit namelijk gemotiveerd weersproken en in dat kader aangevoerd dat al deze voorzieningen buiten het gehuurde worden aangeboden. Wel is er naast een baliemedewerker van Fletcher iemand van het COA aanwezig als aanspreekpunt voor de statushouders. Gelet op de gemotiveerde betwisting lag het op de weg van SVBN om aan te tonen dat de voorzieningen (overwegend) in het gehuurde worden verzorgd. Hierin is zij naar het oordeel van de kantonrechter niet geslaagd zodat deze stelling wordt gepasseerd.

4.6.

Verder voert SVBN aan dat er (vermoedelijk) volpension wordt aangeboden aan de statushouders. Alhoewel volpension wellicht niet de meest gekozen optie is voor hotelgasten, maakt dit nog niet dat er geen sprake is van een normale hotelexploitatie. In vele andere hotels wordt deze optie namelijk ook aangeboden. In elk geval geldt in dit geval niet dat het aanbieden van volpension maakt dat er niet in lijn met de hotelbestemming wordt geëxploiteerd.

4.7.

De conclusie is dat Fletcher naar het oordeel van de kantonrechter niet in strijd met de contractuele bestemming van hotel/café/restaurant heeft gehandeld. Fletcher heeft het gehuurde conform de bestemming open gehouden ten behoeve van de hotelexploitatie. Om die reden is van de door SVBN gestelde tekortkomingen onder a en b geen sprake.

c.
het gehuurde was open voor bedrijfsvoering

4.8.

Volgens SVBN schendt Fletcher het bepaalde in artikel 5.4 van de Huurovereenkomst en artikel 6.4 AB door het gehuurde niet voor het publiek open te houden en haar bedrijf in het gehuurde uit te oefenen. De kantonrechter volgt SVBN niet in deze stelling. Dergelijke bepalingen zijn er met name op gericht om onnodige leegstand van (huur)panden te voorkomen. Fletcher maakt nog steeds gebruik van het gehuurde voor de opvang van statushouders. Inmiddels is geoordeeld dat de huidige hotelsituatie valt binnen de exploitatie van een hotel. Dit betekent dat Fletcher haar bedrijf, zijnde het runnen van een hotel, conform voornoemde bepalingen heeft uitgeoefend in het gehuurde. Van de gestelde tekortkoming onder c is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin sprake.

d.
geen strijdigheid met voorschriften verzekeraar

4.9.

SVBN stelt dat Fletcher door de opvang van statushouders in strijd handelt met de voorschriften van de (opstal)verzekeraar. Als gevolg hiervan zou het gehuurde niet langer verzekerd zijn in de polis hotel-mantel.

4.10.

Dat er strijdigheid zou zijn met de voorschriften van de verzekeraar blijkt volgens SVBN uit de e-mail van Mutsearts Verzekering & Pensioen van 19 juni 2023 (productie 15 bij dagvaarding). In de e-mail wordt echter slechts in zijn algemeenheid verklaard dat die desbetreffende verzekeraar de opvang van statushouders in een hotel niet wil of kan verzekeren. Bovendien stelt Fletcher onweersproken dat SVBN het gehuurde thans nog steeds bij dezelfde verzekeraar heeft verzekerd. De hogere premiekosten heeft Fletcher voor haar rekening genomen, zodat er geen sprake is van een benadeling voor SVBN, althans daarvan is niet gebleken. Dat het gehuurde kennelijk nog altijd is verzekerd weerspreekt de door SVBN onder d gestelde tekortkoming. Als er echt strijd zou zijn met de voorschriften van de verzekeraar, dan zou de verzekeraar immers geen aangepaste verzekering aanbieden. Om die reden wordt ook deze gestelde tekortkoming als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.

e.
geen onderhuur of ingebruikgeving

4.11.

Partijen verschillen van standpunt over de vraag hoe de samenwerking met het COA (althans haar tussenpersoon) moet worden gekwalificeerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is van de door SVBN gestelde onderhuur of ingebruikgeving geen sprake. Daartoe overweegt zij als volgt.

4.12.

Volgens SVBN volgt de gestelde onderhuur uit het gegeven dat alle beschikbare kamers van het gehuurde langdurig in gebruik zijn gegeven aan het COA. Dit is echter niet het geval. Dat het gehuurde in zijn geheel wordt gebruikt voor de opvang van statushouders maakt niet dat er sprake is van onderhuur of ingebruikgeving. In dat kader is van belang dat Fletcher heeft aangetoond dat zij het gehuurde nog altijd zelf exploiteert. Zo heeft Fletcher verklaringen overgelegd waaruit volgt dat het personeel van Fletcher ook sinds de samenwerking met het COA nog in het gehuurde werkt. Het personeel van Fletcher bemant nog steeds de receptie, verzorgt de maaltijden en de technische dienstverlening. Het is juist dat er ook enkele medewerkers van het COA aanwezig zijn ter begeleiding van de statushouders, maar de kantonrechter volgt SVBN gelet op het voorgaande niet in haar stelling dat hiermee het beheer van het gehuurde aan het COA is overgedragen. Eerder is al vast komen te staan dat de door het COA aangeboden diensten vrijwel alleen buiten het gehuurde worden aangeboden, zodat ook dit argument niet maakt dat het COA de leiding heeft binnen het gehuurde.

4.13.

SVBN verwijst naar de besluiten van de gemeente Den Haag waarin met het COA is afgesproken dat zij verantwoordelijk is voor de organisatie van de opvanglocatie. Dat deze afspraken zijn gemaakt staat niet ter discussie. De kantonrechter volgt SVBN echter niet in haar stelling dat deze afspraken maken dat Fletcher niet langer het beheer over het gehuurde heeft. De afspraken zijn immers gemaakt tussen de gemeente en het COA en zien overwegend op de feitelijke begeleiding van de statushouders. Fletcher is nog altijd de eindverantwoordelijke voor het gehuurde.

4.14.

Gelet op het voorgaande concludeert de kantonrechter dat Fletcher in voldoende mate heeft onderbouwd dat zij het gehuurde nog altijd in eigen beheer heeft. Om die reden is van onderhuur of ingebruikgeving aan het COA geen sprake.

f.
geen goed huurderschap

4.15.

Volgens SVBN maken de door haar gestelde tekortkomingen van Fletcher, gezamenlijk maar ook ieder voor zich, dat Fletcher zich niet als een goed huurder gedraagt.

Inmiddels is geoordeeld dat er van enige tekortkoming aan de zijde van Fletcher geen sprake is. Deze gestelde tekortkomingen kunnen dus niet leiden tot de conclusie dat Fletcher zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Wellicht had het Fletcher gesierd als zij haar voornemen tot het opvangen van statushouders vooraf met SVBN had gedeeld, maar het achterwege laten van deze mededeling maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat Fletcher zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Om die reden wordt ook het beroep van SVBN op artikel 7:213 BW gepasseerd.

Concluderend

4.16.

Al het voorgaande tezamen genomen leidt tot de conclusie dat er geen sprake is van een tekortkoming of wanprestatie aan de zijde van Fletcher. Daarom zal de gevorderde verklaring voor recht dat Fletcher een wanprestatie heeft gepleegd worden afgewezen.

4.17.

Aan de door haar gevorderde schadevergoeding heeft SVBN enkel ten grondslag gelegd dat Fletcher een wanprestatie heeft gepleegd. Nu is geoordeeld dat er geen wanprestatie is gepleegd bestaat er verder geen andere rechtsgrond voor de gevorderde schadevergoeding. De gevorderde schadevergoeding ligt dan ook voor afwijzing gereed.

4.18.

Voorts vordert SVBN op grond van de Huurovereenkomst een contractuele boete. Aan deze vordering heeft SVBN ten grondslag gelegd dat Fletcher op grond van artikel 8.2 AB een boete is verschuldigd door verboden onderhuur of ingebruikgeving. Inmiddels is geoordeeld dat van onderhuur of ingebruikgeving geen sprake is. Derhalve heeft Fletcher niet gehandeld in strijd met artikel 8.2 AV. De gevorderde contractuele boete ligt om die reden voor afwijzing gereed.

In reconventie

Boetes zijn zonder rechtsgrond geïncasseerd

4.19.

Tussen partijen staat vast dat SVBN via de door Fletcher gestelde bankgarantie een bedrag van € 30.750,- heeft geïnd aan contractuele boete. Evenmin is in geschil dat de contractuele boete is geïnd op basis van het standpunt dat sprake is van verboden onderverhuur of ingebruikgeving van het gehuurde.

4.20.

Inmiddels is in conventie geoordeeld dat van onderhuur of ingebruikgeving van het gehuurde geen sprake is. Dit betekent dat SVBN zonder geldige rechtsgrond over is gegaan tot het incasseren van de contractuele boete. Aangezien hiertegen door SVBN geen ander verweer is gevoerd zal de gevorderde terugbetaling van de geïncasseerde boete van

€ 30.750,- worden toegewezen.

Huurprijsvermindering

4.21.

Fletcher beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021^[2]en vordert huurprijsvermindering in verband met de Coronapandemie.

4.22.

Vast staat dat de partijen (althans hun rechtsvoorgangers) de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 hebben gesloten. Evenmin is in geschil dat het gehuurde als een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte heeft te gelden en dat het gehuurde als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate kon worden geëxploiteerd. Dit maakt dat Fletcher zich in beginsel kan beroepen op artikel 6:258 BW en aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

4.23.

SVBN wijst erop dat Fletcher pas in deze procedure ervoor heeft gekozen om in reconventie een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen, maar heeft aan deze stelling geen rechtsgevolg verbonden. Als SVBN hiermee bedoelt te stellen dat Fletcher haar vordering tot huurprijsvermindering zodanig laat heeft ingesteld dat zij hiermee haar vorderingsrecht heeft verspeeld, gaat de kantonrechter hier niet in mee. Fletcher wijst namelijk terecht op een brief van 16 juni 2023 die door SVBN als productie 14 is ingebracht. Uit de brief volgt dat Fletcher SVBN medio 2020, dus midden in de coronapandemie, heeft verzocht om een tegemoetkoming in de huurkosten. SVBN was dus bekend met deze wens van Fletcher. Wellicht dat Fletcher eerder een gerechtelijke procedure had kunnen opstarten voor het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering, maar het enkele feit dat zij dit nog niet heeft gedaan betekent niet dat zij hiermee haar vorderingsrecht heeft verspeeld.

4.24.

Verder meent SVBN dat het toepassen van huurprijsvermindering in dit geval tot een onevenredig resultaat zou leiden. In dat kader stelt SVBN dat Fletcher onderdeel uitmaakt van Egerie, een investeringsbedrijf dat gedurende de coronacrisis juist fors zou zijn gegroeid. Volgens SVBN kan de onderhavige situatie worden gelijkgesteld met de situatie in een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 maart 2024 (de La Place zaak)^[3]. In deze procedure oordeelde de kantonrechter (kort gezegd) dat een huurkorting in het geval van La Place tot een onevenredig resultaat zou leiden nu zij onderdeel uitmaakt van het concern van supermarktketen Jumbo, dat tijdens de coronacrisis juist forse winsten had geboekt.

4.25.

De kantonrechter gaat niet mee in voornoemd betoog van SVBN, aangezien de situatie in de La Place procedure wezenlijk anders is dan in deze zaak het geval is. Zo volgt uit die uitspraak dat La Place is geïntegreerd in het concern van Jumbo en dat Jumbo Groep Holding B.V. overheersende zeggenschap heeft op de bedrijfsvoering van La Place. Ook is personeel van La Place ingezet om werkzaamheden te verrichten voor supermarkten en andere onderdelen van Jumbo, en is aannemelijk geacht dat belangen van Jumbo ertoe leidden dat het restaurant van La Place tijdens de coronacrisis is gesloten. In onderhavige procedure stelt Fletcher onweersproken dat Egeria slechts een aandeelhouder op groepsniveau is en nimmer betrokken is geweest bij de dagelijkse exploitatie van de hotels van Fletcher. De mate van verwevenheid binnen het concern is in deze procedure dus aanzienlijk minder dan in het geval van La Place. Dat Egeria tijdens de coronacrisis goede cijfers heeft gedraaid kan zo zijn, maar dit leidt niet zonder meer tot de conclusie dat toepassing van huurprijsvermindering tot een onevenredig resultaat zal leiden. Door SVBN is ook geen begin van bewijs overgelegd waaruit volgt dat Fletcher heeft meegeprofiteerd met Egeria. Gelet op het voorgaande wordt het primaire verweer van SVBN gepasseerd.

4.26.

Subsidiair stelt SVBN dat Fletcher haar vordering tot huurprijsvermindering onvoldoende heeft onderbouwd.

4.27.

Volgens SVBN is Fletcher (althans de door haar ingeschakelde accountant) uitgegaan van een verkeerde referentieperiode waardoor de berekening niet betrouwbaar is. Zo zou Fletcher ten onrechte zijn uitgegaan van de referentiemaanden oktober 2018, november 2018, december 2018, januari 2019 en februari 2019. Fletcher had moeten uitgaan van de respectievelijke maanden oktober 2019, november 2019, december 2019, januari 2020 en februari 2020. Ook is volgens SVBN onterecht korting berekend over de periode 1 maart 2020 tot en met 31 maart 2022, terwijl dit op basis van het arrest van de Hoge Raad de periode van 15 maart 2020 tot en met 28 februari 2022 moet zijn.

4.28.

De kantonrechter overweegt als volgt. Als huurder is het aan Fletcher om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus beperkt is geweest in de exploitatie van het gehuurde. Op basis van vaste jurisprudentie ligt het op de weg van Fletcher om de door haar gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 tot en met 2021, conform de zogenaamde vastelastenmethode. In dat kader heeft Fletcher een intern financieel verslag overgelegd dat, zo stelt Fletcher, in lijn is met de vastelastenmethode. Ook heeft Fletcher een beoordelingsverklaring overgelegd van een door haar ingeschakelde accountant van Crowe Foederer Audit & Assurance B.V. (hierna: Crowe), een gerenommeerd accountantskantoor. Daartegenover ligt het rapport van ONZ Kantoor (hierna; ONZ), dat door SVBN is ingebracht, dat de bevindingen van Crowe in twijfel trekt.

4.29.

Gelet op de door partijen ingebrachte rapporten valt voor de kantonrechter niet vast te stellen of de berekening van Fletcher juist is. Om die reden ziet de kantonrechter aanleiding om in te gaan op het nadere bewijsaanbod van Fletcher met betrekking tot de berekening van de huurprijsvermindering. Fletcher zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de wijze waarop zij het nadere bewijs wenst te leveren.

4.30.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan in afwachting van de nadere bewijslevering.

5.Beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

- houdt iedere beslissing aan;

In reconventie:

- bepaalt dat de zaak op de rol van
3 oktober 2024zal komen voor akte nadere bewijslevering aan de zijde van Fletcher, zoals in rechtsoverweging 4.29 overwogen:

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 augustus 2024.