ECLI:NL:RBDHA:2023:7931

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 2 juni 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 1356
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak door huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 23 mei 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag over de WOZ-waarde van een woning. De eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde J.L.M. Reijnen, heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van de heffingsambtenaar, die de waarde van de woning op 1 januari 2020 had vastgesteld op € 155.000. De eiseres betoogde dat de waarde te hoog was en dat er rekening gehouden moest worden met omgevingsfactoren, zoals de nabijheid van een moskee en luchtverontreiniging, die volgens haar een waardevermindering van € 5.000 rechtvaardigden.

Tijdens de zitting op 9 mei 2023 heeft de rechtbank de argumenten van beide partijen gehoord. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De rechtbank baseerde haar oordeel op een matrix die door de heffingsambtenaar was overgelegd, waaruit bleek dat de waarde per vierkante meter van de woning lager was dan die van vergelijkingsobjecten. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen.

De rechtbank verwierp de stelling van de eiseres dat er sprake was van ongelijke behandeling op basis van het gelijkheidsbeginsel, omdat zij niet had aangetoond dat bij de waardebepaling van een vergelijkingsobject een waardevermindering was toegepast. Bovendien merkte de rechtbank op dat het onduidelijk was of de eiseres daadwerkelijk materieel belang had bij de gevraagde verlaging van de WOZ-waarde, aangezien er geen belastingen waren opgelegd die op deze waarde waren gebaseerd. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond en gaf geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/1356

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2023 in de zaak tussen

[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres(gemachtigde: J.L.M. Reijnen),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 12 januari 2022 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2023. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 11 mei 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 155.000.

2. Eiseres is huurder van de woning.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Volgens eiseres is bij de waardebepaling van [adres 2] wegens de aanwezigheid van een moskee en luchtverontreiniging een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking genomen en moet die waardevermindering op grond van het gelijkheidsbeginsel ook bij de waardebepaling van de woning worden toegepast. Eiseres stelt dat zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde omdat haar huurprijs mede op die waarde is gebaseerd.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de door verweerder overgelegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 2.320 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 1.890. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud.

7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft verklaard dat ter zake van [adres 2] rekening wordt gehouden met de enkele beglazing van die woning en dat in het verleden eenmalig en als onderdeel van een compromis een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking is genomen maar dat (de door eiseres genoemde) omgevingsfactoren daarbij geen rol hebben gespeeld. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van [adres 2] voor het onderhavige belastingjaar een waardevermindering wegens omgevingsfactoren is toegepast, zodat een ongelijke behandeling van gelijke gevallen de rechtbank niet is gebleken. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet. Daarbij komt dat verweerder terecht heeft aangevoerd dat de woning al zoveel lager is gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten dat hoe dan ook geen grond bestaat voor verlaging van de waarde.

8. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat twijfel bestaat of eiseres een materieel belang heeft bij de bepleite verlaging van de waarde van € 5.000 voor het jaar 2021. ^[1] Aan eiseres zijn geen belastingen opgelegd waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. Op basis van het dossier en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank niet duidelijk of en in welke mate de door eiseres verschuldigde huur wijzigt of kan wijzigen bij de door haar voorgestane verlaging van de onderhavige WOZ-waarde, zodat de rechtbank in dit geval is overgegaan tot een beoordeling van de WOZ-waarde.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.

De rechter is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Voetnoten

1. Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 oktober 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9076.