Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/428
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 172.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2021 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2023. Namens verweerder zijn mr. [naam 2] en [naam 3] verschenen. Gemachtigde van eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 februari 2023 aan WOZverminderen.nl, t.a.v. de heer [naam 1] op het postbusadres Postbus [postbusnummer] , [postcode] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiseres en haar gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 28 februari 2023 op het PostNL-punt is afgehaald, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een bovenwoning met dakterras/balkon en zolder. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 75 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit dat aan de woning een te hoge waarde is toegekend. Daartoe voert eiseres – zakelijk weergegeven – aan dat ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde staat van de voorzieningen en het onderhoud van de woning. Volgens eiseres zijn in de bezwaarfase voorts ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken toegezonden.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en ter zitting een taxatiematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 176.937. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten in [plaats] .
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 9 augustus 2019 voor € 165.000), [adres 3] [nummer 3] (verkocht op 1 april 2020 voor € 191.000) en Westerkade 2 114 (verkocht op 31 augustus 2020 voor € 237.500). Deze vergelijkingsobjecten hebben hetzelfde dan wel een zeer vergelijkbaar bouwjaar en voldoende vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, ligging en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn daarom vergelijkbaar met de woning. De uit de vergelijkingsobjecten herleide waarde van € 176.937 is hoger dan de door verweerder aan de woning toegekende waarde van € 172.000. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Verweerder heeft voorts gewezen op het eigen verkoopcijfer van de woning. Uit de matrix volgt dat de woning op 2 november 2017 is verkocht voor € 145.000 en dat herleiding van dat verkoopcijfer resulteert in een waarde op de waardepeildatum van € 184.350. Gesteld noch gebleken is dat deze herleiding niet een reële weerspiegeling is van het relevante prijsverloop op de markt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat aan de woning niet een te hoge waarde is toegekend.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De bewijslast dat de staat van de voorzieningen en het onderhoud van de woning, zoals zij stelt, waardedrukkende omstandigheden zijn, rust op eiseres. Eiseres heeft, onder verwijzing naar foto’s, in dat verband aangevoerd dat sprake is van verouderde voorzieningen (badkamer, toilet, CV-ketel), een lekkage, scheuren in de muren van de woonkamer, een verouderd balkon met een deur die vervangen moet worden en een zolder waar niets aan is gedaan. Verweerder heeft gesteld dat hij terecht is uitgegaan van een gemiddelde staat van de voorzieningen en het onderhoud. Daartoe heeft verweerder gewezen op een door eiseres op 7 februari 2018 ingevuld formulier “Permanente marktanalyse” (het PMA-formulier) en het vastgoedrapport van de woning met verkoopinformatie van de makelaar. In het PMA-formulier staat dat ten tijde van de aankoop de staat van onderhoud van de woning aan zowel de buiten- als binnenzijde “gemiddeld” is, de staat van onderhoud van de keuken “boven gemiddeld” en de staat van onderhoud van de badkamer/doucheruimte “gemiddeld”. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de voorzieningen en het onderhoud van de woning op de waardepeildatum dusdanig zijn verslechterd dat die objectkenmerken lager dan gemiddeld moeten worden gewaardeerd. De door eiseres overgelegde foto’s zijn daartoe naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende, in aanmerking nemende dat niet kan worden geverifieerd wanneer die foto’s zijn gemaakt.
Toezending stukken
8. De omstandigheid dat niet reeds gedurende de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiseres zijn verstrekt, kan niet leiden tot een gegrond beroep. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van Algemene wet bestuursrecht (Awb) op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiseres gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiseres te verstrekken. Er heeft voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar een hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft eiseres per e-mail gewezen op de mogelijkheid tot inzage. Uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiseres. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. De door eiseres bepleite toezendplicht kan evenmin worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb.
Conclusie
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Vergoeding voor immateriële schade
10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005. [1] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. [2] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 24 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van 13 april 2023. Daarmee is sprake van een geringe overschrijding van de redelijke termijn met 2 weken en 6 dagen. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vorderingen uit hoofde van vergoedingen voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, kosten voor een deskundige, dwangsommen en immateriële schadevergoedingen ter zake van overschrijding van de redelijke termijn aan haar gemachtigde worden gecedeerd en dat de genoemde vergoedingen rechtstreeks op de rekening van gemachtigde worden overgemaakt. Voor zover deze bedragen (vanwege verrekening of anderszins) toch naar eiseres worden overgemaakt, dan is zij uit hoofde van de machtiging verplicht de vergoeding over te maken naar gemachtigde. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, voorzitter, en mr. J.J. Arts en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).