Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leiden
Zaaknummer: 10290451 \ CV EXPL 23-260
Vonnis van 15 maart 2023
in de zaak van
[verhuurder],
gevestigd te [plaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: [gemachtigde verhuurder] ,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [verhuurder] ” en “ [huurder] ”.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 16 januari 2023 met 8 producties;
- de mondelinge conclusie van antwoord op de zitting van 25 januari 2023.
- de mondelinge conclusie van antwoord op de zitting van 25 januari 2023.
1.2.
Op 16 februari 2023 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Ter zitting heeft [gemachtigde verhuurder] (namens [verhuurder] ) een actueel betaaloverzicht overgelegd.
2.De feiten en het geschil
2.1.
[huurder] huurt sinds 11 juni 2015 van (de rechtsvoorganger van) [verhuurder] de woning aan [adres gehuurde] (hierna: de woning). Daartoe is tussen (de rechtsvoorganger van) [verhuurder] en [huurder] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (74/2003) (hierna: de ROZ-voorwaarden).
2.2.
[verhuurder] vordert in deze procedure – samengevat - dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst ontbindt;
[huurder] veroordeelt om de woning binnen drie dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen;
[huurder] veroordeelt tot betaling van € 5.507,75, vermeerderd met wettelijke rente, bestaande uit:
1. Huurachterstand t/m januari 2023 ad € 6.023,29;
2. Buitengerechtelijke kosten ad € 293,87;
3. BTW over buitengerechtelijke kosten ad € 61,71;
4. Wettelijke rente tot datum dagvaarding ad € 28,88
5. Af: ontvangen deelbetaling ad € 900,00.
[huurder] veroordeelt tot betaling van de huurbedragen voor de periode tussen dagvaarding en ontruiming uit hoofde van de huurovereenkomst (tot datum ontbinding) dan wel uit hoofde van een gebruiksvergoeding (tussen datum ontbinding en datum ontruiming);
[huurder] veroordeelt tot betaling van de kosten van de procedure.
[verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk een huurachterstand heeft van bijna acht maanden.
2.3.
[huurder] voert verweer. Hij heeft de huurachterstand erkend, maar heeft aangegeven dat hij door persoonlijke omstandigheden in betalingsproblemen is geraakt. Hij is inmiddels toegelaten tot schuldhulpverlening en heeft een verzoek gedaan tot vrijwillige bewindvoering.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
Betaling huurachterstand
3.1.
[huurder] heeft de huurachterstand erkend, zodat de gevorderde veroordeling tot betaling daarvan zal worden toegewezen. In het namens [verhuurder] overgelegde actuele betaaloverzicht is de deelbetaling van € 900 verrekend met de huurachterstand. De kantonrechter zal de vordering overeenkomstig toewijzen, aldus (€ 6.023,29 minus € 900,00 =) € 5.123,29.
Ontbinding en ontruiming
3.2.
Ten aanzien van de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft [verhuurder] ter zitting aangegeven akkoord te kunnen gaan met een voorwaardelijke ontbinding. Omdat [huurder] ten tijde van de zitting in afwachting was van benoeming van een (vrijwillige) bewindvoerder, en het daarom lastig was om op de zitting afspraken te maken over een betalingsregeling, heeft [verhuurder] aangegeven ermee in te stemmen dat de opschortende voorwaarde alleen ziet op betaling van de nog te verschijnen huurbedragen, en dat ten aanzien van de huurachterstand separaat een betalingsregeling zal worden getroffen met [huurder] c.q. zijn bewindvoerder.
3.3.
De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom voorwaardelijk ontbinden zoals ter zitting besproken. Vast staat immers dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichting om de huur te betalen. De achterstand is dusdanig hoog dat deze de (voorwaardelijke) ontbinding rechtvaardigt.
3.4.
Het voorgaande brengt met zich dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden onder de opschortende voorwaarde dat [huurder] de vanaf februari 2023 verschuldigde huurbedragen inzake de woning tijdig aan [verhuurder] betaalt. De kantonrechter zal daarnaast bepalen dat het recht van [verhuurder] om zich op de voorwaardelijke ontbinding te beroepen vervalt indien [huurder] geheel heeft voldaan aan de in dit vonnis opgenomen betalingsverplichtingen, mits hij op dat moment nog steeds bij is met het betalen van de lopende huurbedragen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.5.
[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] heeft voldoende aangetoond dat zij kosten heeft gemaakt ter incasso van haar vorderingen, onder meer doordat zij enkele betalingsregelingen heeft getroffen met [huurder] , en het gevorderde bedrag aan incassokosten ligt onder het maximum aan toewijsbare incassokosten als bedoeld in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal de gevorderde € 355,58 toewijzen.
(Wettelijke) rente
3.6.
[verhuurder] vordert ook wettelijke rente over de huurachterstand. De kantonrechter wijst deze vordering af op grond van het volgende.
3.7.
De ROZ-voorwaarden bevatten in artikel 20.2 een contractueel rentebeding (hierna: het rentebeding). De kantonrechter is verplicht ambtshalve te toetsen of het rentebeding een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de Richtlijn), nu [huurder] een particuliere huurder is en daarom kan worden gezien als consument in de zin van de Richtlijn, terwijl [verhuurder] een verhuurster is die handelt in het kader van haar bedrijfs- of beroepsactiviteit in de zin van de Richtlijn.
3.8.
De contractuele rente volgens het rentebeding bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van meer dan 12%. De wettelijke rente bedraagt thans 4%, maar bedroeg tot 1 januari 2023 2%. De contractuele rente wijkt dus 8 tot 10% per jaar af van de wettelijke rente. Het rentebeding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarvan is gesteld noch gebleken dat daarover door partijen is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor [huurder] meebrengt geboden. Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [huurder] aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is dan ook een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW en zal worden vernietigd. [1]
3.9.
[verhuurder] vordert weliswaar de wettelijke rente en niet de contractuele rente, maar ook deze kan, vanwege de vernietiging van het rentebeding, niet worden toegewezen. Reden daarvoor is dat de huurovereenkomst ook zonder het rentebeding kan voortbestaan en de kantonrechter in dat geval op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) de huurovereenkomst, waarvan het rentebeding is vernietigd, niet mag ‘herzien’ door toepassing van aanvullend recht (de wettelijke rente). [2]
3.10.
Namens [verhuurder] is ter zitting aangevoerd dat de huurovereenkomst reeds in 2015 is gesloten, ruim voor het
Dexia-arrest van het HvJEU van 27 januari 2021, zodat zij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening kon en hoefde te houden met deze uitspraak. De kantonrechter passeert dit betoog. De hiervoor onder 3.9 toegepaste rechtsregel is weliswaar in het
Dexia-arrest voor het eerst expliciet benoemd, maar volgt reeds uit eerdere rechtspraak van het HvJEU, ook van voor het aangaan van de huurovereenkomst. [3] Daarnaast is van belang dat de Richtlijn ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al geruime tijd van kracht was. De wettelijke rente bedroeg ook bij het aangaan van de huurovereenkomst 2%. [verhuurder] had zich er tijdens het aangaan van de huurovereenkomst derhalve bewust van moeten zijn dat het rentebeding (12 % op jaarbasis) onredelijk bezwarend zou kunnen worden bevonden. De consequenties daarvan komen voor haar rekening, mede omdat [verhuurder] het rentebeding van toepasselijkheid op de huurovereenkomst had kunnen uitsluiten.
Dexia-arrest van het HvJEU van 27 januari 2021, zodat zij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening kon en hoefde te houden met deze uitspraak. De kantonrechter passeert dit betoog. De hiervoor onder 3.9 toegepaste rechtsregel is weliswaar in het
Dexia-arrest voor het eerst expliciet benoemd, maar volgt reeds uit eerdere rechtspraak van het HvJEU, ook van voor het aangaan van de huurovereenkomst. [3] Daarnaast is van belang dat de Richtlijn ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al geruime tijd van kracht was. De wettelijke rente bedroeg ook bij het aangaan van de huurovereenkomst 2%. [verhuurder] had zich er tijdens het aangaan van de huurovereenkomst derhalve bewust van moeten zijn dat het rentebeding (12 % op jaarbasis) onredelijk bezwarend zou kunnen worden bevonden. De consequenties daarvan komen voor haar rekening, mede omdat [verhuurder] het rentebeding van toepasselijkheid op de huurovereenkomst had kunnen uitsluiten.
Proceskosten
3.11.
[huurder] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [verhuurder] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
106,04
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
660,00
(2,00 punten × € 330,00)
Totaal
€
1.280,04
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 5.123,29 aan achterstallige huurbedragen en € 355,58 aan buitengerechtelijke incassokosten,
4.2.
ontbindt, onder de hierna te noemen opschortende en ontbindende voorwaarde, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres gehuurde] ;
4.3.
bepaalt dat de onder 4.2 genoemde ontbinding wordt uitgesproken onder:
- i) de opschortende voorwaarde, inhoudende dat deze ontbinding geen rechtsgevolg heeft zo lang [huurder] de vanaf februari 2023 verschuldigde huurbedragen inzake de woning tijdig aan [verhuurder] betaalt;
- ii) de ontbindende voorwaarde, inhoudende dat de onder 4.2 genoemde ontbinding vervalt op het moment dat [huurder] aan de in dit vonnis onder 4.1 en 4.7 opgenomen veroordelingen heeft voldaan en de onder (i) genoemde opschortende voorwaarde op dat moment nog van kracht is.
4.4.
veroordeelt [huurder] , voor het geval de huurovereenkomst op grond van dit vonnis zal zijn ontbonden, voormeld gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van hen mocht bevinden te verlaten en te ontruimen, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [verhuurder] .
4.5.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de huurbedragen die na januari 2023 zijn verschenen en nog zullen verschijnen tot aan hetzij de datum van de in 4.2 bedoelde ontbinding, hetzij het moment dat [huurder] aan de in dit vonnis onder 4.1 en 4.7 opgenomen veroordelingen heeft voldaan.
4.6.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de huurbedragen vanaf de in 4.2 bedoelde ontbinding tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt ten titel van genot van het gehuurde.
4.7.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurder] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.280,04, en tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover [verhuurder] daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.