ECLI:NL:RBDHA:2023:4501

• Datum uitspraak: 13 maart 2023
• Publicatiedatum: 31 maart 2023
• Zaaknummer: C/09/642201 KG ZA 23-92
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.J. Hoekstra-van Vliet
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over huurachterstand en verzoek tot huurprijsvermindering

In deze zaak, die op 13 maart 2023 door de Rechtbank Den Haag is behandeld, gaat het om een kort geding tussen [eiser] en [gedaagde] over een huurachterstand van € 27.975,-. [gedaagde] heeft sinds juli 2022 geen huur meer betaald voor een horecapand dat hij huurt van [eiser]. De huurovereenkomst is in 2015 gesloten, maar door verschillende incidenten, waaronder beschietingen van het pand, heeft de burgemeester van [plaats 2] tijdelijke sluitingen bevolen. [eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd om de huurachterstand te betalen, maar [gedaagde] voert aan dat hij vanwege onvoorziene omstandigheden en het gebrek aan huurgenot door de sluitingen niet in staat is de volledige huur te betalen. Hij vraagt om een huurprijsvermindering van 50%.

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [eiser] toegewezen, omdat hij een spoedeisend belang heeft bij de betaling van de huurachterstand. De rechter oordeelt dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen en dat er geen reden is om de huurprijs te verlagen. De voorzieningenrechter wijst de vordering in reconventie van [gedaagde] af, omdat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij recht heeft op huurprijsvermindering. De kosten van het geding worden voor rekening van [gedaagde] gesteld, die als grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt aangemerkt.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/642201 / KG ZA 23-92

Vonnis in kort geding van 13 maart 2023

in de zaak van

[eiser] te [plaats 1],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. D. Rezaie te Amsterdam,

tegen:

[gedaagde] te [plaats 1],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J. Nagtegaal te Breukelen.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de daarbij en nadien overgelegde producties;

- de akte houdende een eis in reconventie;

- de door [gedaagde] overgelegde producties;

de op 6 maart 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [gedaagde] een conclusie van antwoord is overgelegd, die ter zitting gedeeltelijk is voorgedragen.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op 20 maart 2023. Nadien is de vonnisdatum nader bepaald op vandaag.

2. De feiten in conventie en in reconventie

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[gedaagde] heeft op 10 maart 2015 een huurovereenkomst gesloten met de vorige eigenaar van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het pand). [gedaagde] heeft in het pand de horecagelegenheid “[naam]” geëxploiteerd. [eiser] is nadien eigenaar en verhuurder geworden van het pand. De huurprijs bedraagt € 3.075,- per maand exclusief btw en servicekosten.

2.2.

Het pand is zowel op 3 september 2021 als op 26 juni 2022 beschoten. Naar aanleiding van het eerste incident heeft de burgemeester van [plaats 2] een tijdelijke sluiting van het pand bevolen. In november 2021 zijn de vergunningen van [gedaagde] voor de uitoefening van het horecabedrijf ingetrokken. Het daartegen door [gedaagde] gemaakte bezwaar is in mei 2022 afgewezen. Naar aanleiding van het tweede incident heeft de burgemeester van [plaats 2] op 26 juni 2022 eerst een tijdelijke (spoed)sluiting van het pand bevolen van twee weken en daarna bevolen het pand gesloten te houden voor een aanvullende periode van zes maanden tot en met 10 januari 2023. Dat besluit staat vermeld in een brief van de burgemeester van 8 juli 2022.

2.3.

De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 17 oktober 2022 erop gewezen dat hij vanaf juli 2022 geen huur meer heeft betaald en hij heeft [gedaagde] gesommeerd om de ontstane huurachterstand van € 12.300,- exclusief de wettelijke handelsrente, te betalen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert, zakelijk weergegeven, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.975,- aan [eiser] op grond van de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst van het pand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2022 tot en met 28 februari 2023;

2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.276,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een ander in goede justitie te bepalen bedrag;

met veroordeling van [gedaagde] in de volledige proceskosten, dan wel tot betaling van een hoger bedrag aan proceskosten dan de gebruikelijke veroordeling overeenkomstig het liquidatietarief, dan wel in de proceskosten overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en in de nakosten.

3.2.

Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] heeft al acht maanden geen huur meer voor het pand betaald, terwijl hij die onweersproken nog steeds verschuldigd is. [eiser] heeft er een spoedeisend belang bij dat zijn vordering in dit geding wordt toegewezen, omdat hij deze inkomsten nodig heeft om zijn vaste lasten te kunnen betalen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert, zakelijk weergegeven, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat [gedaagde] vanaf de burgemeesterssluiting op 26 juni 2022 dan wel vanaf een ander in goede justitie te bepalen moment, voorlopig – totdat in een bodemprocedure onherroepelijk over de vordering is beslist – kan volstaan met huurbetaling aan [eiser] van 50% van de maandelijks overeengekomen huurprijs, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

3.5.

Daartoe voert [gedaagde] – samengevat – het volgende aan. Er is sprake van onvoorziene omstandigheden op basis waarvan ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is. Ook brengt de redelijkheid en billijkheid met zich mee dat van [gedaagde] niet kan worden gevergd dat hij de volledige huurprijs blijft betalen. Er is vanwege de burgemeesterssluiting van het pand sprake van een volledig gebrek aan huurgenot, terwijl [eiser] noch [gedaagde] daar op enige verifieerbare wijze invloed op hebben gehad. De situatie is voor [gedaagde] nu uitzichtloos. Hij kan de achterstand noch de lopende huur betalen en [eiser] accepteert ook niet de voorstellen die [gedaagde] heeft gedaan tot aflossing van de huurschuld in termijnen in combinatie met de ontbinding van de huurovereenkomst en het betalen van een schadevergoeding.

3.6.

[eiser] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen over en weer, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.

Inleidende overwegingen

4.2.

De voorzieningenrechter stelt het volgende voorop. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat, alhoewel er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, hij nu niet de wens heeft om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat hij vreest dat hij vanwege de incidenten die hebben plaatsgevonden geen nieuwe huurder voor het pand zal kunnen vinden. Dat is de reden dat hij in dit geding alleen betaling van de huurachterstand heeft gevorderd en hij niet ook om de ontruiming van het pand heeft gevraagd en hij geen procedure is gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst bij de kantonrechter. [eiser] wil [gedaagde] houden aan zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, met dien verstande dat [gedaagde] wel een nieuwe huurder zou kunnen aandragen.

4.3.

[gedaagde] heeft daartegenover verklaard dat hij graag wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, zodat hij verder kan gaan met zijn leven en zijn geld kan gaan verdienen in een andere branche. [gedaagde] stelt dat hij wel op zoek is naar een andere huurder voor het pand, maar dat hij nog niemand heeft gevonden die daartoe definitief bereid is. [gedaagde] meent dat het overigens ook meer op de weg van [eiser] ligt om een nieuwe huurder te zoeken.

4.4.

De voorzieningenrechter overweegt dat het vinden van een andere huurder [eiser] wel voordelen zou kunnen bieden op het gebied van betalingszekerheid, maar dat [gedaagde] de huurovereenkomst moet nakomen totdat partijen overeenstemming bereiken over een indeplaatsstelling of de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] zelf al lang een verzoek bij de kantonrechter had kunnen indienen tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar dat heeft nagelaten.

Inhoudelijke beoordeling

4.5.

[gedaagde] is kennelijk inmiddels wel voornemens om over te gaan tot het indienen van een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar vooralsnog geldt deze overeenkomst nog onverkort tussen partijen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij sinds juni 2022 niet heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen, voortvloeiend uit de huurovereenkomst, en hij heeft de door [eiser] gestelde hoogte van de door hem maandelijks verschuldigde huur en van de inmiddels ontstane achterstand ook niet betwist.

4.6.

Het verweer van [gedaagde] dat het onredelijk is dat hij nog steeds de volle huur moet betalen en dat er alle reden is voor een huurprijsvermindering van 50 % slaagt niet. Daargelaten dat er door [gedaagde] met dat doel nog geen bodemprocedure is gestart acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat in een nog te starten bodemprocedure zal worden bepaald dat [gedaagde] vanwege onvoorziene omstandigheden of gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid of vanwege overmacht slechts 50% van de huur hoeft te betalen met ingang van 1 juni 2022 dan wel met ingang van een latere datum. De voorzieningenrechter ziet dan ook geen aanleiding om in dit geding de door [gedaagde] in reconventie gevorderde maatregelen te treffen.

4.7.

De vergelijking die [gedaagde] heeft getrokken met de toegekende huurverminderingen vanwege de gedwongen sluitingen van horecagelegenheden tijdens de coronapandemie gaat naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet op. De omstandigheid dat er nog geen duidelijkheid is over de aanleiding van de incidenten, acht de voorzieningenrechter daartoe onvoldoende. De voorzieningenrechter volgt [eiser] in zijn standpunt dat de beschietingen die zijn voorgevallen en die hebben geleid tot sluiting van het pand voor rekening en risico dienen te komen van de huurder en eigenaar van de horecagelegenheid en niet van de eigenaar van het pand. Daarbij heeft de voorzieningenrechter ook acht geslagen op de stellingen van [eiser] over de indicaties die wijzen op een samenhang met de beschietingen van clubs in Leiden, Zoetermeer en Rotterdam, zoals ook staat vermeld in de onder 2.2. genoemde brief van de burgemeester van 8 juli 2022, hetgeen door [gedaagde] niet is weersproken. Daar komt nog bij dat in november 2021 de vergunningen
van [gedaagde] voor de uitoefening van het horecabedrijf zijn ingetrokken, zodat hij ook daarom de horecagelegenheid niet kon exploiteren. Alhoewel niet duidelijk is geworden wat de precieze reden daarvoor is geweest, ligt dat in ieder geval in de risicosfeer van [gedaagde].

4.8.

De voorzieningenrechter acht het bestaan van de in conventie onder 1 genoemde vordering dan ook voldoende aannemelijk voor toewijzing daarvan in een kort geding. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] ook een voldoende spoedeisend belang daarbij heeft. Alhoewel ter zitting is gebleken dat hij ook huurinkomsten ontvangt uit de huur van de boven het pand gelegen woning/kamers, acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat hij daarnaast ook de huur van het pand nodig heeft om in zijn levensonderhoud te voorzien en de hypotheeklasten te kunnen voldoen. [eiser] heeft voorts de door hem gemaakte keuzes om geen verzoek in te dienen tot ontbinding van de huurovereenkomst en om de door [gedaagde] gedane schikkingsvoorstellen af te wijzen, nader toegelicht. In het licht daarvan valt niet in te zien waarom het maken van die keuzes de conclusie rechtvaardigt dat [eiser] daarom het bedrag van de achterstand niet met spoed nodig heeft.

4.9.

Het in conventie sub 1 gevorderde zal daarom worden toegewezen en de vordering in reconventie zal worden afgewezen. Nu [eiser] niet heeft toegelicht welke handelingen hebben geleid tot buitengerechtelijke kosten en het gevorderde bedrag ook niet is onderbouwd, zal de vordering in conventie sub 2 worden afgewezen.

4.10.

[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding, zowel in conventie als in reconventie, op de gebruikelijke wijze zoals hierna vermeld. De vordering om [gedaagde] te veroordelen in de werkelijke proceskosten dan wel tot betaling van een hoger bedrag dan te doen gebruikelijk is niet nader toegelicht en van een grond daarvoor is de voorzieningenrechter ook niet gebleken. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 27.975,- aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2022 tot en met 28 februari 2023;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [eiser] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.383,79, waarvan € 1.079,-- aan salaris advocaat, € 1.301,-- aan griffierecht en € 104,02 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 3,79 aan verschotten;

5.3.

bepaalt dat [gedaagde] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.6.

wijst het gevorderde af;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eiser] begroot op € 697,-- aan salaris advocaat.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2023.

ts